Gyvenimas daugiabučiame name - tai ne tik savo buto, bet ir bendrųjų namo patalpų valdymas bei priežiūra drauge su kaimynais. Kad šis procesas būtų sklandesnis, o gyventojai patirtų mažiau rūpesčių, jie gali sukurti namo bendriją ir namo priežiūra rūpintis patys arba patikėti pastato bei jo aplinkos priežiūrą būsto administratoriui. Rinktis vieną iš trijų galimų savo turto priežiūros formų - gyventojų teisė. Jie tai gali daryti pasitelkę ne tik administratorių ar įkūrę namo bendriją, bet ir sudarę jungtinės veiklos sutartį. Namo valdymo formos pasirinkimas dažniausiai priklauso nuo pačių gyventojų, jų tarpusavio santykių bei namo tipo, dydžio ir daugybės kitų veiksnių.
Tačiau kalbant paprastai, yra du akivaizdūs argumentai rinktis būsto administratorių. Pirmasis - administratorius visada yra nešališkas. Visų gyventojų teisės ir poreikiai, rūpesčiai ar norai administratoriui - vienodai svarbūs ir reikšmingi. Valdant bendrą turtą pasitaiko ne taip ir mažai situacijų, kuriose nešališkas moderatorius yra labai naudingas ir reikalingas, siekiant patenkinti daugumos gyventojų interesą.
Antras argumentas: būsto administratorius dažnu atveju yra pigesnis, nei bendrija. Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei administratorius.
Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Tai ne tik pastato priežiūros paslaugos, avarinių situacijų lokalizavimas, bet ir apskaitos, ir net namo pirmininko funkcijos atlikimas.
Yra ir daugiau argumentų: administratorius, prižiūrintis daugybę namų, turi įvairios patirties, bendradarbiauja su skirtingų sričių rangovais, pagal poreikį samdo reikiamus specialistus ir iš anksto gali laiduoti už jų darbų kokybę. Administratoriaus vadybos specialistai, nuolat prižiūrintys namo būklę, gali iškart atsakyti į kone visus su administruojamu namu susijusius gyventojų klausimus, pasiūlyti reikiamus sprendimus bei taip išspręsti gyventojams kylančius rūpesčius. Tai - pagrindinis administratoriaus darbas. Tuo tarpu bendrijos pirmininkui namo priežiūra neretai yra papildoma veikla, kurią išmanyti reikia ir specifinių žinių, ir skirti pakankamai daug asmeninio laiko.
Kokias paslaugas teikia namo administratorius?
Visų pirma - tai visų su pastatu bei jo aplinka susijusių klausimų administravimo paslaugos. Administratorius nuolat komunikuoja su gyventojais apie namo būklę, teisiškai atstovauja gyventojus, organizuoja turto savininkų susirinkimus bei balsavimus visais su namo bendro turto valdymu susijusiais klausimais, sprendžia kilusias problemas ir įgyvendina gyventojų pageidavimus dėl gyvenamosios aplinkos pagerinimo.
Būsto administratorius taip pat organizuoja namo bendrųjų konstrukcijų ir visų daugiabučio inžinerinių sistemų - šilumos, vandentiekio, nuotekų bei elektros - priežiūrą. ,,Dzūkijos būsto“ specialistai reguliariai vertina situaciją name, o kartą per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą. Su gautomis išvadomis mes supažindinami gyventojai, ypač akcentuojama namo atnaujinimo, remonto darbus, kuriuos būtina nedelsiant atlikti, siekiant išsaugoti bendrą turtą, pagerinti gyvenimo kokybę name ar net užtikrinti pačių gyventojų saugumą. Tokiems darbams dažniausiai priskiriami stogo remonto ar jo keitimo darbai, fasadų siūlių užpildymo, vandentiekio ir nuotėkų sistemų ir ypač - elektros ūkio atnaujinimo darbai. Visi minėti darbai reikalauja gyventojų pritarimo. Būtent todėl administratorius darbus planuoja, rengdamas metinius ir ilgalaikius daugiabučio priežiūros ir atnaujinimo darbų planus.
