Nekilnojamojo turto vystymo procesas dažniausiai prasideda nuo vizijos ir verslo plano. Tačiau be galo svarbus etapas, būtinas vizijos ir verslo plano sukūrimui, yra detali planuojamo vystyti žemės sklypo analizė. Turėdami patikimą informaciją apie vystymo galimybes galėsite ne tik priimti sprendimą dėl įsigijimo, bet galbūt įgysite ir papildomų argumentų derybose. Kartais net ir turint iš pirmo žvilgsnio visiškai nepatrauklų turtą, galima rasti būdų jo pagerinimui. Bet koks naujas projektas yra rizikingas, todėl prieš įsigyjant ar pradedant vystymą būtina turėti kuo daugiau informacijos bei pasirinkti tinkamiausią kelią.
Prieš įsigyjant sklypą ar projektuojant reikia įvertinti ne tik teritorijų planavimo dokumentus, apribojimus statybai, želdynus ir kitus svarbius aspektus, bet ir savivaldybių inžinerinės infrastruktūros klausimus. Kokios galimybės prisijungti prie inžinerinių tinklų ir gatvių? Galbūt reikės mokėti savivaldybės infrastruktūros plėtros įmoką, o gal sudaryti infrastruktūros plėtros sutartį ir pačiam statytojui įrengti inžinerinius tinklus? Kiek tai kainuos? Statyti ar nestatyti? Į šį klausimą lengviausia atsakyti rengiant naujo projekto verslo planą. Teritorijų planavimo dokumentų, teisinių išlaidų, projektavimo ir statybos kaina - labai svarbūs skaičiai.
Teritorijų planavimo dokumentai ir jų hierarchija
Liūdna žinia yra ta, kad nėra vieno teritorijų planavimo dokumento, kuriame būtų pateikta visa informacija apie tai kiek, kaip, kokio aukščio ir kur tiksliai galima statyti pastatus konkrečiuose žemės sklypuose. Netgi tobulėjant vilnius.lt, regia.lt ir kitiems interaktyviems žemėlapiams, visos informacijos juose nėra. Senų, nors ir galiojančių detaliųjų planų dažniausiai internete nerasite, nes jie dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra skaitmenizuoti. Pagrindinis Vilniaus mieste galiojantis teritorijų planavimo dokumentas - Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrasis planas. Jį detalizuoja detalieji planai, kurie buvo patvirtinti savivaldybės tarybos ar administracijos direktoriaus. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad vadovautis bendrojo plano sprendiniais galima tik jei nėra parengtas detalusis planas. Vilniaus miesto savivaldybė taip pat mėgsta vadovautis patvirtintomis detaliųjų planų koncepcijomis. Reikia pabrėžti, kad detaliojo plano koncepcija nėra teritorijų planavimo dokumentas, o tik detaliojo plano sudedamoji dalis, todėl teisinės galios neturi.
Rengiant detalųjį planą privaloma vadovautis galiojančiais aukštesnio lygmens teritorijų planavimo dokumentais bei teisės aktais. Tačiau ką daryti, jei projektuojate pastatus žemės sklype, kuriame yra galiojantis detalusis planas, bet jis buvo rengtas vadovaujantis anksčiau galiojusiais teisės aktais, kurie nebeatitinka dabartinio teisinio reguliavimo? Savivaldybė reikalauja vadovautis tam tikrais bendrojo plano reglamentais, kurie yra mažiau palankūs statytojui, nei galiojančio detaliojo plano reglamentai. Savivaldybei priėmus teigiamą sprendimą dėl detaliojo plano rengimo, planavimo darbų programoje kai kuriais atvejais galima rasti įrašą dėl koncepcijos rengimo.
Formavimo ir pertvarkymo projektu žemės sklypai gali būti padalinami, sujungiami, kitaip keičiamos jų ribos, paskirtis, prijungiami įsiterpę laisvos valstybinės žemės plotai, taip pat formuojami nauji sklypai. Tam tikrais atvejais, kai keičiamos tik sklypų ribos, šiais projektais netgi gali būti koreguojami galiojantys detalieji planai. Tai šiek tiek paprastesnė procedūra už detalųjį planą, tačiau užtrunkanti ir susidedanti iš keleto etapų.
