Renkantis naują būstą, balkoną kaip vieną svarbiausių kriterijų nurodo beveik pusė (47 proc.) Lietuvos gyventojų. Kadangi balkonai yra Lietuvos gyventojų itin vertinama būsto dalis, NT vystytojai stengiasi kuo geriau atliepti šį klientų lūkestį ir tik išskirtiniais atvejais siūlo butų be balkonų ar terasų. Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra galimybės įrengti įprasto balkono, stengiamasi suprojektuoti bent iš pietų Europos kilusius siaurus prancūziško tipo balkonus, kuriuose dalį didelio lango dengia turėklai.
Tačiau būtina atkreipti dėmesį, kad balkonai nėra gyventojų nuosavybė, kurioje galima savavališkai daryti ką panorėjus, ilgainiui jie taip pat neturėtų iš jaukios poilsio oazės virsti rečiau naudojamų ar nereikalingų daiktų saugykla.
Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų balkonų priežiūros ir atnaujinimo išlaidų teisingesnio paskirstymo butų ir kitų patalpų savininkams klausimus.
Balkono įstiklinimas: teisiniai aspektai
Balkonų įstiklinimas - dažnas klausimas daugiabučiuose namuose. Dažnas būsto pirkėjas domisi, kaip įstiklinti įsigyto būsto balkoną, tačiau retas žino, kad balkono stiklinimo projektas traktuojamas kaip paprastasis remontas, kuriam reikalingas leidimas. Norint įstiklinti balkoną, pirmiausia reikia gauti leidimą iš projekto architekto.
Balkono įstiklinimas mieste esančiame daugiabučiame name priskiriamas paprastojo remonto darbams keičiant pastato išvaizdą. Teisiniuose reglamentuose nurodoma, kad įstiklinti balkonai ir lodžijos yra įskaitomi į gyvenamosios patalpos pagalbinį nenaudingąjį plotą.
Balkono stiklinimas
Savarankiškas balkonų stiklinimas yra dar viena problema, į kurią dėmesį atkreipia tiek „Realco“ pardavimų vadovė, tiek architektas. „Savavališkas balkonų stiklinimas labai negera praktika ir tai reikia drausti. Balkono įstiklinimas yra ne tik bendrosios architektūrinės pastato išraiškos darkymas, bet ir gali būti traktuojamas kaip nelegali statyba, nes įstiklinto balkono plotas turėtų būti įtraukiamas į pastato bendrą plotą“, - pastebi architektas J.
Kada reikalingas kaimynų sutikimas?
Kaimynų sutikimo balkono stiklinimui reikia ne visada, tačiau labai dažnai, ypač kai keičiamas pastato fasadas ar nėra vieningos stiklinimo tvarkos.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija rodo, jog balkono stiklinimas, keičiantis pastato fasado išvaizdą, laikomas statinio išorės keitimu ir gali būti vykdomas tik gavus visų bendraturčių sutikimą bei, tam tikrais atvejais, statybą leidžiantį dokumentą.
Jeigu daugiabutis yra kultūros paveldo objekte ar saugomoje teritorijoje, balkono stiklinimo reikalavimai tampa dar griežtesni. Tokiais atvejais būtini ne tik kaimynų sutikimai, bet ir Kultūros paveldo departamento leidimai.
Neturint reikalingų sutikimų, balkono stiklinimas gali būti pripažintas savavališka statyba. Tokiu atveju savininkui gali būti nurodyta pašalinti stiklinimą, atstatyti buvusią būklę arba net skirta administracinė bauda.
Balkono naudojimo taisyklės ir apribojimai
Tačiau specialistai atkreipia dėmesį, kad privačia erdve laikomi balkonai nėra gyventojų nuosavybė. Balkonuose negalima rengti vakarėlių, nederėtų kepti kepsnių, o nuo šių metų pradžios - ir rūkyti, jei tam prieštarauja bent vienas namo gyventojas. Taip pat nerekomenduojama balkonuose kaupti ar laikyti daiktų (nenaudojamų baldų, vaikų žaislų, likusių statybinių medžiagų, automobilių padangų ir kt.), kurie gali darkyti gyvenamojo namo estetinę išvaizdą.
„Gėlės ar kiti augalai balkonuose yra labai gražu, estetiški kabantys vazonai taip pat, bet pasitaiko atveju, kai balkonų išorėje kabantys vazonai nukrinta, o laistant juose augančias gėles apliejami kaimynai. Tokių situacijų būtų galima išvengti, jei vazonai kabėtų vidinėje balkono pusėje“, - kaip sukurti saugų ir jaukų balkoną pataria J.
Balkonų priežiūros ir remonto išlaidos
Butų be balkonų savininkai, pagrįstai kelia klausimą ar jie privalo apmokėti name esančių ir asmeniškai kitų butų savininkų naudojamų balkonų priežiūros ir atnaujinimo (remonto) išlaidas.
