Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo, - teigia Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė.
Nekilnojamojo turto pardavimas ant valstybinės žemės
Norite parduoti nekilnojamąjį turtą, esantį ant valstybinio žemės sklypo? Ar būtinas NŽT sutikimas? Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.
Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas.
Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.
Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo (Žr. pvz.: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Taip kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių, - nurodo advokatė Sandra Akelaitienė.
Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Taigi siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį).
Advokatė pažymi, kad atskiras žemės sklypo savininko ar jo patikėtinio sutikimas nereikalingas. Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.
NŽT sutikimas
Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-283-943/2021).
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt.
Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta LR Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t.
Kaip rasti tinkamą leidimą savo statybos projektui? - CountyOffice.org
Statyba ant valstybinės žemės
Statyba ant valstybinės žemės Lietuvoje yra reglamentuojama įvairiais teisės aktais, įskaitant Statybos įstatymą.
Statytojo sąvoka ir teisės
Pagal Statybos įstatymą, statytojas (užsakovas) gali būti:
- Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis asmuo
- Juridinis asmuo
- Kita užsienio organizacija
Statytojas investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas arba paveda jas kitam asmeniui. Svarbu pažymėti, kad statybą leidžiantys dokumentai išduodami vieno asmens vardu, kurio teisės ir pareigos reglamentuotos Statybos įstatymo 14 straipsnyje.
Statybos leidimas ir susitarimai su žemės savininkais
Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 6 punktas numato galimybę, kad statybos darbai gali būti vykdomi žemės sklype, kurio nuosavybės teise ar kita valdymo ir naudojimo teise nevaldo statytojas (užsakovas).
Tokiu atveju, statybą leidžiančiam dokumentui gauti, reikia pateikti:
- Sutartį
- Sutikimą
- Susitarimą su šio žemės sklypo savininku ar valdytoju
- Servituto nustatymą patvirtinančius dokumentus (statant inžinerinius statinius)
Tai reiškia, kad statytojo teisė šiais atvejais gali būti įgyvendinama susitarimo pagrindu.
Statytojo teisės įgyvendinimas
Statytojo teisės įgyvendinimas ant valstybinės žemės yra galimas keliais būdais:
- Nuomos sutartis: Sudaroma žemės nuomos sutartis su valstybe.
- Pirkimo-pardavimo sutartis: Įsigyjama valstybinė žemė nuosavybėn.
- Susitarimas: Sudaromas susitarimas su valstybės įgaliota institucija dėl statybos darbų vykdymo.
Statybos leidimo gavimo procesas
Statybos leidimo gavimo procesas ant valstybinės žemės apima kelis etapus:
- Projektinės dokumentacijos parengimas: Parengiama statinio projektinė dokumentacija.
- Derinimas su institucijomis: Projektas derinamas su atitinkamomis valstybinėmis institucijomis.
- Prašymo pateikimas: Pateikiamas prašymas dėl statybos leidimo išdavimo.
- Leidimo gavimas: Gavus teigiamą sprendimą, išduodamas statybos leidimas.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad statybos leidimas yra būtinas norint teisėtai vykdyti statybos darbus ant valstybinės žemės.
Statybos įstatymo svarba
Statybos įstatymas yra pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis statybos procesą Lietuvoje. Šis įstatymas nustato statytojų teises ir pareigas, taip pat reikalavimus statybos leidimams ir projektinei dokumentacijai.
Apibendrinant, statyba ant valstybinės žemės Lietuvoje yra reglamentuojama įvairiais teisės aktais, o statytojas turi atitikti tam tikrus reikalavimus ir gauti reikiamus leidimus. Susitarimas su žemės savininku ar valdytoju yra būtinas, jei statytojas nevaldo žemės nuosavybės teise.
tags: #nekilnojamas #turtas #ant #valstybines #zemes