Ką daryti, jei žemės sklypo ribos neatitinka?

Netikslios žemės sklypo ribos - problema, su kuria galite susidurti, ketindami parduoti senesnės statybos statinį ar nuomoti žemės sklypą, kuriam kadastriniai matavimai yra atlikti seniai. Tokiu atveju, jei žemės sklypo ribos yra netikslios ir koreguotinos, gali kilti įvairių nesklandumų.

Nesklandumų gali kilti ir dėl nesutarimų su besiribojančių sklypų savininkais, stringančių su žemės sklypu susijusių darbų ir t. t., o taip pat dėl koreguotinų duomenų gali būti netikslumai mokant, pavyzdžiui, žemės mokestį ir pan. Netikslumai galėjo atsirasti dėl įvairių priežasčių - seniau naudotos technikos, klaidų, pasikeitusių teisės aktų ir t. t. Gali būti, kad kartais prireikia ir atstatyti žemės sklypo ribų riboženklius, kurie gali būti sunykę dėl kuriuo nors metu vykdytų žemės ar statybos darbų, gamtos reiškinių ar pan.

Kadastriniai žemės sklypo matavimai užtikrina, kad ribos yra tikslios ir jokių nesklandumų dėl jų, nuomojant ar parduodant žemės sklypą, nekils. Jei sužinojote, kad Jūsų sklypo ribos yra koreguotinos, ar, norėdami parduoti, išnuomoti, pradėti statybas ar atlikti kitus veiksmus su žemės sklypu ir susidūrėte su nesklandumais dėl netikslių žemės sklypo ribų, Jums reikalingi kadastriniai (geodeziniai) matavimai.

Dažniausios situacijos ir sprendimo būdai

Dažnai mes susiduriame su tokiais atvejais, kad ta tvora neatitinka žemės sklypo ribų. Dažniausiai, jeigu šalia būna valstybinės žemės sklypas, laisva žemė, kur vadina kiti žmonės "aš kaimyno neturiu", o iš tikrųjų jo kaimynas "Lietuvos Respublika", tai apsitveria tą žemės plotą tvora, parduoda jį, o tada atsiranda problemos, kai darosi geodezinius matavimus - tiksliuosius žemės sklypo ribų matavimus, paaiškėja, kad tvora išsikiša už žemės sklypo ribos ir tada prasideda tos tvoros legalizavimo klausimas, ar leis prisipirkt tos papildomos žemės, kuria jis naudojasi, ar reiks tiesiog tvorą perstatyti ant savo sklypo ribos. Ir taip būna apgaudinėjami žmonės, kad atrodo, nors ir atrodo ir pats nemažas sklypas, o iš tikrųjų ten trečdalis sklypo nusirėžia.

Kelio servitutas

Jūsų žemės sklype nustatytas kelio servitutas tam, kad gretimame žemės sklype esantis Jūsų kaimynas, turėtų patekimą iki jo žemės sklypo. Pirmiausiai, anot teisininkės, būtina žinoti, kad Konstitucijoje yra įtvirtintas svarbus nuosavybės neliečiamumo principas. „Aiškindamas šį principą, Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad nuosavybės neliečiamumas ir apsauga reiškia, jog savininkas turi teisę valdyti jam priklausantį turtą, juo naudotis ir disponuoti, taip pat teisę reikalauti, kad kiti asmenys nepažeistų šių jo teisių, o valstybė turi pareigą ginti ir saugoti nuosavybę nuo neteisėto kėsinimosi į ją“, - atkreipia dėmesį V. Apibūdintai situacijai spręsti, žemės sklypo savininkui, kurio sklype nustatytas kelio servitutas, daiktinių teisių gynimo būdai yra įtvirtinti Civiliniame kodekse.

