Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pirkimo subjektus, jų teises ir pareigas, bei procesus, kuriuose jie dalyvauja. Nagrinėsime, kokie įstatymai ir tvarkos reguliuoja šią sritį Lietuvoje.
Lietuva Europos žemėlapyje
Viešųjų pirkimų įstatymo išimtys
Komentuojamame VPĮ 6 straipsnyje[1] yra įtvirtintas baigtinis sąrašas atvejų, kai perkančiosios organizacijos vykdomiems pirkimams nėra taikomos VPĮ normos, t. y. netaikoma VPĮ nustatyta viešųjų pirkimų tvarka. Jeigu įgyvendinant nurodytas išimtis prekės, paslaugos arba darbai yra perkami bet kokiu kitu teisiniu būdu (pavyzdžiui, viešuoju konkursu pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (toliau - CK), tačiau pirkimų dokumentacijoje (pavyzdžiui konkurso sąlygose) nurodyta, kad pirkimas (pavyzdžiui, konkursas), be kita ko, bus atliekamas vadovaujantis pirkimo principais, analogiškais ar tapačiais viešųjų pirkimų principams (detaliau apie viešųjų pirkimų principus žiūrėti VPĮ 17 straipsnio komentarą), perkančiosios organizacijos, net ir vykdydamos pirkimus ne pagal VPĮ, turi pagal analogiją vadovautis teismų praktika dėl viešųjų pirkimų principų aiškinimo ir taikymo ir taikyti tokios praktikos suformuluotas taisykles. Šis reikalavimas neturi lemti konkrečios VPĮ nuostatose nustatytos tvarkos taikymo, t. y. jis nereiškia, kad perkančioji organizacija privalo vykdyti pirkimą pagal VPĮ.
PĮ 16 straipsnio 2 punkte yra įtvirtinta išimtis perkančiojo subjekto vykdomiems radijo ir audiovizualinės žiniasklaidos programų, jų sukūrimo, gaminimo pirkimams bei radijo ir audiovizualinės žiniasklaidos programų transliavimo eteryje laiko ir jau parengtų programų, kai sutartis sudaroma su radijo programų transliuotoju ar visuomenės informavimo audiovizualinėmis priemonėmis paslaugos teikėju, pirkimams. Šio pirkimo objekto įsigijimo tvarka nėra reguliuojama ir patys perkantieji subjektai nustato tvarką. PĮ nei Žiniasklaidos programų pirkimo apraše[10] neapibrėžta, ką konkrečiai reiškia sąvokos „radijo ir audiovizualinės žiniasklaidos programa“, „radijo ir audiovizualinės žiniasklaidos programų sukūrimas“, „radijo ir audiovizualinės žiniasklaidos programų gaminimas“.
Nekilnojamojo turto įsigijimo išimtis
Komentuojama išimtis apima žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų, kaip jie apibrėžiami CK 1.98 straipsnio 2 dalyje, įsigijimo, nuomos ar kitų teisių į nekilnojamąjį turtą įsigijimo išimtį. Šių sutarčių sudarymo tvarka ir procedūros reguliuojamos Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2017 m. gruodžio 13 d. nutarimu Nr. 1036 (toliau - Nekilnojamųjų daiktų įsigijimo aprašas). Komentuojama išimtimi nurodoma, kad pirkimas gali būti susijęs tiek su nekilnojamojo turto įsigijimu (pavyzdžiui, CK XXIII skyriaus 8 skirsnis „Nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartys“), tiek su nuoma (pavyzdžiui, CK XXIX skyrius „Žemės nuoma“) ar teisių į nekilnojamąjį turtą įsigijimu.
Šios sąvokos turi būti aiškinamos ES mastu, todėl nėra ribojamos sandorių rūšys[4]. Išimtis taikoma nekilnojamiesiems daiktams. CK nekilnojamojo daikto samprata: žemė, esami pastatai, kiti kilnojamieji daiktai, kuriuos nekilnojamais pripažįsta įstatymas (CK 4.2 straipsnis). Nekilnojamųjų daiktų samprata kitose valstybėse narėse turi būti aiškinama pagal tos valstybės narės teisės aktus.
