Žemės ūkio paskirties žemės rinka Lietuvoje nuolat kinta, o jos tendencijas atidžiai stebi tiek ekspertai, tiek žemės savininkai. Portalo Lrytas žurnalistai domėjosi, kas laukia žemės sklypų savininkų ir kokios prognozės ateičiai.
Žemės vertės pokyčiai Lietuvoje
Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) duomenimis, atliktas masinis žemės vertinimas rodo, kad bendra žemės vertė šalyje augs. 2026 metais, palyginti su 2025-aisiais, žemės sklypų vidutinė rinkos vertė Lietuvoje padidės apie 8 proc. Didžiausias augimas fiksuotas Kauno mieste, Molėtų ir Šilutės rajonuose bei Birštono ir Kauno rajono savivaldybėse - čia žemės vertė per metus augo maždaug 14 proc. Mažiausias augimas, siekęs apie 3 proc., nustatytas Šiaulių mieste ir rajone, Raseinių, Radviliškio ir Kėdainių rajonų savivaldybėse.
Gyvenamosios ir komercinės paskirties žemės vertės vidutiniškai didės 8-9 proc., tačiau Molėtų rajone augimas viršijo 30 proc. Tuo metu Kaišiadorių, Mažeikių, Skuodo rajonuose ir Druskininkų savivaldybėje gyvenamosios paskirties žemės vertės augimas buvo minimalus ir siekė iki 3 proc. Mėgėjų sodų ir žemės ūkio paskirties žemės sklypų vidutinė rinkos vertė kitąmet vidutiniškai didės po 7 proc., o pramonės ir sandėliavimo paskirties - 8 proc.
NŽT nurodo, kad 2026 metais Lietuvoje nustatytos 1 558 žemės verčių zonos - 20-čia zonų daugiau nei pernai.
Žemės mokestis 2026 metais
Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) duomenimis, dėl žemės mokesčio 2026 m. jokių pakeitimų nėra. Žemės mokestis skaičiuojamas pagal „Registrų centro“ nustatytą žemės mokestinę vertę (vidutinę rinkos vertę), kuri galioja 5 metus. „Dabar galioja 2023-2027 metų laikotarpiui nustatytos vertės. Pasitikrinti savo sklypo vertę galima „Registrų centro“ svetainėje įvedus sklypo unikalų numerį“, - pažymėjo VMI atstovė Inga Gedminienė.
Registrų centro atstovas žiniasklaidai Mindaugas Samkus patvirtino, kad žemės mokestinę vertę (vidutinę rinkos vertę) reglamentuojančio teisės akto anksčiau keisti ir atnaujinti neketinama. „Dėl šio atnaujinimo žemės mokesčio prasme niekas nesikeičia - mokesčiui už žemę apskaičiuoti naudojamos žemės mokestinės vertės įsigaliojo 2023 m. sausio 1 d. ir jos galioja 5 metus, tad pasikeitimas bus tik 2028 m. sausio 1 d.“, - nurodė M. Samkus.
Jis taip pat pažymėjo, kad su statiniais (butais, namais, sodo nameliais ir kt.) yra kitaip - nuo šių metų sausio 1 dienos įsigaliojo naujos statinių mokestinės vertės ir jos pagal naująją tvarką galios 3 metus, t.y. iki 2029 m.
VMI kiekvienais metais gyventojams ir įmonėms apskaičiuoja žemės mokestį už nuosavybės teise turimus žemės sklypus, kurį reikia sumokėti iki lapkričio 15 d. Visas suformuotas žemės mokesčio deklaracijas žemės savininkai gali matyti Elektroninio deklaravimo sistemoje (EDS), mokėtiną mokesčio sumą - Mano VMI, kur patogu iškart jį ir sumokėti. Žemės savininkus, kurie nesinaudoja VMI e. paslaugomis, deklaracijos klasikiniu paštu pasiekia jų nurodytu adresu korespondencijai ar deklaruotos gyvenamosios vietos adresu. Apskaičiuotą žemės mokestį gyventojas taip pat visada gali sužinoti paskambinęs VMI telefonu +370 5 260 5060.
