Nedidelės specialios paskirties patalpos reikalavimai Lietuvoje

Daugelis mano, kad butai ir kiti gyvenamosios paskirties pastatai gali būti naudojami tik poilsiui ir kasdienei gyvenimo rutinai, o norint užsiimti pardavimais, gamyba ar kitokia komercine veikla, jau privalu įsigyti ar nuomoti komercines patalpas.

Komercinės patalpos

Teisinis Reglamentavimas

Advokatų kontoros „TGS Baltic“ NT vystymo ir investicijų industrijos vyresnysis teisininkas Simas Paukštys komentuoja, kad Lietuvos teisinis reglamentavimas žemės sklypus, pastatus bei juose esančias patalpas klasifikuoja pagal jų pagrindinę naudojimo paskirtį, įprastai turinčią atitikti pastatų, kuriuose jos yra, paskirtį, o pastatų ar kitų statinių paskirtis - žemės sklypo, kuriame jie yra, paskirtį.

Kitas svarbus aspektas - patalpų paskirtis turi atitikti pastato paskirtį, o pastato - žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą.

Teisinis reglamentavimas numato, kad pastato paskirtis įprastai yra nustatoma pagal jame esančių patalpų paskirtį.

Tai reiškia, kad jeigu pastate yra tik vienos paskirties patalpos, pastato paskirtis taip pat tai atitiks, bet jeigu pastate yra dviejų ar daugiau skirtingų paskirčių patalpos - pastatas bus priskirtas tai paskirčiai, kurios suminis plotas yra didžiausias.

Komercinių Patalpų Apibrėžimas

„Tuo tarpu vienalyčio komercinių patalpų apibrėžimo nėra, mat negyvenamajai paskirčiai skirtų patalpų gali būti įvairių - viešbučių, administracinės, prekybos, paslaugų patalpos.

Kaip ir gyvenamosioms patalpoms, taip ir komercinio pobūdžio patalpoms statybos techniniai reglamentai nustato ir skirtingus reikalavimus pastatų mikroklimatui, išplanavimui, minimaliam natūralaus apšvietimo kiekiui ir kitokiems aspektams, kuriuos jos privalo atitikti tiek tokias patalpas įrengiant pirmą kartą, tiek keičiant jų paskirtį“, - sako S. Paukštys.

Dėl šios priežasties, svarstant galimybę keisti patalpų paskirtį, reikėtų įvertinti, kokiai paskirčiai patalpos buvo įrengtos ir kokiai planuojama naudoti.

Šiandien įprasta matyti, kad naujai pastatytų gyvenamųjų pastatų pirmuosiuose aukštuose dažnai įrengiamos ir komercinės patalpos.

Veiklos Vykdymas Gyvenamosiose Patalpose

Nors Lietuvoje įprasta manyti, kad gyvenamosios paskirties patalpos gali būti naudojamos tik poilsiui ir įprastam žmonių gyvenimui, vis dėlto teisės aktai leidžia tokiomis patalpomis plačiai naudotis ir ne pagal paskirtį - ne tik gyvenimui, bet ir ekonominei veiklai vykdyti.

Nepakeitus patalpų paskirties iš gyvenamosios į komercinę, pagal Lietuvos teisinį reglamentavimą galima vykdyti tokias veiklas kaip, pavyzdžiui, kompiuterių programavimas, konsultacinė, draudimo, teisinė, architektūros, fotografavimo veikla, ikimokyklinio bei priešmokyklinio amžiaus vaikų ugdymas, pradinis bei bendrasis vidurinis ugdymas, meninė kūryba bei kitos.

„Kadangi teisės aktai numato baigtinį veiklų sąrašą, prieš pradedant naudoti butą ne gyvenimui, o ekonominei veiklai vykdyti, būtina pasitikrinti, ar planuojama vykdyti veikla patenka į Vyriausybės patvirtintą sąrašą, ar visgi reikia keisti buto paskirtį iš gyvenamosios į kitą.

To neatlikus, Statybos įstatymas ir Administracinių nusižengimų kodeksas numato administracinę atsakomybę“, - pažymi S. Paukštys.

Svarbu: Prieš pradedant bet kokius darbus, rekomenduojama kreiptis į savivaldybės administraciją pagal statinio vietą.

Specialistai įvertins situaciją ir pateiks tikslią informaciją apie galimybes bei reikalingus dokumentus.

Automobilių Stovėjimo Vietos

Automobilių stovėjimo vietų poreikį nustato statybos techniniai reglamentai.

