Planuojant statybas Lietuvoje, būtina atsižvelgti į įvairias apsaugos zonas, kurios gali riboti statybos galimybes arba nustatyti specialius reikalavimus. Šiame straipsnyje aptariami svarbiausi aspektai, susiję su apsaugos zonomis ir statybos reglamentais, ypač sodo namų statybos mėgėjų sodo žemės sklypuose, taip pat nuotekų valymo įrenginių įrengimo reikalavimai ir atstumai.
Sodo namų statyba paviršinių vandens telkinių apsaugos zonose
Ką svarbu žinoti dėl sodo namo statybos mėgėjų sodo žemės sklype, jei yra nustatyta paviršinių vandens telkinių apsaugos zona?
Vadovaujantis Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo nuostatomis, pagal įregistruotą Nekilnojamojo turto registre žemės sklypo paskirtį ir naudojimo būdą žemės sklype mažesniu kaip 50 metrų atstumu iki paviršinio vandens telkinio pakrantės apsaugos zonos išorinės ribos bei už paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostos išorinės ribos, galima statyti sodo namą, jei statyba atitinka savivaldybės ir (ar) vietovės lygmens kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų ir saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentų sprendinius.
Teritorijų planavimas, savivaldybės bendrojo plano ar savivaldybės dalių bendrųjų planų ir detaliųjų planų sprendinių įgyvendinimas įstatymų nustatyta tvarka yra savarankiškosios savivaldybių funkcijos, todėl reikia kreiptis į savivaldybės administraciją pagal žemės sklypo vietą.
Visais atvejais statant statinius žemės sklype statyba turi neprieštarauti teritorijų planavimo dokumentams bei nepažeisti specialiųjų žemės sklypo naudojimo sąlygų.
Labai dažnai tenka susidurti su vandens telkinių apsaugos juostomis ir zonomis. Jose statyba draudžiama arba smarkiai ribojama. Paprastai kyla neaiškumų, kurioje prie vandens telkinio esančio sklypo vietoje statyba yra galima. Tokiu atveju tenka kreiptis į matininkus, kad jie nustatytų tikslią apsaugos juostą, atliekant matavimus vietoje. Tai ne visada yra paprasta, kadangi tenka atsižvelgti į pakrantės šlaitus, nuolydžius ir pan.
Apsaugos zonos nustatymas
Kelių apsaugos zonos
Žemės savininkas gali patikrinti, ar jam priklausančiame žemės sklype buvo įregistruota kelių apsaugos zona - adresu: Apsaugos zonų planai, žemėlapiai, schemos | Susisiekimo ministerija (lrv.lt). Minėtoje nuorodoje galima atsidaryti valstybinės reikšmės kelių apsaugos zonų brėžinį bei žemės sklypų sąrašą.
Pagal kelio kategoriją, kelio apsaugos zona prie magistralinių kelių yra 70 m, prie krašto kelių - 50 m, prie rajoninių kelių - 20 m.
Visu tuo remiantis, Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose yra numatyta išlyga, kad kelių apsaugos zonas miestuose, kaimo gyvenamosiose vietovėse įstatymų nustatyta tvarka gali tikslinti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme numatyti planavimo organizatoriai, turintys teisę tvirtinti teritorijų planavimo dokumentus (bendruosius, detaliuosius, specialiuosius planus).
Teko susidurti su situacija, kai Vilniaus miesto ribose esančio žemės sklypo nekilnojamojo turto registro išraše buvo nurodyta, kad visas jo plotas patenka į kelio apsaugos zoną. Tokiu atveju negalima gyvenamųjų ir visuomeninių namų statyba, kurie nesusiję su transporto ir keleivių aptarnavimu. Vadinasi, norint statyti biurų pastatą kiltų keblumų. Rengiant sklypo analizę išsiaiškinome, kad miesto bendrasis planas šioje vietoje numato komercinės paskirties objektų statybą ir jame kelio apsaugos zona nenumatyta.
