Nedidelės įmonės Lietuvoje, ypač Vilniuje, dažnai susiduria su nelengva užduotimi - rasti tinkamas biuro patalpas, kurios būtų ne tik patogios, bet ir finansiškai įkandamos. Vienas pagrindinių iššūkių - ribotas biurų pasiūlos kiekis mažoms įmonėms.
Dauguma verslo centrų Vilniuje siūlo biurus nuo 100 kv. m ir daugiau, o tai reiškia, kad mažos įmonės turi rinktis tarp per didelės ir brangios erdvės arba kompromiso dėl vietos ir kokybės. Neretai tenka ieškoti alternatyvų: bendradarbystės erdvės, subnuoma ar laikinas nuomos susitarimas.
Šiame straipsnyje aptarsime mikro biurus ir jų savybes, išsiaiškinsime, kaip jos skiriasi, kokie vienų ar kitų privalumai ir trūkumai įvairaus tipo biurų pastatuose bei erdvėse.
Pasak INREAL grupės NT analitiko Tomo Sovijaus Kvainicko, siekiantys išsinuomoti nedidelio ploto patalpas iš esmės gali rinktis iš 4 variantų: patalpų A arba B klasės verslo centruose, bendradarbystės (angl. co-working) erdvių bei pavienių biurų administracinės ar mišrios paskirties pastatuose.
Mikro biurai A klasės verslo centruose
Stipriosios pusės: geriausia vieta, didžiausias prestižas, pastato išorės bei vidaus estetika, inžinerinių sprendimų kokybė. Būtent šiuose pastatuose dažniausiai įsikuria finansų bei finansinių technologijų bendrovės.
Vis dėlto šių patalpų valdytojai tik labai retais atvejais įsileidžia mažų patalpų nuomininkus, o įprastų nuomos sutarčių apimtys - šimtai bei tūkstančiai kvadratinių metrų. Rinkoje vienu metu būna vos keli pasiūlymai mažesnio ploto ieškantiems nuomininkams, dažniausiai - mažiau likvidžių patalpų likučiai po didžiųjų nuomininkų atėjimo.
Nors nuomojantis šias patalpas tiesiogiai iš turto valdytojo yra pigiau nei iš tuose pačiuose centruose įsikūrusių bendradarbystės erdvių, tačiau didesni ploto reikalavimai padidina suminę nuomos kainą.
Pažymėtina, kad dėl ypač aukšto užstatymo intensyvumo šiuose verslo centruose automobilių stovėjimo galimybės yra ypač ribotos. Tokių patalpų nuoma per mėnesį gali kainuoti ir 1 000 eurų, o patalpos dažniausiai nuomojamos be baldų.
Mikro biurai B klasės verslo centruose
Pageidaujantys už tą pačią sumą išsinuomoti didesnį plotą ar tą patį plotą išsinuomoti pigiau bei palengvinti automobilių stovėjimo problemą gali rinktis patalpas B klasės verslo centruose.
B klasės verslo centrų visuma nėra homogeniška, dažnu atveju jos skirstomos į B1 bei B2 poklasius. Šiuose pastatuose svarbesni rodikliai - ne išskirtinė vieta ar architektūra, bet funkciniai patogumai - nuomininkui užtikrinta kokybiška darbo aplinka.
Kuo verslo centras yra toliau nuo miesto centro, kuo pastatas yra senesnis, tuo didesnė tikimybė išsinuomoti mažesnio ploto patalpas už priimtiną kainą. B1 verslo centrai yra tarpinis pasirinkimas tarp B2 ir A klasių. Nuomos galimybės yra kiek labiau apribotos, tačiau pastatas bus naujesnis, arčiau miesto centro.
Tokių patalpų nuoma B1 verslo centre kainuoja apie 500-600 eurų, tuo tarpu B2 dėl mažesnių ploto reikalavimų patalpas galima išsinuomoti ir už 100-200 Eur. Kainos asmeniui atžvilgiu šios patalpos yra daug pigesnės nei A klasės biurai ypač jeigu darbuojasi tik keli darbuotojai.