Bendrieji reikalavimai nustato, kad daugiabučiuose ar gyvenamuosiuose pastatuose turi būti įrengta viena automobilio stovėjimo vieta vienam butui.

Negyvenamosios paskirties patalpoms numatomas minimalus automobilių stovėjimo vietų skaičius, jis gali būti skirtingas ir priklausys nuo konkrečios patalpų paskirties.

Pavyzdžiui, maisto prekių parduotuvių patalpoms keliamas reikalavimas numatyti vieną vietą 20 kv. m prekybos salės, administracinės paskirties patalpoms - vieną vietą 25 kv. m.

Statant naują pastatą, jį pertvarkant ar keičiant jau pastatytame pastate esančių patalpų paskirtį turi būti atsižvelgta į nustatytą minimalų automobilių stovėjimo vietų skaičių ir ar numatytas jų skaičius yra pakankamas.

Kai automobilių stovėjimo vietos nėra parduotos konkretiems patalpų savininkams ir automobilių stovėjimas yra numatytas bendroje aikštelėje, reikėtų nepamiršti, kad komercinių patalpų savininkai yra lygiaverčiai tokios aikštelės naudotojai.

Reikalavimai Gyvenamosios Paskirties Patalpoms

Įvairios paskirties patalpos, ypač keičiant jas į gyvenamąją, turi atitikti griežtus reikalavimus.

Gyvenamosios patalpos negyvenamosios paskirties pastate privalo:

• Būti atskirtos nuo kitų patalpų atitvaromis: sienos, grindys ir lubos turi būti atsparios ugniai ir užtikrinti garso izoliaciją.
• Turėti atskirą įėjimą: įėjimas į gyvenamąsias patalpas negali būti jungtinis su kitomis patalpomis.
• Turėti atskiras inžinerines sistemas: būtinos atskiros šildymo, vėsinimo, vėdinimo, vandentiekio, nuotekų šalinimo ir elektros sistemos.
• Atitikti higienos normas: gyvenamosiose patalpose turi būti užtikrintas pakankamas apšvietimas, ventiliacija ir oro švarumas.
• Atitikti priešgaisrinės saugos reikalavimus: patalpos turi atitikti priešgaisrinės saugos reikalavimus, nustatytus gaisrinės saugos normose.

Be minėtų reikalavimų, keičiant patalpų paskirtį, gali tekti atsižvelgti į ir kitus aspektus, tokius kaip:

• Teritorijų planavimo dokumentai: pakeista patalpų paskirtis turi atitikti teritorijų planavimo dokumentus, pvz., bendruosius planus, detaliuosius planus.
• Statinio konstrukcijos ypatybės: keičiant patalpų paskirtį, gali tekti sustiprinti statinio konstrukcijas, jei to reikalauja padidėjusios apkrovos.
• Aplinkos poveikis: pakeista patalpų paskirtis gali turėti įtakos aplinkai, pvz., padidinti triukšmo lygį ar transporto srautus. Tokiu atveju gali tekti atlikti aplinkos poveikio vertinimą.

Patalpų Paskirties Klasifikacija

Gyvenamosios paskirties patalpoms priskiriama:

• Butai, t. y. patalpa ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, sudaranti nepriklausomas sąlygas vienam asmeniui ar vienai šeimai gyventi, miegoti, gaminti valgį ir panašiai.
• Gyvenamosios patalpos, kurios turi bendro naudojimo patalpų (t. y. bendrabučio tipo butai, komunaliniai butai ir panašiai).
• Patalpos, skirtos gyventi įvairioms socialinėms grupėms.

Negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriamos šios patalpos:

• Viešbučių (patalpos trumpai apsistoti).
• Administracinės (patalpos administraciniams tikslams).
• Prekybos (patalpos didmeninei ir mažmeninei prekybai).
• Paslaugų (patalpos paslaugoms teikti ir buitiniam aptarnavimui).
• Maitinimo (patalpos žmonėms maitinti).
• Transporto (patalpos, skirtos transporto tikslams, t. y. susijusios su transportavimu, gabenimu, vežimu).
• Garažų (patalpos transporto priemonėms laikyti).
• Gamybos (patalpos gamybai).
• Sandėliavimo (patalpos, pagal savo tiesioginę paskirtį naudojamos sandėliuoti).
• Kultūros (patalpos kultūros tikslams).
• Mokslo (patalpos švietimo ir mokslo tikslams).
• Gydymo (patalpos gydymo tikslams, t. y. patalpos, kuriose teikiama medicininė pagalba ir priežiūra sergantiems žmonėms).
• Poilsio (patalpos poilsiui).
• Sporto (patalpos sportui).
• Religinės (patalpos religiniams tikslams).
• Specialiosios (patalpos specialiesiems tikslams).
• Kitos, t. y. pagalbinio ūkio (patalpos pagalbiniam ūkiui: rūsiai, sandėliukai ir pan).

