Medicinos bankas, įsteigtas 1992 m. lapkričio 24 d., yra finansų institucija, teikianti banko paslaugas privatiems asmenims ir verslo klientams 88 banko padaliniuose. Bankas priima indėlius, teikia kreditus, vykdo piniginius ir dokumentinius atsiskaitymus, keičia valiutą ir teikia garantijas savo klientams.
Šiame straipsnyje aptariama Medicinos banko nekilnojamojo turto portfelio būklė, turto pervertinimo įtaka banko finansiniams rezultatams ir ateities planai.
Nekilnojamojo turto kainų pokyčiai Lietuvoje.
Finansiniai Rodikliai ir Turto Pervertinimas
Per devynis 2014 metų mėnesius UAB Medicinos bankas uždirbo 20,74 mln. litų neaudituoto pelno prieš paskolų ir investicinio turto vertės sumažėjimą. Tačiau trijų ketvirčių rezultatus gerokai pakoregavo banko investicinio turto ir paskolų portfelio pervertinimas, kurį užbaigus buvo suformuoti 56,79 mln. litų atidėjiniai galimai rizikai dengti.
Dėl šios priežasties bendras banko veiklos rezultatas buvo 36,05 mln. litų nuostolis, kuris buvo padengtas jau suformuoto pagrindinio akcininko Sauliaus Karoso 34,528 mln. litų fondu. Vis dėlto, vien per 2014 metų trečiąjį ketvirtį Medicinos bankas uždirbo 8,28 mln. litų pelno prieš paskolų ir investicinio turto vertės sumažėjimą, o tai buvo geriausias ketvirčio veiklos rezultatas tais metais. Palyginimui, pirmojo ketvirčio rezultatas buvo 4,74 mln. litų, antrojo - 7,7 mln. litų.
Pasak banko atstovų, išsamus banko turto ir paskolų portfelio pervertinimas buvo užbaigtas iki rugsėjo 1-osios, įgyvendinant Lietuvos banko inspektavimo metu nustatytų trūkumų šalinimo planą. Darbas buvo atliktas itin kruopščiai, taikant konservatyviausius vertinimo metodus. Buvo eliminuoti tam tikri neapibrėžtumai, ypač vertinant žemės rinkos sektoriuje esančius objektus, kurių vertės sumažėjimas iš esmės ir nulėmė galutinį rezultatą.
Džiaugtis leidžia ir spalio mėnesio banko veiklos rezultatai, rodantys stabilią banko veiklą po turto pervertinimo - 2,2 mln. litų neaudituoto pelno arba 1,38 mln. eurų.
Pagrindiniai Finansiniai Rodikliai
Per devynis 2014 metų mėnesius Medicinos bankas iš grynųjų paslaugų ir komisinių pajamų bei operacijų užsienio valiuta uždirbo 28,83 mln. litų, arba 26,67 proc. daugiau nei pernai per tą patį laikotarpį (22,76 mln. litų). Grynųjų palūkanų pajamų per ataskaitinį laikotarpį gauta 13,84 mln. litų.
Paskolų portfelis 2014 m. rugsėjo pabaigoje sudarė 426,92 mln. litų, indėlių - 705,26 mln. litų, arba atitinkamai 13,0 proc. mažiau (490,64 mln. litų) ir 2,7 proc. mažiau (724,87 mln. litų). Operacijų vertybiniais popieriais rezultatas grynąja verte išaugo 1,37 mln. ir siekė 1,41 mln. litų. Banko turtas nuo metų pradžios sumažėjo 6,68 proc. ir rugsėjo pabaigoje siekė 821,05 mln. litų.
Bankas vykdo visus Lietuvos banko nustatytus riziką ribojančius rodiklius, o banko kapitalo pakankamumo rodiklis 2014 m. spalio 1 d. siekė 12,4 proc. (normatyvas 10 proc.), likvidumas 46,27 proc.
Turto Pervertinimo Priežastys ir Pasekmės
Po Lietuvos banko patikros, atlikus investicinio turto ir paskolų portfelio pervertinimą, banke buvo suformuoti 16,4 mln. eurų (56,79 mln. litų) atidėjiniai galimai rizikai padengti. Tai lėmė tam tikrą balanso skylę.