Perkantysis subjektas, siekdamas pasinaudoti nustatyta išimtimi ir netaikyti PĮ normų, privalo tinkamai įvertinti ketinamos sudaryti sutarties objektą bei reikalavimus. Pavyzdžiui, gali susidaryti situacija, kai dėl mišrios sutarties (plačiąja prasme) sudėtinių dalių gali atrodyti, jog sudaroma nuomos sutartis, nors dominuojantis įsigijimo objektas būtų rangos darbai. Tokiu atveju pirkimų tvarka yra taikoma.
Taigi, perkančiajai organizacijai ketinant išsinuomoti pastatą, būtina tinkamai apibrėžti pagrindinį sutarties dalyką, tinkamai įvertinti, ar yra nustatyti reikalavimai statybos rangos darbams, ar perkančioji organizacija turi galimybę daryti įtaką techniniam projektui, darbų vykdymui ir pan. Pastaruoju atveju, yra didelė tikimybė, kad perkančioji organizacija siekia įgyti darbus, ne teises į nekilnojamąjį daiktą, t. y.
Šiuo atveju taip pat būtina atskirti subjektą, kuris įsigyja nekilnojamąjį turtą, t. y. perkančioji organizacija iš tiekėjų ar atvirkščiai. Tuo atveju, kai perkančioji organizacija perduoda tiekėjams žemę, pastatus ar kitus nekilnojamuosius daiktus, yra taikomos Valstybės ilgalaikio materialiojo turto viešojo nuomos konkurso ir nuomos ne konkurso būdu organizavimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d.
Lietuvos Respublikos užsienio reikalų ministerija organizavo uždarą konkursą dėl pastato, esančio Londone, skirto įrengti Lietuvos Respublikos ambasadai Jungtinėje Didžiosios Britanijos ir Šiaurės Airijos Karalystėje, įsigijimo. Lietuvos Respublikos užsienio reikalų ministerija nustatė reikalavimus pastato plotui, saugumo reikalavimus, o taip pat, kad pastatas būtų tinkamas be papildomų rekonstravimo, remonto darbų. Lietuvos Respublikos užsienio reikalų ministerija pirkimui netaikė VPĮ, tačiau viešai paskelbė apie pirkimą, nurodė, kad tiekėjai privalo nuosavybės teise valdyti parduodamą pastatą, taip pat buvo nurodyta pasiūlymų vertinimo tvarka bei pažymėta, jog pasiūlymai vertinami laikantis lygiateisiškumo, nediskriminavimo bei konkurencijos užtikrinimo principų.
ES investicijos į nekilnojamąjį turtą
Arbitražo ir taikinimo paslaugų išimtis
Komentuojama išimtis apima arbitražo ir taikinimo paslaugų pirkimų išimtį. Nurodytos paslaugos yra susijusios su alternatyviu teismo procesui ginčų sprendimu. Ši išimtis nustatyta dėl to, kad arbitražo ir taikinimo paslaugas, taip pat kitų panašių alternatyvaus ginčų sprendimo formų paslaugas paprastai teikia įstaigos ar asmenys, patvirtinti ar atrinkti tokiu būdu, kuris negali būti reglamentuojamas viešųjų pirkimų taisyklėmis[11].