Svarbi administratoriaus teikiama paslauga - teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams. Bet koks bendrųjų patalpų atnaujinimas ar remontas kainuoja visiems turto savininkams, todėl šias išlaidas proporcingai valdomam nuosavybės plotui dalina bei gyventojams pateikia namo administratorius.
Tai - svarbiausios administratoriaus funkcijos. Tačiau greta jų ,,Dzūkijos būstas“ vykdo ir daugybę kasdienių darbų, tokių kaip avarijų daugiabučiuose šalinimas arba, gyventojų patogumui, teikiame tokias paslaugas kaip pavyzdžiui, gyventojų elektros skaitiklių rodmenų deklaravimas už juos.
„Dzūkijos būstas“ iš kitų daugiabučių administratorių Alytuje išsiskiria nemaža namų renovacijos administravimo patirtimi. Daugiabučių renovacija yra svarbi ir Alytuje sparčiai populiarėjanti bendrovės teikiama paslauga.
Namo administratoriaus svarbiausias tikslas - administruoti namo bendrojo naudojimo objektus. Tačiau vertėtų atkreipti dėmesį į tai, kad daugiabučio namo administratorius nėra absoliučių daugiabučio namo gyventojų sprendimų vykdytojas. Jis taip pat atlieka ir viešąją funkciją bei privalo užtikrinti, kad jo administruojamas statinys būtų prižiūrimas. Todėl, jei gyventojai ir nesutinka tvarkyti avarinės būklės namo, jam tam tikrus darbus, kurie privalo būti padaryti, gali tekti organizuoti ir be gyventojų pritarimo. Vis tik administratorius šia savo teise naudotis privalo atsakingai.
Taip pat viena iš namo administratoriaus pareigų - rengti ir teikti patalpų savininkams pasiūlymus dėl energiją taupančių priemonių įgyvendinimo. Kauno būsto modernizavimo agentūros specialistai įsitikinę - patys gyventojai privalo rūpintis savo turtu. Ir ši pareiga tikrai neapsiriboja vien savo buto puoselėjimu.
Vis tik specialistai pastebi, kad gyventojai neretai sako, jog atnaujinti daugiabučių gyvenamųjų namų nereikia, mat jiems yra gerai taip, kaip yra. Tačiau verta atkreipti dėmesį į tai, kad tinkamas statinio eksploatavimas aktualus ne tik jame gyvenantiems asmenims. Svarbu ir tai, kad prastėjanti pastato būklė lemia net tai, kad automatiškai krenta potencialios name parduodamų butų kainos.
Specialistai ragina gyventojus, kurie pastebi, jog nusidėvėjo bendro naudojimo objektai, apie tai informuoti namo administratorių. Natūralu, kad daugiabučiuose namuose gyvena daug žmonių, todėl ir situacijų pasitaiko pačių įvairiausių. Vis tik svarbu suprasti, kad gyventojai ir namo administratorius turi bendradarbiauti.
Svarbu žinoti ir tai, kad patalpų savininkai susirinkime arba balsuodami raštu gali išsirinkti atstovą ar atstovus, kurie gali atstovauti visiems patalpų savininkams bendraujant su administratoriumi. Tokiu būdu jie gali stebėtojo teisėmis dalyvauti namo priežiūros paslaugų, bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų, prekių pirkimo, atliktų darbų priėmimo komisijose.
Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti. Iki pastarojo meto daugiabučių namų priežiūra ir administravimas buvo daugiau savivaldybės ar jos kontroliuojamų butų ūkio įmonių, nei pačių butų savininkų rūpestis. Kol daugiabučių namų savininkai neįsteigę daugiabučio namo patalpų savininkų bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties, tol jų namo bendrąja nuosavybe turės rūpintis paskirta administruojanti įmonė.
Pagrindinis administratoriaus uždavinys - įgyvendinti įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų, taip pat daugiabučiam namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir kitokiu tvarkymu.