Mikro biurai bendradarbystės erdvėse
Paskutinius kelerius metus daugėjant bendradarbystės erdvių, jos tampa pakankamai patraukliu sprendimu nedideliems verslams. Šiose patalpose sukuriama išskirtinė socialinė aplinka - drauge darbuojasi ne tik dydžiu ar veikla panašios įmonės, bet ir panašios pasaulėžiūros žmonės.
Kitas tokių biurų privalumas - lankstumas, suteikiantis daugiau erdvės patalų įrengimo bei suplanavimo galimybėms. Taip pat - papildomai teikiamos paslaugos: orgtechnika, konferencijų bei posėdžių salės, administratoriaus paslaugos ir t. t.
Silpnoji biurų bendradarbystės erdvėse "vieta" - kaina, kuri išauga ir dėl papildomo tarpininko (bendradarbystės erdvių operatoriaus).
Mikro biurus ar tiesiog darbo vietą bendradarbystės erdvėje galima išsinuomoti už nuo šimto iki tūkstančio eurų per mėnesį. Sumine išraiška ši kaina gali atrodyti patraukli, tačiau skaičiuojant ją asmeniui tai - brangiausias pasirinkimas, ypač jei įmonėje darbuojasi daugiau nei trys darbuotojai.
"Stalas" bendroje salėje verslui prestižo taip pat neprideda, tačiau ieškant darbo vietos tik vienam ar dviem žmonėms tai - vienas geriausių pasirinkimų.
Mikro biurai administracinės arba mišrios paskirties pastatuose
Tai - plačiausias pasirinkimo galimybes teikiantis biuro variantas. Patalpas ar mikro biurus panašioje vietoje galima išsinuomoti tiek restauruotame senoviniame pastate, tiek geresnius laikus menančio daugiabučio trečiajame ar ketvirtajame aukšte.
Apibendrinti tokias patalpas yra ypač sudėtinga, svyruoja jų plotai, įrengimo kokybė, lokacija ar kaina, jau nekalbant apie automobilio statymo galimybes. Jeigu verslui nėra itin svarbūs modernūs inžineriniai sprendimai, automobilio stovėjimo vieta, ypatinga socialinė aplinka ir papildomos paslaugos, šiame segmente galima atrasti tinkamų variantų.
Mažų biurų nuomos pasirinkimo palyginimas
| Tipas | Privalumai | Trūkumai | Kaina |
|---|---|---|---|
| A klasės verslo centrai | Geriausia vieta, prestižas, estetika | Aukšta kaina, ribotos automobilių stovėjimo galimybės | Apie 1000 EUR/mėn |
| B klasės verslo centrai | Didesnis plotas už mažesnę kainą, lengvesnis parkavimas | Mažesnis prestižas, funkciniai patogumai | 100-600 EUR/mėn |
| Bendradarbystės erdvės | Socialinė aplinka, lankstumas, papildomos paslaugos | Aukšta kaina asmeniui, mažiau prestižo | 100-1000 EUR/mėn |
| Administracinės/mišrios paskirties pastatai | Plačios pasirinkimo galimybės | Svyruojanti kokybė, įrengimas, lokacija | Priklauso nuo individualaus varianto |
Apibendrinant galima teigti, kad mikro biurų pasiūla A ir B1 klasės verslo centruose yra labai maža. Todėl siekiant išsinuomoti mažo ploto patalpą dažniausiai tenka rinktis arba santykinai brangią vietą bendradarbystės erdvėje, arba patalpą mišrios paskirties pastate, nors pastaruosiuose pasiūla taip pat yra kintanti ir patrauklūs variantai ilgai laisvi neužsibūna.
Vienam asmeniui geriausia alternatyva yra bendradarbystės erdvė arba atskiras kabinetas B2 klasės verslo centre. Augant įmonės žmonių skaičiui A ir B1 verslo centrai tampa geresniu pasirinkimu nei į individualius asmenis orientuotos bendradarbystės erdvės.