Negyvenamo namo nuoma: sąlygos ir svarbūs aspektai

Būsto nuoma yra paplitęs būdas tenkinti gyvenamosios patalpos poreikį. Asmenys, neturintys nuosavų gyvenamųjų patalpų, sudaro nuomos sutartį ir gauna naudotis kitiems asmenims priklausančias patalpas.

Tarp buto savininko ir nuomininko susidaro turtiniai visuomeniniai santykiai, pagal kuriuos vienas jų dalyvis gali gauti iš kito už tam tikrą užmokestį, naudotis gyvenamąja patalpa. Normaliais ir civilizuotais šiuos santykius paverčia gerai parengta nuomos sutartis.

Keli procentai visų Lietuvos žmonių gyvena nuomotuose butuose: studentai, laikinai į kitą miestą išvykusieji. Kaip išvengti dažnų problemų, ar pasirašyti sutartį ir ką ten rašyti?

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip užtikrinti, kad būsto nuoma būtų legali, kokie dokumentai reikalingi ir kokius mokesčius reikia mokėti.

Gyvenamosios Patalpos Nuomos Sutartis

Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį, nuomotojas įsipareigoja už užmokestį suteikti būstą, o nuomininkas turi šią patalpą naudoti pagal paskirtį ir mokėti sutartą mokestį.

Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo to, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.

Sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esantys patogumai, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatomos ir kitos sąlygos.

Sutarties Turinys

Nuomos sutartį reikia sudaryti kuo detalesnę. Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi juristai rekomenduoja tai padaryti.

Jeigu sutartyje nenurodysite, jog išnuomojote butą su veikiančiu šaldytuvu, tai ir negalėsite reikalauti, jog nuomininkas jį pataisytų. Netgi tuomet, kai nuomininkas išsikraustydamas pasiims šaldytuvą kaip savo daiktą, o jis nebus įtrauktas į sutartyje nurodytą nuomojamų daiktų sarašą, teismui negalėsite įrodyti, kad jis jūsų.

Pagal įstatymą nuomininkai savarankiškai perstatyti ar pertvarkyti patalpas gali tik gavę raštišką nuomotojo sutikimą.

Šalių Teisės ir Pareigos

Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Gyvenamosios patalpos nuomotojas privalo perduoti nuomininkui laisvą, tinkamą gyventi gyvenamąją patalpą, nurodytą sutartyje.

Nuomininko Šeimos Nariai

Įstatymas teigia, kad išnuomotame būste gali gyventi ne tik nuomininkas, bet ir jo šeimos nariai bei artimieji. Nuomininko šeimos nariais laikomi sutuoktiniai, nepilnamečiai jų vaikai bei sutuoktinių tėvai.

Kartu gali gyventi globėjai bei globotiniai. Jie šeimos nariais pripažįstami teismo nustatyta tvarka. Teismas šeimos nariais gali pripažinti ir artimus giminaičius, kurie su nuomininku yra gyvenę kartu nemažiau kaip vienerius metus. Nuomojamų patalpų gyventojai turi būti įvardyti nuomos sutartyje.

Tai turi būti aptarta sutartyje. Kuo smulkiau bus numatyta, kokiomis dienomis ir kokiomis valandomis nuomotojas gali užsukti, tada yra normalu. Jei tai yra naktį, gali neįleisti. Vienintelė išimtis, kada nuomotojas galėtų priverstinai bandyti įeiti, jei grėstų pavojus, kad užpils butą.

Labai svarbu suprasti, kad mes įsileidžiame kažką į savo namus. Jei įsileidžiame, labai svarbu susitarti, kokiomis sąlygomis tai darysime. Galbūt norime apriboti, kuriam laikui žmogus įsikelia, ar jis įsikelia vienas ar su šeima. Galbūt yra mažų vaikų, galbūt yra gyvūnų.

Nuomininkas prieš nuomotoją: ką reikia žinoti apie savo teises

Jei susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz. “Nuoma vieneriems metams”), tai privaloma sutartį surašyti raštu. Tačiau jei dėl trukmės nesitariama ir nesinuomojama iš įmonės ar valstybės, galima susitarti ir žodžiu (nieko nepasirašant).

Pasitaiko, kad nuomotojai nenori pasirašyti net ir konkrečiam laikui sudaromos sutarties, nes slepia mokesčius. Tokį butą nuomodamasis nuomininkas rizikuoja, kad gali būti bet kada “išprašytas”.

Visgi net ir pasirašius sutartį galimas atvejis, kada galite būti “prieš laiką išprašytas”: jeigu nuomotojas parduos/padovanos kam nors butą. Tokiu atveju galėtumėte nebent reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius.

Visgi yra vienas būdas apsidrausti: galite registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre - tada net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.

Svarbūs Aspektai Nuomos Sutartyje

Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai: adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas, inžinerinė/techninė įranga, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokestis ir mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka.

