Daugiabučių namų priežiūra yra svarbus aspektas, užtikrinantis gyventojų saugumą ir komfortą. Šiame straipsnyje aptarsime, kas sudaro daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus, kaip jie valdomi ir prižiūrimi, bei kokios yra gyventojų teisės ir pareigos.
Bendrojo Naudojimo Objektai ir Jų Valdymas
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.82 straipsnio nuostatas, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso:
- Namo bendro naudojimo patalpos.
- Pagrindinės namo konstrukcijos.
- Bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Pagal Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punktą, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai namo bendrojo naudojimo objektus (stogą, sienas, pamatus, laiptines, inžinierines sistemas ir kt.) privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti vieną iš šių būdų:
- Steigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją.
- Sudaryti jungtinės veiklos sutartį.
- Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Bendrijos Steigimas
Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu.
Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas. Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre.
Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apskaita ir darbų organizavimu. Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai.
Jungtinės Veiklos Sutartis
Jungtinės veiklos sutartį (toliau - JVS) gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų.
JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai. JVS turi būti įregistruota VĮ Registrų centre. Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą.
JVS įgaliotinis privalo tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją, rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui, tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį, namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti. Patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus.
Administratoriaus Skyrimas
Jei savininkai neatlieka savo pareigos - patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties, tada vadovaujantis įstatymais savivaldybė turi skirti administratorių. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.
Finansavimas ir Parama
Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Butų ir kitų patalpų savininkai privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Jeigu norite pilnai renovuoti namą, galite pateikti prašymą (daugumos daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkų pasirašytą) Vilniaus rajono savivaldybės administracijai dėl daugiabučio įtraukimo į Daugiabučių renovacijos programą bei investicijų plano su energinio naudingumo sertifikatu parengimo.
Jeigu norite atnaujinti tik tam tikrą namo bendrojo naudojimo objektą (stogą, sienas, šildymo sistemą ir pan.) siūlome pasinaudoti nuo 2017 m. teikiamą Vilniaus rajono savivaldybės paramą. Savivaldybė apmoka iki 70 procentų remonto išlaidų. Remonto darbus organizuoja daugiabučio namo valdytojas: administratorius, bendrijos pirmininkas arba jungtinės veiklos įgaliotas asmuo.
Plačiau apie paramos skyrimo tvarką skaitykite: Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo ir atnaujinimo (modernizavimo) finansavimo tvarkos apraše (patvirtintas 2017 m. balandžio 27 d. Vilniaus rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T3-187).
Kvartalinė daugiabučių renovacijos programa yra kompleksinė priemonė, siekianti modernizuoti daugiabučius namus ir pagerinti gyventojų gyvenimo sąlygas. Kvartalinės renovacijos programa įsigaliojo nuo 2024 m.
Jungtinė veiklos sutarties atstovas arba bendrijos pirmininkas (toliau-Valdytojas) susipažįsta su Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo ir atnaujinimo (modernizavimo) finansavimo tvarkos aprašu (patvirtintas 2017 m. balandžio 27 d. Vilniaus rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T3-187). Gavus butų savininkų pritarimą ir surinkus banko sąskaitoje namo butų savininkų atitinkamą lėšų dalį, Valdytojas organizuoja paraiškos pateikimą savivaldybės administracijai.
Paraiškas gali teikti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų atstovai: daugiabučio namo bendrijos pirmininkas, jungtinės veiklos sutarties pagrindu veikiantis įgaliotas asmuo, bendrojo naudojimo objektų administratorius, veikiantys teisės aktu nustatyta tvarka. Teikiant paraišką Aprašo 5.2. Paraiškos priimamos Savivaldybės interesantų aptarnavimo langelyje (Rinktinės g. 50, Vilnius) arba siunčiamos paštu Vilniaus rajono savivaldybės administracijai. Iki einamųjų metų gruodžio 15 d.
Pažymėtina, kad darbai atliekami daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bei Savivaldybės lėšomis. Nustatyta maksimaliai leistina finansavimo suma visų atliktų remontų vienam daugiabučiam namui pagal namo naudingą plotą: iki 1000 kv. m. - 20 000 Eur, nuo 1000 iki 2000 kv. m. - 30 000 Eur, virš 200 kv. m. - 40 000 Eur.
Kilus klausimų, prašome kreiptis į Energetikos ir inžinerinių tinklų skyriaus vyr. +370 5 240 1564, el. paštu: . Kviečiame nuo 2025 m. kovo 12 d. iki 2025 m. birželio 30 d.