Anksčiau turtas buvo vertinamas nepakankamai konservatyviai. Didžiausias minusas susidarė dėl to, kad į balansą įtraukti didieji sklypai anksčiau buvo traktuoti kaip investicija, žiūrint į būsimą jų vertę po investicijų. Pasikeitus metodikai, nebebuvo galima to taip vertinti.
Buvo pervertinta vos ne 400 turimų turtinių vienetų Lietuvoje ir Latvijoje, kurių bendra vertė sudarė apie 69,5 mln. eurų (240 mln. litų), daugiausia tai nekilnojamasis turtas. Turtas buvo paskirstytas penkioms banko bendrovėms. Atsižvelgdami į Lietuvos banko pastabas dėl per didelės priklausomybės nuo nekilnojamojo turto, bankas sudarė turto pardavimo planą artimiausiam penkmečiui ir dar pernai pradėjo jį įgyvendinti.
A.Škarnulis apie NT rinkos dalyvių prognozes
Jau parduota 3,3 mln. eurų (11,3 mln. litų) vertės turto, ateityje dar turėsime parduoti 15,6 mln. eurų (54,12 mln. litų) vertės turto.
Medicinos banko padalinys.
Ateities Planai ir Strategija
Medicinos bankas planuoja didinti kapitalą 2 mln. eurų (6,9 mln. litų). Planuojama, kad dėl to bus sprendžiama jau 2015 m. kovo 30 d. vyksiančiame akcininkų susirinkime. Bankas siekia turėti didesnį kapitalo pakankamumo rodiklį, nei reikalauja Lietuvos bankas.
Po patikrinimo Lietuvos banke, Medicinos bankas išmoko skaudžias pamokas ir turtą šiuo metu vertina konservatyviau. Pavyzdžiui, nebepriimama įkeisti žemės sklypų, perkamų kaip investicija. Tiesa, bankas toliau dirba su nekilnojamojo turto sektoriumi, pavyzdžiui, jei perkama dirbama žemės ūkio paskirties žemė. Jei ją perka ūkininkas, įsigijimą mielai finansuosime.
Valiutos Keitimo Verslas ir Kiti Pokyčiai
Medicinos bankas turi daugiau nei 20 valiutos keityklų, o bendras padalinių skaičius - 88. Suprantama, kad rinka keičiasi, prie besikeičiančios aplinkos taikysis ir bankas. Tai gali būti daroma optimizuojant padalinių ir keityklų tinklą ar pradedant teikti naujas paslaugas. Pavyzdžiui, jau dabar klientams siūlome vartojimo paskolų iš partnerių „General Financing“.
Buvo minčių keisti pavadinimą, bet vėliau jų atsisakyta. Tikimasi, kad klientai vertins banką kaip universalų, teikiantį visapusiškas paslaugas. Bankas nedirba išskirtinai su medicinos įstaigomis ar medikais, o orientuojasi į verslo klientus.
Paskolų Kainos ir Akcininkų Įtaka
Pagrindinis Medicinos banko finansavimosi šaltinis yra indėliai, o tai yra trumpi ir gana brangūs pinigai. Bendras banko paskolų portfelis 2014 m pabaigoje sudarė 124,10 mln. Eur (428,50 mln.Lt) o jame juridinių asmenų, susijusių su banko akcininku, paskolos tesudarė 4,59 mln. eurų.
2014 Metų Finansiniai Rezultatai
Medicinos bankas, neskaičiuojant paskolų ir investicinio turto vertės sumažėjimo, iš veiklos pernai uždirbo 7,6 mln. Eur (26,2 mln. Lt) neaudituoto grynojo pelno (2013 m. - 8,58 mln. Eur (29,6 mln. Lt), tačiau bendras rezultatas, įvertinus papildomai suformuotus atidėjinius, buvo neigiamas - nuostolis siekė 9,5 mln. Eur (32,81 mln. Lt). Užpernai bankas buvo uždirbęs 2,38 mln. Lt (0,69 mln. Eur) pelno.
Dar pernai pavasarį potencialiam nuostoliui dengti iš pagrindinio banko akcininko Sauliaus Karoso lėšų buvo suformuotas specialus 10 mln. Eur fondas, leidęs neutralizuoti praradimus dėl iš naujo įvertinto paskolų ir investicinio turto portfelio.