Pagal jame nustatytą teisinį reglamentavimą, būdas, kuris turėtų būti taikomas, ginant savininko teises, priklauso nuo to, kaip pasireiškia daikto savininko teisių pažeidimas. Savininko teisė reikšti negatorinį ieškinį taip pat įtvirtina Civilinis kodeksas. Pasak AVOCAD teisininkės, minėtoje situacijoje, kad ieškovas yra turto savininkas, nebus sunku įrodyti. Tačiau, visa įrodinėjimo našta nusikels į antrąjį punktą - kad nustatytu kelio servitutu yra pažeidžiamos savininko teisės.

Modeliuokime, kad šiose faktinėse aplinkybėse, žemės sklypo savininkas laikytų, jog kaimyno gerbūvis, įskaitant, bet neapsiribojant kaimynui priklausantys vartai, tvora, medžiai, tujos ir pan. Tokiu atveju negatoriniu ieškiniu ginama konkretaus asmens subjektinė nuosavybės teisė. Tačiau, šioje situacijoje Lietuvos Aukščiausias Teismas nurodė ir išaiškino, kad įstatymų leidėjas žemės sklypo savininko teisių pažeidimo, susijusio su gretimame žemės sklype arti sklypo ribos ar ant sklypų ribos augančiais medžiais, krūmais ir kitais augalais, skirtingai nei žemės sklypo savininko teisių pažeidimo, susijusio su gretimame žemės sklype ar ant sklypų ribos vykdomomis statybomis, tiesiogiai nesieja su teisės aktų reikalavimų pažeidimu.

Todėl tam, kad būtų pagrindas tenkinti negatorinį ieškinį dėl subjektinės nuosavybės teisės, kurios pažeidimas siejamas su gretimame žemės sklype arti sklypo ribos ar ant sklypų ribos augančiais medžiais, krūmais ar kitais augalais, gynimo, ieškovas, be kita ko, privalo įrodyti, kad jo subjektinė nuosavybės teisė yra pažeista. Taigi, pasak teisininkės, reiškiant reikalavimą su negatoriniu ieškiniu, nepakanka nurodyti tik objektų, kurie, ieškinio pateikiančio subjekto pateikimu trukdo jam naudotis daiktu pagal paskirtį.

Jei tenka žemės sklypą įsigyti patiems, labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės sklypo dokumentus. Labai svarbus momentas - preliminarūs matavimai - tai tas pats, kas jūs nežinotumėte, kur randasi jūsų žemės sklypas ir kokio jis ploto. O kadastriniai matavimai - tai reiškia, kad sklypo kampai yra tiksliai nustatyti, suderinti su kaimynais ir jo plotas yra aiškus. Štai tokį sklypą būtent rekomenduočiau pirkti. Nes įsigydami sklypą pagal prelimenarius matavimimus, turėsite katę maiše. Reziume gali paaiškėti, jog nusipirktas, tarkime, šešių arų sklypas gali sumažėti iki penkių arų.

Štai tokie yra galimi "Matavimo tipo" variantai:

• "žemės sklypas suformuotas atliekant prelimenarius matavimus"
• "žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus"

Jeigu žemės slypo pardavėjas vietoj sklypo plano pakiša ranka braižytą popieriuką, tai žinokite, kad ten tikrai ne geodeziniai matavimai. Turi būti nurodyta žemės sklypo koordinatės. Dažniausiai daromi A3 formato planai, kur yra nurodyta koordinačių žiniaraštis X ir Y. Tai reiškia, kad sklypui yra parengti geodeziniai matavimai. O taip pat labai svarbu, kokioje sistemoje perengtas žemės sklypo planas. Turėtų būti parašyta „LKS 94“. Tai žymi tą sistemą, kurioje dabar yra atliekami žemės sklypų geodeziniai matavimai.

Tvora - dar vienas aspektas, į kurį turėtų atkreipti dėmesį asmuo, atvykęs apžiūrėti patikusio žemės sklypo. „Dažnai mes susiduriame su tokiais atvejais, kad tvora neatitinka žemės sklypo ribų. Paaiškėja, kad asmenys savavališkai apsitveria LR žemės plotą nuosava tvora, o pardavus jį, naujajam žemės sklypo šeimininkui atsiranda netikėtos problemos, kai pastarasis užsako geodezinius matavimus - tiksliuosius žemės sklypo ribų matavimus. Štai tuomet ir paaiškėja, kad tvora išsikiša už žemės sklypo ribų. O tada prasideda tos tvoros legalizavimo klausimas: ar leis valstybė nusipirkti papildomos žemės, kuria jis naudojasi, ar reikės tiesiog tvorą perstatyti ant savo sklypo ribos.

