Namų savininkų bendrijos teisinis reguliavimas Lietuvoje

Daugiabučių gyventojai turi kelis pasirinkimus, kaip administruoti gyvenamąsias patalpas: administravimo teises perduoti tokias paslaugas teikiančioms bendrovėms, steigti bendriją ir rinkti pirmininką, sudaryti jungtinės veiklos sutartį. Visais atvejais gali kilti įvairių konfliktų tarp gyventojų ir kitų šalių, todėl labai svarbu nepamiršti atsakomybių ir pareigų.

Įsteigtos bendrijos pirmininkas turi tam tikrų atsakomybių ir privalo vykdyti pareigas, kurios yra įtvirtintos teisės aktuose. Panagrinėkime, kas valdo bendriją, kokios yra pirmininko pareigos, atsakomybės ir kokių taisyklių jis turi laikytis.

Bendrijos Valdymo Struktūra

Pirmiausia, reikėtų išskirti, kokie bendrijos valdymo organai. Daugiausiai sprendžiamosios galios turi bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Anot Lietuvos būsto rūmų prezidentės Daivos Matonienės, bendrijos įstatuose gali būti numatytas bendrijos narių įgaliotinių susirinkimas, turintis bendrijos įstatuose nustatytą visuotinio susirinkimo teisių dalį.

Taip pat bendrija turi valdybą ir (arba) bendrijos pirmininką. Bendrija įgyja civilines teises, prisiima civilines pareigas ir jas įgyvendina per savo valdymo organus. Kai bendrijoje valdyba nesudaroma, valdybos kompetencijai priskirtas funkcijas atlieka bendrijos pirmininkas. Valdyba gali būti arba nebūti. Didžiausia valdžia yra visuotinis narių susirinkimas, bet kaip sprendžiamoji galia pasiskirsto tarp valdybos ir visuotinio susirinkimo, jau sprendžia bendrijos įstatai. Kiekviena bendrija turi įsiregistruoti įstatus, ten surašyta visa organizavimo tvarka.

Valdybos funkcijos ir pareigos

Bendrijos pirmininku renkamas fizinis asmuo, atitinkantis bendrijos įstatuose nustatytus reikalavimus. Jeigu bendrijos nariai nusprendžia bendrijos pirmininku rinkti asmenį, kuris neturi buto ar kitų patalpų tame (tuose) pastate (pastatuose), kurio (kurių) bendrojo naudojimo objektams valdyti įsteigta bendrija, bendrijoje būtinai sudaromas kolegialus valdymo organas - valdyba. Kitais atvejais valdyba gali būti nesudaroma.

Bendrijos pirmininką renka ir iš pareigų atšaukia, tvirtina bendrijos pirmininko pareigybės aprašymą ir nustato bendrijos pirmininko darbo užmokestį visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) bendrijos įstatuose nustatyta tvarka 3 metų laikotarpiui. Bendrijos pirmininko kadencijų skaičius neribojamas. Bendrijos pirmininkas pradeda eiti pareigas nuo išrinkimo dienos, jeigu su juo sudarytoje darbo sutartyje nenustatyta kitaip.

Darbo sutartį su bendrijos pirmininku, šios sutarties pakeitimus (darbo sutarties nutraukimą) pasirašo visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) įgaliotas asmuo.

Bendrijos pirmininkas susirinkime

Pagrindinės Bendrijos Pirmininko Pareigos ir Atsakomybės

Bendrijos pirmininkas savo veikloje vadovaujasi įstatymais, Vyriausybės nutarimais, kitais teisės aktais, bendrijos įstatais, bendrijos pirmininko pareigybes organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus, priima į darbą ir atleidžia darbuotojus, sudaro ir nutraukia su jais darbo sutartis.

Pagrindinės bendrijos pirmininko pareigos:

• Bendrijos veiklos organizavimas ir jos tikslų įgyvendinimas.
• Metinių finansinių ataskaitų ir bendrijos veiklos metinės ataskaitos rengimas.
• Sutarties su audito įmone sudarymas (jei nusprendžiama atlikti bendrijos finansinį auditą).
• Informacijos bei dokumentų teikimas visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) įstatymo nustatytais atvejais arba visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) prašymu.
• Informacijos teikimas butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams jų prašymu.
• Bendrijos narių sąrašo sudarymas ir tvarkymas.
• Bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymas ir tvarkymas.
• Pastato (pastatų), jo (jų) priklausinių ir pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros organizavimas, šios priežiūros dokumentų parengimas, pildymas ir tvarkymas.
• Bendrojo naudojimo žemės sklypo (sklypų) naudojimas ir tvarkymas pagal įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimus.
• Pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinių ir ilgalaikių planų projektų parengimas ir jų pateikimas visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) (valdybai).
• Butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų kaupiamųjų lėšų sąskaitos tvarkymas ir šių lėšų naudojimas pagal paskirtį.
• Bendrijos metinių pajamų ir išlaidų sąmatos sudarymas ir jos pateikimas visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) (valdybai).