Bankas 2014 m. spalio-gruodžio mėnesiais uždirbo 0,94 mln. Eur (3,24 mln. Lt) grynojo pelno, kai atitinkamu laikotarpiu 2013 m. skaičiavo 0,88 mln. Eur (3,04 mln. Lt) nuostolį.
Pernai iš grynųjų paslaugų ir komisinių pajamų bei operacijų užsienio valiuta bankas uždirbo 11,54 mln. Eur (39,85 mln. Lt), arba 24,2% daugiau, nei užpernai per tą patį laikotarpį (9,29 mln. Eur, arba 32,08 mln. Lt). Grynųjų palūkanų pajamų per ataskaitinį laikotarpį gauta 5,33 mln. Eur (18,42 mln. Lt) arba 30,34% mažiau, nei 2013 metais. Daugiausiai šį pokytį lėmė 2014 m. pakeista banko apskaitos politika dėl probleminių paskolų delspinigių pajamų pripažinimo.
Paskolų portfelis 2014 m. gruodžio pabaigoje sudarė 124,10 mln. Eur (428,50 mln. Lt), indėlių - 220,55 mln. Eur (761,51 mln. Lt), arba atitinkamai 8,4% (135,49 mln. Eur, 467,81 mln. Lt) mažiau ir 5,9% daugiau (208,26 mln. Eur (719,08 mln. Lt), nei 2013 m. pabaigoje.
2014 m. operacijų vertybiniais popieriais rezultatas grynąja verte išaugo 0,41 mln. Eur (1,43 mln. Lt) ir siekė 0,46 mln. Eur (1,58 mln. Lt).
Medicinos banko grupė, kuriai priklauso ir turto valdymo bendrovės, pernai pardavė turto už 3,26 mln. Eur (11,25 mln. Lt). Banko sudarytas ilgalaikis už skolas perimto turto pardavimo planas 2014 metais įvykdytas 114% (planuota buvo parduoti už 2,83 mln. Eur (9,78 mln. Lt).
Banko turtas nuo metų pradžios sumažėjo 1,38% ir 2014 m. pabaigoje siekė 251,28 mln. Eur (867,62 mln. Lt).
Bankas vykdo Lietuvos banko nustatytus riziką ribojančius rodiklius: banko kapitalo pakankamumo rodiklis 2014 m. gruodžio 31 d. siekė 11,9% (normatyvas 10%), likvidumas 49,08% (normatyvas 30%).
Verslininkas Saulius Karosas valdo 88,63 % Medicinos banko akcijų.
NT Rinkos Tendencijos
Pasak finansų rinkos ekspertų, pozityvias tendencijas labiausiai lėmė atpigęs skolinimasis - būsto paskolų gavėjų mėnesinės įmokos per metus ženkliai sumažėjo.
NT rinka pamažu, bet stabiliai auga: "NT rinka vėl grįžo į augimo kelią. Tai rodo ne vien augantis užklausų dėl būsto paskolų skaičius, bet ir faktinis sandorių skaičius - Registrų centro (RC) duomenimis, vien spalį Lietuvoje įregistruota 12 tūkst. NT sandorių, arba penktadaliu daugiau nei pernai. Savo ruožtu pastebime, kad vis daugiau užklausų dėl būsto paskolų išdavimo ar refinansavimo atkeliauja ne tik iš Vilniaus, bet ir kitų šalies didmiesčių bei regionų", - sako "Urbo" banko Verslo tarnybos direktorius Julius Ivaška.
RC duomenimis, trečiąjį metų ketvirtį Vilniuje butų pardavimai išaugo 8 proc., palyginti su tuo pačiu 2023 m. periodu. Panevėžyje butų parduota 6 proc. daugiau, o kituose didmiesčiuose fiksuotas didesnis augimas: Kaune - 9 proc., Klaipėdoje - 18 proc., Šiauliuose - 24 proc. daugiau.
Spalio mėnesį NT sandorių skaičius augo dar sparčiau. Vilniuje, palyginti su 2023 m. spaliu, butų parduota 17 proc., Panevėžyje - 36 proc., Šiauliuose ir Kaune - 37 proc., Klaipėdoje - 41 proc. daugiau. Tuo tarpu visoje Lietuvoje spalio mėnesį sudaryti 3185 butų pardavimo sandoriai - tai aukščiausias rodiklis nuo pat 2021 m. pabaigos, kai gruodžio parduota 3,7 tūkst. butų.