Įgyvendindamas savo pagrindinį uždavinį, administratorius vykdo šias funkcijas:
- tvarko patalpų ir jų savininkų (naudotojų) apskaitą, namo, jam priskirto žemės sklypo techninę ir kitą dokumentaciją;
- sudaro bendrojo naudojimo objektų aprašą, prireikus jį papildo arba keičia;
- viešai skelbia patalpų savininkams namo skelbimų lentoje bendrojo naudojimo objektų aprašą;
- atlieka bendrojo naudojimo objektų privalomąsias apžiūras, vykdo šių objektų nuolatinę techninę priežiūrą ir lokalizuoja avarijas, organizuoja arba įmonės jėgomis atlieka bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo, avarijų likvidavimo ar kitokius darbus;
- rengia bendrojo naudojimo objektų eksploatavimo, remonto ar kitokio tvarkymo metinius ir ilgalaikius darbų ir lėšų poreikio planus ir viešai skelbia juos;
- skelbia bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo ir kitokio tvarkymo darbų ir paslaugų pirkimo konkursus, sudaro sutartis su konkursą laimėjusiomis įmonėmis, kontroliuoja šių sutarčių vykdymą. Jeigu šiuos darbus atlieka ar paslaugas teikia pats administratorius, jų apimtis, kainos ir kitos sąlygos turi būti suderintos su patalpų savininkais ar jų įgaliotu atstovu;
- pagal išlaidas apskaičiuoja mėnesines įmokas, parengia ir pateikia sąskaitas patalpų savininkams, kontroliuoja įmokas.
Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą, administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius; patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą) reikia reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Nepatenkinti administratoriaus veikla butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS).
| Funkcija | Aprašymas |
|---|---|
| Apskaita | Tvarko patalpų ir jų savininkų apskaitą. |
| Dokumentacija | Tvarko namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę dokumentaciją. |
| Aprašas | Sudaro bendrojo naudojimo objektų aprašą. |
| Apžiūros | Atlieka bendrojo naudojimo objektų privalomąsias apžiūras. |
| Priežiūra | Vykdo nuolatinę techninę priežiūrą ir lokalizuoja avarijas. |
| Planavimas | Rengia metinius ir ilgalaikius darbų ir lėšų poreikio planus. |
| Konkursai | Skelbia pirkimo konkursus ir sudaro sutartis. |
| Įmokos | Apskaičiuoja mėnesines įmokas ir pateikia sąskaitas. |
Kokiais klausimais dažniausiai kreipiasi ir kokių prašymų turi gyventojai?
Gyventojų pageidavimų spektras - itin platus. Labai dažnai sulaukiame prašymų dėl aplinkos gražinimo, kiemų asfaltavimo, suolelių, vejų, vaikų žaidimo aikštelių įrengimo. Itin populiarus prašymas - apgenėti medžius. Šias funkcijas atlieka savivaldybė, tačiau tam, kad savivaldybė imtųsi šių darbų, dėl jų kreiptis ir jiems pritarti turi dauguma namo gyventojų. Taigi, mes kaip administratorius, atstovaujantis daugumos namo gyventojų interesus, organizuojame gyventojų apklausą ir jų vardu teikiame prašymą tokiems darbams atlikti.
Nemažai sulaukiame ir prašymų sudrausminti kaimynus ar išspręsti jų tarpusavio nesutarimus. Pavyzdžiui, gyventojai skundžiasi kaimynų augintinių keliamu triukšmu - lojančiais šunimis. Taip pat dažna problema - prastas iš gretimų butų sklindantis kvapas. Administratorius neturi teisinių galių bausti, įpareigoti ar drausminti gyventojus, tad galime tik padėti jiems rasti abi puses tenkinantį sprendimą, patarti ar nukreipti į atsakingas institucijas.
Esame sulaukę ir įdomesnių prašymų. Pavyzdžiui, ilgesniam laikui išvykdama moteris paprašė mūsų įpareigoti aukščiau gyvenantį kaimyną nerūkyti balkone, mat savajame ji paliko džiūti skalbinius ir baiminosi, kad įkritusi nuorūka gali sukelti gaisrą. Tai - labai pagrįsta baimė ir rūpestis, tačiau nieko panašaus padaryti mes negalime, todėl labai skatiname gyventojus būti atsakingais kaimynais, o iškilusius tarpusavio nesutarimus spręsti geranoriškai tariantis.
