Šiame straipsnyje pasidalinsime patirtimi ir įžvalgomis apie investavimą į nekilnojamąjį turtą (NT).
Pasakojimą pradėsime nuo 20-mečio Domanto Kraujučio, kuris neseniai užbaigė savo pirmąjį NT sandorį. Jaunojo investuotojo Domanto Kraujučio sėkmės istorija - įkvepiantis pavyzdys, kaip jauni žmonės gali sėkmingai įsitraukti į NT rinką.
Domantas Kraujutis
Jaunojo investuotojo Domanto Kraujučio sėkmės istorija
Domantas Kraujutis sostinėje esantį butą pertvarkė į nuolatines pajamas generuojantį aktyvą. Šį aktyvą Domantas sukūrė per tris mėnesius pagal verslininko užsakymą, kuris norėjo turėti nuolatines stabilias pajamas generuojantį turtą, bet pats nenorėjo tam skirti laiko.
Gautą kapitalo prieaugį Domantas panaudos kaip pradinį įnašą įsigyjant naują NT objektą. Jaunuolio tikslas - įgyvendinti dar kelis tokius sandorius ir uždirbtą pelną investuoti į nuosavų NT aktyvų, generuojančių nuolatines pajamas, vystymą.
„Turiu tikslą iki 25 metų būti finansiškai laisvas, kad mano pasyvios pajamos būtų didesnės už išlaidas. Suma gali keistis, bet dabar išsikėliau tikslą turėti 2000 eurų pasyvių pajamų per mėnesį. Planas - turėti nuomai 5-6 NT objektus, kurie neša pasyvių pajamų srautą. Judu link šio tikslo, dabar jau atsirado didesni resursai“, - pasakoja Domantas.
Kadangi bankai Domantui pinigų dar neskolina, reikiamą sumą jis pasiskolino iš fizinių asmenų. Gautą pelną vaikinas paskirsto taip: 10 proc. pasilieka prasmingoms išlaidoms (kelionėms, jėgos aitvarams, slidinėjimui), 3 proc. skiria kasdieniams malonumams (nes įdėjus daug darbo reikia sau atsidėkoti), o 87 proc. pasilieka investavimui į ateities NT objektus.
Investuoti jis mokėsi kartu su tėvais ir sese: šešerius metus intensyviai lankė įvairius finansinio raštingumo mokymus. „Tėvai ryžosi pradėti pirmuosius savo bandymus NT versle, o aš visą laiką buvau šalia, eidavau kartu į vystomus objektus, padėdavau, tad mačiau visą procesą. Pats susidomėjau ir pradėjau daryti savarankiškai. Dėl didesnių sprendimų pasitariu su tėvais: su mama - dėl NT vystymo, su tėčiu - dėl finansų. Taip mažinu savo riziką“, - šeimos palaikymą vertina D. Kraujutis.
Kraujučių šeimos sėkmės istorija: 20 butų nuomai
Šalia šeimos turto Alina ir Gintaras Kraujučiai valdo 20 butų, skirtų trumpalaikei ir ilgalaikei nuomai. Dauguma jų - Vilniaus senamiestyje. Šeima juos nusipirko 2018-2021 m.
Bendrovei „Vilniaus aidai“ vadovavęs Gintaras Kraujutis šypsosi, kad, dirbant samdomą darbą, investuoti yra būtina. Lūžio tašku, nuo kurio šeima pradėjo investuoti, Gintaras vadina Roberto Kiyosakio vienus mokymus.
„Iškart supratome, kad papuolėme į ambicingą aplinką ir sutikome žmones, kurie siekė to paties tikslo. Tada ir ėmėmės veiksmų. Kad turėtume kitokį rezultatą nei iki tol, turėjome kitaip elgtis, o tam mums reikėjo ne tik užsidegimo, bet ir skirti laiko giliai investavimo įrankių analizei, apsupti save aplinka, kuriai rūpi turėti tokį rezultatą, kokio ir mes norime“, - pasakoja Gintaras.