Būsto Paskolų Rinka
Lietuvos banko (LB) duomenimis, trečiąjį ketvirtį būsto paskolų portfelio augimas sudarė beveik 310 mln. eurų - 80 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai (172,1 mln. eurų). Per pirmus devynis mėnesius gyventojams išduotų būsto paskolų portfelis padidėjo 715 mln. eurų. Ši suma ne tik 29 proc. didesnė nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (556,5 mln. eurų), bet ir apskritai jau viršijo visų 2023 m. rezultatą (700,7 mln. eurų).
Pasak J.Ivaškos, suaktyvėjusį skolinimąsi lemia gerėjanti ekonominė situacija, didėjančios namų ūkių pajamos, optimistiškesni ateities lūkesčiai, o bene svarbiausia priežastis - realiai sumažėję skolinimosi kaštai, kurį pajuto daugelis būsto paskolos gavėjų.
Banko skaičiavimais, jei prieš metus 100 tūkst. eurų būsto paskolą 20 metų paėmęs asmuo turėjo mokėti vidutinę 702 eurų mėnesio įmoką, tai šiuo metu už tokio paties dydžio paskolą tektų mokėti 632 eurų per mėnesį.
Pasak J.Ivaškos, paskolų naštą lengvina jau metus trunkantis bazinių Euribor palūkanų mažėjimas, taip pat per pastaruosius metus sumažėjo ir bankų taikoma palūkanų marža.
Nekilnojamojo turto rinkos prognozės.
Kapitalo Stiprinimas ir Stebėtojų Tarybos Pokyčiai
Visuotiniame Medicinos banko akcininkų susirinkime nuspręsta banko kapitalo bazę šiemet sustiprinti 2 mln. eurų, taip pat pritarta naujo Stebėtojų tarybos nario kandidatūrai ir patvirtintas auditorius šiems metams.
Medicinos banko valdybos pirmininkas Gintaras Treinys teigė: "Šiemet numatome stabilią banko veiklą, planuojame didinti aktyvus, banko padalinių tinklas bus optimizuojamas, todėl papildomas kapitalas reikalingas kaip rizikos mažinimo įrankis. Be to, Ketvirtosios kapitalo reikalavimų direktyvos įsigaliojimas šį procesą tiesiog padarė neišvengiamu".
NT Projektai ir Sandoriai
Pavyzdžiai NT objektų:
- Riverland - išskirtinis daugiabučių pastatų kompleksas Lazdynėliuose, šalia Neries upės vingio, Bukčių miško apsuptyje.
- Pilaitės namai - naujas, pilnai išvystytas kvartalas, kurį sudaro 39 kotedžai, kiekvienas su nuosavu sklypu, mažaaukštis daugiabutis bei planuojama ugdymo įstaiga.
- Vilniaus Džiazas - būsto projektas, keičiantis Senamiesčio prieigas ir harmoningai įsiliejantis į istorinį Vilniaus centrą - vos kelios minutės iki Aušros vartų, Barbakano kalno.
- Horizontai - modernus, funkcionalus ir tvarus kompleksas, orientuotas į tarptautinį 15 minučių koncepto standartą - tokį kvartalą, kuris būtų patogus ir gyventi, ir dirbti bei atitiktų visus modernaus miestiečio poreikius.
- Gardino 22 - sukurtas tvariai ir su didele pagarba aplinkai, nedidelis 15 butų daugiabutis, vystomas žmogui, norinčiam jausti ryšį su gamta.
„VIP Estate“ ir Medicinos bankas pasirašė pastato Pamėnkalnio g. 40 pardavimo sutartį. NT paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“, siūlydami objektą investuotojams skelbė, jog pradinė pardavimo kaina - 4,75 mln. eurų. Bendrasis 5 aukštų pastato plotas - beveik 2.500 kv. m. 2013 m. pastatas buvo rekonstruotas, o 2017 m.
Pasak Medicinos banko, beveik 1.000 kv. m ploto pastatą K. Donelaičio g. 76 įsigijo Šakiuose registruota bendrovė „Gulbelės valdos“, priklausanti regioninei prekybininkų lietuviško kapitalo „Gulbelės“ grupei.
tags: #medicinos #bankas #nekilnojama #turtas