Taip pat atskira nuomos sutartimi negalima išnuomoti pereinamojo kambario ar negyvenamo kambario (tualeto, sandėliuko, virtuvės). Tai nuomojama tik kartu su kitomis patalpomis.

Pagrindiniai žingsniai siekiant legalios nuomos

1. Rašytinė nuomos sutartis

   Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto.

   Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais.

   Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

   NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakojo, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių. „Sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga. Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentavo NT brokeris.

   Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai: Adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas. Inžinerinė/techninė įranga. Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos. Nuomos mokestis ir mokėjimo terminai. Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka.

   Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

   Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

2. Nuomos sutarties registracija

   Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu.

   Tačiau, anot jo, atskiras klausimas yra dėl sutarčių registravimo Registrų centre. „Ne visi sutartis registruoja, dažniausiai tai daroma tada, kai nuomotojui ar nuomininkui tai yra naudinga ir jis turi įrodyti, kad būstas tikrai yra nuomojamas. Pavyzdžiui, nuomininkas gauna nuomos kompensaciją. Tačiau net ir neužregistruota sutartis turi savo teisinį svertą“, - pastebėjo I. Zabarauskas.

   Visgi yra vienas būdas apsidrausti: galite registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre - tada net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.

3. Mokesčių mokėjimas

   Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

Du būdai susimokėti mokesčius VMI

Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas.

„Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentavo VMI atstovė.

Yra du pagrindiniai būdai mokėti mokesčius:

• Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.
• 15 proc. GPM (Gyventojų pajamų mokestis). Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Pavyzdžiui:

Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.

Kas labiau apsimoka?

Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.

Nuomotojo ir nuomininko teisės ir pareigos

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.

Svarbūs aspektai:

• Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
• Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro).
• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį.
• Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Remontas ir gedimai

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus).

Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kitos svarbios sąlygos

• Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
• Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
• Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Kaip išvengti dažnų problemų?

Jeigu susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz. “Nuoma vieneriems metams”), tai privaloma sutartį surašyti raštu. Tačiau jei dėl trukmės nesitariama ir nesinuomojama iš įmonės ar valstybės, galima susitarti ir žodžiu (nieko nepasirašant).

Pasitaiko, kad nuomotojai nenori pasirašyti net ir konkrečiam laikui sudaromos sutarties, nes slepia mokesčius. Tokį butą nuomodamasis nuomininkas rizikuoja, kad gali būti bet kada “išprašytas”.

Visgi net ir pasirašius sutartį galimas atvejis, kada galite būti “prieš laiką išprašytas”: jeigu nuomotojas parduos/padovanos kam nors butą. Tokiu atveju galėtumėte nebent reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius.

Nuomininko teisės ir pareigos

• Atsakomybę be kaltės (pvz. kad nuomininkas atsakys, jei butas sudegs, nors gaisras kiltų nuo kaimynų) arba didesnę atsakomybę nei realūs nuostoliai.
• Nuomotojo vienašališką sąlygų keitimą.
• Keisti nuomininko teises pagal jo šeimos narių skaičių, jei butas nėra per mažas.
• Riboti nuomininko teisę rinktis iš ko pirkti daiktus/paslaugas.

Taip pat atskira nuomos sutartimi negalima išnuomoti pereinamojo kambario ar negyvenamo kambario (tualeto, sandėliuko, virtuvės). Tai nuomojama tik kartu su kitomis patalpomis.

Nuomodamasis butą nuomininkas (ir jo šeimos nariai) atsako už tai, dėl ko yra pats kaltas (arba kalti jo įsileisti žmonės), bet neatsako už žalą iš kitur (pvz. Be savęs ir savo šeimos narių (dėl kurių sutarta) nuomininkas gali pakviesti kitų laikinų gyventojų (pvz. draugą), bet tik su nuomotojo sutikimu.

Praktiniai patarimai nuomotojams ir nuomininkams

Kaip išnuomoti butą?

Pasirinkus verslo liudijimą, a) punkte paminėtas verslo liudijimo tipas tinka įprastai buto nuomai be papildomų paslugų. Na, o b) punktas geriau tiks tiems, kurie nori savo butą listinguoti AirB&B arba panašiose platformose ir teikia ne tik apgyvendinimo, bet ir maitinimo ar panašias paslaugas. Pagal verslo liudijimą galėsite išrašyti sąskaitas, paprasčiau registruoti pajamas ir mokėsite GPM.

Jeigu nuspręsite nesirinkti verslo liudijimo, galite paprasčiausiai vesti buhalteriją ir kitų metų eigoje, pildydami pajamų deklaraciją VMI, nurodyti pajamas, gautas iš būsto nuomos bei sumokėti 15% dydžio GPM nuo tų pajamų.