Oro uosto apsaugos zonos
Įdomu yra tai, kad visas Vilniaus miestas ir netgi dalis Vilniaus rajono patenka į Vilniaus oro uosto apsaugos zoną, kuri yra skaidoma į atskiras zonas. Šios zonos iš esmės skiriasi tuo, kad jose ribojamas pastatų aukštis, skaičiuojant nuo aerodromo kilimo ir tūpimo tako žemiausio slenksčio altitudės. Pavyzdžiui, labiausiai nutolusioje E apsaugos zonoje, į kurią patenka ir dalis Vilniaus rajono, negalima statyti aukštesnių nei 100 metrų pastatų ar įrenginių.
Elektros ir inžinerinių tinklų apsaugos zonos
Dažnai pasitaikantys atvejai - elektros ar kitų inžinerinių tinklų, pavyzdžiui, kanalizacijos, apsaugos zonos. Jos gali būti mažinamos tam tikromis kompensacinėmis priemonėmis arba šiuos tinklus iškeliant. Kartais tik iškėlimas tampa vienintele priemone, norint apskritai žemės sklype ką nors statyti.
Teko nagrinėti vieną brangų ir strategiškai geroje vietoje esantį sklypą, kurį kerta magistralinis kanalizacijos vamzdis. Tokio diametro vamzdžio apsaugos zona - po 10 metrų į abi puses nuo vamzdžio ašies. Patikrinus šiuos atstumu, pasidarė aišku, kad statyba čia jokiu būdu negalima. Teko rengti projektą, kurio pagrindu šis vamzdis iškeliamas už sklypo ribų. Sklypo vertė didelė, todėl tokius darbus vykdyti apsimokėjo. Tačiau taip būna tikrai ne visais atvejais.
2020 metais įsigaliojus Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymui, juo buvo pakeistos iki tol galiojusios Vyriausybės nutarimu patvirtintos Specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos. Šiuo įstatymu tarp kitų ribojimų numatyta, kad 110 kV ir aukštesnės įtampos elektros oro linijų apsaugos zonose draudžiama statyti gyvenamosios, kultūros, mokslo, gydymo, maitinimo, paslaugų, prekybos, administracinės, viešbučių, transporto, sporto paskirties pastatus. Vadinasi, elektros tinklų savininkas ar valdytojas nuo 2020 metų nebegali išduoti sutikimo aukščiau išvardintų pastatų statybai netgi to norėdamas. Be to, įstatyme aiškiai nurodyta, kad statyba minėtoje elektros tinklų apsaugos zonoje yra draudžiama.
Iki 2020 metų galiojusiose Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose numatyta, kad elektros linijos apsaugos zonoje be elektros tinklų įmonės raštiško leidimo draudžiama statyti, kapitališkai remontuoti, rekonstruoti arba griauti pastatus, statinius ir inžinerinius tinklus.
Jei yra gautas pastato apsaugos zonoje statybos leidimas, tokiu atveju greičiausiai būtų ramu. Tačiau aprašomu atveju iki 2020 metų buvo gautas tik elektros tinklų valdytojo sutikimas statyti konkretų pastatą pagal pateiktą brėžinį. Statybos leidimas nebuvo gautas. Taigi, pastatą tektų projektuoti identišką tam, kurio projektinė medžiaga suderinta su elektros tinklų valdytoju ar savininku. Be to, netgi projektuojant tokį patį pastatą, kuris suderintas gautame sutikime, didelis klausimas, ar nekiltų sunkumų gaunant statybos leidimą. Juk galiojantis įstatymas imperatyviai draudžia projektuojamo pastato statybą elektros linijos apsaugos zonoje. Ar projektą derinantys savivaldybės specialistai tikrai ryžtųsi rizikuoti išduodami statybos leidimą - atsakyti turbūt nesudėtinga.
Nuotekų valymo įrenginių atstumai ir reikalavimai
Planuojant buitinių nuotekų valyklos vietą, būtina atsižvelgti į statybos techniniame reglamente (STR) pateiktus reikalavimus.
