Dažnai gyvenant daugiabutyje nesusimąstome apie esamą būsto paskirtį. Apie tai pradedame galvoti tik iškilus tam tikriems nesklandumams arba ieškodami naujo gyvenamojo ploto. Tarkim, jūsų kaimynai sugalvojo savo bute įsteigti ikimokyklinio amžiaus vaikų ugdymo įstaigą, o gal jūs esate architektas ir norite vykdyti profesinę veiklą savame gyvenamajame būste - ar teisiškai tai įmanoma? Ką turėtų žinoti naujas patalpas besiruošiantis įsigyti naujakurys? Kokie sunkumai jo laukia įsigijus negyvenamosios paskirties būstą ir ar galima jo paskirtį pakeisti?
Šiame straipsnyje aptarsime patalpų paskirties keitimo tvarką Lietuvoje, į ką atkreipti dėmesį ir kokie reikalavimai taikomi.
Kada galima vykdyti veiklą nekeičiant patalpų paskirties?
Pirmiausia, išskirkime du atvejus, kuriuos panagrinėsime išsamiau - veiklos vykdymas gyvenamosios paskirties patalpose ir gyvenimas negyvenamosiose patalpose. Besidomintiems individualia veikla, derėtų žinoti, kad ne visoms veikloms vykdyti būtina keisti patalpos paskirtį - patalpas įsirengti galima tiesiog savo bute.
Gyvenamosios paskirties butų savininkai, sugalvoję užsiimti draudimo, kompiuterių programavimo veikla ar sumąstę įsirengti muziejų, neprivalo keisti esamos gyvenamojo būsto paskirties. Visas vieno ar dviejų butų ir daugiabučiame name ar jo gyvenamosiose patalpose leistinų vykdyti veiklų sąrašas pateikiamas Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše.
Jame išvardintomis negamybinėmis veiklomis galima užsiimti savininko naudojamose gyvenamosiose patalpose, nepakeitus jų paskirties ir neįrengus atskiro įėjimo, taip pat nedarant žalos gyvenamojo namo bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančiam turtui ir gyvenamajai aplinkai bei nepažeidžiant trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygų.
Atvejai, kada gyvenamuosius ar negyvenamuosius pastatus ar jų patalpas nepakeitus jų paskirties galima naudoti Ekonominės veiklos rūšių klasifikatoriuje nurodytai negamybinei veiklai, išvardinti Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše. Statinių naudotojai privalo statinį (jo patalpas) naudoti pagal paskirtį, išskyrus minėtame apraše nustatytus atvejus ir tvarką. Todėl asmuo, norintis vykdyti apraše nenurodytą ekonominę veiklą, privalo pakeisti pastato ar patalpų paskirtį.
Kūrybinės dirbtuvės
Labai daug klausimų specialistai sulaukia dėl kūrybinių dirbtuvių ir jų paskirties. Kūrybinės dirbtuvės - patalpos, skirtos savo ar savo šeimos reikmėms, kuriose vienu metu dirba ne daugiau kaip 5 žmonės ir nenaudojami potencialiai pavojingi įrenginiai, gamybinės ir pramonės paskirties pastatams (patalpoms) nepriskiriamos.
Gyvenimas negyvenamosiose patalpose
Kalbant apie gyvenamąsias patalpas kitu aspektu, reikėtų paminėti, kas daugeliui gali pasirodyti savaime suprantama, tačiau susidūrus tiesiogiai ne visada paisoma - gyventi galima tik gyvenamosios paskirties būste, tiksliau administracinės, gamybos, kitos negyvenamosios paskirties patalpose gyventi draudžiama. Tai apibrėžia Statybos įstatymas, nurodantis statinius ir patalpas naudoti pagal paskirtį.
Už šį pažeidimą pagal LR administracinių teisės pažeidimų kodekso 189-2 straipsnį gresia administracinė atsakomybė ir bauda, kuri svyruoja nuo 144 iki 1448 eurų, o pakartotinė - nuo 289 iki 2896 eurų.
Tai turėtų būti itin aktualu besižavintiems gyvenimu loftuose, nes dažnai vystytojai parduoda gyvenimui skirtas patalpas su gamybine ar kūrybinių dirbtuvių paskirtimi. Pirkėjas, įsigijęs šį būstą už mažesnę kainą, tačiau nepasidomėjęs registrų centre įregistruota šių patalpų paskirtimi, vėliau gali nemaloniai nustebti, sužinojęs, kad gyvena neteisėtai.