Visi butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų raštu bendrijos pirmininkui pateikti prašymai, skundai ir kiti dokumentai registruojami ir nagrinėjami bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Bendrijos pirmininkas privalo per 10 darbo dienų nuo buto ar kitų patalpų (pastato) savininko kreipimosi gavimo dienos suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla.

Bendrijos pirmininkas atsako už jam visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) pavestų ir teisės aktuose nustatytų funkcijų tinkamą atlikimą. Bendrijos pirmininkas privalo atlyginti bendrijai nuostolius, atsiradusius dėl jo sprendimų, priimtų pažeidžiant šį ir kitus Lietuvos Respublikos įstatymus, taip pat bendrijos įstatus.

Bendrijos Pirmininko Atlyginimas

Bendrijos pirmininko atlyginimo dydį nustato ir pakeitimus inicijuoja visuotinis susirinkimas. Todėl pats bendrijos pirmininkas negali savavališkai pasikelti sau atlyginimo.

Jeigu Bendrijos pirmininkas (valdyba) nevykdo pareigų, t. y. jeigu jie nepateisino bendrijos narių pasitikėjimo, jie gali būti atšaukti iš pareigų. Susirinkimą dėl pirmininko (valdybos) atšaukimo iš pareigų sušaukti gali pareikalauti 1/4 bendrijos narių. Jeigu per 1 mėn. bendrijos valdymo organas tokio susirinkimo nesušaukia - jį gali sušaukti 1/4 bendrijos narių.

Teisinis Reguliavimas

Kokie įstatyminiai aktai reglamentuoja daugiabučio namo bendriją?

• Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punktas.
• Bendrijų įstatymas.

Šie teisės aktai nustato bendrijų steigimo, veiklos, valdymo ir likvidavimo tvarką.

Kaip Steigti Bendriją?

Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba paprastuoju būdu pateikia prašymą keisti daugiabučio namo administratorių savivaldybės įsakymu.

Jeigu bendrija yra steigiama teisingai be papildomų netikėtų trigdžių, jos įsteigimo laikotarpis užtrunka iki 8 kalendorinių savaičių vadovaujantis Civilinio kodekso 4.85 straipsniu, ir Bendrijos įstatymo 12 straipsniu.

Bendrijos Valdymo Struktūra

Bendrija susidaro iš tokių valdymo organų: bendrijos narių, bendrijos valdybos narių, bendrijos pirmininkas, revizorius, buhalteris, techninis prižiūrėtojas (daugiabučių namų administratorius teikiantis techninės priežiūros paslauga).

Bendrija yra pastato VALDYTOJAS, juridinis asmuo, kuris organizuoja pastato priežiūrą.

Daugiabučio namo bendrija

Problemos ir Sprendimai

Daugiabučių namų savininkų bendrijos turėtų palengvinti butų savininkų teisių ir interesų įgyvendinimą. Deja, praktikoje bendrijos ne visada veikia taip, kaip turėtų. Problemos dažniausiai kyla dėl bendrijų pirmininkų savavališko veikimo ar pareigų nevykdymo, butų savininkų teisių ir interesų pažeidimo. Dėl to labai svarbu, kad būtų tinkamai įgyvendinta butų savininkų teisė gauti informaciją. Butų savininkai turi teisę gauti informaciją apie nustatytas įmokas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams išlaikyti ir išsaugoti (remontuoti), kaupiamąsias lėšas pastatui atnaujinti, taip pat apie kitas su pastato priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas.

Kiekvienas buto savininkas, nesutinkantis su bendrijos valdymo organo priimtu sprendimu, turi teisę kreiptis į teismą ginčydamas tokį sprendimą. Svarbu žinoti ir tai, kad tam tikrais atvejais galima asmeninė bendrijos pirmininko atsakomybė. Pavyzdžiui, jei bendrijos pirmininkas pažeisdamas įstatymus ar bendrijos įstatus atlieka veiksmus, kuriais bendrijai padaroma žalos (iššvaistomos bendrijos lėšos, sudaromi neteisėti sandoriai ir pan.).

