Dažnai tenka susidurti su situacijomis, kuomet klientai išsirenka patikusį turtą, tačiau bankas jiems nesuteikia paskolos. Būstas - bene brangiausias pirkinys gyvenime, o jo įsigijimas - vienas atsakingiausių sprendimų. Šią mantrą kartoja visi, tačiau faktas: būsto įsigijimas gali kelti stresą, nes šiame procese - daug terminų, dokumentų, pinigų ir panašiai. Kad viso to išvengti, rekomenduoju prieš pradedant būsto paieškas tiesiog pasikalbėti su bankų vadybininkais dėl Jūsų skolinimosi galimybių.
Sužinojus preliminarią sumą, kurią bankas galės jums paskolinti reikia nepamiršti, jog privalėsite turėti 15-20 % perkamo turto vertės pradinį įnašą savo nuosavomis lėšomis. Išsirinkus turtą, reikia atlikti oficialų turto vertinimą Jūsų pasirinktam bankui.
Pirkimo Procesas Žingsnis Po Žingsnio
Jei planuojate įsigyti būstą, svarbu žinoti visą procesą nuo pradžios iki galo.
1. Investicijų Įvertinimas
Planuojantiems įsigyti būstą su banko paskola dažnai kyla klausimas - pirmiau ieškoti būsto ar eiti į banką. Atsakymas: pirmiausia reikėtų apsilankyti banke. Bankas įvertins jūsų galimybes ir per kelias dienas atsakys, kokio dydžio paskolą galite gauti. Tuomet metas pradėti ieškoti norimo būsto.
2. Būsto Paieška
Būsto paieškomis galite užsiimti patys arba tai galite patikėti patyrusiam NT brokeriui. Jei būsto ieškosite patys, tuomet pagrindinis jūsų darbas yra nuolat stebėti NT skelbimų portalus. Kartais net ir valandos pakanka, jog juose atsiradęs išskirtinis objektas būtų rezervuotas.
Vis dėlto, ieškant pačiam, būsto paieškos užtrunka ilgiau ir atima kur kas daugiau brangaus laiko. Patyrę NT brokeriai turi duomenų bazes ir dažniausiai pirmieji gauna geriausius būstų pasiūlymus.
Jei nusprendėte rinktis NT brokerį, patarimus kaip jį išsirinkti galite rasti specialiose konsultacijose.
Kaip išsirinkti nekilnojamojo turto brokerį [9 esminiai žingsniai]
3. Turto Vertinimas
Jei būstą perkate su banko paskola, radus tinkamą, jūsų poreikius atitinkantį objektą, turite susisiekti su NT vertintoju. Turto vertinimas yra garantas bankui, kad būstą perkate už rinką atitinkančią kainą, o ne siekiate apgauti banką ir gauti didesnę paskolą. Turto vertintojai sutartyje tarp paskolos gavėjo ir banko yra tretieji asmenys, kurie nepriklausomai vertina esamą situaciją.
Dirbdami kartu su profesionaliais brokeriais dėl turto vertintojų paieškos ir patikimumo nerimauti neturėtumėte. Brokeris turėtų turėti patikimą partnerių ratą, kurie padės išspręsti visas būsto pirkimo-pardavimo užduotis.
4. Pirkimo-Pardavimo Sutarties Pasirašymas
Nors pasirašius preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį turtas nėra perleidžiamas pirkėjui, tačiau į šią sutartį reikėtų pažvelgti rimtai. Preliminarioji sutartis pagal joje nustatytas sąlygas garantuoja, kad ateityje bus sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Šioje sutartyje turite nurodyti pagrindines sandorio sąlygas - kada planuojate surinkti visus reikiamus dokumentus, kaip bus dalinami su pardavimu susiję notariniai mokesčiai, per kokį laiko tarpą buvusieji būsto savininkai galės atlaisvinti būstą, kokios nuobaudos taikomos nesilaikant sutartyje nurodytų sąlygų.
Na, o gavus paskolą iš banko, ateina laikas pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį. Ši sutartis pasirašoma pas notarą, šiuo metu būsto pirkėjas ir pardavėjas turi turėti visus reikiamus dokumentus. Pasirašius sutartį būsto nuosavybė pereina pirkėjui. Notaras patvirtinęs pirkimo-pardavimo sutartį turi iš karto pateikti nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą Registrų centrui.