Žemės ūkio paskirties žemės rinkos tendencijos
Žemės ūkio srityje dirbančių specialistų teigimu, šalyje mažėja žemės sklypų pirkimo ir pardavimo sandorių. Palyginti su užpraėjusiais metais, pernai parduotų bei pirktų žemės sklypų skaičius, neoficialiais duomenimis, sumažėjo beveik penktadaliu. Be to, rinkos dalyviai vis dažniau prasitaria: jei būtų nors kiek aiškesnė ekonominės krizės tikimybė, žemės pirkimas kaime iš viso sustotų. Ir tai nestebintų, nes prekyba žemės ūkio paskirties žeme nuslopusi visoje Europoje, ten dažniausiai žemė tik paveldima.
VĮ Registrų centro duomenimis, 2018 metais pirkimo sandoriais iš viso perleista 26,8 tūkst. žemės ūkio paskirties sklypų (vidutiniškai po 2,22 tūkst. sklypų per mėnesį) - 11,7 proc. mažiau nei 2017 metais, kai iš viso buvo perleista 30,3 tūkst. žemės ūkio paskirties sklypų. „Atsižvelgiant į atskirų mėnesių statistiką, galima pasakyti, kad 2017 metai žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinkoje buvo aktyvesni nei praėjusieji metai. Tokią tendenciją iš dalies galima paaiškinti tuo, kad mažėja gerai dirbamos ir kokybiškos žemės sklypų pasiūla, tai savo ruožtu didina vidutinę tokių sklypų rinkos vertę“, - pateikdamas perleistų sklypų skaičiaus dinamiką, paaiškino VĮ Registrų centro atstovas spaudai Mindaugas Samkus.
Pasak M. Samkaus, Registrų centras kas ketvirtį skaičiuoja vidutines didesnių nei 1 hektaro ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo kainas. Negalutiniais duomenimis, vidutinė vieno žemės ūkio paskirties žemės sklypo kaina trečiąjį 2018 metų ketvirtį sudarė 2 905,54 euro už hektarą. 2017 m. trečiąjį ketvirtį vidutinė kaina buvo 2 903,73 euro už hektarą, tad reikšmingo kainų pokyčio per metus neįvyko.
Tiesa, „Valstiečių laikraščiui“ vienas kitas šiemet dirbamos žemės sklypus nusipirkęs ūkininkas pasakojo, kad Registrų centras disponuoja tik ta žemės pardavimo kaina, kuri atsispindi oficialiuose pirkimo ir pardavimo dokumentuose. Tikrovėje ji kartais būna ir kiek didesnė, nes dalį kainos kai kada žemės pirkėjai vis dar sumoka grynaisiais, nors pagal įstatymus už perkamą žemę su pardavėju privaloma atsiskaityti tik per banką.
Marijampolės nekilnojamojo turto agentūros vadovas Saulius Trumpaitis sakė vis dar įžvelgiantis teigiamus poslinkius žemės rinkoje. Žemės ūkio paskirties sklypų paklausa ir pasiūla dar nėra labai sumenkusi. Anot jo, tai būtų pirmas galimos ekonominės krizės požymis. S.Trumpaičio žiniomis, Suvalkijoje žemės ūkio paskirties dirbamos žemės sklypų kainos išlieka pakankamai stabilios. Per 2018 metus šiek tiek paaugo tiek žemės nuomos, tiek dirbamos žemės pirkimo ir pardavimo kainos.
24 metų darbo patirtį turinčio Alytaus nekilnojamojo turto agentūros „Maribūstas“ vadovo Žilvino Reklaičio teigimu, dzūkai norėtų parduoti žemės ūkio paskirties žemę, tačiau nedaug atsiranda norinčiųjų ją pirkti. „Galiu pasakyti iš savo praktikos, kad šiemet žemę pirko tikrai vangiai. Dzūkijoje žemės našumo balas nėra didelis. Tie, kurie norėjo įsigyti čia žemės, jau anksčiau nusipirko, o likusius neparduotus mažesnius plotelius sunkiai įmanoma parduoti“, - sakė jis.
Galima ekonominė krizė ir jos įtaka žemės rinkai
Vis plačiau sklindant kalboms apie galimą ekonominę krizę ar bent jau ekonomikos sąstingį, nekilnojamojo turto ekspertai neslepia - tokia situacija žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinkai suduotų itin skausmingą smūgį. „Nekilnojamojo turto rinka viena pirmųjų pajaučia ekonomikos svyravimus. Galima ekonominė krizė bet kokiam pirkimui turėtų pakankamai didelę įtaką. Ji atsilieptų ir žemės pirkimui, ir visam žemės ūkio sektoriui, nes tuomet apskritai staigiai sumažėtų žmonių perkamoji galia“, - teigė Marijampolės nekilnojamojo turto agentūros direktorius. Pasak S.Trumpaičio, jeigu dabar ūkininkai, turėdami laisvų pinigų, galėjo juos investuoti ir į žemę, nes žemės pirkimą dar noriai finansavo bankai, tai ekonominio sąstingio metais ar esant krizės pojūčiams ir sumažėjus rinkoje pinigų kiekiui, dažniausiai sustoja tiek žemės, tiek viso nekilnojamojo turto pirkimas. „Šis segmentas labai jautriai reaguoja į ekonominę krizę“, - tikino S.Trumpaitis.
