Nebaigto statyti daugiabučio buto įregistravimo tvarka Lietuvoje

Nuo kitų metų Lietuvoje įsigalios nauji LR Statybos įstatymo pakeitimai, kurie turės įtakos nekilnojamojo turto (NT) rinkai. Nuspręsta, kad naujos statybos būstus bus galima įsigyti tik visiškai užbaigtame projekte, kuris jau bus įregistruotas Registrų centre. Tai reiškia, kad notarinės būsto pirkimo-pardavimo sutartys bus sudaromos tik po projekto užbaigimo.

Šis pakeitimas skirtas apsaugoti NT pirkėjus nuo nuostolių, kai vystytojas bankrutuoja nepabaigęs projekto ir butus jame įsigiję žmonės lieka „ant ledo“.

Svarbiausi pakeitimai

• Būsto įsigijimas tik užbaigtame projekte: Gyventojai galės įsigyti butus tik jau visiškai užbaigtame, Registrų centre registruotame projekte.
• Projekto užbaigimas: Projekto pabaigimas nereiškia, jog vystytojams reikės įrengti ir butus.
• Apdaila: Buto apdailą gyventojas galės pabaigti pats, projekto užbaigimui to nereikia.
• Rizikos perkėlimas: Gyventojui neturi būti perkeliama rizika, tiesiog preliminariose sutartyse vystytojai turi įrašyti, kad notarinė sutartis bus sudaroma po projekto užbaigimo.

Kiek reikės įrengti butus?

Aplinkos ministras teigia, kad nuo kitų metų, norint Registrų centre registruoti projekto užbaigimą užteks būti įvykdžius įsipareigojimus, kuriems reikėjo leidimų, iki galo pabaigus pastato statybas, apdailą, įrengus projekte numatytą infrastruktūrą.

„Kriauklių nereikės. Mes būtent tam ir atidėjome pokyčių įsigaliojimą iki kitų metų, nes norime įtvirtinti, kad būsto užbaigimas būtų laikomas tada, kai yra baigtos visos veiklos, kurioms reikalingi leidimai: antžeminiai, požeminiai inžineriniai tinklai, komunikacijos, o vonios ar kriauklės šiame etape rinktis nereikės“, - tikina S. Gentvilas.

Pokyčiai individualių namų statytojų nelies

Šis Statybos įstatymo pakeitimas galios tik daugiabučių namų statytojams, juridiniams asmenims, kurie statytis vienbučius, šis teisės aktas negalioja.

„Žmonių negąsdinkime: privačiam namui užbaigimo nereikės. Vienbutį namą bus galima perleisti be užbaigimo, užbaigimo reikės tik butams. Vienbučius bus galima parduoti ir sandorius sudaryti be 100 proc. projekto baigtumo. Jeigu fizinis asmuo sau stato namą, tai jis tai gali daryti ūkio būdu, jeigu vystytojas, mažoji bendrija, uždara akcinė bendrovė ar kitas juridinis asmuo, tokiu atveju jis tai turi daryti rangos būdu“, - patikslina S. Gentvilas ir priduria, kad individualių namų (vienbučių) statytojams, norint parduoti turtą, 100 proc. projekto baigtumo registracijos nereikės.

Ar pirkti iš brėžinių?

Nors notarines NT pirkimo-pardavimo sutartis bus galima sudaryti tik po projekto užbaigimo procedūrų, rezervuoti turto dar brėžiniuose, pasirašyti preliminarias NT pirkimo-pardavimo sutartis jokie teisės aktai nedraudžia.

Tačiau aplinkos ministras teigia nerekomenduojantis investuoti į būstą, kuris dar nėra pastatytas.

„Aš to nerekomenduoju daryti. Normalus teisininkas pasakytų, kiek yra rizikų iš tikrųjų susijusių su tuo. Nes vystytojai pakeliui gali patirti sunkumų ir šiaip jeigu bankai projekto pakankamai nefinansuoja, tai kodėl gyventojas savo pinigais, būdamas neprofesionalas, turi investuoti. Žinant, kad rinka lėtėja, tai gali būti dar daugiau rizikos“, - tikina S. Gentvilas.

Statybos įstatymo pakeitimai: supaprastinimas ir pirkėjų apsauga

Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija 2023 m. gegužės 17 d. registravo ir pateikė derinti bei išvadoms gauti Lietuvos Respublikos statybos įstatymo pakeitimus. Šie pakeitimai itin reikšmingi tiek nekilnojamojo turto vystytojams, tiek pirkėjams.

Aplinkos ministerija teigia, kad įstatymų pakeitimų pagrindiniai tikslai yra supaprastinti nekilnojamojo turto registravimą ir apsaugoti pirkėjus. Pavyzdžiui, vietoj trijų projektavimo etapų lieka du.

100 % namo baigtumas: ką tai reiškia?

100 % namo baigtumas (taigi ir jame esančio kiekvieno buto baigtumas) yra konstatuojamas atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą arba surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą priklausomai nuo statinio kategorijos.

Jeigu statinio projekte yra numatyta dalinė apdaila, tai, pavyzdžiui, 100 % buto baigtumo registravimas bus galimas tik su daline apdaila. O kai statinio projekte yra numatyta visiškai baigta apdaila, tuomet siekiant įregistruoti 100 % baigtumą, reikės numatytą apdailą užbaigti.

Rizikos ir atsakomybės persiskirstymas

Tikėtina, kad naujoji tvarka lems visų statybos proceso dalyvių pareigų ir atsakomybės persiskirstymą. Kaip jau minėjome, keisis ir projekto rengimo etapų skaičius bei šiems tenkantys žingsniai.

Statybos įstatymo pakeitimai: galimybės ir iššūkiai NT vystytojams

Galima teigti, kad dėl pakeitimų NT vystytojai susidurs su ilgesniais statybų terminais ir patirs didesnių finansinių išlaidų. Jeigu iki pakeitimo įsigaliojimo verslas galėdavo parduoti dar nebaigtus butus ir taip finansuoti statybų užbaigimą, po pakeitimo įsigaliojimo to daryti nebegalės.

Tai yra reikšmingas pakeitimas, kadangi statybų biudžetą sudarinėjantys NT vystytojai privalės Excel lentelėje įtraukti papildomas eilutes būtent dėl ilgesnių statybos terminų.

Neįregistruoti daugiabučiai: gyventojų problemos ir institucijų atsakas

Portalo tv3.lt skaitytojas Aurimas pasakojo, kad prieš tris metus įsigijo butą, tačiau daugiabutis iki šiol nėra pripažintas kaip 100 proc. baigtas.

Jo teigimu, taip išeina, kad jeigu vystytojas niekada nepriduos daugiabučio, gyventojai bus veltui nusipirkę butus, nes negalės juose gyventi.

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija komentavo, kad naują daugiabutį gyvenamąjį namą galima naudoti tik atlikus statybos užbaigimo procedūras ir jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre (NTR).

Anot jos, statybų užbaigimą privalo organizuoti statytojas, į jį pirmiausia ir turi kreiptis būsto savininkai, jei vėluoja ar nevykdomi pirkimo - pardavimo sutartyse numatyti sutartiniai įsipareigojimai dėl daugiabučio statybos ir jo statybos užbaigimo procedūrų, aplinkos sutvarkymo darbų.

Gyventojai gali gauti baudą nuo 140 eurų iki 1500 eurų už gyvenimą neregistruotame name.

tags: #nebaigto #statyti #duagiabucio #buto #iregistravimas