5. Nekilnojamojo Turto Įkeitimas
Perkant būstą su paskola, iki jos išmokėjimo būtina pas notarą pasirašyti įkeitimo sutartį. Jei auginate mažamečius vaikus turite gauti teismo leidimą įkeisti būstą, kuriame gyvens vaikai.
6. Įsipareigojimų Patvirtinimas
Kai būsto pardavėjas gauna pinigus iš banko, jis šį veiksmą turi užregistruoti pas notarą ir notaro patvirtintą liudijimą pateikti Registrų centrui, o kopiją bankui. Pardavėjui atlikus šiuos veiksmus galite laisvai disponuoti įsigytu turtu.
Leidimas Disponuoti Turtu Esant Nepilnamečiams Vaikams
Atlikus vertinimą pristatyti jį vadybininkui ir užpildyti paraišką paskolai. Užpildžius paraišką sulaukti banko patvirtinimo, jog Jūs busite kredituojamas (gauti Garantinį raštą arba Pasirašytą kreditavimo sutartį). Turint Garantinį raštą (arba pasirašytą kreditavimo sutartį) galima registruotis pas Notarą ir vykdyti pirkimo-pardavimo sandorį. Sandorio metu Jūs dalinai atsiskaitote su Pardavėju (ne mažiau 15 % sandorio sumos). Po Notarinio sandorio, Jūs įgyjate nuosavybės teisę į savo perkamą būstą, tačiau Jūsų disponavimas turtu būna apribotas (uždėtos žymos apie įsiskolinimą ir apribojimą disponuoti) iki tol, kol Pardavėjas negauna visų pinigų už parduodamą turtą.
Po notarinio sandorio, su nuosavybės dokumentais yra vykstama pas banko vadybininką ir jam suderinus laiką su banko hipotekas registruojančiu notaru, vykstama pas minėtą notarą pasirašyti Hipotekos sutartį (t. y. įkeisti bankui savo perkamą turtą). Svarbus aspektas yra tas, jog turint nepilnamečių vaikų ir neturint kito gyvenamojo turto, registruoto Šeimos turto statusu, reikalingas teismo leidimas įkeisti turtą bankui.
Pasirašius hipotekos sutartį bankas perveda pinigus Pardavėjui. Pardavėjas gavęs pinigus privalo atvykti pas notarą ir patvirtinti pilną atsiskaitymą (pakvitavimas). Pardavėjui patvirtinus pilną atsiskaitymą yra išregistruojamos žymos apie įsiskolinimą ir apribojimą dispuonuoti turtu.
Būtini Dokumentai Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Parduodant nekilnojamąjį turtą, svarbu pasiruošti ne tik emociškai, bet ir tinkamai sutvarkyti visus dokumentus. Neteisingai ar ne laiku parengti dokumentai gali ne tik uždelsti pardavimo procesą, bet ir sukelti teisinių problemų. Pateikiame išsamų sąrašą, kuriame sužinosite, kokie yra būtini dokumentai parduodant nekilnojamąjį turtą, bei paaiškinimą, kodėl jie reikalingi.
- Asmens tapatybės dokumentas (tapatybės kortelė/pasas)
Tai pagrindinis dokumentas, įrodantis jūsų tapatybę. Be jo neįmanoma sudaryti jokių oficialių sandorių. Notaras, rengiantis pirkimo-pardavimo sutartį, privalo patikrinti, ar tapatybė atitinka asmenį, pateikusį nuosavybės dokumentus. Tai užtikrina, kad pardavėjas yra tas asmuo, kuris turi teisę disponuoti turtu.
- Nuosavybės dokumentai (Tokie kaip pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo aktas, paveldėjimo dokumentai arba testamentas)
Šie dokumentai įrodo, kad turtas teisėtai priklauso pardavėjui. Jie būtini norint užregistruoti sandorį Registrų centre ir įrodyti, jog pardavėjas turi teisę parduoti turtą. Be šių dokumentų nėra galimybės teisėtai perleisti nuosavybės teisės kitam asmeniui. Jie taip pat apsaugo pirkėją nuo rizikos, susijusios su neteisėtu pardavimu.