Be to, fiziniams asmenims už jiems priklausančias komercinių, pramoninių, administracinių paskirčių patalpas yra taikomas nekilnojamojo turto mokestis, kuris kiekvienoje savivaldybėje gali būti skirtingas, o Vilniaus mieste sudaro 0,7-3 proc.
Kada patalpų paskirties pakeitimas negalimas?
Prieš imantis projektavimo darbų, reikėtų išsiaiškinti, ar apskritai yra galimybė pakeisti norimo būsto paskirtį, t.y. jūsų pastangos gali būti bergždžios, jeigu jūsų planuojama pakeisti patalpa pakeistų viso pastato pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį (iš negyvenamosios į gyvenamąją ir atvirkščiai) arba vyraujančių pastato patalpų grupių paskirtį (pvz., iš gamybinės į administracinę).
Tarkime, kad namas yra gamybinis, vadinasi, jame didžiąją dalį patalpų sudaro būtent gamybinės patalpos, tačiau jame yra ir kitos paskirties patalpų - administracinių. Dėl šios priežasties jums patalpos paskirties pakeisti nepavyks, prieš tai nepakeitus viso statinio paskirties, o galimai ir žemės sklypo naudojimo būdo. Mat gamybiniai statiniai statomi pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijose, o administraciniai - visuomeninės paskirties teritorijose.
Tai apibrėžia LR Aplinkos ministerijos patvirtinta Žemės sklypų pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdų ir pobūdžių specifikacija. Žemės sklypo naudojimo būdas turi neprieštarauti savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui.
Pažymėtina, kad žemės sklypo naudojimo būdas neturi įtakos keičiant patalpų, užimančių mažiau nei 50 proc. Gyvenamajame name įsirengiant kitos paskirties patalpas taip pat yra tikrinama, ar naujai suformuotos patalpos gali būti naudojamos kaip atskiri nekilnojamojo turto daiktai, t.y., numatyti atskiri įėjimai į šias patalpas, atskirtos arba įrengtos naujos inžinerinės sistemos ir kt. Nepaisant to, gyvenamosios patalpos turi atitikti ir teisės aktų joms keliamus reikalavimus.
Patalpų paskirties keitimo procesas
Pasitikrinę pagal visus išvardintus faktorius savojo būsto paskirties keitimo galimybes ir juos atitikę, galite imtis tolimesnių veiksmų - pradėti ruošti projektą, o kartu su juo surinkti statinio bendraturčių daugumos rašytinius sutikimus. Projekto sudėtingumas priklauso nuo reikalingų atlikti darbų pobūdžio.
Tai gali būti kapitalinis remontas arba statinio rekonstravimas, tokiu atveju reikės parengti kapitalinio remonto aprašą (projektą) arba statinio rekonstravimo projektą. Jeigu atliekami tik paprastajam remontui priskiriami statybos darbai arba darbų atlikti visai nereikia, rengiamas pastato (patalpų) paskirties keitimo projektas.
Tokio projekto sudėtį nusako STR „Statinio projektavimas“ 36 punktas ir bendruoju atveju ji yra tokia: projekto antraštinis lapas, aiškinamasis raštas, paprastojo remonto darbų techninė specifikacija ir sąnaudų kiekių žiniaraščiai, patalpų planai. Projektą gali rengti tik kvalifikuoti specialistai.
Taigi, statytojas, gavęs statybą leidžiantį dokumentą ir, jei tai būtina, atlikęs statybos darbus, STR „Statybos užbaigimas“ nustatyta tvarka surašo deklaraciją apie statybos užbaigimą.
Svarbu neužmiršti, kad atliekant statybos darbus, kuriais pastatas ar patalpos pritaikomos naujai paskirčiai, ir keičiant patalpų ar pastatų paskirtį, kai nustatyta tvarka naujuose užbaigtuose statyti statiniuose neatliekami statybos darbai ar atliekami statinio paprastojo remonto darbai, privaloma gauti rašytinį savivaldybės administracijos įgalioto valstybės tarnautojo pritarimą parengtam paprastojo remonto aprašui.
Kai pastatą sudaro įvairių paskirčių patalpos, formuojamos kaip atskiri nekilnojamieji daiktai (maitinimo, sporto, mokslo ir t. t.), pastato paskirtis nustatoma pagal didžiausio bendrojo ploto patalpos, kaip atskiro nekilnojamojo daikto, paskirtį.