Sklypo naudojimo apribojimai ir jų įvertinimas
Kaip jau turbūt supratote, situacija teritorijų planavime yra švelniai tariant komplikuota ir joje susigaudyti tikrai nėra lengva. Atlikus teritorijų planavimo dokumentų analizę galima apskaičiuoti tik didžiausius leistinus teorinius užstatymo rodiklius. Vienas svarbiausių klausimų - automobilių stovėjimo vietų užtikrinimas. Neretai būtent dėl to gerokai sumažėja galimas pastatų plotas ar keičiasi užstatymo konfigūracija. Automobilių stovėjimo vietų skaičius ir atstumai iki pastatų turi atitikti griežtus teisės aktų reikalavimus. Pigiausia įrengti antžemines automobilių stovėjimo vietas.
Būtina atsižvelgti ir į tai, ar žemės sklypas nepatenka į gatvių raudonąsias linijas, vandens telkinių apsaugos juostas ar zonas, kultūros paveldo ar kitas saugomas teritorijas. Labai svarbu išnagrinėti ir žemės sklypo bei jame esančių pastatų dokumentus, patikrinti ar juose nėra nustatytų apribojimų ir ar jie gali būti panaikinami. Ne retai pasitaiko, kuomet įsigyjamas ne visas žemės sklypas, o tik jo dalis. Pažymėtina, kad tokiu atveju bus būtina gauti kitų žemės sklypo savininkų sutikimus bet kokiai statybai.
Jei planuojamas vystyti žemės sklypas yra ne centrinėje miesto dalyje, labai dažnai kyla klausimas, ar iki jo nutiesti inžineriniai tinklai, tokie kaip vandentiekis, elektra, kanalizacija ar dujos. Visa tai galima išsiaiškinti gavus technines prisijungimo sąlygas iš inžinerinius tinklus eksploatuojančių įmonių ar institucijų. Kartais kyla nemažai klausimų dėl įvažiavimo į žemės sklypą. Ypač tai svarbu jei norima statyti matomumo reikalaujančius komercinės paskirties pastatus, ar, pavyzdžiui, degalinę. Būtina išsiaiškinti ar pavyks gauti leidimus įrengti įvažiavimui iš magistralinės gatvės. Į šiuos klausimus galima atsakyti parengus įvažiavimų į žemės sklypą studiją, kurioje būtų pavaizduotos ne tik detalios kelių schemos, bet ir atlikta transporto srautų analizė.
Teisės aktų pakeitimai ir jų įtaka
Projektavimo ir statybos srityje vis dar tęsiasi suirutė po didžiųjų 2024 lapkričio teisės aktų pakeitimų. 2024 metų lapkričio mėnesį įsigaliojęs naujas teisinis reguliavimas iš esmės pakeitė specialiųjų reikalavimų prasmę. Dabar specialieji reikalavimai yra pagrindas daugelio statinių projektavimui. Negavus specialiųjų reikalavimų tolimesnės projektinių pasiūlymų procedūros negali būti pradedamos.
Veiksmų planas ir informacijos svarba
Tik atlikus aukščiau aprašytus darbus galime sukurti žemės sklypo vystymo veiksmų planą. Idealiu atveju galima iš karto pradėti pastatų projektavimo darbus. Turint visą įmanomą informaciją apie planuojamą vystyti turtą, galima susidėlioti detalų vystymo darbų planą su tiksliais terminais.
Teritorijų planavimo ir projektavimo procesai vis labiau sudėtingi ir sunkiai prognozuojami dėl dažnos teisės aktų kaitos, teisinio neaiškumo bei ne visuomet geranoriškai nusiteikusių institucijų. Net ir patyrusiems vystytojams bet koks naujas projektas yra rizikingas, todėl prieš įsigyjant ar pradedant vystymą būtina turėti kuo daugiau informacijos bei pasirinkti tinkamiausią kelią.
tags: #miesto #pletros #departamentas #sklypo #naudojimo #abudzio