Lietuvoje per pastaruosius kelis dešimtmečius tradicinės šeimos samprata stipriai pakito. Nesusituokusių porų bendras gyvenimas kartu praktiškai niekuo nesiskiria nuo santuoką sudariusių porų. Jos lygiai taip pat, kaip ir susituokusios poros, susilaukia bendrų vaikų, ima bendras paskolas, įsigija nekilnojamojo turto (butą, sodybą ir kt.), ar kito materialaus ir nematerialaus turto (akcijų, reikalavimo teisių ir kt).
Bendro gyvenimo metu įgyto turto klausimai
Įprastai visas nesusituokusių porų įgytas turtas, arba bent jau didžioji jo dalis, yra įregistruojamas tik vieno iš jų vardu kaip asmeninė vieno sugyventinio nuosavybė, nors turtas ir būna įgytas bendromis lėšomis (pavyzdžiui, automobilis, namas, butas ir kt.). Todėl tais atvejais, kai nesusituokusios poros nusprendžia skirtis, neretai tenka spręsti klausimą, kaip reikėtų padalinti tokį bendro gyvenimo metu įgyta turtą?
Teisinis reglamentavimas
Galiojančios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) šeimos teisės normos reglamentuoja tik sutuoktinių tarpusavio turtinius santykius. Tuo tarpu kartu gyvenančių ir santuokos nesudariusių asmenų turtinių santykių šeimos teisės normos nereglamentuoja.
Dar 2000 m. priimto CK trečiojoje knygoje buvo įtvirtintas partnerystės (bendro gyvenimo kartu nesusituokus) institutas, o šios CK normos turėjo įsigalioti priėmus įstatymą, reguliuojantį partnerystės įregistravimo tvarką. Tačiau toks įstatymas iki šiol nepriimtas.
Tikėtina, kad įstatymo leidėjo nenorą reglamentuoti partnerystės teisinių santykių nulėmė Europos Žmogaus Teisių Teismo (toliau - EŽTT) sprendimas byloje Oliari ir kiti prieš Italiją, kuris galutinai parodė Europos valstybių kryptį reglamentuojant partnerystės institutą. Todėl galima teigti, kad Lietuvoje vis dar esant konservatyviam požiūriui į tos pačios lyties asmenų santykius, įstatymų leidėjas baiminasi sureguliuoti skirtingų lyčių partnerystės institutą, kadangi priėmus tokį teisinį reguliavimą, tarptautinėse institucijose prieš Lietuvą gali būti pateikti skundai, grindžiami nediskriminavimo principu tos pačios lyties asmenims, nurodant, jog Lietuvoje nustatytas teisinis reguliavimas suteikia teisinę apsaugą tik skirtingų lyčių asmenims ir leidžia jiems įregistruoti savo partnerystę, kai tuo tarpu tos pačios lyties asmenims jokia teisinė apsauga nėra suteikta.
Teismų praktika: Jungtinės veiklos (partnerystės) institutas
Pagal formuojama teismų praktiką, nesusituokusių asmenų turtiniai santykiai yra vertinami remiantis prievolių teisės normomis, o tiksliau, CK šeštoje knygoje įtvirtintu jungtinės veiklos (partnerystės) institutu. Teismų praktikoje vertinant susiklosčiusius nesusituokusių asmenų turtinius santykius per jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį, buvo modifikuota CK 6.969 str. 4 d., kurioje yra įtvirtinta imperatyvi nuostata, jog jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis turi būti rašytinė, o įstatymo numatytais atvejais - notarinės formos.
Šiame straipsnyje taip pat nurodoma, kad minėtų sutarties formų nesilaikymas daro jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį negaliojančią. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, vertindamas nesusituokusių asmenų tarpusavio faktinius santykius, nurodė, jog reikalavimas, kad kartu gyvenantys santuokos nesudarę asmenys (sugyventiniai) bendrai įgydami turtą dar turėtų sudaryti tarpusavio rašytinius susitarimus, neatitiktų sąžiningumo ir protingumo principų, įtvirtintų CK 1.5 str2. Taigi, nepaisant CK 6.969 str. 4 d. esančios normos imperatyvumo, teismų praktikoje nesusituokusių asmenų tarpusavio santykiai yra vertinami per jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį, nepaisant to, ar santuokos nesudarę asmenys buvo sudarę tokią rašytinę sutartį, ar ne.