Reikia komercinės paskirties patalpų?
Projektinių pasiūlymų viešinimas
Aplinkos ministerija vis nenustoja stebinti. Naujas pavyzdys - patalpų paskirties keitimo atveju privaloma viešinti projektinius pasiūlymus lygiai ta pačia tvarka, kaip ir projektuojant naują daugiabutį namą, didelį prekybos centrą, oro uostą ar atominę elektrinę. Tai galioja patalpoms, esančioms visuomenei svarbiame pastate, pavyzdžiui, bet kuriame daugiabutyje name.
Visų pirma, yra būtina rengti projektinius pasiūlymus. Tai yra juokinga, kadangi patalpų paskirtis gali būti keičiama netgi neatliekant jokių remonto darbų. Tai ką reikėtų projektiniuose pasiūlymuose rodyti? Antra, yra būtina statyti stendą, informuojantį apie rengiamą projektą matomoje vietoje sklype arba šią informaciją siųsti registruotais laiškais kaimyninių sklypų savininkams, naudotojams ir valdytojams bei daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo patalpų valdytojams.
Ne visi pastatai stovi žemės sklypuose, t.y. dažnu atveju jie yra tiesiog laisvoje valstybinėje žemėje. Taip pat kyla klausimas, jei patalpos, kurioms keičiama paskirtis yra kito savininko sklype, ar reikia gauti jo sutikimą stendo pastatymui? Galima kabinti stendą ant patalpų lango, bet ką daryti, jei patalpos, kurioms keičiama paskirtis yra be langų, arba langai yra visai nematomoje vietoje, priešingai, nei to reikalauja STR? Prašyti kaimynų pagalbos? Žinoma, yra galimybė siųsti registruotus laiškus. Tačiau ką daryti, jei yra keturi kaimyniniai žemės sklypai ir kiekviename jų po 30 bendraturčių, kaip dažnai pasitaiko Vilniaus centrinėje dalyje?
Stende ar laiškuose privaloma pateikti ir statinių išdėstymo sklype su gretima urbanistine aplinka vizualizaciją. Ar tai turi ką nors bendro su logika, jei keičiama pastato rūsyje ar penktame aukšte esančių patalpų paskirtis neatliekant jokių remonto darbų? Lygiai tą patį galima pasakyti apie reikalavimą projektinius pasiūlymus rengti galiojančio topografinio plano pagrindu, kai pats patalpų paskirties keitimo projektas su topografija neturi nieko bendro.
Taigi, patalpų savininkai ir projektuotojai yra paliekami savivaldybių malonei, kurios į kai kuriuos itin nelogiškus reikalavimus, pavyzdžiui, dėl topografinio plano ar vizualizacijų, žiūri atlaidžiai. Arba ne. Tačiau svarbiausia yra tai, kad patalpų paskirties keitimas yra galimas tik gavus daugiau nei pusės pastato patalpų savininkų sutikimus.
Tą atlikti šiaip jau nėra paprasta, ypač turint galvoje, kad sutikimai turi atitikti tam tikrus reikalavimus, turi būti rengiamas balsavimas ir kitos laiko, pastangų ir teisinių žinių reikalaujančios procedūros. Taigi, projektinių pasiūlymų viešinimas iš esmės atlieka tą pačią funkciją. Vadinasi, atliekamas tas pats darbas, tik patalpų savininkas turi be reikalo gaišti laiką ir leisti pinigus.
Panašu, kad Aplinkos ministerija pasiduodama viešinimo isterijai pamažu perlenkia lazdą. Lygiai tą patį galima pasakyti apie vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų prilyginimą visuomenei svarbiems pastatams.
Teisinės spragos
Dar 2018 metų pradžioje publikavome straipsnį apie tai, jog teisės aktuose yra palikta aiški klaida, kai keičiant patalpų paskirtį, atliekant kapitalinį remontą ar rekonstravimą, yra būtina gauti ne tik daugumos pastate esančių patalpų savininkų sutikimus, bet ir visų 100 procentų žemės sklypo savininkų sutikimus.
Aplinkos ministerija žadėjo, kad mūsų siūlomi pakeitimai bus svarstomi ir galbūt pateikti su Statybos įstatymo projektu Seimui 2018 m. IV ketvirtį. Įdomu tai, kad per metus laiko klaida teisės aktuose taip ir nepataisyta ir Aplinkos ministerija jau antrą mėnesį neatsako į mūsų pateiktą pakartotinį paklausimą.