Kelerius metus Kraujučių šeima lankėsi turbūt visuose seminaruose finansų tema, kurie buvo organizuojami Lietuvoje. Be to, tapo nuolatiniais trijų investuotojų bendruomenių nariais, nes buvimas tokiose bendruomenėse leidžia palaikyti tonusą, bendrauti su panašaus mąstymo žmonėmis.
„Vienai bendruomenei būdingos stiprios teorinės žinios, kita - labiau praktiškai veikianti bendruomenė, trečia padeda ekspertinėmis žiniomis, rinkos elgsenos analize, kokybišku užnugariu. Mokymams skyrėme ypač daug laiko ir visa laimė, kad pasirinkome visos šeimos mokymosi modelį. Noras atsivesti vaikus sukėlė ir pasipriešinimo - esą čia „suaugusių žmonių bendruomenė, čia rimti reikalai“. Bet mūsų vaikai ne trukdė, o gėrė tas žinias kaip kempinės. Mokymai išugdė tikrovišką mąstymą su kokybišku noru kažko siekti“, - pradžią prisimena Gintaras.
Vėliau Kraujučiai ir patys sukūrė profesionaliai investuojančių į NT žmonių bendruomenę.
Norimą pasyvių pajamų srautą Kraujučių šeima susikūrė praėjus vos trejiems metams nuo investavimo pradžios. Greitą rezultatą jiems pavyko pasiekti ne tik klausantis kokybiškos informacijos apie investavimą, bet svarbiausia - ryžtingai darant nestandartinius investavimo žingsnius.
„Pasipriešinimas iš aplinkos kyla iškart, kai tik prasideda pokytis. Nes keičiasi požiūris, pokalbių temos, interesai, atsisakai mažiau reikšmingų veiklų, tad buvusiai aplinkai tampi ne toks patogus. Sulaukėme kritikos - čia nepasiseks, būkite atsargūs. Bet žmona mane išmokė: jeigu mes išskaičiuojame ir matome tai, ko kiti nemato, tai renkamės daryti. Pačius geriausius rezultatus mums atnešė situacijos, kai ėjome prieš srovę. Ne aklai ėjome prieš srovę, o 99,9 proc. supratome, ką ir kodėl darėme, o kiti tiesiog nematė tų galimybių“, - pasakoja Gintaras.
Šeimoje Gintaras yra atsakingas už biudžeto valdymą. Jo įsitikinimu, jeigu žmogus nori gero rezultato, kaip ir įmonė, jis turi vesti asmeninį (šeimos) biudžetą - planuoti pajamas, fiksuoti išlaidas ir matyti, kaip juda pinigų srautai.
„Mūsų šeimoje jau taip susiformavo, kad investicijoms skiriame 70 proc. pajamų. Galima diskutuoti - ar visiems įmanoma taip daryti? Mes manome, kad įmanoma, bet kiekvienas turi nuspręsti, ar jis nori investuoti. Galimybių aplinkui yra daug, reikia tik priimti sprendimą. Mums investavimas nėra atskiras darbas, mums tai jau yra įprotis - nuolat investuoti“, - kalba Gintaras.
Šį įprotį nuolat investuoti sukuria matavimas. „Jeigu pradedi matuoti, koks pokytis įvyko gyvenime per laiko vienetą, atsiranda suvokimas, kad laikas eina, o pokytis nevyksta. Taip susiformuoja charakteris. Matuojame turto kiekį, jo pokytį, pajamų kokybę, įkeisto turto santykį (jis neturi viršyti 40 proc.). Matuojame gyvenimo kokybę. Kokybišku gyvenimu vadiname tai, kad gali skirti dėmesio sveikatai, jaustis energingas, keliauti, pasirinkti viešbutį, maistą, sumokėti už mokslus, samdyti konsultantą, kuris padės pasiekti geresnį verslo rezultatą, ir t. t. Kalbu apie jausmą. Ar negali kažko realizuoti, nes yra finansinis apribojimas? Investavimo rezultatai padeda gauti norimą gyvenimo stilių“, - dalinasi G. Kraujutis.