Kitos paskirties patalpos (pavyzdžiui, sandėliukai, rūsio patalpos ir pan.) - tai patalpos, kurių negalima priskirti jokiai pirmiau nurodytai paskirčiai.

Komunalinių Mokesčių Mokėjimas Nuomojant Patalpas

Dažnai iškyla klausimas, kaip mokėti komunalinius mokesčius nuomojant butą ar komercines patalpas.

Yra keletas būdų:

• Nuomininkas moka tiesiogiai savininkui. Nuomininkas kiekvieną mėnesį 20-25 d. perveda pinigus savininkui. Tai universalus būdas, tinkantis visiems, įskaitant ir užsieniečius. Be to, tai saugiausias būdas, nes nuolat sekami skaitiklių rodmenys ir mokėjimai.
• Naudojant www.vienasaskaita.lt. Reikia teisingai suvesti mokėtojų kodus ir laiku apmokėti (iki kiekvieno mėnesio 25-27 d.), nes to nepadarius susimaišys įmokos. Tinka nuomojant butą ar namą, ypač pasiteisina nuomojant 1 ir daugiau NT objektų, nes www.vienasaskaita.lt paskyroje galima „susidėti“ visus turimus objektus ir pakviesti kiekvieną nuomininką atskirai mokėti. Šis būdas netinkamas, jei yra paslaugų tiekėjų, kurie nėra oficialūs ir negyvenamosios paskirties patalpų nuomai.
• Fiksuotas komunalinių mokesčių mokestis. Savininkas apmoka komunalinius mokesčius savarankiškai, neapkraunant nuomininkų. Tačiau reikėtų numatyti sutartyje apie reikšmingus komunalinių paslaugų mokesčių mokėjimų viršijimus. Šis būdas labai patinka nuomojantiems daugiau nei 1 butą, nes sutaupoma laiko kiekvieną mėnesį skaičiuojant komunalinius mokesčius.

Papildomas komentaras: Nuomojant komercines patalpas ar gyvenamuosius objektus juridiniams asmenims (arba užsienio ambasadoms) yra normalu tiesiog perrašyti komunalinių paslaugų sutartis nuomininkų vardu.

Kad ir kokį būdą pasirinksite, periodiškai rekomenduojama patikrinti ir pasidomėti apie komunalinių mokesčių mokėjimus, tarifus, papildomus mokesčius.

Nes dažnai Vilniuje pasitaiko naujovių komunalinių mokesčių mokėjimo srityje.

Patalpų Paieška Pradedančiam Verslui Vilniuje

Pradedantieji verslininkai dažnai susiduria su daugybe iššūkių, o vienas jų labai svarbus - kokiose patalpose įsikurti.

Rasti tinkamas komercines patalpas savo pradedančiam verslui gali būti sudėtingas uždavinys, ypač dideliame mieste, kaip Vilnius.

Tačiau yra keletas požymių, kurie gali padėti nuspręsti, ar konkrečios komercinės patalpos Vilniuje atitinka jūsų verslo poreikius.

• Vieta. Pirmasis ir svarbiausias požymis, kad patalpos yra tinkamos jūsų verslui, yra jų lokacija. Tai yra svarbu ne tik dėl patogumo klientams, bet ir dėl potencialių marketingo galimybių. Patalpos, esančios gerai matomoje vietoje, daugelyje atvejų yra geresnė pasirinkimo galimybė, nes jos gali padidinti jūsų verslo matomumą. Be to, svarbu, kad patalpos būtų lengvai pasiekiamos viešuoju transportu ir būtų arti kitų svarbių paslaugų.
• Patogumai. Komercinės patalpos turėtų turėti visus reikalingus patogumus jūsų verslui. Tai gali apimti tinkamą šildymo ir vėdinimo sistemą, gerą apšvietimą, tinkamas sanitarines sąlygas ir pakankamai vietos jūsų verslo veiklai.
• Verslo modelis. Kai kurie verslo modeliai reikalauja specifinių patalpų. Pavyzdžiui, jei planuojate atidaryti restoraną, jums reikės patalpų su virtuve ir maisto gaminimo įranga. Jei planuojate atidaryti parduotuvę, jums gali reikėti vitrinos ar kitos prekių eksponavimo erdvės.
• Kaina. Nors norisi rasti kuo patogesnes patalpas, svarbu atsižvelgti ir į kainą. Verslo pradžioje gali tekti susidurti su ribotu biudžetu, todėl svarbu rasti patalpas, kurių nuoma nebūtų pernelyg brangi.
• Plėtros galimybės. Nors pradiniu etapu jūsų verslas gali reikalauti tik nedidelės erdvės, svarbu mąstyti toliau į priekį. Jei numatote, kad jūsų verslas augs ateityje, turėtumėte ieškoti patalpų, kurios galėtų pritaikyti tokią plėtrą. Tai gali reikšti patalpas, kuriose yra galimybė išplėsti erdvę, arba patalpas, kuriose yra pakankamai vietos naujiems darbuotojams ar papildomai technikai.