Leidimas statyti II grupės nesudėtingąjį statinį (įskaitant individualų biologinį buitinių nuotekų valymo įrenginį) reikalingas tuomet, jei statinys patenka bent į vieną iš teritorijų, nurodytų statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos techniniame reglamente nurodyta, kad mažiausias leistinas nuotekų valymo įrenginių atstumas nuo sklypo ribos turi būti 3 metrai.
Tam, kad buitinių nuotekų valymo įrenginiai atitiktų visus reikalavimus, svarbu išlaikyti minimalius sanitarinius atstumus (nors jie dažnai pavadinami biologinių valymo įrenginių apsaugos zona, iš tiesų buitinėms nuotekoms skirtos valyklos tokios zonos neturi) iki sklype esančių statinių. Visi jie nurodyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 2 priede.
- Atstumas nuo jūsų valymo įrenginio iki kaimynų gyvenamojo namo sienos būti ne mažesnis nei 8 metrai (jūsų namui šis reikalavimas netaikomas).
- Taip pat svarbu išlaikyti ne mažesnį nei 15 metrų atstumą iki šachtinio šulinio arba artezinio gręžinio, jei toks yra (taikoma tiek jūsų, tiek kaimynų šuliniui / gręžiniui).
- Dažnai kanalizacijos įrengimo darbai atliekami kartu su vandentiekio įvedimu. Tokiu atveju verta įsidėmėti, kad atstumas nuo vandentiekio įvado į namą iki nuotekų valyklos turi būti mažiausiai 7 metrai.
Įsirengiant vietinę nuotekų valyklą reikėtų vadovautis „Nuotekų kaupimo rezervuarų ir septikų įrengimo, eksploatavimo ir kontrolės tvarkos aprašu“, kurį galima rasti internete. Aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-18 jis buvo patvirtintas 2015 m. sausio 9 d. Taip pat svarbu atsižvelgti ir į „Nuotekų filtravimo sistemų įrengimo ir aplinkosaugos taisykles“, kurios patvirtintos 2001 m. gegužės 9 d. įsakymu.
Feliksnavis biologinių nuotekų valymo įrenginių išvalymo principas
Nuotekų valymo įrenginių atstumų lentelė
| Objektas | Minimalus atstumas |
|---|---|
| Sklypo riba | 3 metrai |
| Kaimyno gyvenamojo namo siena | 8 metrai |
| Šachtinis šulinys / artezinis gręžinys | 15 metrų |
| Vandentiekio įvadas į namą | 7 metrai |
Želdinių sodinimas
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr. Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo.
- Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m.
- Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m.
- Galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
Atkreipiame dėmesį, kad želdinius sodinant per visuomenines akcijas ar talkas būtina sąlyga - jų sodinimo organizatorius raštu turi susitarti su savivaldybe ar seniūnija arba tos žemės valdytoju ar naudotoju dėl sodinamų želdinių kiekio, rūšies, sodinimo laiko, vietos, pasodintų želdinių priežiūros ir tvarkymo.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI)
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą.
2025 metais Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) atliko 1853 žemės naudojimo patikrinimus. Pažeidimai nustatyti net 1171 atveju, o net 95 proc. jų sudarė savavališkas valstybinės žemės, miško ar vandens telkinių užėmimas ir naudojimas.
VTPSI atkreipia dėmesį, kad ant pastatų susikaupęs storas sniego sluoksnis gali sukelti konstrukcijų pažeidimus - atsirasti įtrūkimų ar deformacijų. Reguliarus sniego šalinimas ir pastato būklės stebėjimas yra būtini prevenciniai veiksmai.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) stiprina savo techninę bazę ir į kasdienę veiklą diegia pažangius skaitmeninius sprendimus. Institucija įsigijo modernų 3D skenavimo įrenginį su GPS integracija ir tacheometru, kuris bus naudojamas statinių matavimams ir patikrinimams atlikti.
Rekomendacija
Prieš įsigyjant žemės sklypą siūlome patikrinti ir išanalizuoti visus galimus apribojimus. Gali pasitaikyti atvejų, kai jokia statyba iš viso negalima arba smarkiai ribojama. Taip pat yra buvę, kad nekilnojamojo turto registro išraše trūksta tam tikros informacijos arba turimas išrašas yra senas.