Kaip išvengti klaidingų žemės sklypo ribų pavojų?

„Perkant žemės sklypą būtinai paprašyčiau pardavėjo, kad pačioje vietovėje būtų aiškiai pažymėtos žemės sklypo ribos. Pastebėjau, ypač soduose žmonės kovoja dėl kiekvieno žemės centimetro. Labai svarbu nusistatyti sklypo ribas ir susiderinti su kaimynais, kad po to nebūtų taip, jog pastarieji savo turtą laikytų ant jūsų žemės. Todėl protingas ir apdairus žingsnis - tiesiog išsikviesti matininką ir tuomet pagal plane nurodytas koordinates, kurios suvedamos į specialų geodezinį prietaisą, bus aiškiai pažymėtos žemės sklypo ribos pačioje vietovėje.

Būtina įsitikinti ar jūsų pasirinktame svajonių žemės sklype nėra papildomų apribojimų. „Papildomi apribojimai atsiranda tada, jeigu, tarkime, perkate žemės sklypą, o ten netoliese yra aukštos įtampos elektros laidai. Tai ir yra tam tikras apribojimo plotas, kuris automatiškai sumažina jūsų statybų plotą. Kartais gali sumažinti iki tiek, kad netilps pastatyti net mažiausio namelio. Įsitikinti ar jūsų pasirinktas žemės sklypas neturi apribojimų galite susisiekę su matininkais arba galite patys pasižiūrėti žemės sklypo registro išraše, kuriame turi būti surašyti apribojimai. Tai gali būti, tarkime, elektros apsaugos, kelių, upių, ežerų apsaugos zonos, nekilnojamo turto paveldo apsaugos zonos ir pan.“

Dažnai atvažiavus apžiūrėti žemės sklypo namo statybai paaiškėja, kad jame randasi papildomų statinių. „Tokiu atveju reikėtų atkreipti dėmesį ar tie statiniai yra registruoti registrų išraše. Tuomet pastarajame turėtų būti užfiksuotas ne tik žemės sklypas, bet ir žemės sklypas su statiniais. Arba dar paprastai būna įrašyta kita informacija: tokiu atveju turi būti įrašytas statinių registro numeris. Tad būtina pasižiūrėtii ar jie tikrai įrašyti į registrų išrašą, o taip pat pasiimti kadastrinių matavimų bylą, nes ir statiniai yra išmatuojami. Jiems paruošiami dokumentai. Jeigu jūs tikrai pirktumėte tokį žemės sklypą, kur reikalinga nugriauti statinius arba iš statinių likę tik pamatai, tai geriau juos išnulinti, kad jų neskaičiuotų prie jūsų turto vertės. Tada beliks tik įsivertinti statinio nugriovimo kainą, kuri dažnai pasitaiko skirtinga. Nes statiniai gali būti mediniai, o gali būti ir iš plytų, ko pasekoje gali prireikti griauti sunkias gelžbetones pertvaras.

Žemės sklypo padalijimas

Žemės sklypo padalijimas gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau tinkamai pasiruošus, jis gali būti sklandus ir efektyvus. Žemės sklypo padalijimas yra naudingas sprendimas, kai norite dalį savo turto atskirti ir parduoti, dovanoti ar kitaip panaudoti. Visgi, prieš pradedant, būtina išsiaiškinti konkrečias vietos savivaldybės taisykles ir reikalavimus, nes jie gali skirtis priklausomai nuo regiono.

Padalijimo būdai

• Padalijimas nekeičiant žemės paskirties ir būdo.
• Padalijimas keičiant žemės paskirtį ir būdą.