Jis paneigia nuomonę, kad sunku rasti pinigų investavimo pradžiai. „Mes irgi nemanėme, kad turime pinigų investavimo pradžiai. Bet atlikę savo turto reviziją pamatėme nedirbantį ir išlaikymo reikalaujantį turtą. Pardavę jį, gautus pinigus investavome į nuolatines pajamas mums generuojančius aktyvus, t. y. į nekilnojamąjį turtą nuomai. Tai buvo mūsų investavimo į NT pradžia. Visi kiti pinigai susigeneravo iš išmintingo investavimo į NT“, - prisimena Gintaras.
Svarbios taisyklės, susijusios su finansais
Vyras pabrėžia jų šeimai svarbias taisykles, susijusias su finansais: skaidrumas, tvarkinga dokumentacija ir vedamas biudžetas. Dar viena taisyklė: nori turtėti - didink likutį. „Likutis tai - pelnas. Svarbu ne pajamos, ne taupymas, o pelnas. Kai žinai, kiek gauni pelno, rūpiniesi, kad jo daugėtų. Tada ir veiksmus planuoji tokius, kad didėtų pelnas“, - paaiškina Gintaras.
„O visos taisyklės, visi mūsų siekiai nukreipti į vieną bendrą taikinį, tai yra balansas tarp verslo, hobių, pinigų, sveikatos, laiko su šeima ir kitų svarbių gyvenimo sričių. Tą balansą atspindi jausmas - ar jaučiuosi laimingas, ar nelaimingas“, - šeimos filosofiją apibūdina G. Kraujutis.
Kai metų pradžioje daugelis žmonių vėl išsikelia naujus tikslus, Gintaras su Alina savo ateitį planuoja kitaip, jie neturi metinių tikslų. „Aš nevartoju žodžio „tikslai“. Manau, kad šiuolaikinė visuomenė stipriai serga tikslų siekimo ir taupymo ligomis. Vesdama mentorystės programą pastebiu, kiek daug žmonių savęs nepažįsta - nežino, kokie kvapai, skoniai, spalvos jiems patinka. Tačiau tikslų - ilgiausias sąrašas. Sakau: pirmiausia eik savęs pažinti, tada galvok apie tikslus. Dėl to mano pasaulyje figūruoja ne tikslai, o bendra vizija, kuo mes norime būti ir kaip norime gyventi, ir elementarūs žmogiški poreikiai. Kai nusistatome savo poreikius, mums tampa aišku, kiek ko reikia, ir tiems poreikiams patenkinti atsiranda NT. Kiekvienam naujam dideliam poreikiui patenkinti (kelionei ar mokslams) mes neimame iš kišenės, o kuriame naujus aktyvus“, - savo pasakojimą pradeda Alina.
Būtent toks požiūris leidžia didinti Gintaro minėtą likutį. Griežto pasidalinimo darbais pora neturi, svarbiausia - palaikyti vienam kito stipriąsias puses. „Aš greitai darau, greitai reaguoju, pabaigiu pradėtus darbus, o vyras man padeda juos užtvirtinti. Mes kaip alpinistai - aš pasirūpinu, kad užliptume aukščiau, o vyras stabilizuoja, pasirūpina saugumu. Aš užsiimu NT vystymu, plėtra, randu nestandartinių sprendimų, o vyras pasirūpina techniniais sprendimais, draudimu ir finansavimu. Taip papildome vienas kitą“, - pasakoja Alina.
Visi Kraujučių šeimos nariai akcentuoja mokymosi ir kokybiškų žinių svarbą, nes investuojant svarbu apsisaugoti nuo emocinių sprendimų, gerai apskaičiuoti ir tik tada pirkti.
Nekilnojamojo turto mokestis
„Kai lapkritį iš pilkų Lietuvos spalvų nuvažiuoji į šiltą žalių palmių kraštą, tikrai norisi, pasidavus emocijoms, tenai įsigyti nekilnojamojo turto. Būtent todėl, perkant NT investicijai, visus turto rentabilumo skaičiavimus būtina atlikti namie prie darbo stalo. Kitaip, paveiktas emocijų, tavo protas visada pritemps prie išvados, kad tai - gera investicija“, - sako Alina ir priduria, kad nekilnojamąjį turtą reikia pirkti taip, kad jis tenkintų žmogaus poreikius, o ne atvirkščiai.