- Objekto inventorizacijos byla
Tai dokumentas, kuriame pateikiama išsami informacija apie būsto technines savybes, pvz., plotą, kambarių skaičių, patalpų išdėstymą. Ji leidžia pirkėjui įvertinti būsto būklę ir savybes. Tai taip pat reikalinga, jei pirkėjas planuoja turtą įkeisti, pvz., imant paskolą banke.
- Pardavimo pažyma iš Registrų centro
Tai oficialus dokumentas, kuris patvirtina, kad turtas priklauso savininkui ir yra įregistruotas Registrų centre. Jame nurodoma, ar turtui nėra apribojimų, pvz., areštų ar hipoteka. Pirkėjai dažnai nori būti tikri, kad turtas yra „švarus“ ir neturi teisinių problemų. Be to, notaras negalės atlikti sandorio, jei šios pažymos nebus.
- Sutuoktinio sutikimas (jei taikoma)
Jei nekilnojamasis turtas yra įsigytas santuokoje, jis dažniausiai priklauso bendrosios nuosavybės teise. Tai reiškia, kad parduodant tokį turtą reikia gauti sutuoktinio sutikimą. Dėmesio! Šis sutikimas būtinas net ir tada, jei turtas buvo įsigytas prieš santuoką, išskyrus tuos atvejus, jei turite priešvedybinę ar povedybinę sutartį. Sutuoktinio sutikimas apsaugo nuo galimų teisinių ginčų, nes užtikrina, kad abu šeimos nariai sutinka su turto pardavimu.
- Pažyma apie įsiskolinimų nebuvimą už komunalines paslaugas
Ši pažyma patvirtina, kad parduodamam būstui nėra priskaičiuotų neapmokėtų mokesčių už komunalines paslaugas. Jei bendrijos nėra, tuomet pažymą privalote gauti iš namo administratoriaus. Pirkėjui labai svarbu žinoti, kad įsigijus būstą jam nereikės padengti buvusių savininkų skolų už komunalines paslaugas.
- Energinio naudingumo sertifikatas
Tai dokumentas, kuris pateikia informaciją apie pastato energinį efektyvumą. Jame nurodoma, kiek energijos sunaudoja pastatas ir kokia jo energijos vartojimo klasė (nuo A++ iki G). Parduodant senos statybos butą, dažniausiai reikalaujama pateikti energetinio naudingumo sertifikatą, kurį užsako notaras. Naujos statybos butams tokie sertifikatai paprastai jau būna padaryti. Šis sertifikatas tampa vis svarbesniu kriterijumi perkant nekilnojamąjį turtą. Aukštesnės energinės klasės pastatai yra ekonomiškesni, o kai kuriems būstams energinio naudingumo sertifikatas yra privalomas pagal teisės aktus.
- Kadastrinių matavimų byla
Tai dokumentas, kuriame nurodomos tikslios nekilnojamojo turto ribos, plotas ir išplanavimas. Ypač aktualu, jei parduodate žemės sklypą ar namą su sklypu. Kadastriniai matavimai užtikrina, kad parduodamas objektas atitinka jo registruotą plotą ir ribas. Jei šie duomenys neatitinka, pirkėjas gali atsisakyti sandorio.
- Papildomi dokumentai
Jei esate išsiskyręs, prireiks skyrybų pažymos ir registrų centre įregistruoto teismo sprendimo dėl turto padalijimo. Jei turite nepilnamečių vaikų, teks gauti teismo leidimą parduoti būstą, o prieš tai dar įrodyti, kad parduodami savo nekilnojamąjį turtą, nebloginate savo atžalų gyvenimo sąlygų. Tiesa, jo neprireiks, jei savo vardu turite kito įregistruoto nekilnojamo turto. Jei nekilnojamasis turtas priklauso bendrasavininkiui, reikės pasirūpinti jo atsisakymu pirkti butą už nurodytą kainą. Jei turtas įkeistas bankui ar kitai bendrovei, teks gauti jos sutikimą parduoti būstą, o jei turtas yra areštuotas, būtina nuimti areštą. Kartais tai padaryti nėra taip lengva, todėl gali prireikti notaro arba nekilnojamojo turto brokerio patarimų.
Preliminarioji Sutartis: Kas Tai Ir Kodėl Ji Svarbi?