Proceso žingsniai

1. Leidimas vykdyti sklypo padalijimo projektą.
2. Geodezinių matavimų planas.
3. Topografinis planas.
4. Pasikonsultuokite su specialistais.
5. Gaukite leidimus.
6. Pasirašykite sutartį su projektuotoju.
7. Registruokite pakeitimus.

Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į sklypo reljefą, susisiekimo galimybes bei inžinerinių tinklų prieinamumą - tai gali turėti įtakos tiek pačiam padalijimo procesui, tiek būsimiems sklypo naudojimo planams. Prieš pradėdami verta pasidomėti, ar yra apribojimų, susijusių su kultūros paveldu, saugomomis teritorijomis ar kitomis specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.

Dėl visų šių veiksnių rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotus matininkus ir architektus, kurie padės išvengti klaidų bei užtikrins, kad procesas vyktų sklandžiai ir laikantis teisės aktų.

Efektyvus Žemės Sklypo Panaudojimas

Neretai tenka pagalvoti apie tai, kaip būtų galima efektyviai panaudoti turimą žemės sklypą, ir įvairių pasirinkimo galimybių galima rasti ne taip ir mažai. Įsitikinsite patys, kad turimas žemės sklypas gali atnešti tikrai nemažą naudą: laisvuose plotuose gali būti sodinami miežiai ar kiti javai, ir kiekvienu atveju tikrai bus galima atrasti pačias palankiausias pasirinkimo galimybes. Rasite iš tiesų nemažai bendrovių, kurios gali pasiūlyti visus reikalingus darbus už jus - pradedant grūdinių kultūrų sėjimu, ir baigiant sandėliavimu. Taigi, tai tikrai nepareikalaus ypatingi daug pastangų.

Daržovių auginimas taip pat puikus pasirinkimas, o šiltnamiai visada gali padėti dar greičiau sulaukti derliaus. Įvairių siūlomų šiltnamių pasirinkimas tikrai nėra siauras, tad kiekvienu atveju bus galima pasirinkti tokį, kuris geriausiai pateisintų jūsų lūkesčius.

Jei sklypo riba iš tiesų nėra tiksli, kyla rizika, kad susipykus su kaimynu dėl sklypo ribų turėsite tokį statinį nugriauti.

Problemos atsirado per daugelį metų

Registrų centras skelbia, kad visoje Lietuvoje yra daugiau kaip 50 tūkst. žemės sklypų, kurių ribos - koreguotinos, t.y. anksčiau įvesti duomenys apie žemės sklypą galėjo būti netikslūs. Aplinkos ministerijos Kadastro ir erdvinių duomenų politikos grupės vadovė Aušra Kalantaitė naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad tokia situacija susiklostė istoriškai - keitėsi ne tik žemės sklypų matavimo būdai, bet ir koordinačių sistemos, keliami reikalavimai tikslumui.

„Prievolė žemės sklypų kadastrinius matavimus vykdyti valstybinėje koordinačių sistemoje atsirado tik nuo 1994 m., kai buvo įteisinta Lietuvos koordinačių sistema LKS-94. Iki to laiko ribos galėjo būti matuojamos sąlyginėje ir vietinėje koordinačių sistemose. Taip pat, atkuriant nuosavybės teises į piliečiams priklausančią žemę ir kitą nekilnojamąjį turtą, žemės sklypo planai buvo rengiami ir kadastro žemėlapyje žymimi nenustačius tikslių geodezinių koordinačių“, - kalbėjo A. Kalantaitė.

Tuo metu Registrų centro atstovas Mindaugas Samkus taip pat paaiškino, kaip yra priimamas sprendimas, kad jūsų žemės valdos ribos gali būti netikslios. „Daugeliu atveju žemės sklypų ribos pripažįstamos koreguotinomis Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sprendimu, kai, žymint žemės sklypo ribas Nekilnojamojo turto kadastre, nustatoma, kad tam tikro žemės sklypo ribos nesutampa (kerta, neatitinka) su gretimų žemės sklypų ribomis. NŽT, įvertinusi visas aplinkybes, priima sprendimą dėl to, kurio sklypo ribos yra tikslios, o kurias būtina koreguoti. Ši informacija paskelbiama tiek Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje, tiek Nekilnojamojo turto registre, tiek matoma Regia žemėlapyje“, - kalbėjo M. Samkus.