Visų savininkų bendras interesas ir prievolės susijusios su balkonų laikančiųjų konstrukcijų priežiūra ir remontu gali atsirasti kai balkono (lodžijos) laikančioji konstrukcija sutapdinta (monolitiškai sujungta) su tarpaukštinio perdenginio plokšte (priskirtina namo laikančiajai konstrukcijai), tačiau tik tuo atveju, kai jos deformacija ir remonto būtinumas atsiranda dėl priežasčių nesusijusiu su balkono naudojimu.
Bendras interesas ir prievolės atsiranda ir tuomet kai balkono laikančioji konstrukcija ir/ar aptvaras sutapdinti su namo fasado dekoro elementais. Su pastaraisiais atvejais susijusios išlaidos turėtu būti paskirstomos proporcingai butų ir kitų patalpų savininkų daliai bendrojoje nuosavybėje, į palyginamuosius naudinguosius plotus įskaitant ir balkonų plotus.
Visais kitais atvejais balkonų priežiūros ir remonto išlaidas turi apmokėti balkonus turinčių butų ir kitų patalpų savininkai.
Pagal Statybos įstatymą (47 straipsnis) statinio naudotojas, šiuo atvejų balkono savininkas, privalo naudoti jį pagal paskirtį, laikytis normatyviniuose ir saugos dokumentuose nustatytų statinio naudojimo ir priežiūros reikalavimų, suremontuoti statinį, jei tolesnis jo naudojimas kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.
Už balkonų remontą turėtų apmokėti butų su balkonais savininkai, o už pastato techninę priežiūrą, įskaitant balkonų būklės kontrolę, - visi namo savininkai proporcingai daliai bendrojoje nuosavybėje.
Išlaidos, susijusios su bendromis konstrukcijomis
Pažymėtina, kad pagal ES šalių (Prancūzijos, Vokietijos, Lenkijos) pastatų bendrosios nuosavybės teisę - bendrosios nuosavybės objektais laikomos pastatų ir žemės sklypų dalys, kuriomis naudojasi visi bendrasavininkai. Bendrosiomis dalimis laikoma žemė, prieigos keliai, pastatų pamatai, sienos, stogas, bendrosios įrangos dalys, bendrųjų paslaugų patalpos, koridoriai. Pastatų dalys priskirtos naudoti išskirtinai konkrečiam bendrasavininkui yra privačios nuosavybės. Balkono remonto ir techninės priežiūros išlaidas dengia tik tas savininkas, kuris tuo balkonu naudojasi.
Bendrijos vaidmuo ir atsakomybė
Siekiant pastatų priežiūros teisinio reguliavimo harmonijos, aktuali Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo korekcija. Jame pateiktas detalus bendrojo naudojimo objektų apibrėžimas neatspindi pastatų konstrukcijos ir jų inžinerinių sistemų įvairovės.
Prie pastato bendrųjų konstrukcijų apriori priskiriamos balkonų laikančios konstrukcijos ir aptvarai, kai realybėje gali būti ir dažnai yra kitaip. Tikslingiau būtų šioje sąvokoje apsiriboti nuorodą į bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuris sudaromas pagal aplinkos ministro tvirtinamą forma ir derinamas su butų ir kitų patalpų savininkais.
Tokia Bendrijų įstatymo korekcija leistų lanksčiau formuoti bendrojo naudojimo objektų sampratą, atsižvelgus į pastatų įvairovę ir jų priežiūros praktikoje iškylančius klausimus.
Jei balkonas stiklinamas daugiabutyje, kuris nėra kultūros paveldo statinys ir nepatenka į išvardintas teritorijas, tai tokiu atveju statybą leidžiančio dokumento (t.y. Daugiabučio gyventojas, nusprendęs įstiklinti balkoną, prieš teikdamas prašymą gauti statybą leidžiantį dokumentą, turėtų gauti daugumos butų ir kitų patalpų savininkų sutikimą įformintą protokolu dėl numatytų darbų atlikimo, nes pastato išorinės sienos yra bendrojo naudojimo objektas.
| Veiksmas | Reikalingas leidimas? | Reikalingas kaimynų sutikimas? |
|---|---|---|
| Balkono įstiklinimas, nekeičiant fasado | Priklauso nuo savivaldybės reikalavimų | Ne, jei yra vieninga stiklinimo tvarka |
| Balkono įstiklinimas, keičiant fasadą | Taip | Taip (daugumos bendraturčių) |
| Balkono įstiklinimas kultūros paveldo objekte | Taip | Taip (visi bendraturčiai) + Kultūros paveldo departamento leidimas |
| Balkono remontas (ne laikančiosios konstrukcijos) | Ne | Ne |
| Balkono laikančiosios konstrukcijos remontas | Gali būti reikalingas | Priklauso nuo situacijos |