Šių paslaugų specifika pasireiškia tuo, kad jos yra teikiamos tam tikros profesijos atstovo (pavyzdžiui, arbitras gali būti advokatas, auditorius, gydytojas ir pan.) arba asmens, kuriam būdinga konkreti profesinė kvalifikacija (pavyzdžiui, inžinierius), todėl tokių asmenų pasirinkimas siejamas ne tik su profesija bendrai, bet ir su konkrečiu asmeniu (arba institucija, pavyzdžiui, konkretus institucinis arbitražo teismas), kurį norima pasirinkti konkrečiam ginčui dėl jo kompetencijos ir, svarbiausia, pasitikėjimo juo, ko nebūtų įmanoma padaryti, taikant viešųjų pirkimų procedūras. Kitaip tariant, tokiais atvejais įgyvendinamas intuitu personae (liet. dėl asmens) principas, kuris komentuojamais atvejais nedera su viešųjų pirkimų procedūrų esme - atrinkti tiekėją konkurencingai.
Pagrindiniai terminai
- Civilinių ginčų taikinimo tarpininkas (mediatorius) - įstatymo nustatytus reikalavimus atitinkantis trečiasis nešališkas fizinis asmuo, kuris yra įrašytas į Lietuvos Respublikos mediatorių sąrašą ir padeda ginčo šalims taikiai spręsti ginčą (Civilinių ginčų taikinamojo tarpininkavimo įstatymo 2 straipsnio 5 dalis).
- Arbitras - fizinis asmuo, ginčo šalių, jų susitarimu arba įstatymo nustatyta tvarka išrinktas ar paskirtas ginčui spręsti (Komercinio arbitražo įstatymo 2 straipsnis).
- Tarpininkas - asmuo, kuriam šalių susitarimu pavedama išspręsti komercinį ginčą nesikreipiant į arbitražą ar teismą (Komercinio arbitražo įstatymo 2 straipsnis).
Tarpininkai gali būti pasirinkti iš specialistų, įrašytų į Vilniaus komercinio arbitro teismo rekomenduojamų arbitrų sąrašą[12], arba kiti šalių susitarimu paskirti asmenys (Vilniaus komercinio arbitražo teismo valdybos 2003 m. gruodžio 8 d.
Ši išimtis iš esmės nustatyta dėl tų pačių priežasčių, dėl kurių numatyta VPĮ 6 straipsnio 3 punkte įtvirtinta išimtis dėl arbitražo ir taikinimo paslaugų (detaliau žiūrėti VPĮ 6 straipsnio 3 punkto komentarą). Papildomai svarbu paminėti, kad nurodytos teisinės paslaugos yra fiduciarinio pobūdžio, t. y. tarp užsakovo ir teisinių paslaugų teikėjo paprastai susiklosto pasitikėjimu pagrįsti santykiai, griežto konfidencialumo reikalavimai[13] (viešojo pirkimo procedūrų atveju perkančioji organizacija turėtų atskleisti jau vien ginčo faktą). Šios savybės lemia, kad viešųjų pirkimų procedūra yra netinkama paslaugos teikėjo atrankai, nes jų prigimtis susijusi su asmeniniu (subjektyviu) ryšiu tarp perkančiosios organizacijos ir paslaugos teikėjo.
Teisinių paslaugų įsigijimas
PĮ 16 straipsnio 4 punkte numatyta, kad pirkimų reikalavimai netaikomi, įgyjant teisines paslaugas. Svarbu tai, kad PĮ netaikomas ne visų teisinių paslaugų įgijimui, o tik šioms paslaugoms: teisinis atstovavimas klientui tarptautinio arbitražo ar taikinimo instancijoje, valstybės narės ar trečiosios šalies teismuose ar viešosiose institucijose arba tarptautiniuose teismuose ar institucijose, taip pat teisinės konsultacijos, teikiamos rengiantis nurodytiems procesams arba esant jų tikimybei; notaro teikiamų dokumentų tvirtinimo ir liudijimo paslaugos; patikėtinių, globėjų (rūpintojų) teikiamų teisinių paslaugos ar kitos teisinės paslaugos, kurių teikėjus skiria teismas arba tribunolas arba jie skiriami įstatymuose nustatytais pagrindais vykdyti specialių teismo prižiūrimų užduočių; kitos teisinės paslaugos, susijusios su viešosios valdžios funkcijų atlikimu pirkimams.