Pašnekovas sako, kad žemės sklypų ribos Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje laikomos koreguotinomis dar ir tada, kai žemės sklypo geodeziniai matavimai seniai buvo atlikti sąlyginėje koordinaičių sistemoje. „Arba tada, kai žemės sklypo plotas, gautas pažymėjus žemės sklypo ribas NT kadastro žemėlapyje, nesutampa su plotu, nurodytu žemės sklypo plane. Taip pat tuomet, kai žemėlapyje įbraižyta žemės sklypo konfigūracija neatitinka tos, kuri nurodyta žemės sklypo plane“, - priminė jis.

Teks griauti namus ar kitus pastatus?

Aplinkos ministerijos atstovė A. Kalantaitė gyventojams primena, kad prievolės žemės sklypų, kurių ribos netikslios, savininkams atlikti naujus kadastrinius matavimus nėra. O to nepadarius, nėra numatyta ir jokia administracinė atsakomybė.

„Šiuo metu savininkai informuojami, kad jų žemės sklypų ribos netiksliai pažymėtos kadastro žemėlapyje. Taigi savininkams užtenka pateikti savo turimą žemės sklypo planą Registrų centrui ir informacija gali būti patikslinta kadastro žemėlapyje. Jeigu to neužtenka, t. y. pagal savininkų pateiktą žemės sklypo planą neįmanoma patikslinti žemės sklypo ribų, reikalingi nauji žemės sklypo kadastriniai matavimai, kurių pagrindu turi būti parengiamas naujas žemės sklypo planas ir patikslinti kadastro duomenys“, - komentavo ji.

Nors gyventojams prievolės perbraižyti žemės valdas nėra, tačiau tokių sklypų savininkai gali susidurti su nepatogumais, kai bus norima tokią žemę ar jos dalį parduoti kitiems asmenims. „Pirkėjai norės žinoti tikslias perkamo žemės sklypo ribas, plotą. Kitas savininkui svarbus aspektas - žemės mokestis, kuris skaičiuojamas nuo žemės sklypo ploto“, - svarstė ministerijos atstovė.

Be to, specialistė sako, kad pagal šiuo metu galiojančius reikalavimus statytojas žemės sklypą, kuriame vykdoma statyba, turi valdyti nuosavybės arba kitais pagrindais. Tad jei nebus žinomos tikslios žemės sklypo ribos, gali kilti rizika, kad statybos darbai bus atliekami ne savininkui nuosavybės teise priklausančiame sklype.

„Jei paaiškėja, kad dėl netiksliai nustatytų žemės sklypo ribų pastatytas statinys įsiterpia į kito savininko žemės sklypo ribas, visų pirma, turi būti sprendžiamas klausimas dėl žemės sklypo ribų nustatymo teisingumo. Pirmiausia, susidariusią situaciją turėtų įvertinti matininkas, vėliau sprendimą dėl žemės sklypo ribų nustatymo teisingumo gali priimti Nacionalinė žemės tarnyba. Jei vis tik ginčas neišsprendžiamas, reikėtų kreiptis į teismą. Siekiant išvengti minimos situacijos, yra labai svarbu, kad žemės sklypo ribos būtų tiksliai žinomos prieš atliekant statybos darbus“, - patarė A. Kalantaitė.

Privalo laikytis svarbių reikalavimų arba tartis su kaimynu

Advokatas dr. Arvydas Budnikas naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad po žemės sklypų ribų patikslinimo statinys negali būti įsiterpęs į svetimą kaimyninį žemės sklypą. Taip pat turi būti išlaikyti ir tam tikri minimalūs atstumai iki kaimyninio svetimo sklypo ribos bei ant jo stovinčių statinių.