„Mūsų šeimos sėkmingo investavimo į NT patirtis sako, kad teisingus sprendimus ir sėkmę lemia įsigilinimas ir suvokimas, o ne skaudžios gyvenimo pamokos, gautos atlikus nepamatuotus veiksmus. Laimi tas, kuris moka numatyti kelis žingsnius į priekį“, - sako Alina.
Pasak Gintaro, žmonės dažnai nesinaudoja kitų žmonių žiniomis, o bando patys viską išgalvoti - tai ne tik ilgai užtrunka, bet ir neretai turi skaudžių emocinių ir finansinių pasekmių.
Psichologiją šiemet studijuoti pradėjusi Alina mėgsta vadovautis originaliais šaltiniais, o ne jų interpretacijomis. Be seminarų, ji rekomenduoja ir savo TOP3 knygas: Ayn Rand knyga „Atlantas patraukė pečiais“ JAV yra įtraukta į finansų ir ekonomikos fakultetų privalomosios literatūros sąrašą. T. Dreiserio trilogija „Finansininkas“ žavi tuo, kaip investiciniai sandoriai vyko jau prieš pusantro šimto metų. Napoleono Hillo „Pergudrauti velnią“ Alinai vis padeda pasitikrinti, ar ji nesipuikuoja, ar sprendimą priima nuoširdžiai, o ne dėl to, kad taip primeta aplinkiniai.
„Būtina suprasti, kad NT nevystome chaotiškai, vien tam, kad turėtume veiklos ar turto. „Vaikų mokslai, naujas automobilis, kelionė po Islandijos ugnikalnius - visa tai yra konkretūs poreikiai, kurie kainuoja, ir aš turiu konkretų tikslą susigeneruoti pajamų, kad šie norai virstų rezultatu. Rezultatas yra ne susikurti aktyvą ar nusipirkti butuką, o rezultatas yra įdomi kelionė, sūnaus ar dukros mokslas, mūsų su vyru mokslai. Pagal nustatytus poreikius aš žinau, kiek šeimai reikia pajamų. Atsižvelgdama į šiuos nustatytus šeimos poreikius, ieškau naujo NT objekto, kurio generuojamas pelnas šiuos poreikius apmokės“, - pasakoja Alina.
Išmintingas investavimas, reiškia visos sistemos suvokimą. „Viską, į ką investuojame, reikia matyti kaip dėlionę, kurios detalės - susijusios. Visi mūsų turimi NT objektai dirba pagal skirtingas strategijas: vieni skirti trumpalaikei nuomai, kiti - ilgalaikei nuoma, dalis - mišriai. Svarbu, kad susvyravus vienam iš nuomos rinkos segmentų butai, dirbantys kitame nuomos segmente, ne tik išlaikytų save ir tenkintų šeimos poreikius, bet ir niveliuotų susvyravusio segmento rentabilumą“, - paaiškina Alina. Šeima gyvena ateities vizijomis: naujiems poreikiams neima pinigų iš kišenės, o kuria naujus aktyvus ir didesnes pajamas. Tai leidžia šeimai visada gyventi proficite, o ne patiriant deficitą. Ji pabrėžia: labai svarbu, kad, išnuomojus NT, visa sistema dirbtų be tavęs.
Nors dabar šeima susitelkusi į NT, per šešerius metus sąžiningai išbandė įvairias turto klases ir investicines priemones, apie kurias mokėsi.