Dzūkijos sostinėje nekilnojamojo turto vertinimu ir pardavimu daug metų užsiimantis Ž.Reklaitis taip pat įsitikinęs, kad krizė tikrai turėtų įtakos žemės pirkimui. Pirmiausia, anot jo, žmonės labiau svarstytų, reikia ar ne jiems nusipirkti žemės. Lygiai tas pat buvo prieš 10 metų, vadinamosios Rusijos krizės metu. Bet ir tada žemės rinka nebuvo visiškai sustingusi - ir tuomet mažiau ar daugiau buvo sudaroma žemės pirkimo ir pardavimo sandorių. Alytiškio manymu, jeigu ekonominė krizė pasikartotų, žmonės žemės pirktų mažiau, bet ji neturėtų labai nuvertėti. Kaina ir tada priklausytų nuo to, ar ji dirbama, nuo žemės našumo, sklypo dydžio. „Jei žemė išdirbta, derlinga, net esant krizei ji vis tiek išlaiko savo vertę. Gal tik šiek tiek kainai krizė turėtų įtakos, bet tai tik prognozės“, - svarstė Ž.Reklaitis.
Lietuvos ūkininkų sąjungos vadovas Jonas Talmantas teigia, kad dirbamos žemės rinkos politiniai sprendimai jau daugiau nepaveiks, nei paveikė. Viską reguliuoja rinka ir kokios yra pasaulinės kainos. Šiuo metu žemės kaina ritasi žemyn gana smarkiai. Remiantis pastarųjų penkerių metų vidurkiu, žemės ūkio produkcijos supirkimas visoje Europoje nukrito 36 procentais. Atsižvelgiant į tai, kad pernai ir užpernai gamtos sąlygos nelepino - tai alino pernelyg didelė drėgmė, tai kamavo sausra, pajamos sumažėjo dar 20 procentų. Tad nors žemės sklypų pasiūla yra pakankama, bet pirkti nelabai kas ryžtasi.
Šakių rajono savivaldybės administracijos Žemės ūkio skyriaus vedėja Irena Žemaitienė pastebi, kad pastarieji dveji prasti metai, kai skalbė liūtys ir alino sausra, žemdirbius daug ko išmokė. Dėl to dabar daugelis iš stambesnių rajono ūkininkų susilaiko nuo žemės pirkimo. Mažesni derliai, gautos mažesnės pajamos daro įtaką, pirkimai pristojo.
Apleistos žemės mažėjimas
Registrų centro atstovas spaudai Mindaugas Samkus informavo, kad Ukmergės rajono savivaldybėje šiuo metu skaičiuojama beveik 1,1 tūkst. apleistų žemės sklypų. Apleistos žemės plotas juose sudaro 845 ha. „Remiantis naujausiais duomenimis, šiuo metu visoje šalyje užfiksuota beveik 43,7 tūkst. žemės ūkio paskirties žemės sklypų su apleistais žemės ūkio naudmenų plotais. Bendrai šie žemės sklypai užima 294 tūkst. ha plotą, tačiau apleistos žemės plotas juose sudaro 24 tūkst. ha arba 0,4 proc. viso šalies ploto. Iš viso Nekilnojamojo turto registre šiuo metu yra įregistruota beveik 2,5 mln. sklypų, užimančių 5,9 mln. ha plotą.
Daugiausiai apleistos žemės ūkio paskirties sklypų vis dar yra Vilniaus rajono savivaldybėje. Nemažai tokių sklypų aptinkama Molėtų, Utenos, Zarasų ir Ignalinos rajonuose. Apleistų žemės ūkio naudmenų nenustatyta Alytaus ir Palangos miestuose.
Atsižvelgiant į apleistos žemės plotus, sklypų savininkams gali būti skaičiuojami didesni žemės mokesčiai. Žemės mokesčio įstatyme numatyta, jog savivaldybės, atsižvelgdamos į žemės sklypo naudojimą arba nenaudojimą, gali nustatyti nuo 0,01 iki 4 proc. žemės mokesčio tarifą.
