Daugiabučio namo viršutinio aukšto butų savininkai, norintys įsirengti gyvenamasias patalpas neįrengtoje pastogėje, susiduria su įvairiais teisiniais ir techniniais klausimais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus ir procedūras, susijusias su tokia rekonstrukcija.
Patalpų paskirties keitimas: bendrieji reikalavimai
Gyvenamosios paskirties keitimas į administracinę
Įmonė arba bet kuris asmuo, norintis vykdyti administracinę veiklą, turi pakeisti gyvenamąją paskirtį į administracinę. Tam būtina gauti namo savininkų viešo aptarimo pritarimą pakeisti gyvenamųjų patalpų paskirtį į administracinę. Viešo aptarimo dalyvių skaičius neribojamas.
Pagal DNSBĮ 7 str. 2 d., keičiant gyvenamųjų patalpų paskirtį, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus. Tai reiškia, kad turės būti vykdomi rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbai.
Pagal STR "Statybos leidimas" 48 p., rekonstrukcijai ir kapitaliniam remontui atlikti reikalingas daugiau nei pusės namo savininkų sutikimas.
Negyvenamųjų patalpų paskirties keitimas
Pagal Nekilnojamojo turto kadastro nuostatus, negyvenamųjų patalpų paskirtis gali būti: administracinė, prekybos, paslaugų, maitinimo, transporto ir t.t. Tačiau pagal DNSBĮ 7 str. 4 d., viešas aptarimas bei savininkų sutikimas nereikalingas, kai kitos paskirties, negu buvo, negyvenamosioms patalpoms netaikomi griežtesni aplinkosaugos, higienos, priešgaisrinės saugos ir kiti privalomieji reikalavimai.
Taigi, keičiant iš administracinės paskirties į maitinimo (pvz., kavinė), vėl reikalingas viešasis aptarimas, nes kavinei taikomi griežtesni higienos reikalavimai. Tuo tarpu pakeisti iš maitinimo į prekybinę paskirtį, nereikėtų viešo aptarimo ir pritarimo, jeigu netaikomi griežtesni reikalavimai.
Atsakomybė už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį
Vykdyti patalpose kitos paskirties veiklą užtraukia administracinę atsakomybę. Taikomos ir kitos sankcijos.
Pastogės įrengimas: savininkų sutikimas ir bendrojo naudojimo objektai
Namo gyventojų - savininkų sutikimo nereikės, jei nebus liečiami (rekonstruojami, daromas kapitalinis remontas) bendrojo naudojimo objektai. Taigi, čia daugiau techniniai dalykai ir savivaldybė nusprendžia, ar įsirengiant palėpę reikės "liesti" bendrojo naudojimo objektus.
Nuo idėjos iki patento: išradimo apsaugos galimybės
Situacija su bendrasavininkiu, kuris nesutinka
Jei vienas iš namo bendrasavininkių, turintis sutrikusį intelektą, atsisako įregistruoti savo nuosavybės teises į dalį pastogėje ar pasirašyti susitarimą dėl pastogės dalių atidalijimo ir naudojimo tvarkos, situacija tampa sudėtinga. Be tokio susitarimo negalima gauti projektavimo ir kitų sąlygų.
Savivaldybės pareigūnai teigia, kad šiuo atveju, kai minėtas kaimynas nėra įregistravęs nuosavybės teisės į pastogės dalį, ta nuosavybė yra "deklaratyvi" ir neturėtų kliudyti realizuoti savo teises. Jų teigimu, likę pastogėje nuosavybę įteisinę bendraturčiai turėtų pasirašyti susitarimą, kaip pasidalijama tarpusavyje likusią pastogės dalį, o kadastro įmonė šio susitarimo pagrindu turėtų parengti kadastrines bylas, kad būtų galima gauti visas reikiamas sąlygas ir leidimus projektuoti.