Investavimas
„Auksas, sidabras, akcijos, kriptovaliutos, IPO, sutelktinės paskolų platformos - į kiekvieną investavimo rūšį gilinomės, analizavome, išbandėme dėsnius. Tai buvo smagūs šeimos eksperimentai. Pavyzdžiui, dvylika mėnesių pirkome po vieną investicinio aukso arba sidabro monetą per mėnesį. Įsitikinome, kaip svarbu investuojant išmanyti ne tik kaip sėkmingai įsigyti, bet ir kaip parduoti - kam jų reikia, kas iš tavęs pirks, kiek tau mokės. Tai padėjo suprasti dėsningumus, likvidumą, investicijos kokybę, rinkos pasiūlą ir paklausą. Įeiti į sandorį - nesudėtinga, tik duok pinigus. Bet kaip kokybiškai ir pelningai išeiti iš sandorio? Tam reikia žinių“, - primena G. Kraujutis.
Pirmoji Domanto investicija buvo per gimtadienius dovanoti ir sutaupyti 2000 eurų, jis juos investavo su 10 proc. metinių palūkanų. Pirmą savo nesėkmingą investiciją tada 16-metis vaikinas dabar prisimena linksmai.
„Su tėčiu investavome į Islandijos startuolį, kuris planavo kilnoti mobiliąją elektros įrangą į pigios elektros gamybos vietas ir kasti bitkoiną. Prieš penkerius metus tai skambėjo perspektyviai, pažįstamas mums papasakojo, kad verta investuoti. Su tėčiu susėdome, paskaičiavome ir pervedėme 5000 eurų. Per pusantros savaitės tas startuolis bankrutavo ir pinigus praradome. Iš to išsinešiau pamoką, kad reikia pačiam viską išsiaiškinti ir valdyti riziką, o ne klausytis kitų“, - sako Domantas.
Dar vienas išbandytas būdas, kuriame Kraujučiai nepamatė vertės, - tarpusavio paskolų platformos. „Tėvai man sukūrė profilį, įdėjo pinigų ir aš skirsčiau tuos pinigus į žmonių paskolas su 15 proc. metinių palūkanų, esant 5 proc. platformos mokesčių. Taip pažaidęs metus supratau, kad laiko aš tam skiriu daug, o metų gale gaunu vos 300-400 eurų pelno. Neapsimoka“, - prisimena Domantas.
Investavimas į akcijas šeimynai taip pat pasirodė per daug monotiškas darbas su aukšta rizika ir santykinai maža grąža. Nors prieš keletą metų nusipirkęs bitkoino Domantas įdėtą sumą padvigubino, dabar jis bitkoino nusiperka už keliolika eurų tik tam, kad sektų jo kainos pulsą.
„Į internetinius investavimus nebelendu - per daug rizikos, per mažai pelno“, - po šešerių metų eksperimentų išvadą pasidarė 20-metis ISM studentas ir pripažįsta, kad, įgijus daugiau patirties, jo rizikos toleravimo lygis mažėja.
Alina ir Gintaras įsitikinę, kad vaikų nereikia auklėti, su jais reikia būti ir leisti jiems matyti tikrovišką gyvenimą. O kadangi mokyklose nemoko, kaip uždirbti pinigų, svarbu sudaryti galimybes semtis žinių kitur.
Domantas pabrėžia, kaip jam svarbu, kad tėvai nevertė jo ir sesės eiti į finansinio raštingumo kursus, o sudarė galimybes ir pasirinkimą. „Jeigu tėvai būtų liepę ar vertę, nebūčiau ten ėjęs, o kai pats norėjau, man buvo įdomu“, - sako Domantas. Jam antrina sesuo: „Tėvai skatino mus domėtis finansais, bet nedarė spaudimo. Kai man buvo 14 metų, tėvai pasiūlė man užsiimti šeimos „Airbnb“ butų valymu. Jie man mokėjo pinigus ir aš galėjau juos leisti, kur noriu, bet su sąlyga, kad 10 proc. atidėsiu investavimui. Man tai buvo gera pamoka, kaip uždirbti pinigus ir kaip juos protingai panaudoti“, - pasakoja Domanto sesuo.
Kraujučiai džiaugiasi, kad mokydamiesi investuoti patys, jie užkrėtė ir savo vaikus. „Vaikai mato, kaip mes dirbame, kaip priimame sprendimus, ir mokosi iš mūsų. Jie su...