Ukmergės rajono savivaldybės Žemės ūkio ir kaimo plėtros skyriaus vedėjas Salvijus Stimburys sako neįsivaizduojantis, kaip atsiranda tokie dideli apleistos žemės plotai - juk pravažiuodami rajono keliais beveik nepamatysime dirvonuojančių laukų. Svarsto, kad tiek daug sklypų matyt susidaro įskaitant savaiminiais miškais apaugusius plotus bei apleistų sodybų sklypus, kur neįmanoma nustatyti savininkų. Pasak vedėjo, iš viso šiuo metu rajone deklaruojama apie 68 tūkst. ha dirbamos žemės.
Vedėjas sako, kad pastaraisiais metais žemę dirbančių žmonių skaičius mūsų savivaldybėje yra panašus - labai didelių pokyčių nesama. Naujų ūkininkų atsiranda vienas, kitas. Ir pats daug metų ūkininkaujantis S. Stimburys sako, kad žemę pirkti ūkininkams ne visada apsimoka, nes jos kaina didelė, o investicija gali neatsipirkti net ir per dešimtmetį.
Netikslios žemės sklypo ribos
Registrų centras skelbia, kad visoje Lietuvoje yra daugiau kaip 50 tūkst. žemės sklypų, kurių ribos - koreguotinos, t.y. anksčiau įvesti duomenys apie žemės sklypą galėjo būti netikslūs.
Aplinkos ministerijos Kadastro ir erdvinių duomenų politikos grupės vadovė Aušra Kalantaitė naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad tokia situacija susiklostė istoriškai - keitėsi ne tik žemės sklypų matavimo būdai, bet ir koordinačių sistemos, keliami reikalavimai tikslumui.
Tuo metu Registrų centro atstovas Mindaugas Samkus taip pat paaiškino, kaip yra priimamas sprendimas, kad jūsų žemės valdos ribos gali būti netikslios. „Daugeliu atveju žemės sklypų ribos pripažįstamos koreguotinomis Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sprendimu, kai, žymint žemės sklypo ribas Nekilnojamojo turto kadastre, nustatoma, kad tam tikro žemės sklypo ribos nesutampa (kerta, neatitinka) su gretimų žemės sklypų ribomis. Ši informacija paskelbiama tiek Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje, tiek Nekilnojamojo turto registre, tiek matoma Regia žemėlapyje“, - kalbėjo M. Samkus.
Jei paaiškėja, kad dėl netiksliai nustatytų žemės sklypo ribų pastatytas statinys įsiterpia į kito savininko žemės sklypo ribas, visų pirma, turi būti sprendžiamas klausimas dėl žemės sklypo ribų nustatymo teisingumo. Pirmiausia, susidariusią situaciją turėtų įvertinti matininkas, vėliau sprendimą dėl žemės sklypo ribų nustatymo teisingumo gali priimti Nacionalinė žemės tarnyba. Jei vis tik ginčas neišsprendžiamas, reikėtų kreiptis į teismą.
Svarbūs Reikalavimai ir Susitarimai su Kaimynais
Advokatas dr. Arvydas Budnikas naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad po žemės sklypų ribų patikslinimo statinys negali būti įsiterpęs į svetimą kaimyninį žemės sklypą. Taip pat turi būti išlaikyti ir tam tikri minimalūs atstumai iki kaimyninio svetimo sklypo ribos bei ant jo stovinčių statinių.
Kai nėra išlaikomas statinio atstumas iki gretimo sklypo ribos arba statinys įsiterpia į svetimą sklypą, pasak teisininko, asmuo, kurio teisės pažeistos, gali kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją. Tokiu atveju inspekcijai, kaip pasakoja A. Budnikas, įpareigoja per tam tikrą laiką patraukti statinį taip, kad jis atitiktų visus keliamus reikalavimus.