Komercinių patalpų paieška Vilniuje gali būti iššūkis, tačiau atsižvelgiant į šiuos penkis veiksnius, galima nuspręsti, ar konkrečios patalpos yra tinkamos jūsų pradedančiam verslui.

Turto Vertinimas

Norint įvertinti turto vertę prieš keičiant paskirtį ar nuomojant, galima kreiptis į Ober-Haus.

Tai didžiausia turtą ir verslą vertinanti įmonė Lietuvoje ir Baltijos šalyse.

Ober-Haus klientai gauna profesionalias vertinimo paslaugas visoje šalyje.

Vertinimo paslaugas teikiame turto savininkams, pirkėjams, nuomininkams, investuotojams, finansuotojams.

Atliekame komercinį auditą.

Naudojamės ne tik valstybinėmis ir viešomis duomenų bazėmis, tačiau turime ir nuosavą duomenų bazę, kurioje nuo 1998 metų kaupiama visa informacija apie mūsų bendrovėje parduotus ir nuomotus objektus.

Didžiausia rinkoje vertintojų komanda leidžia lanksčiai ir greitai atlikti didelius turto vertinimo užsakymus.

Lietuvoje turto vertinimus atliekame nuo 1998 metų.

Atsakingai dirbame, kad pateisintume klientų pasitikėjimą.

Sandėliavimo Patalpoms Keliami Gaisrinės Saugos Reikalavimai

Planuojant nedidelės apimties sandėlio statybą, jeigu tai ne pavojingų medžiagų sandėliavimo patalpos, siekiant statybos ir projektavimo kainos balanso svarbu, kad sandėlys nebūtų priskiriamas ypatingų statinių kategorijai, nes tai kelia tiek projektavimo, tiek statybos kainą.

Taip pat labai svarbu, kad priešgaisriniai reikalavimai būtų suderinti su architektūriniais ir konstrukciniais sprendiniais.

Visų sandėliavimo patalpų projektas prasideda nuo žemės sklypo, kuriame ketinama statyti, analizės - t.y., sklypo paskirties ir naudojimo būdo identifikavimo, visų pagrindinių dokumentų patikrinimo.

Būtina išsiaiškinti, kokiai užstatymo zonai sklypas priklauso, ar patenka į užstatomą, urbanizuojamą teritoriją.

Tą rodo bendrasis tos vietovės planas ar specialieji planai, specialios žemės naudojimo sąlygos, jei tokie yra.

Nuo 2020 m. sausio 1 d. Nekilnojamojo turto registre registruojami duomenys apie teritorijas, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos.

Kartais vis dar painiojamas žemės sklypo paskirtis ir naudojimo būdas.

Sklypo paskirtis labiau apibendrintas rodiklis, naudojimo būdas - konkretesnis.

Pavyzdžiui, kai nurodoma, jog žemės sklypo paskirtis yra „Kita", tai reiškia, kad naudojimo būdas gali būti vienbučių, daugiabučių, visuomeninės, pramonės ir sandėliavimo patalpų, komercinės paskirties pastatais, infrastruktūros objektais užstatyta teritorija.

Vienam žemės sklypui gali būti nustatyti du ar daugiau konkrečių žemės naudojimo būdų, jeigu tai numatyta teritorijų planavimo dokumente ar žemės valdos projekte.

Labai dažnai su tikslu statyti sandėliavimo paskirties pastatus įsigyjama, perkama žemės ūkio paskirties žemė.

Pagal galiojančius įstatymus žemės ūkio paskirties žemėje galima statyti tik žemės ūkio veiklai, ūkininko sodybai ar kaimo turizmo veiklai skirtus pastatus.