Taigi, nesusituokusių asmenų bendro gyvenimo metu įgytas turtas, kuris, nors ir yra įregistruotas tik vieno sugyventinio vardu, ir (ar) nesant sugyventinių rašytinio susitarimo dėl šio turto įgyjimo jų bendrojon nuosavybėn, gali būti teismo tvarka pripažintas sugyventinių bendrąja daline nuosavybe. Šios dvi aplinkybės yra kumuliatyvios.
Todėl sugyventinis, siekdamas konkretaus turto objekto nuosavybės pripažinimo, pirmiausia turi įrodyti, kad jį sugyventiniai buvo sutarę įsigyti bendrosios dalinės nuosavybės teise, t.y. jog tarp sugyventinių buvo susitarimas, kad įgyjamas turtinis objektas bus bendras, nors jis ir bus įregistruotas tik vieno iš jų vardu. Šią aplinkybę, kaip ir bendro gyvenimo kartu faktą, galima įrodinėti visais leistinais įrodymais, t.y. Teismui įsitikinus, kad sugyventinių susitarimas dėl konkretaus turto įgijimo bendrosios dalinės nuosavės teise buvo, toliau yra sprendžiama dėl kiekvienam iš sugyventinių tenkančios bendrosios nuosavybės teisės dalies.
Ji yra nustatoma pagal kiekvieno iš sugyventinio įnašus į turtinį objektą, kurie gali būti piniginiai (pavyzdžiui, asmeninės sugyventinio santaupos, dovanotos lėšos, ar kitos pajamos), kitas turimas sugyventinio turtas, profesinės ir kitos žinios, įgūdžiai, dalykinė reputacija ir dalykiniai ryšiai (CK 6.970 str. 1 d.).
Teismų praktikoje taip pat yra pripažįstama, kad bendroji nuosavybė gali būti kuriama ne tik dalyvių piniginiais įnašais, ar kitu turtu, bet ir sugyventiniui dalyvaujant savo darbu kuriant bendro turto objektą. Dalyvavimas savo darbu gali būti įvairus. Jis iš esmės priklauso nuo įgyjamojo turto objekto pobūdžio.
Pavyzdžiui, vienoje iš kasacine tvarka nagrinėtų bylų, kasacinis teismas sugyventinei pripažino 1/3 dalies nuosavybės į gyvenamąjį namą, nurodydamas, kad ji prie gyvenamojo namo rekonstrukcijos prisidėjo savo darbu planuodama statybos darbų organizavimą, parūpindama statybines medžiagas, užtikrindama statybininkų priežiūrą darbų metų, jų maitinimą ir kt., nors sugyventinės bendras piniginis įnašas į gyvenamojo namo rekonstrukciją viso labo sudarė tik 2201,11 EUR iš 57924 EUR sąmatos sumos .
Atkreiptinas dėmesys, kad yra tam tikrų turtinių objektų, prie kūrių sukūrimo (įsigyjimo) nėra galimybės prisidėti savo darbu.
Apžvelgus aukščiau nurodytą teismų praktiką, galima daryti išvadą, jog šiai dienai nesusituokusių asmenų turtinių interesų teisinė apsauga yra vertinama tik per sugyventinio turtinį įnašą ar jo indėlį į bendro gyvenimo metu įgyto turtinio objekto sukūrimą (įsigyjimą).
Suprantama, kad aukščiau nurodytos teismų praktikos taisyklės, reguliuojant nesusituokusių asmenų tarpusavio turtinius santykius, nėra ir negali būti pripažintomis visuotinai taikytomis teisės normomis, kurios būtų prilyginamos įstatymų leidėjo įtvirtintomis įstatyme.