Registrų centro atstovas tikina, kad žemės sklypo kadastrinių matavimų galutinė kaina priklauso nuo įvairių aplinkybių, pavyzdžiui, sklype esančių objektų kiekio ir sudėtingumo, regiono, sklypo konfigūracijos, gretimų žemės sklypų matavimų tikslumo.
| Rodiklis | 2017 m. | 2018 m. |
|---|---|---|
| Perleista žemės ūkio paskirties sklypų | 30,3 tūkst. | 26,8 tūkst. |
| Vidutinė kaina už hektarą (III ketv.) | 2 903,73 EUR | 2 905,54 EUR |
Perkant žemės sklypą rekomenduojama atkreipti dėmesį į šiuos aspektus: žemės sklypo dokumentus, matavimų tipą (preliminarūs ar kadastriniai), geodezinius matavimus ir koordinates, tvoros atitikimą žemės sklypo riboms, apribojimus ir papildomus statinius. Taip pat svarbu įsitikinti ar jūsų pasirinktame svajonių žemės sklype nėra papildomų apribojimų.
Žemės sklypo padalijimas
Žemės sklypo padalijimas gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau tinkamai pasiruošus, jis gali būti sklandus ir efektyvus. Žemės sklypo padalijimas yra naudingas sprendimas, kai norite dalį savo turto atskirti ir parduoti, dovanoti ar kitaip panaudoti. Visgi, prieš pradedant, būtina išsiaiškinti konkrečias vietos savivaldybės taisykles ir reikalavimus, nes jie gali skirtis priklausomai nuo regiono.
Yra du pagrindiniai padalijimo būdai: padalijimas nekeičiant žemės paskirties ir būdo, ir padalijimas keičiant žemės paskirtį ir būdą.
Pagrindiniai proceso žingsniai: leidimas vykdyti sklypo padalijimo projektą, geodezinių matavimų planas, topografinis planas, konsultacijos su specialistais, leidimų gavimas, sutarties su projektuotoju pasirašymas ir pakeitimų registravimas. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į sklypo reljefą, susisiekimo galimybes bei inžinerinių tinklų prieinamumą - tai gali turėti įtakos tiek pačiam padalijimo procesui, tiek būsimiems sklypo naudojimo planams.
Efektyvus Žemės Sklypo Panaudojimas: Idėjos ir Galimybės
Neretai tenka pagalvoti apie tai, kaip būtų galima efektyviai panaudoti turimą žemės sklypą, ir įvairių pasirinkimo galimybių galima rasti ne taip ir mažai. Įsitikinsite patys, kad turimas žemės sklypas gali atnešti tikrai nemažą naudą: laisvuose plotuose gali būti sodinami miežiai ar kiti javai, ir kiekvienu atveju tikrai bus galima atrasti pačias palankiausias pasirinkimo galimybes. Daržovių auginimas taip pat puikiu pasirinkimu gali būti įvairių daržovių auginimas, ir šiltnamiai visada gali padėti dar greičiau sulaukti derliaus.
Planuojate įsigyti žemės sklypą ir, nors pardavėjas sako, kad „viskas yra gerai“, Jūs patys norite tuo įsitikinti, tik nežinote nuo ko pradėti? Svarbiausia, būkite atidūs, patikrinkite informaciją, mąstykite kritiškai, emocijas atidėkite vėlesniam laikui, pavyzdžiui, kai jau galėsite pasidžiaugti geru pirkiniu. Kadangi žemės sklypas nėra toks daiktas, kurį užsakius internetu, galima būtų grąžinti per 14 dienų, būtinai apžiūrėkite žemės sklypą nuvykę į vietą. Vykdami į vietą, įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis, ar nereikia važiuoti neaiškiais laukais ir dar neįrengtais keliais. Apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius. Pasidomėkite šalia esančiais neaiškios funkcinės paskirties statiniais ir juose vykdoma veikla. Pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan.
Kaip Apskaičiuojama NT Mokestinė/Vidutinė Rinkos Vertė?
Registrų centras vidutines statinių ir žemės sklypų vidutines rinkos vertes perskaičiuoja kiekvienais metais, jos įsigalioja nuo sausio 1 dienos. Mokestinėmis vertėmis, nuo kurių mokami žemės ar nekilnojamojo turto mokesčiai, šios vidutinės rinkos vertės prilyginamos tik kas 5 metus.
Nustatant vidutines rinkos vertes įtakos turi statinio ir žemės buvimo vieta, naudojimo paskirtis, fizinės savybės ir kiti veiksniai. Taip pat reikia nepamiršti, kad Registrų centras masinio vertinimo metu nustato tik vidutinę rinkos vertę, bet ne kiekvieno konkretaus objekto individualią rinkos vertę.
Masinio vertinimo būdas leidžia per santykinai trumpą laiką, vienodais principais ir nedideliais kaštais įvertinti didelį turto objektų kiekį.
tags: #mindaugas #samkus #zemes #ukio #paskirties