„Pažymėtina, kad pagal galiojančius teisės aktus, tai mažiausi atstumai nuo pastatų, kurie yra iki 8,5 m aukščio, turi būti ne mažesni kaip 3 m iki gretimo sklypo ribos. Dar aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui. Minėtas atstumas gali būti sumažintas tik tuo atveju, jeigu yra gautas gretimo sklypo savininko sutikimas“, - paaiškino advokatas.

Pasak teisininko, privalo būti išlaikomi ir priešgaisriniai atstumai tarp pastatų, esančių gretimuose sklypuose. „Priešgaisrinis atstumas priklauso nuo pastatų konstrukcijų ir gali būti įvairus priklausomai nuo situacijos, pavyzdžiui, 6 m, 8 m. Atlikus skaičiavimus galima pagrįsti ir mažesnį priešgaisrinį atstumą tarp gretimuose sklypuose stovinčių pastatų, tačiau mažesnis atstumas iki sklypo ribos nei 3 m yra galimas tik gavus rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą“, - kalbėjo A. Budnikas.

Kai nėra išlaikomas statinio atstumas iki gretimo sklypo ribos arba statinys įsiterpia į svetimą sklypą, pasak teisininko, asmuo, kurio teisės pažeistos, gali kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją.

„Inspekcija pagal nukentėjusios šalies skundą patikrina situaciją. Inspekcija analizuoja, ar yra išlaikyti reikiami atstumai iki gretimo sklypo ribos, ar statinys nėra įsiterpęs į gretimo sklypo teritoriją. Tuo atveju, jeigu minėti pažeidimai egzistuoja, inspekcija pažeidėjui išduoda privalomąjį nurodymą pašalinti savavališkos statybos padarinius“, - teigė jis.

Tokiu atveju inspekcijai, kaip pasakoja A. Budnikas, įpareigoja per tam tikrą laiką patraukti statinį taip, kad jis atitiktų visus keliamus reikalavimus. „Toks patraukimas vyksta išardant statinio dalis, išardant sumontuotus surenkamus juostinius pamatus, sutvarkant statybvietę ir kt. Galiausiai, įvykdžius įpareigojimą, statinys turi stovėti taip, kad būtų išlaikyta minimali riba iki gretimo žemės sklypo, tuo labiau, tas statinys negali įsiterpti į gretimo sklypo teritoriją“, - teigė pašnekovas.

Jeigu į tokia situaciją patekote ir jūs, kai statinys įsiterpia į kito sklypo ribas arba nėra išlaikomi tinkami atstumai, advokatas rekomenduoja pirmiausiai pakalbėti su kaimynu ir situaciją išspręsti taikiai.

„Pavyzdžiui, jeigu atstumas nuo statinio iki kito žemės sklypo yra mažesnis nei 3 metrai, tai galima prašyti gretimo sklypo savininko sutikimo dėl mažesnio atstumo išlaikymo. Tuo atveju, jeigu statinys yra įsiterpęs į gretimą svetimą sklypą, tai statinio savininkas taip pat galėtų mėginti tartis taikiai su svetimo sklypo savininku, pavyzdžiui, nuperkant dalį jo žemės sklypo. Tokiu atveju būtų užtikrinta, kad statinys stovi teisėtai statytojo teritorijoje“, - patarė advokatas A. Budnikas.

Tačiau ne visi kaimynai gali būti sukalbami, tad jei susitarti nepavyks, už padarytą pažeidimą tektų atsisveikinti ir su statiniu. Be to, jeigu pažeidimai nebus pašalinti laiku, pažeidėjui teismas gali skirti iki 300 eurų siekiančią piniginę baudą už kiekvieną pradelstą dieną.

Registrų centro atstovas tikina, kad žemės sklypo kadastrinių matavimų galutinė kaina priklauso nuo įvairių aplinkybių, pavyzdžiui, sklype esančių objektų kiekio ir sudėtingumo, regiono, sklypo konfigūracijos, gretimų žemės sklypų matavimų tikslumo.

tags: #neatitinka #sklypo #ribos