Jei kadastre savininkai neįregistruoti (t.y., tik įregistruota palėpė kaip kadastrinis objektas), o gyventojai savo parašais tvirtina savo dalis, ir vienas asmuo nieko nedaro, reikėtų kreiptis į teismą dėl kaimyno neveikimo, dėl kurio negalite pasinaudoti teise į nuosavybę, bei prašyti įregistruoti. Kai viskas įregistruota (idealiosios dalys), reikės realaus dalių pasidalijimo, patvirtinti jį notariškai ir pateikti savivaldybei, kad gauti statybos leidimą.
Komercinių patalpų įrengimas daugiabutyje: pirtis ir kiti atvejai
Kyla klausimas, ar daugiabučiame name komercinių patalpų savininkai gali įsirengti pirtį, veikiančią komerciniu pagrindu. STR 2.02.01:2004 "GYVENAMIEJI PASTATAI" 253 straipsnis nurodo, kad vienbučiuose, vienbučių namų porose, vienbučių namų blokuose, daugiabučių gyvenamųjų pastatų butuose pirtis (sauna) gali būti projektuojama savininko nuožiūra tik šeimos reikmėms.
Patalpų paskirties keitimo tvarka
Norint pakeisti patalpų paskirtį iš prekybos į paslaugų, jeigu jau įsigytos patalpos su paslaugų paskirtimi ir naujas savininkas nori teikti paslaugas, gali nereikėti nieko keisti, jei paslaugų pobūdis atitinka esamą paskirtį. Tačiau, norint pakeisti paskirtį iš negyvenamų į gyvenamas, būtina laikytis nustatytos tvarkos, kurią nustato bendrija ar namo savininkas.
Jei įsteigta VšĮ nuomoja butą, kuris yra gyvenamosios paskirties, o namo savininkas yra vienas asmuo, gali reikėti keisti patalpų naudojimo paskirtį.
Situacijos daugiabučiuose namuose
Gyvenamajame daugiabutyje įrengta parduotuvė, kuri savavališkai pasidarė asfaltą krovininėms mašinoms vesti prekes. Jei atstumas nuo lango iki krovininių automobilių yra mažesnis nei 1 metras, reikėtų kreiptis į atitinkamas institucijas.
Daugiabutyje (4 butai) kaimynas jam priklausančiame pusrusyje atidarė studiją, kurioje vyksta įvairios paskaitos, mokymai, užsiėmimai, žaidimai. Tokiu atveju turėjo būti gautas namo gyventojų sutikimas.
Reikalavimai ir sutikimai
Kai name yra 5 savininkai (bendrijos nėra), vienam verslininkui suagitavus likusius 3 savininkus, ir šie nesutinka su paskirties pakeitimu, procesas gali būti sudėtingas. Reikėtų išsiaiškinti, kokie yra teisiniai pagrindai ir ar galima apeiti nesutinkančių savininkų nuomonę.
Komercinio pastato rekonstrukcija blokuotame name
Jei gyvenamasis namas blokuotas (turi bendrą sieną) su kitu pastatu, kurio paskirtis komercinė, ir naujasis komercinio pastato savininkas ėmėsi rekonstrukcijų (keičia stogo dangą, langus, duris ir ruošiasi įrengti restoraną ar klubą), būtina išsiaiškinti, ar reikalingas blokuoto namo gyventojų sutikimas. Jei bendra siena yra labai laidi garsui, o triukšmingiausia restorano patalpa planuojama už tos sienos, gyventojai turėtų reikalauti, kad būtų laikomasi triukšmo normų ir gautas jų sutikimas.
Ši informacija yra bendro pobūdžio ir kiekvienu konkrečiu atveju būtina konsultuotis su teisininkais ir savivaldybės specialistais.
| Veiksmas | Reikalavimai | Savininkų sutikimas |
|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties keitimas į administracinę | Atskiras įėjimas, atitiktis techniniams reikalavimams | Reikalingas viešas aptarimas ir daugiau nei pusės savininkų sutikimas |
| Negyvenamosios paskirties keitimas (pvz., iš prekybos į maitinimo) | Atitiktis higienos, priešgaisrinės saugos reikalavimams | Gali prireikti viešo aptarimo, jei taikomi griežtesni reikalavimai |
| Pastogės įrengimas | Nekliudyti bendrojo naudojimo objektams | Nereikalingas, jei neliečiami bendrojo naudojimo objektai |