Labai rekomenduojama sudaryti nuomos sutartį, kurioje reikėtų numatyti ne tik svarbiausias pareigas ir atsakomybes (jūsų ir nuomininkų), tačiau ir atlygių dydžius, ginčų sprendimo tvarką ir kitus, svarbiausius niuansus. Tokią sutartį vertėtų sudaryti su brokerių arba teisininkų pagalba. Įprastų šablonų gali ir neužtekti.

Kai išspręsite teisinius niuansus, galite sukurti skelbimą portaluose ir/ar socialiniuose tinkluose bei pradėti būsto demonstracijas.

Nuomojant butą svarbu žinoti kokias pareigas ir atsakomybes turite jūs ir nuomininkai. Negalite nevykdyti savo įsipareigojimų, bet tuo pačiu negalite leisti, kad savo pareigas, numatytas sutartyje, pažeistų butą besinuomojantys asmenys.

Labai svarbus dalykas, ką reikia žinoti nuomojant butą - ar verta imti verslo liudijimą? Čia reikia skaičiavimo. Paprastai, kuo didesnę sumą uždirbate, tuo labiau apsimoka imti verslo liudijimą. Tarkime, jeigu per mėnesį iš nuomos stabiliai uždirbate 400-500€, tikrai drąsiai galima imti verslo liudijimą.

Be to, prieš nuomojant verta pasisamdyti tarpininkus (brokerius). Jie pasieks didesnę klientų auditoriją, optimizuos skelbimą, aprodys namus suinteresuotiems asmenims bei greičiau sudarys sandorius.

Nuomininko patarimai

Nuomininkui prioritetai kiti nei nuomotojui. Visgi, nuomininkams tenka daugiau taikstytis prie pastarųjų iškeltų sąlygų bei daryti kompromisus, renkantis būstą.

Visų pirma reikėtų aiškiai apsibrėžti savo biudžetą. Skelbime nurodoma kaina dar nėra viskas, nes kai kuriuose skelbimuose ji rašoma be komunalinių mokesčių, o kituose - jie įtraukti į nuomos kainą.

Paprastai žmonės pirmiausiai ieško atitinkamo dydžio buto, o antroje vietoje žiūri į mikrorajoną, kuriame namai yra. Visgi mes patartume didelį dėmesį kreipti į visus paminėtus kriterijus, nes darydami kompromisus, ilgainiui vis tiek nebūsite patenkinti.

Vidutiniškai būstą išnuomoti trunka apie 20-40 dienų, todėl galite panašiai laiko skirti paieškai ir neskubėti. Be to, labai nemažai nuomotojų ieško nuomininkų į priekį.

Pasiruoškite avanso sumą (paprastai ji siekia 1 mėnesio nuomos dydį).

Be galo svarbūs ir patys nuomotojai. Atvykus į butą apžiūrai, geriausia tai daryti dienos metu, kuomet patalpą pamatysite dienos šviesoje, apžiūrėkite aplinką ir pasivaikščiokite aplink pastatą bei kvartalą.

Užėję į butą apžiūrėkite baldus, vonios kambarį, sienas, langus, šildymo sprendimus. Jeigu namuose užleista vonia, virtuvė ir tualetas - nieko gero galite nesitikėti. Baldai turėtų būti patogūs ir nesudėvėti. Labai skeptiškai žiūrėkite į patalpas, kuriose trūksta gryno oro arba yra per šalta. Jeigu neišspręsti ventiliavimo bei šildymo sprendimai, kils labai daug diskomforto. Naujos statybos namuose pelėsį rasti beveik nerealu, bet senesnės statybos namo bute jis tikrai gali būti - apžiūrėkite kampus ir sienas.

Prieš nuomojantis butą būtinai pasirūpinkite tuo, kad būtų sudaryta nuomos sutartis.

Kaip Saugiai Rinktis Nuomą?

Prieš pasirašydami bet kokią sutartį, atlikite būsto ir nuomotojo patikrą.

Ką Reikia Padaryti Prieš Pasirašant Sutartį?

• Susitikti su nuomotoju - venkite vien el. pašto ar telefoninių susitarimų.
• Patikrinti būsto adresą ir dokumentus - ar jis tikrai priklauso nuomotojui?
• Išnagrinėti sutarties sąlygas - visada turėkite rašytinę sutartį su aiškiai įvardintomis teisėmis ir pareigomis.

Nekilnojamojo turto agentūros „Purijona“ atstovės Gitanos teigimu, buto ieškantiems žmonėms reikia būti ypač budriems. Siekiant išvengti apgaulės, pirmiausia dėmesį reikia atkreipti į siūlomo išsinuomoti būsto kainą. Atėjusieji išsinuomoti butą, šeimininkų privalo paprašyti parodyti būsto nuosavybės dokumentus. Jos teigimu, nuo sukčių žmones gali išgelbėti tik jų budrumas.

tags: #negyvenamo #namo #nuoma