Svarbu pažymėti, kad nekilnojamasis turtas yra apibūdinamas kaip žemės sklypas, taip pat jam priklausantys jo paviršiuje esantys daiktai (pavyzdžiui, statiniai), kurie laikomi nekilnojamaisiais dėl to, kad juos perkeliant į kitą vietą gali pasikeisti jų paskirtis bei sumažėti jų vertė. Reikia pabrėžti, kad nekilnojamojo turto objektas gali būti padalintas į dalis bei tos dalys gali tapti savarankiškais nekilnojamojo turto objektais. Pavyzdžiui, yra pastatomas statinis bei vėliau jis padalinamas į tam tikras patalpas, vadinamas butais. Šiuo atveju kiekvienas butas bus atskiras nekilnojamojo turto objektas.
Investicija į nekilnojamąjį turtą yra tokio turto įsigijimas su tikslu gauti pelną. Nusipirkdamas nekilnojamąjį turtą asmuo tampa jo savininku, taip pat įgija teisę jį valdyti,juo naudotis bei disponuoti. Taigi, nekilnojamojo turto savininkas naudoja šį turtą savo asmeniniams turtiniams tikslams pasiekti. Investavimo į nekilnojamąjį turtą tikslas yra gauti pelną. Pavyzdžiui, nuomotojas nuomodamas nuomininkui tam tikrą butą gauna iš to pajamų. Taip pat asmuo gali įsigyti žemės sklypą, tame sklype vykdyti statinių statybą bei vėliau ją įvykdęs juos nuomoti arba parduoti. Šiuo atveju irgi yra siekiama pelno.
Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita), kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės. Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus.
Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant lyginamosios (pardavimo kainos analogų), atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas), naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas) ir ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.
Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.
Nekilnojamojo turto reglamentavimas Lietuvoje
LIETUVOJE Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme (2005) nustatyta, kad nekilnojamasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu. Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012) turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos.
Užsakovai gali būti fiziniai, juridiniai asmenys ar įmonės, neturinčios juridinio asmens teisių, norintys žinoti nekilnojamojo turto vertę. Nekilnojamojo turto vertintoju laikomas fizinis ar juridinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto išduotą turto vertinimo kvalifikacijos pažymėjimą (kvalifikacijos atestatą) ir besiverčiantis nekilnojamojo turto vertinimo veikla.
Nekilnojamąjį turtą vertinanti įmonė, išskyrus vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotą instituciją, privalo apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu. Nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą atlieka Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas.
Nekilnojamasis turtas vertinamas remiantis vyriausybės 2012 patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika ir 2005 patvirtintomis Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėmis (nauja redakcija 2011). Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą (1996, nauja redakcija 2001) nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai.
Registrų centras registruoja fizinių ir juridinių asmenų nekilnojamojo turto, nuosavybės ir ktitas daiktines teises į nekilnojamuosius daiktus, šių teisių suvaržymus, taip pat įstatymų nustatytus juridinius faktus, teikia oficialią informaciją apie registre sukauptus duomenis, organizuoja ir atlieka statinių kadastrinius matavimus, formuoja, tvarko, atnaujina nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenų banką, atlieka nekilnojamojo turto rinkos tyrimus ir turto vertinimą, registruoja juridinius asmenis, teikia duomenis apie juos valstybės institucijoms ir kitiems vartotojams, atlieka įvairius topografinius darbus ir geodezines kontrolines nuotraukas, registruoja gyvenamąsias vietoves ir gatves, tvarko žemės ir miško naudojimo registrą, rengia dokumentus, teikia konsultacijas nekilnojamojo turto klausimais ir kita.
Šioje lentelėje apibendrinti pagrindiniai aspektai, susiję su nekilnojamojo turto vertinimu ir reglamentavimu Lietuvoje:
| Sritis | Reglamentavimas |
|---|---|
| Apmokestinimas | Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005) |
| Vertinimo subjektai | Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999, red. 2012) |
| Vertinimo metodika | Vyriausybės patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika (2012) ir Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės (2005, red. 2011) |
| Registravimas | Nekilnojamojo turto registro įstatymas (1996, red. 2001) |
| Registro tvarkymas | Registrų centras |