Perkant nebaigtą statyti namą ar butą, dažnai nurodomas baigtumo procentas. Paprastai tai yra 80-85 proc. Tačiau ką iš tiesų reiškia šie skaičiai ir kokie darbai turi būti atlikti, kad būstas atitiktų nurodytą baigtumo lygį? Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, ką reiškia 80 procentų baigtumo būstas, kokios rizikos kyla pirkėjams ir kaip apsaugoti savo investicijas.
Ką reiškia būsto baigtumo procentas?
Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnai potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumų. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.
Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą. Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.
Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.
Ką sudaro 80 procentų baigtumas?
Pagal įprastą praktiką, 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).
Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
Rizikos perkantiems nebaigtą būstą
Perkant nebaigtą būstą, svarbu įvertinti galimas rizikas:
- Finansinės rizikos: Jei vystytojas bankrutuoja, pirkėjai gali prarasti sumokėtą avansą ir investicijas į būsto įrengimą.
- Teisinės rizikos: Notarinės sutarties pasirašymas ir nuosavybės teisės perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
- Kokybės rizikos: Matininko ir turto vertintojo pateikti baigtumo procentai gali skirtis, todėl svarbu pasisamdyti nepriklausomą turto vertintoją.
Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos.
Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc., bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, t. y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.
Matininko ir turto vertintojo skirtumai
Filejevų šeima, pirkdama kotedžą Vilniuje, susidūrė su situacija, kai Registrų centre nurodytas 80 proc. būsto baigtumas neatitiko realios situacijos. Bankas išdavė paskolą remdamasis Registrų centro duomenimis, tačiau vėliau, kreipiantis dėl paskolos būstui įsirengti, vertintojai nustatė tik 60 proc. baigtumą. Ši istorija parodo, kaip svarbu atlikti nepriklausomą turto vertinimą prieš perkant nebaigtą būstą.
Esminis skirtumas tas, kad turto vertintojas komentuoja ne objekto baigtumą, o užbaigimą. Realiai tai tas pats, bet skaičiavimas tikslesnis. Pavyzdžiui, matininko skaičiavimu pastatytos sienos sudaro 7-8 proc. baigtumo. O vertintojas atsižvelgia į tai, kad dvi sienos stovi, kitos dvi - ar nepastatytos, todėl procentinė dalis yra ne 7 proc., o 3,5 procento. Jei bus išlietos grindys, matininko vertinimu, grindys jau yra. Tuo metu NT vertintojas atsižvelgs į tai, kad tam, jog grindys būtų visiškai baigtos, joms dar reikės investicijų. Dėl tokių skirtumų matininko ir turto vertintojo pateikti procentai skiriasi.
Nematoma nekilnojamojo turto kainos pusė
Todėl, kai žmogus perka būstą, bankas vertina tą, ką parduoda vystytojas - esą NT objekto baigtumas 80 procentų. Bet vėliau bankas, atskaitos tašku paėmus buvusį baigtumą, jau vertina, kiek klientas įdėjo į apdailą. Mat faktinis, o ne matininko nustatytas teorinis baigtumas prieš tai buvo ne 80, o 60 procentų.
Todėl siūloma netaupyti ir prieš sudarant sutartį, pasisamdyti turto vertintoją. Tąsyk būtų užfiksuota, kokios būklės namus perkate, o bankui galėtumėte įrodyti, kad investavote lėšų būsto būklei pagerinti - vertinimas akivaizdžiai atvaizduotų pokytį.
Statybos darbų skaičiuoklė
Skaičiuoklėje pateikiamas rezultatas yra orientacinio pobūdžio. Skaičiavimams naudojami tipinio vienbučio namo, kuris pastatytas iš dažniausiai Lietuvoje naudojamų medžiagų duomenys.
| Darbų kategorija | Baigtumo procentas | Pastabos |
|---|---|---|
| Pastato konstrukcijos | 50-80% | Priklauso nuo to, ar pastatytos visos sienos, stogas, langai ir durys. |
| Inžinerinės sistemos | 10-15% | Šildymas, vandentiekis, elektra, nuotekų šalinimas. |
| Vidaus apdaila | 5-10% | Grindų danga, sienų apdaila, sanitariniai mazgai. |
| Išorės apdaila | 5-10% | Fasadas, aplinkos sutvarkymas. |
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję LR Statybos įstatymo pakeitimai
Nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o nauji įstatymai ir reglamentai daro įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris nustato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.
Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi. Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų.
Kas yra 100 procentų baigtumas?
Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.
Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Tai apima:
- Durys butuose (jei numatyta projekte)
- Grindų ir sienų apdaila (pagal projektą)
- Pertvaros
- Rozetės
- Kriauklė
- Klozetas san. mazge
- Visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai
- Apšvietimas (bent jau lemputė)
- Šviesos jungikliai
Pasak A.Šešplaukio, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys.
„Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys“, - teigia jis.
Turto vertinimas
Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Vertintojas, rengdamas ataskaitą, vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute, bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.
Vertinant būstą, vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.). Svarbu atkreipti dėmesį į:
- Darbų eiliškumą: Negalima imtis vienų darbų, neatlikus kitų.
- Apdailos medžiagas: Kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.
- Vietą: Turto vertė priklauso ne tik nuo įrengimo, bet ir nuo vietos, atstumų iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų.
Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Nesudėtos medžiagos nėra vertinamos, nes jos yra kilnojamas turtas.
tags: #matininkas #ar #turto #vertintojas