Ši išimtis iš esmės nustatyta dėl tų pačių priežasčių, dėl kurių numatyta PĮ 16 straipsnio 3 punkte įtvirtinta išimtis (detaliau žiūrėti PĮ 16 straipsnio 3 punkto komentarą). Papildomai svarbu paminėti, kad nurodytos teisinės paslaugos yra fiduciarinio pobūdžio, t. y. tarp užsakovo ir teisinių paslaugų teikėjo paprastai susiklosto pasitikėjimu pagrįsti santykiai, griežto konfidencialumo reikalavimai[13] (pirkimo procedūrų atveju perkantysis subjektas turėtų atskleisti jau vien ginčo faktą). Šios savybės lemia, kad pirkimų procedūra yra netinkama paslaugos teikėjo atrankai, nes jų prigimtis susijusi su asmeniniu (subjektyviu) ryšiu tarp perkančiojo subjekto ir paslaugos teikėjo. Komentuojama išimtis yra bene vienintelis teisinio reguliavimo atvejis, kada toks ryšys įstatymų leidėjo yra leidžiamas.
Teisinio atstovavimo paslaugos
Teisinio atstovavimo paslauga komentuojamos normos tikslais reiškia gynybą ir atstovavimą bylų (civilinių, administracinių, mokestinių, baudžiamųjų) procese, kai tai daroma už atlyginimą. Taigi, bendros teisinio atstovavimo paslaugos kitose srityse, jeigu tai nesusiję su atstovavimu bylų procese, pavyzdžiui, deryboms dėl komercinės sutarties sąlygų su kontrahentu, negali būti perkamos, taikant komentuojamą PĮ išimtį.
- kitas teisininkas, kaip apibrėžta Tarybos 1977 m. kovo 22 d. direktyvos 77/249/EEB, skirtos padėti teisininkams veiksmingai naudotis laisve teikti paslaugas[15], 1 straipsnyje.
- Valstybė narė komentuojamos išimties tikslais suprantama kaip ES valstybė narė.
- Teismo ar tribunolo sąvoka turi būti aiškinama plečiamai. Teismo ar tribunolo nustatymo kriterijai: institucija įsteigta teisės aktais, jos veikla nuolatinė, proceso metu sprendžiamas ginčas, ji taiko teisės norminius aktus ir yra nepriklausoma[16].
Teisinės konsultacijos yra reikalingos rengiantis atstovavimui arbitražo, taikinimo, teisminiame procese, pavyzdžiui, teisinės konsultacijos dėl arbitražinės išlygos taikymo, dėl teismingumo klausimo, dėl žyminio mokesčio dydžio nustatymo, dėl civilinio, baudžiamojo, administracinio ar kitokio ginčo esmės ir pan. Svarbu paminėti, kad, kaip nurodyta įstatyme, nurodyta išimtis taikoma ne bendrai dėl konsultacijų įgijimo, o įgyjamas konsultacijas tiesiogiai siejant su jų objektu - konsultacijos dėl pasirengimo teisiniam ginčui teisminiame procese.
Yra konkrečių požymių ar didelė tikimybė, kad klausimas bus nagrinėjamas arbitražo, taikinimo ar teisminėje institucijoje. Vertinant, ar šios teisinės konsultacijos atitinka išimties sąlygas, būtina nustatyti konkrečius požymius dėl ikiteisminės stadijos ar didelę tikimybę, kad klausimas bus sprendžiamas teisminiu būdu. Pavyzdžiui, perkantysis subjektas yra gavęs trečiojo asmens pretenziją dėl jo teisių ir teis...
Šiame straipsnyje aptarėme pagrindinius nekilnojamojo turto pirkimo aspektus Lietuvoje, įskaitant susijusius įstatymus ir išimtis. Tikimės, kad ši informacija buvo naudinga ir padės jums geriau suprasti šį procesą.