Komercinio nekilnojamojo turto (NT) nuomos santykiai iš esmės skiriasi nuo gyvenamųjų patalpų nuomos - jie grindžiami ilgalaikiais finansiniais įsipareigojimais, investicijų grąža ir verslo rizikomis.
Esminiai aspektai, į kuriuos atkreipti dėmesį sudarant sutartį
Rinkoje esama įvairių ir itin finansiškai skausmingų komercinės nuomos ginčų pavyzdžių. Taigi, komercinio nekilnojamojo turto nuomos sutartys ilgą laiką veikia kaip stabilumo garantas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.
- Investicijos ir pagerinimai: Nuomininkas buvo išsinuomojęs patalpas ilgam laikotarpiui - dešimčiai metų - ir, pritaikydamas jas savo veiklai, remontavo patalpas savo lėšomis, investuodamas jam reikšmingą sumą. Tačiau sutartyje nebuvo aiškiai susitarta, ar tokios investicijos laikytinos pagerinimu ir ar, nutraukus sutartį anksčiau laiko, jos turi būti kompensuojamos. Atsižvelgiant į tai, jei nuomininkas patalpose atlieka investicijas ir ypač tada, jei tos investicijos yra pakankamai didelės, sutartyse svarbu apsibrėžti, kaip tokios investicijos bus kompensuojamos nuomininkui, jei sutartis bus nutraukiama anksčiau laiko, (jei tokios investicijos apskritai bus kompensuojamos nuomotojo), taip pat, per kokį laikotarpį tokios investicijos bus laikomos nusidėvėjusiomis.
- Nuomos kainos indeksavimas: Pakalbėkime apie nuomos kainos kaitą, kurią apibrėžia indeksavimo mechanizmas. Jis komercinio nekilojamojo turto nuomos sutartyse paprastai suvokiamas kaip automatinė apsauga nuo infliacijos.
- Sutarties nutraukimas anksčiau laiko: Komercinio NT nuomos sutartyse šalys vis dažniau siekia suteikti sutartims lankstumo ir nusimato galimybę nutraukti sutartį anksčiau laiko.
- Patalpų pagerinimas: Komerciniuose nuomos santykiuose nuomininko atliekami patalpų pagerinimai paprastai vertinami kaip pridėtinės vertės kūrimas.
Teisiniai aspektai
Pagal CK 6.494 str. 1 d., kai išnuomoto daikto nuosavybės teisė iš nuomotojo pereina kitam asmeniui, registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujajam savininkui, jeigu iš nuomos sutarties atsiradusios teisės įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruotos viešame registre. Tai reiškia, kad nuomos sutarties neįregistravimas viešame registre naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pagal šią nuomos sutartį negalėjo sukelti jokių teisių ir pareigų, nes ji jam negalioja.
Jei ieškovas per protingą terminą nepašalins subnuomos sutarties pažeidimų, tik tada atsakovas galėtų įspėti ieškovą apie sutarties nutraukimą ir nutraukti sutartį (CK 6.564 str. 2 d., 6.217 str.). Ši sutartis gali būti nutraukta tik teismine tvarka, prieš du mėnesius pranešus apie sutarties nutraukimą ir įspėjus apie būtinumą vykdyti prievolę (CK 6.497 str. 3 d., 6.564 str.). Šios nutraukimo taisyklės, numatytos CK 6.497 straipsnyje.
CK 6.564 str. 1 d. numato terminuotos žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojo iniciatyva, suteikiant šiame straipsnyje numatytiems pagrindams esminio sutarties pažeidimo reikšmę. To paties straipsnio 2 dalis reglamentuoja specialią (palyginti su CK 6.218 str. 1 d.) žemės nuomos sutarties nuomotojo reikalavimu nutraukimo tvarką ir terminus, esant esminiams sutarties pažeidimams, nurodytiems CK 6.564 str.