Jeigu žemės sklypas sandėliavimo patalpoms dar tik planuojamas, reiktų žinoti, kad pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai" sandėliavimo paskirties pastatams nustatytas automobilių stovėjimų vietų skaičius yra 1 vieta 200 kv. m sandėliavimo patalpų ploto privaloma 1 automobilių parkavimo vieta.

Sandėliai pagal konstrukciją skirstomi į atvirus, uždarus ir specialiuosius sandėlius.

Atviri sandėliai skirti supakuotiems gaminiams ir tiems, kurie nebijo atmosferos poveikių, sandėliuoti.

Dažnu atveju tai būna aptvertos aikštelės.

Atviro tipo sandėliai- aikštelės turi tvirtą paviršių, padengtą asfaltbetoniu arba betonu su nuolydžiu drėgmės pertekliui pašalinti.

Aikštelės yra su aptvaru ir vartais transporto priemonėms judėti.

Uždari sandėliai skirti prekėms ir medžiagoms, kurios reikalauja tam tikrų laikymo sąlygų (mikroklimato) - apsaugos nuo kritulių, tam tikros temperatūros ir drėgmės sąlygų, oro kaitos.

Tokie sandėliai gali būti šildomi arba nešildomi, vienaukščiai, dviaukščiai ir daugiaaukščiai.

Galimas atviro ir uždaro tipo sandėlio derinys, kuomet prie uždaro sandėlio blokuojamos stoginės arba atviro tipo aikštelės.

Sandėlio paskirtis - tai sandėliuojamų prekių ar medžiagų pobūdis ir jame vykdomos operacijos.

Sandėlio paskirtis lemia daugelį sandėliavimo patalpų parametrų: vidinių patalpų struktūrą, reikalingus judėjimo viduje kelius, krovos technologiją, sandėlio vartų vietas bei skaičių ir daugelį kitų faktorių.

Sandėliai projektuojami remiantis, Statybos įstatymu, STR 2.02.07:2012 „Sandėliavimo, gamybos ir pramonės statiniai.

Visa tai turi reikšmę planuojant sandėlio plotą, struktūrą, nes svarbu, kad sandėliavimo patalpos būtų išnaudojamos maksimaliai, kad eksploatavimo sąnaudos būtų kuo mažesnės, todėl labai detaliai su užsakovu aptariame visas detales ir galimus scenarijus.

Sandėlių projektus rengiantis specialistas akcentuoja, kad sandėliavimo patalpų projektavime labai svarbu, ar statinys bus ypatingas ar neypatingas.

Nuo to priklauso sandėlio plotas, laikančiossios konstrukcijos, aukštis, naudojamų įrenginių tipas, projekto sudėtis, apimtis ir, žinoma, projektavimo ir statybos kaina.

Sandėliavimo patalpoms keliami gaisrinės saugos reikalavimai - vieni iš pagrindinių ir svarbiausių.

Jiems skiriamas itin didelis dėmesys priduodant pastatą eksploatuoti ir eksploatacijos metu.

Architektas sako pastebėjęs, kad tie užsakovai, kurie numato perspektyvą, jeigu tektų keisti sandėlio paskirtį ar jį nuomoti, atraminėms konstrukcijoms renkasi gelžbetonį - tokie sandėliai plačiau pritaikomi.

Gaisrinė sauga sandėliuose projektuojama pagal Bendrąsias gaisrinės saugos taisykles, STR 2.01.01(2):1999 „Esminiai statinio reikalavimai.

Gamybos, pramonės, sandėliavimo, kitos (ūkio) paskirties pastatai ir patalpos pagal sprogimo ir gaisro pavojų, atsižvelgiant į juose esančių medžiagų kiekį, sprogių ir pavojingų medžiagų savybes, gamybos technologinių procesų ypatumus, skirstomi į penkias kategorijas, taip pat ir išoriniai įrenginiai.

Dažniausia sandėlių atitvaroms montuoti naudojami plieno lakštai, daugiasluoksnės Sandwich plokštės su termoizoliacija, stogo forma - dvišlaitė, vienšlaitė, plokščia, šlaitinio stogo nuolydis irgi gali būti įvairus, tačiau rekomenduojama rinktis 7 - 15 laipsnių nuolydį.

Nuo reikalingos sandėliavimo patalpų gaisro klasės dažniausiai priklauso laikančiojo konstruktyvo medžiagos.

tags: #nedidele #specialios #paskirties #patalpa