Techninė Priežiūra
Statinio techninės priežiūros tikslas - užtikrinti Statybos įstatymo bei statybos techninių dokumentų nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.
Statinių techninės priežiūros reikalavimai, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, šių statinių techninės priežiūros dokumentų formos, jų pildymo ir saugojimo tvarka, daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka nustatyti statybos techniniame reglamente STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.
Pagal reglamentą, būtina:
- Organizuoti kasmetines statinio, atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūras, kurios atliekamos pasibaigus žiemos sezonui (atsižvelgiant į statinio naudojimo ypatumus ir prieš prasidedant žiemos sezonui), užregistruoti surašytus apžiūros aktus statinio techninės priežiūros žurnale (Reglamento 1 papunktis, 45 punktas).
- Kasmetinių apžiūrų metu detaliai apžiūrimos ir tikrinamos pagrindinės statinio konstrukcijos, inžinerinė įranga, nustatomas esamo statinio tyrimų poreikis, pastato defektai ir remonto darbų poreikis, įvertinama nuolatinių stebėjimų kokybė. (Reglamento 34, 37 ir 38.
- Organizuoti kitas papildomas apžiūras, kurias nustatė statinio savininkas ar kurios yra numatytos kituose teisės aktuose.
Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių statinio naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti statinio savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančius asmenis. Vėliau apie tai pranešama raštu ir pridedamas apžiūros aktas.
Asmuo, kuriam pranešta apie statinio, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir statinį nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas. Statinio techninės priežiūros dokumentai saugomi per visą statinio naudojimo laikotarpį. Atiduodant statinio techninės priežiūros dokumentus saugoti arba keičiantis Naudotojui ar techniniam prižiūrėtojui, surašomas šių dokumentų perdavimo ̶ priėmimo aktas dviem egzemplioriais.
Vilniaus Rajono Savivaldybės Parama Daugiabučiams Namams
Vilniaus rajono savivaldybė teikia paramą daugiabučių namų renovacijai ir atnaujinimui. Žemiau pateikiami pavyzdžiai daugiabučių namų, kuriems buvo suteikta parama:
- Zujūnų sen., Gineitiškių k., Alyvų g.
- Zujūnų sen., Gineitiškių k., Joninių g.
- Pagirių sen., Vaidotų k., Statybininkų g.
- Avižienių sen., Avižienių k., Sudervės g.
- Avižienių sen., Avižienių k., Baseino g.
- Paberžės sen., Lygialaukio k., Darbininkų g.
- Paberžės sen., Anavilio k., Tuopų g.
- Paberžės sen., Kaušiadalos k.
- Rudaminos sen., Kalviškių k., Europos Tarybos g.
Ši parama skirta padėti gyventojams pagerinti savo gyvenimo sąlygas ir užtikrinti tinkamą daugiabučių namų būklę.
Teisinė Bazė
Straipsnyje minimi šie teisės aktai:
- Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas
- Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 (nauja redakcija 2015 m. rugpjūčio 5 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr.
- Vilniaus rajono savivaldybės tarybos 2014 m. spalio 3 d. sprendimu Nr. T3-360 „Dėl Vilniaus rajono savivaldybės tarybos 2004 m. gegužės 26 d. sprendimo Nr.
- Vilniaus rajono daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifai, patvirtinti 2018 m. liepos 27 d. Vilniaus rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr.
- Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašas, patvirtintas 2015 m. balandžio 15 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr.
- Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų šaukimo, darbotvarkės ir priimtų sprendimų skelbimo tvarkos aprašas, patvirtintas 2012 m. lapkričio 22 d. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr.
- Statybos techninis reglamentas STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.
- Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“, patvirtintas 2016 m. gruodžio 30 d. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr.
- Daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo tipinė (pavyzdinė) forma, patvirtinta Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2010 m. lapkričio 2 d. įsakymu Nr. D1-895 (nauja redakcija Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2012 m. birželio 27 d. įsakymas Nr.
- Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų ir atnaujinimo darbų pirkimų pavyzdines taisyklės, patvirtintos 2015 m. gruodžio 14 d.
- Daugiabučio namo priežiūros ūkinio ir finansinio plano pavyzdinė forma, patvirtinta 2015 m. lapkričio 26 d. Lietuvos Respublikos apli...