Kvietimas į nekilnojamojo turto derybas: pavyzdys ir teisiniai aspektai

Šiame straipsnyje aptariamas kvietimas į nekilnojamojo turto derybas, remiantis Lietuvos teismų praktika ir teisės aktais. Nagrinėjama situacija, kai ieškovai G. A. ir V. A. kreipėsi į teismą dėl Šiaulių rajono savivaldybės tarybos sprendimo atsisakyti pirkti jų nekilnojamąjį turtą.

Bylos aplinkybės

Ieškovai G. A. ir V. A. kreipėsi į teismą, prašydami:

1. Panaikinti Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimą Nr. T-308 „Dėl atsisakymo pirkti nekilnojamąjį turtą“.
2. Pripažinti galiojančia 2018 m. pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp ieškovų ir Šiaulių rajono savivaldybės dėl nekilnojamojo turto objektų, esančių Šiaulių rajone, Aukštelkės kaime.

Ieškovai nurodė, kad savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimu nusprendė nepirkti iš jų nekilnojamojo turto už 248 494 Eur, nors 2017 m. sausio 24 d. sprendimu pavedė savivaldybės administracijos direktoriui organizuoti pirkimo dokumentų parengimą ir pirkimo procedūras.

Savivaldybės argumentai

Savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d. posėdyje priėmė sprendimą nepirkti nekilnojamojo turto. Sprendimo projektas buvo svarstomas bendrame Kaimo reikalų ir ekologijos ir Komunalinio ir vietinio ūkio komitetų posėdyje, jų nariai balsavo neteikti svarstyti sprendimo projekto savivaldybės tarybai ir nusprendė parengti alternatyvų projektą dėl atsisakymo pirkti siūlomą nekilnojamąjį turtą iš ieškovų.

Savivaldybės administracijos Turto valdymo skyrius parengė 2017 m. lapkričio 6 d. aiškinamąjį raštą savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimo projektui „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“.

Teismų sprendimai

Šiaulių apygardos teismas 2020 m. kovo 24 d. atmetė ieškovų ieškinį. Teismas nurodė, kad savivaldybės tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimu nustatytos procedūros, reikalingos sprendimui dėl turto įsigijimo priimti, todėl ieškovai nepagrįstai vertina šį sprendimą kaip tarybos išreikštą valią įsigyti jų turtą.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2020 m. birželio 18 d. nutartimi paliko nepakeistą Šiaulių apygardos teismo 2020 m. kovo 24 d. sprendimą.

Nekilnojamojo turto pirkimo komisija

Pirkimui organizuoti ir atlikti Šiaulių rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. kovo 3 d. įsakymu buvo sudaryta Nekilnojamojo turto pirkimo komisija ir patvirtintas jos darbo reglamentas. Tarp ginčo šalių įvykusių derybų pabaigą patvirtina Pirkimo komisijos 2017 m. spalio 25 d. protokolas, kuriame užfiksuotas šalių susitarimas, jog Šiaulių rajono savivaldybė išpirks ieškovams priklausančius nekilnojamojo turto objektus už 248 494 Eur.

Teismas nurodė, kad ieškovai klaidingai Pirkimo komisijos posėdyje priimtą nutarimą laiko susitarimu su Šiaulių rajono savivaldybe objektus parduoti už bendrą 248 494 Eur kainą. Iš posėdžio protokolo matyti, kad komisijos nariai siūlė ieškovams mažinti parduodamo turto kainą, tačiau jie nėra įgalioti susitarti su ieškovais dėl galutinės kainos, nes tai išeina iš jų kompetencijos ribų.

Teisiniai argumentai

Ieškovai nurodė, kad savo reikalavimą dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia grindžia CK 1.93 straipsnio 4 dalyje ir 6.309 straipsnio 3 dalyje įtvirtintomis nuostatomis, kuriomis įtvirtinta, kad kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą.

Teismas nurodė, kad kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, jog tiek CK 1.93 straipsnio 4 dalyje, tiek CK 6.309 straipsnyje įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius.

Aprašo taikymas

Teisėjų kolegija nustatė, kad savivaldybės administracijai parengus ieškovams priklausančio nekilnojamojo turto pirkimo dokumentus ir pagal juos atlikus pirkimo procedūras, buvo parengtas Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 7 d. sprendimo projektas Nr. TSP-343 „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“.

Nurodė, kad nagrinėjamu atveju taikytinos ne Aprašo 57 punkte, kuriuo remiasi ieškovai, bet 59 punkte įtvirtintos nuostatos, pagal kurias savivaldybės administracijos direktorius, atsižvelgdamas į Pirkimo komisijos sprendimą, pateikia savivaldybės tarybai tvirtinti sprendimo pirkti privačios žemės sklypą savivaldybės nuosavybėn ir sudaryti žemės pirkimo sutartį projektą.

Savivaldybės kompetencija

Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju reikia atsižvelgti ir į specifinį savivaldybės siekiamo įsigyti turto objektą ir jo pobūdį, naudojimo paskirtį bei įsigijimo tvarką. Savivaldybės taryba turi viešojo administravimo teises ir pareigas. Viešojo administravimo subjektų kompetencija turi būti nustatyta įstatymu, veikla vykdoma tik pagal jiems priskirtą kompetenciją, o bet kokie viešojo administravimo subjektų veiksmai ar sprendimai, priimti viršijant nustatytą kompetenciją, pripažįstami neteisėtais.

Svarbiausi teismo nutarčių momentai

Apibendrinant, teismai konstatavo, kad:

• Savivaldybės taryba turėjo teisę atsisakyti pirkti nekilnojamąjį turtą.
• Pirkimo komisijos sprendimai nėra privalomi savivaldybės tarybai.
• Nėra pagrindo pripažinti pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia, nes savivaldybė neišreiškė valios sudaryti sandorį.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys

Ši byla remiasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) nutartimis, kuriose analizuojami panašūs klausimai:

• LAT 2023 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• LAT 2023 m. liepos 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• LAT 2023 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• LAT 2023 m. balandžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• LAT 2023 m. balandžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• 2023 m. vasario 9 d.
• 2023 m. vasario 2 d.
• 2023 m. sausio 19 d.

Šios nutartys patvirtina teismų praktiką, susijusią su nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriais ir savivaldybių kompetencija.

Žemiau pateikta lentelė apibendrina pagrindinius bylos aspektus:

tags: #kvietimas #nekilnojamojo #turto #derybas