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Esminiai Aspektai, Sudarant Preliminariąją Sutartį
- Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
- Kitos sąlygos: Terminas notarinei sutarčiai, pirmasis mokėjimas arba avansas, notarinės išlaidos, sutarties pakeitimai, sutarties galiojimas, turto perdavimas.
Mokesčiai Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Ketinate parduoti nekilnojamąjį turtą, o gal jau pardavėte? Tuomet turite žinoti, kad pajamos pardavus nekilnojamąjį turtą įprastai apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu. O kada tokio mokesčio mokėti nereikia?
Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas numato keletą išimčių, tai yra, kai:
- buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), jeigu jame pastaruosius dvejus metus iki pardavimo buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta
- buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), kuriame gyventojas neišgyveno dvejų metų, tačiau jis per vienerius metus įsigijo kitą gyvenamąjį būstą ir jame deklaravo savo gyvenamąją vietą
- buvo parduotas kitas nekilnojamasis turtas, išlaikius jį nuosavybėje bent 10 metų.
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Klaidų, Perkant Būstą, Vengimas
NT ekspertas Mantas Mikočiūnas sako, kad šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
„Pirmos apžiūros metu galima apžiūrėti kelis butų variantus, o į antrą eiti jau konkrečiai išsirinkus kelis variantus ir juos palyginti. Jeigu apžiūra trunka kelias savaites - tai yra normalus procesas. Šiandien rinka nebėra tokia, kokia buvo prieš metus ar du, kai pardavėjai diktavo sąlygas, o prie jų durų stovėdavo pirkėjų eilė. Dabar pirkėjas turi galimybę apžiūrėti būstą, įvertinti savo galimybes ir galų gale apsispręsti“, - kalbėjo M. Mikočiūnas.
Nekilnojamojo turto agentūros „Reala nekilnojamasis turtas“ vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas sakė, kad žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą.
„Šiuo metu bankai yra padidinę filtrą, todėl jeigu žmogus mano, kad kredito įstaiga kažko nemato, tai jis klysta. Šiandien linkėdamas gero žmonėms patariu iš kredito įstaigos neimti maksimalios suteikiamos sumos ir pasilikti rezervo“, - įsitikinęs pašnekovas.
Kaip Apsisaugoti Nuo Sukčiavimo Perkant Būstą?
- Pasidomėkite pardavėju: Pirkėjas turi pasidomėti, ar būsto savininkai neturi įsiskolinimų už komunalines paslaugas.
- Reikalaukite dokumentų: Pardavėjas turi pateikti pažymą iš Registrų centro bei kitus dokumentus, liudijančius turto nuosavybę. Jei jis turi nepilnamečių vaikų, būtina pateikti teismo nutartį, pagal kurią leidžiama parduoti butą.
- Atsiskaitymas: Visi pinigų mokėjimo atvejai turėtų būti surašyti raštu ir patvirtinti parašais.
- Tikra kaina: Apgavysčių pasitaiko, kai sutartyje nenurodoma tikra būsto pirkimo-pardavimo kaina.
Varžytynės: Ką Verta Žinoti?
Įvairių subjektų Lietuvoje organizuojamose varžytynėse per metus parduodamo turto vertė siekia dešimtis, net šimtus milijonų eurų. Varžytynėse įsigyjamas ne tik nekilnojamasis turtas, bet ir lėktuvai, gamyklos, baldai, muzikos instrumentai bei meno kūriniai. Tad ką verta žinoti apie šį procesą?
Varžytynėse dalyvauti gali visi. Varžytynių dalyviu asmuo tampa, kai sumoka 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos dydžio mokestį į specialią sąskaitą. Varžytynes organizuoja antstoliai. Jos vyksta specialiame portale www.evarzytynes.lt tik darbo dienomis.
Neįvykusios Varžytynės - Kas Tai?
Kartais varžytynės paskelbiamos neįvykusiomis. Taip gali nutikti, jei jose nedalyvauja nė vienas dalyvis. Tokiu atveju turtas gali būti perduodamas išieškotojui už pradinę turto pardavimo kainą.
Varžytynės skelbiamos neįvykusiomis ir jei laimėjęs dalyvis per nustatytą terminą nesumokėjo visos sumos arba jei paaiškėja, kad jis apskritai neturėjo teisės dalyvauti varžytynėse.
tags: #leidimas #disponuoti #turtu #pasirasius #preliminaria #sutarti