Nekilnojamasis turtas: apibrėžimas ir kas įeina

Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonomikos dalis, todėl jo apibrėžimas ir teisinis reguliavimas yra itin reikšmingi. Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip nekilnojamasis turtas apibrėžiamas Lietuvos teisės aktuose, kokie įstatymai jį reguliuoja ir kokie svarbūs pakeitimai įvyko pastaraisiais metais.

Nekilnojamojo turto apibrėžimas

Nekilnójamasis tutas, pagal savo prigimtį nekilnojamas turtas ir įstatymais tokiu pripažintas kilnojamasis turtas. Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita), kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės.

Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Nekilnojamaisiais daiktais įstatymai gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.

Nekilnojamasis turtas apima visus objektus, kurie yra fiziškai ar teisiškai susiję su žeme. Pagrindinis nekilnojamojo turto objektas yra žemės sklypas. Jis gali būti tiek gyvenamosios, tiek komercinės ar žemės ūkio paskirties. Žemė laikoma nekilnojamu turtu, nes ji neatsiejama nuo teritorijos - jos neįmanoma perkelti iš vienos vietos į kitą.

• Žemės sklypai
• Įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti) - tai pastatai, priestatai, tiesiniai (inžinieriniai tinklai, keliai ir pan.)
• Visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar jau yra pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungti su žeme
• Gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos ir kitą funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos
• Įvairūs inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.

Kilnojamasis turtas tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės. Registruotinam kilnojamajam turtui priskiriami automobiliai, žemės ūkio technika, šaunamieji ginklai ir kt.

Teisiniu požiūriu nekilnojamas turtas yra svarbus todėl, kad jo nuosavybės teisės privalo būti registruojamos. Nekilnojamasis turtas gali būti įkeičiamas bankui ar kitai institucijai kaip užstatas.

Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius - toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre, apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu, šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro).

Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.37 str. 1 d., nuosavybės teisė apibrėžiama kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Nuosavybės teisė, kaip daiktinė teisė, yra absoliutaus pobūdžio.

Žemės sklypų savininkai turi būti informuoti apie bet kokius pasikeitimus jų sklype, kurie gali paveikti jų nuosavybės naudojimo tvarką. Tačiau pasitaiko situacijų, kai savininkai nežino apie žemės sklypuose esamus įrašus (pvz., miško žemės registraciją) ir savavališkai įregistruotą miško plotą žemės sklype, kurio ten iš tiesų nėra.

Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas

2 straipsnis, patvirtintas 2017 m. birželio 8 d. įstatymu Nr. XIII-544, apibrėžia apleistą ar neprižiūrimą nekilnojamąjį turtą kaip turtą, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai. Toks turtas turi būti suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas per viešojo administravimo subjekto nustatytą terminą ir įtrauktas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą.

Sąrašą kiekvienoje savivaldybėje sudaro ir tvirtina savivaldybės taryba. Kriterijus, kuriais remiantis nekilnojamasis turtas yra įtraukiamas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą, nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.

Kiti nekilnojamojo turto apibrėžimai

• Įsigyjamas nekilnojamasis turtas - pagal finansinės nuomos (lizingo) sutartį, kurioje numatytas nuosavybės teisės perėjimas, taip pat pagal pirkimo-pardavimo išsimokėtinai ar išperkamosios nuomos sutartį asmens valdomas nekilnojamasis turtas (ar jo dalis).
• Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė.

Nekilnojamojo turto klasifikacija

Nekilnojamasis turtas skirstomas į kelias pagrindines rūšis pagal jo paskirtį ir naudojimo pobūdį.

• Gyvenamasis nekilnojamasis turtas. Tai viena labiausiai paplitusių NT kategorijų. Jai priskiriami namai, butai, kotedžai, sodybos ir kiti objektai, skirti žmogaus gyvenimui. Turtas gali būti tiek individualios, tiek daugiabučio formos.
• Komercinis nekilnojamasis turtas. Šiai kategorijai priklauso biurai, parduotuvės, restoranai, sandėliai, viešbučiai ir kiti objektai, skirti verslo veiklai vykdyti.
• Pramoninis nekilnojamasis turtas. Tai gamyklos, cechai, sandėliai, techniniai pastatai, kurie naudojami gamybai, logistikai ar kitoms ūkinėms funkcijoms.
• Žemės ūkio paskirties nekilnojamasis turtas. Tai žemės plotai, skirti žemės ūkio veiklai - pasėliams, ganykloms, miškams ar sodams.
• Specialios paskirties nekilnojamasis turtas. Tai turtas, kuris netelpa į tradicines kategorijas: mokyklos, ligoninės, kultūros centrai, maldos namai, sporto kompleksai.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.

Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant lyginamosios (pardavimo kainos analogų), atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas), naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas) ir ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.

Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.

Teismų praktika ir aktualijos

Naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika (2022-09-12 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) pateikė naudingus išaiškinimus, padėsiančius nekilnojamojo turto pirkėjams lengviau prisiteisti nuostolių atlyginimą už nesąžiningą pardavėjų elgesį.

Nekilnojamojo turto kainoms pakilus dalis pardavėjų nusprendė nesilaikyti preliminariųjų sutarčių padidinant turto pardavimo kainą, o pirkėjams su pakeistomis sąlygomis nesutinkant, nekilnojamąjį turtą parduodant brangiau tretiesiems asmenims. Todėl pardavėjams reikės įvertinti papildomas rizikas sudarant preliminariąsias sutartis, ar atsisakant sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Teisės aktų pakeitimai ir projektai

Taip pat norime atkreipti jūsų dėmesį, kad Lietuvoje nuo 2022 m. kovo 1 d. keičiasi teisės aktai reguliuojantys nekilnojamojo turto vystymą nuomojamojoje valstybinėje žemėje.

Seime svarstomas Aplinkos ministerijos parengtas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo projektas, kuris palies nereto žemės savininko ar kito žemės naudotojo teisėtus interesus.

Statybos įstatymo pakeitimai

Naujoje Statybos įstatymo redakcijoje numatyti trumpesni terminai, mažesnė biurokratija ir lankstesnis statybos užbaigimas turėtų pagreitinti ir supaprastinti statybos procesą.

Dažniausiai užduodami klausimai

• Kas tiksliai laikoma nekilnojamuoju turtu? Nekilnojamuoju turtu laikoma žemė, jos dalys, pastatai, statiniai bei kiti objektai, kurie yra neatsiejamai susiję su žeme. Taip pat į šią sąvoką įeina ir su turtu susijusios teisės - servitutai, nuomos ar įkeitimo sutartys.
• Kuo skiriasi kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas? Kilnojamasis turtas - tai daiktai, kuriuos galima perkelti nepažeidžiant jų esmės (pvz., automobilis, baldai, įranga). Nekilnojamasis turtas - tai objektai, kurių perkelti neįmanoma be jų sunaikinimo ar esminių pakeitimų (pvz., pastatas, žemės sklypas).
• Ar butas daugiabutyje laikomas atskiru nekilnojamojo turto objektu? Taip. Nors butas yra pastato dalis, jis registruojamas kaip savarankiškas NT objektas su savo unikaliu numeriu. Buto savininkas taip pat turi dalį bendrosios nuosavybės - laiptinę, stogą, kiemo teritoriją.
• Ar infrastruktūra (pvz., vamzdynai, elektros tinklai) laikoma nekilnojamuoju turtu? Taip, jei šie tinklai yra integruoti į pastatą ar žemės struktūrą. Tokie elementai laikomi priklausiniais - jie yra pagrindinio turto dalis ir negali būti atskirti be funkcinės žalos.
• Kas lemia nekilnojamojo turto paskirtį? Paskirtis nustatoma pagal objekto naudojimo tikslą - gyvenamajam, komerciniam, pramoniniam ar žemės ūkio naudojimui. Ši paskirtis įrašoma į Registrų centrą ir gali būti keičiama tik gavus savivaldybės leidimą.
• Ar nekilnojamasis turtas gali būti įkeistas bankui? Taip. NT dažnai naudojamas kaip užstatas paskoloms. Įkeitimas (hipoteka) registruojamas Nekilnojamojo turto registre, kad būtų užtikrintas skaidrumas ir apsauga tiek savininkui, tiek kreditoriui.
• Kodėl būtina registruoti turtą Registrų centre? Registracija suteikia teisinį saugumą - įrodo nuosavybės teisę, apsaugo nuo sukčiavimo ir leidžia teisėtai atlikti sandorius. Be registracijos turtas laikomas neapibrėžtu ir negali būti parduotas ar paveldėtas.
• Ar servitutas laikomas nekilnojamojo turto dalimi? Taip, servitutas - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikram tikslui, pavyzdžiui, keliui ar inžineriniams tinklams. Ši teisė registruojama kartu su turtu ir gali turėti įtakos jo vertei.

tags: #nekilnojamas #turtas #apibrezimas