Naujausias teisinis reguliavimas

Naujas teisinis reguliavimas leistų daugiabučių bendrijoms posėdžiauti nuotoliniu būdu, lengviau atšaukti pirmininką, garažų bendrijos savininkų pakartotiniame susirinkime sprendimų priėmime nereikalauti kvorumo. Taip pat siūloma didinti baudas už netinkamą daugiabučių administravimą, pvz. kaupiamųjų lėšų namui atnaujinti apsaugos reikalavimų nesilaikymą, dokumentų neperdavimą kitam administratoriui.

Ateityje daugiabučių bendrijų susirinkimai galės vykti nuotoliniu arba mišriu būdu?

Seimo Aplinkos apsaugos komitetas spalio mėnesį ketina svarstyti Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pataisas, kurios leistų daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms visuotinus susirinkimus organizuoti nuotoliniu arba mišriu būdu.

Šių metų gegužės 24 d. Seimas po pateikimo šioms įstatymo pataisoms pritarė bendru sutarimu.

„Įsigaliojus siūlomiems pakeitimams, nepanaikinama bendrijos narių galimybė fiziškai dalyvauti visuotiniame susirinkime, t. y. galima naudoti mišrų susirinkimo organizavimo būdą, kai dalis bendrijos narių dalyvauja fiziškai, o dalis - nuotoliniu būdu. (...) Šis būdas pastaraisiais metais, mes įsitikinome, yra iš tikrųjų efektyvus. Tai ypač aktualu būtų tuose miestuose, kuriuose yra antrinis būstas, pirmiausia kurortuose, kur sunkiai susirenkama į susirinkimus. Kita vertus, tai būtų naudinga įtvirtinti visuose miestuose“, - pateikdamas projektą Seimo posėdyje yra sakęs Tėvynės sąjungos- Lietuvos krikščionių demokratų (TS-LKD) frakcijos narys Mindaugas Skritulskas.

Jam pritardamas Seimo narys Audrius Petrošius pridūrė, kad lankstumo daugiabučių gyvenamųjų namų savininkams reikia šiek tiek suteikti. „Manau, kad dalyvavimas posėdžiuose nuotoliniu būdu yra viena geriausių pamokų, kurias galėjome išmokti per pandemiją. Išties sudėtinga surinkti gyventojus į susirinkimus, turint galvoje, kad yra nemažai nuomojamo būsto, yra žmonių, kurie gyvena užsienyje, turi būstus, bet sprendimus yra suinteresuoti priimti. Manau, tai įgalintų savininkus labiau dalyvauti ir įsitraukti į savo turto valdymą, priimti sprendimus, o tai palengvintų dalią visam namui, dėl kurio klausimai būtų sprendžiami“, - Seimo salėje sakė A. Petrošius.

Seimo narys M. Skritulskas taip pat įstatyme siūlo numatyti galimybę atšaukti bendrijos pirmininką paprasta balsų dauguma.

„Šiuo metu pirmininko atšaukimui reikalinga 2/3 dalyvaujančių susirinkime bendrijos narių balsų. Todėl kyla problema, kai bendrijos pirmininkas netinkamai atstovauja gyventojams, tačiau dėl aukštai nustatytos kartelės jo atšaukti praktiškai neįmanoma. Atsižvelgiant į tai, siūloma nustatyti, kad bendrijos pirmininko atšaukimui užtektų daugiau kaip pusės dalyvaujančių narių balsų“, - sako projekto autorius.

Taip pat siūloma numatyti bendrijos nario teisę kreiptis į teismą dėl privalomo visuotinio bendrijos susirinkimo sušaukimo, jei jis nėra sušaukiamas, kaip tai numatyta teisės aktuose.

Tikimasi, kad siūlomi pakeitimai palengvins sprendimų priėmimą ir padidins bendrijų veiklos efektyvumą.

Prasidėjus Seimo rudens sesijai, rugsėjo mėnesį Teisės ir teisėtvarkos komitetas ketina svarstyti Administracinių nusižengimų kodekso pataisas, kuriomis siekiama padidinti baudas už „daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo (valdymo) pareigų neatlikimą ar netinkamą atlikimą“.

Šių metų birželio 21 d. projektą pateikusi Lietuvos valstiečių ir žaliųjų sąjungos frakcijos narė Ligita Girskienė už šiuos pažeidimus pasiūlė padidinti minimalią baudą nuo 100 iki 300 eurų ir maksimalią nuo 300 iki 500 eurų.

Pagal siūlomą projektą, didėtų baudos ir už kaupiamųjų lėšų namui atnaujinti apsaugos reikalavimų nesilaikymą, kai šios lėšos laikomos ne atskiroje kaupiamųjų lėšų sąskaitoje ar į apskaitą įtraukiamos pažeidžiant nustatytą tvarką, ar naudojamos ne pagal paskirtį. Už tai siūloma padidinti minimalią baudą nuo 150 iki 400 eurų ir maksimalią nuo 600 iki 1000 eurų.

