Nekilnojamojo turto vystytojams į rinką pateikiant vis daugiau objektų bei siekiant greičiau susigrąžinti į projektą investuotas lėšas, dažnu atveju pirkėjams siūloma įsigyti nebaigtą statyti būstą. Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.
Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime nekilnojamojo turto baigtumo registravimo procesą Lietuvoje, įskaitant teisinį reglamentavimą, reikalingus dokumentus ir procedūras. Taip pat išnagrinėsime, ką reiškia skirtingi baigtumo lygiai, kaip vyksta nebaigtos statybos registravimas ir kokie yra bankų finansavimo aspektai.
Kas Yra Statybos Užbaigimo Deklaracija?
Statybos artėja prie pabaigos - liko tik keletas smulkmenų, o dokumentai jau ruošiasi keliauti į Registrų centrą? Šis dokumentas patvirtina, kad statinys yra užbaigtas pagal projektą ir teisės aktus, ir leidžia įteisinti jį kaip nekilnojamąjį turtą. Be šios deklaracijos net ir pilnai pastatytas namas teisiškai laikomas nebaigtu.
Statybos užbaigimo deklaracija yra privaloma, kai norite oficialiai užbaigti statybos procesą ir įteisinti statinį. Deklaracijoje nurodomas faktinis baigtumo procentas, kuris bus registruojamas NT registre. Tokiu atveju deklaracijoje būtina pridėti pažymą apie statybą be esminių nukrypimų, kurią parengia projekto autorius.
Statybos užbaigimo aktas - nustatyta tvarka sudarytos statybos užbaigimo komisijos surašytas dokumentas, patvirtinantis, kad ypatingasis ar neypatingasis statinys pastatytas, rekonstruotas, daugiabutis namas ar visuomeninės paskirties pastatas atnaujintas (modernizuotas), daugiabučio namo šildymo ir apsirūpinimo karštu vandeniu bendrosios inžinerinės sistemos pertvarkytos pagal statinio projekto sprendinius. Aktas išduodamas užbaigus ypatingo ar neypatingo statinio statybą, rekonstravus nesudėtingą statinį į neypatingą ar ypatingą statinį taip pat atnaujinus (modernizavus) pastatą.
Kada Reikia Pildyti Šią Deklaraciją?
- 100 % baigtumo atveju
- Dalinio baigtumo atveju (pvz., 85 %, 95 %)
- Kai buvo neesminių projekto pakeitimų
Kaip Paruošti Dokumentus Deklaracijai?
Norint sėkmingai pateikti statybos užbaigimo deklaraciją, būtina turėti visus reikalingus dokumentus, kurie įrodo, kad statybos atliktos teisėtai ir pastatas atitinka projektą ar teisės aktus.
Reikalingi Dokumentai:
- Kadastriniai matavimai: Parengiama matininko pagal faktinius statinio išmatavimus. Būtina tiek 100 %, tiek daliniam pridavimui.
- Energetinio naudingumo sertifikatas: Privalomas visiems gyvenamiesiems namams, statytiems po 2021 m., jei viršija nustatytą plotą.
- Pažyma apie statybą be esminių nukrypimų: Jei per statybas keitėte projekto sprendinius, reikės pažymos, kad pakeitimai nelaikomi esminiais.
- Bandymų aktai: Priklausomai nuo projekto - gali būti reikalingi elektros instaliacijos, vandentiekio, nuotekų ar šildymo sistemų bandymų aktai.
- Statybos leidimas: Jei leidimas buvo būtinas - jo numeris nurodomas deklaracijoje.
Visi dokumentai pridedami prie deklaracijos elektroniniu būdu per Infostatyba.lt sistemą.
Pranešimo apie statybos pradžią pildymo IS „Infostatyba“ vaizdo instrukcija
Statybos Užbaigimo Deklaracijos Pateikimo Žingsniai Per Infostatyba
Statybos užbaigimo deklaracija pildoma ir teikiama per Infostatyba.lt - tai Aplinkos ministerijos administruojama sistema, kurioje vykdomi visi pagrindiniai statybų derinimo, leidimų ir pridavimo veiksmai.
- Prisijunkite prie Infostatyba.lt
- Užpildykite deklaracijos formą
- Pridėkite reikalingus dokumentus
- Pateikite deklaraciją
- Laukite patvirtinimo
Jei dokumentai paruošti teisingai, visas procesas gali užtrukti vos kelias dienas.
Ką Daryti Po To, Kai Deklaracija Patvirtinta?
- Registruokite statinį Nekilnojamojo turto registre
Patvirtinus statybos užbaigimo deklaraciją per Infostatyba, statybos procesas teisiškai laikomas užbaigtu, tačiau tai dar nereiškia, kad statinys automatiškai tampa įregistruotu nekilnojamuoju turtu. Registracijos procedūra dažniausiai trunka nuo 3 iki 10 darbo dienų.
Nebaigtos Statybos Registravimas
Labai dažnai, nepriklausomai nuo aplinkybių, reikalingas tampa nebaigtos statybos registravimas. Dažnai nebaigtos statybos pridavimas vyksta etapais, t. y. pirmiausia, kai yra įrengiami namo pamatai, yra atliekami pirmieji kadastriniai matavimai. Tokiais atvejais statybos baigtumas dažniausiai vertinamas iki 10 procentų. Tokiais atvejais statybos baigtumas gali siekti iki 80 procentų.
Nebaigtos statybos registravimas turi ir tam tikrų sąlygų, į kurias reikia atkreipti dėmesį. Jei statinio statytojas yra ne vienas asmuo, kartu su pagrindiniais dokumentais reikia pateikti bendrosios jungtinės veiklos sutartį, patvirtintą įstatymų nustatyta tvarka.
Nebaigtos statybos registravimas vyksta gana paprastai - Nekilnojamojo turto registre per Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“. O kai nebaigtas statyti ar rekonstruoti nesudėtingasis statinys - pažymos apie nebaigto statyti nesudėtingojo statinio statybą.
Būna atvejų, kai reikia įregistruoti statinio didesnį baigtumo procentą nei buvo įregistruotas anksčiau. Tokiais atvejais privaloma pateikti tam tikrus dokumentus, t. y. Būtent ši pažyma yra pagrindas įregistruoti nebaigtą statyti statinį ir nuosavybės teises į jį Nekilnojamojo turto registre.
Nekilnojamojo turto registre, reikia pateikti prašymą bet kuriame Regostrų centro padalinyje. Lietuvoje nebaigtos statybos registravimas reglamentuojamas teisės aktais. Tačiau aktualūs yra ir Nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, ir Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas, ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos viršininko 2016 m. birželio 8 d. įsakymas Nr.
Ką Reiškia 80 Proc. Baigtumas?
Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, pabrėžtina, kad įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.
Vis dėlto, anot L.Liogės, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).
Kas Sudaro Likusius 20 Proc.?
Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.
Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. „Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne“, - tikino L.Liogė.
Banko Finansavimas Nebaigtam Būstui
Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.
„Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti“, - aiškino ji.
Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.
| Baigtumo lygis | Banko finansavimo sąlygos |
|---|---|
| Didesnis nei 80% | Standartinės skolinimo sąlygos, bet ne daugiau nei 85% būsto vertės. |
| Mažesnis nei 80% | Griežtesnės skolinimo sąlygos, laikoma, kad finansuojama statyba, o ne įsigijimas. |