Darytina išvada, kad CK 6.564 str. reglamentuoja žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą galimybę nuomotojui nesikreipiant į teismą. O CK 6.497 str. yra kita specialioji norma, lyginant ją su CK 6.498 str. nenumato privalomos sutarties nutraukimo tvarkos, nes reikalavimas nutraukti tas terminuotas nuomos sutartis, kurių nutraukimą reglamentuoja CK 6.497 ir 6.498 str., šalis turėjo teisę nutraukti sutartį vienašališkai, t.y.
JEI VIENA MAŽA VALSTYBĖ ATIDUOS GYNYBAI VISĄ BIUDŽETĄ TAI NIEKO NEIŠSPRĘS, - P.GRAŽULIS Į DEŠIMTUKĄ!
Sutarčių pavyzdžiai
Štai keletas sutarčių pavyzdžių, kuriuos galite naudoti kaip šablonus:
- DARBO VIETOS NUOMOS SUTARTIS (kirpyklai, grožio salonui ir pan.)
- BUTO NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO AKTAS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
- BUTO NUOMOS SUTARTIS
- BUTO SUBNUOMOS SUTARTIS
- KAMBARIO ARBA BUTO NUOMOS DARBUOTOJUI SUTARTIS
- KAMBARIO NUOMOS SUTARTIS
- NAMO NUOMOS SUTARTIS
- GYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
- GARAŽO NUOMOS SUTARTIS
- PARKAVIMO VIETOS NUOMOS SUTARTIS
- ŽEMĖS SKLYPO NUOMOS SUTARTIS
- AUTOMOBILIO NUOMOS SUTARTIS
- NAUJO AUTOMOBILIO NUOMOS SUTARTIS
- LIMUZINO NUOMOS SUTARTIS
- AUTOMOBILIO SU VAIRUOTOJU NUOMOS SUTARTIS
- TRANSPORTO PRIEMONĖS BE VAIRUOTOJO NUOMOS SUTARTIS
- PASTOLIŲ NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO AKTAS
- STATYBOS MECHANIZMŲ IR ĮRANGOS NUOMOS SUTARTIS
- ĮRENGINIŲ NUOMOS SUTARTIS IR AKTAI
- ĮRANGOS NUOMOS SUTARTIS
- DAIKTO NUOMOS SUTARTIS
- NEGYVENAMŲJŲ PATALAPŲ NUOMOS SUTARTIS
- TRUMPALAIKĖ NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS
- NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ- ANGLŲ KALBA IŠSAMI
- NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS-SUPAPRASTINTA IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
- NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS- SUPAPRASTINTA
- NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ ARBA PASTATO SUBNUOMOS SUTARTIS
- BIURO PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
- SANDĖLIO NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
- SANDĖLIAVIMO PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
- SANDĖLIO NUOMOS SUTARTIS ANGLŲ KALBA
- ADMINISTRACINIO PASTATO SU ŽEME NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
- PRELIMINARI PREKYBOS CENTRO NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
- PREKYBOS CENTRO NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
- PREKYBOS CENTRO NUOMOS SUTARTIS
- PATALPŲ PREKYBOS CENTRE NUOMOS SUTARTIS
- PATALPŲ PREKYBOS CENTRE NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA SU PRIEDAIS: PERDAVIMO-PRIĖMIMO AKTAS, VIDAUS TVARKOS TAISYKLĖS
- PATALPŲ PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
- PATALPŲ PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
- PREKYBOS PLOTO PREKYBOS CENTRO IŠORĖJE NUOMOS SUTARTIS
- PREKYBOS PLOTO PREKYBOS CENTRO VIDUJE NUOMOS SUTARTIS
- REKLAMOS PLOTO NUOMOS SUTARTIS
Pavyzdžiai iš teismų praktikos
LAT CBS 2005-03-14 nutartis c. b. UAB Vilniaus energija v. V. Novikovo I., Nr. 3K-3-108, kat.
LAT CBS 2004-06-29 nutartis c. b. J. Zolotoriovas v. UAB Baldras , Nr. 3K-P-346, kat.
Iatrauka ia LapelT 2009-12-23 nutarties Nr.
Iatrauka ia LAT CBS 2011-10-18 nutarties Nr.
tags: #negyvenamu #patalpu #subnuoma #sutartis