Siūloma dar didesnėmis baudomis bausti už statinio dokumentų, butų ir kitų patalpų savininkų kaupiamųjų lėšų neperdavimą, pasibaigus valdymui, kitam daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytojui. Jei jie nebūtų perduoti per 10 dienų, tai užtrauktų baudą nuo 1000 iki 3000 eurų. Jei po 20 dienų po baudos gavimo pažeidimas yra tęsiamas, neįvykdyti įsipareigojimai būtų skiriama bauda nuo 3000 iki 6000 eurų.

Pagal dabar galiojančią tvarką gyventojai gali pasikeisti administravimo paslaugas teikiančią įmonę.

„Tačiau įmonės ne visada elgiasi bendradarbiaudamos ir gerbdamos žmonių sprendimus. Kai gyventojai nusprendžia pakeisti administravimo paslaugas jų daugiabutyje teikiančią įmonę, kartais administratorius atsisako naujai išrinktam namo valdytojui perduoti būsto savininkams priklausantį turtą, dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Už administratoriaus pareigų nevykdymą arba netinkamą vykdymą savivaldybė gali patraukti tokią įmonę administracinėn atsakomybėn, tačiau baudos dydis tesiekia nuo 100 iki 300 eurų, o jei tai pirma nuobauda, administratorius gali būti įspėtas“,- sako L. Girskienė.

Kodekso pataisas parengusi parlamentarė sako, kad pagal dabartinį reguliavimą, už tokius pažeidimus kaip dokumentų neperdavimas kitam valdytojui įmonės net negalima nubausti pakartotinai, nes tai - trunkamojo pobūdžio, tęstinis pažeidimas. „Todėl ginčai tarp buvusių ir naujai išrinktų namų valdytojų turi persikelti į teismą. O tai taip pat neduoda norimo rezultato gyventojams, nes teismų kelias yra ilgas ir brangus“,- sako L. Girskienė.

Seimo Aplinkos apsaugos komitetas rudenį svarstys dar vieną Seimo pritarimo pavasario sesijoje sulaukusią Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pataisą, kuri yra skirta garažų savininkų bendrijoms.

Įstatymą taisyti pasiūlė Laisvės frakcijos narė Silva Lengvinienė, nes, jo nuomone, dabartinis teisinis reguliavimas neatliepia garažų savininkų bendrijų interesų.

Ji siūlo sudaryti galimybę garažų savininkų bendrijoms nesurinkus kvorumo, pakartotiniame susirinkime kvorumo reikalavimo nebetaikyti, o sprendimus laikyti teisėtai priimtais, kai už juos balsuoja daugiau kaip 1/2 susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių. Į dalyvaujančių bendrijos susirinkime narių skaičių būtų įskaičiuojami ir tie nariai, kurie iš anksto yra pareiškę savo nuomonę raštu.

Projekto autorė S. Lengvinienė tikisi, kad tai leistų garažų bendrijoms operatyviai spręsti iškilusius klausimus ir greitai priimti sprendimus.

Šiuo metu pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių.

„Šią nuostatą sunku taikyti garažų savininkų bendrijoms, nes surinkti kvorumą yra sunkiai įmanoma. Taip jau istoriškai susiklostė, kad daugelis garažų bendrijų buvo įkurtos labai seniai ir daugiau jokios veiklos nevykdė. Keitėsi garažų savininkai, bendrijos nebūdavo informuojamos apie šiuos pakeitimus ir naujų savininkų kontaktinės informacijos negavo. Iškilus problemoms, kurias galima išspręsti tik visuotinio bendrijos susirinkimo metu, kvorumo surinkti nepavykdavo. Problemos nebuvo sprendžiamos ištisus dešimtmečius.

Garažų savininkų bendrijos negali išrinkti naujo bendrijos pirmininko, įsivesti elektros, vykdyti remonto darbus“, - sako įstatymo pataisas pateikusi S. Lengvinienė.

Seimas po pateikimo joms pritarė birželio 21 d.

Daugiabučių gyventojai turi kelis pasirinkimus, kaip administruoti gyvenamąsias patalpas: administravimo teises perduoti tokias paslaugas teikiančioms bendrovėms, steigti bendriją ir rinkti pirmininką, sudaryti jungtinės veiklos sutartį.

Žemiau esančioje lentelėje pateikiama informacija apie baudas už netinkamą daugiabučių administravimą:

tags: #namu #savininku #bendrijos #teise