Kokybiška renovacija Daugiabučio namo administratorius
Kaip žinoti, kad namo administratorius dirba gerai?
Akivaizdžiausias administratoriaus darbo rodiklis - prižiūrimo namo būklė. Jei pastatas nors ir senas, bet yra tvarkingas, prižiūrėtas, gyventojai reguliariai išgirsta siūlymus atnaujinimams atlikti - vadinasi, administratorius savo darbą atlieka sąžiningai.
Kitas labai svarbus kriterijus - administratoriaus bendravimas su gyventojais. Kaip greitai specialistai atsako į klausimus, ar registruoja į gyventojų paklausimus ir problemas, kaip į juos reaguoja. Glaudus bendradarbiavimas administratoriaus ir gyventojų- sėkmingas garantas išspręsti namo problemas, pagerinti gerbūvį.
Džiugu, mat pastaraisiais metais vis daugiau gyventojų pasiryžta renovuoti senos statybos daugiabučius namus, kuriuose gyvena. Juk renovacija - vienintelis būdas pratęsti pastato eksploatavimo laikotarpį. Vis tik Kauno būsto modernizavimo specialistai pastebi, kad neretai gyventojus gąsdina pats renovacijos procesas. Daugumai jis atrodo painus, sudėtingas ir labai ilgas. Tačiau viskas tampa žymai paprasčiau, jei gyventojams visuose renovacijos etapuose padeda renovuojamo daugiabučio renovacijos administratorius.
Tvirtindami investicinį planą daugiabučio namo gyventojai patvirtina ir renovacijos administratorių. Dažniausiai, kai daugiabučiai namai yra atstovaujami bendrijų pirmininkų, iki šio etapo visus formalumus atlieka jie patys. Investicinio plano rengimas - labai svarbus etapas. Jis turi būti atliktas pagal įstatymuose numatytas procedūras. Jeigu bendrijos pirmininkas nėra pasiryžęs savarankiškai administruoti renovacijos proceso, iki investicinio plano tvirtinimo jis turi priimti sprendimą, kas tą darbą atliks.
Pagrindinė ir pati svarbiausia renovacijos administratoriaus funkcija - gyventojų atstovavimas. Administratorius privalo visame renovacijos procese pagelbėti gyventojams, jiems paaiškinti laukiančių etapų tvarką, atsakyti į aktualius klausimus. Reikia nepamiršti, kad ir namo bendruomenė turi aktyviai bendrauti su renovacijos administratoriumi. Natūralu, kad renovacijos procese gyventojai gali susidurti su įvairiausiais klausimais. Būtent renovacijos administratorius turi gyventojams suteikti visą išsamią informaciją. Renovacijos administratorius turi spręsti visus nesklandumus bei problemas, kurių natūraliai gali atsirasti.
Sprendimą atnaujinti daugiabutį priima butų ir kitų patalpų savininkai balsų dauguma (daugiau kaip 55 proc.). Balsavimo metu paskiriamas daugiabučio namo atnaujinimo administratorius. Investicijų planas parengiamas pagal daugiabučio namo energinio sertifikato skaičiavimus ir įvertinus esamą namo būklę. Investicijų plane parenkamos daugiabučio namo atnaujinimo priemonės turi atitikti daugiabučių namų atnaujinimo programoje nustatytas priemones ir atnaujinus namą turi būti pasiekta ne žemesnė kaip C pastato energinio naudingumo klasė, o šiluminės energijos sąnaudos turi būti sumažintos ne mažiau kaip 40 proc.
Parengus investicijų planą organizuojamas viešas aptarimas, kurio metu investicijų plano rengėjas gyventojams pristato daugiabučio namo atnaujinimo priemones. Butų ir kitų patalpų savininkams nusprendus, investicijų planas gali būti koreguojamas pagal viešojo aptarimo protokole pateiktas pastabas ir pakartotinai derinamas su namo atnaujinimo administratoriumi.
tags: #namo #renovacijos #administratorius