Nuoma ir subnuoma yra svarbios sąvokos nekilnojamojo turto rinkoje, turinčios įtakos tiek verslui, tiek privatiems asmenims. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kas yra subnuoma ir nuoma, kokie yra jų teisiniai aspektai Lietuvoje, kaip apmokestinamos nuomos pajamos ir kokie yra pagrindiniai nuomininkų bei nuomotojų įsipareigojimai.
Subnuoma: Kas Tai?
Subnuoma - tai nuomininko teisė pernuomoti išsinuomotą turtą trečiajam asmeniui. Esant subnuomai, atsiranda nauji sutartiniai santykiai: nuomininkas tampa nuomotoju subnuomininko atžvilgiu. Įstatymuose gali būti numatyti subnuomos ypatumai ar draudimai.
Pavyzdžiui, gyvenamosios patalpos nuomininkas gali subnuomoti gyvenamąją patalpą gavęs ne tik nuomotojo, bet ir su nuomininku gyvenančių šeimos narių rašytinį sutikimą. Taip pat, negalima subnuomoti žemės ūkio paskirties žemės kitai paskirčiai nei numatyta žemės nuomos sutartyje.
Subnuomoti nuomininkas gali esant rašytiniam nuomotojo sutikimui, išskyrus atvejus, kai nuomos sutartyje numatyta, kad subnuomoti nuomininkas gali ir be nuomotojo sutikimo (tokiu atveju jis privalo pranešti nuomotojui apie subnuomos sutarties sąlygas ir subnuomininką). Subnuomos terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Nustojus galioti nuomos sutarčiai, negalioja ir subnuomos sutartis. Pripažinus subnuomos sutartį negaliojančia, nuomos sutarties galiojimas nesibaigia.
Nuomininkas subnuomos sutartimi negali suteikti subnuomininkui daugiau teisių nei jų turi pats pagal nuomos sutartį. Nuomotojas gali reikalauti nutraukti subnuomos sutartį, jei subnuomininkas iš esmės pažeidžia subnuomos sutartį ir savo veiksmais daro žalą nuomotojui ar kitiems teisėtiems to daikto naudotojams.
Nuomos Sutartis: Esminiai Aspektai
Nekilnojamojo turto nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Tai užtikrina aiškumą dėl šalių įsipareigojimų ir teisių, taip pat leidžia lengviau spręsti galimus ginčus. Nuomos terminas yra vienas svarbiausių sutarties punktų, kuris turi būti tiksliai apibrėžtas. Nuomos sutartis gali būti sudaroma terminuotam arba neterminuotam laikotarpiui. Terminuotos sutartys suteikia abiem šalims aiškumą dėl nuomos trukmės, o neterminuotos sutartys leidžia daugiau lankstumo, tačiau reikalauja aiškių nutraukimo sąlygų.
Patalpų nuomos sutartyje turi būti aiškiai nurodyta patalpų naudojimo paskirtis. Pavyzdžiui, patalpos gali būti skirtos komercinei, administracinei ar kitokiai veiklai. Ši informacija yra svarbi ne tik šalių susitarimams, bet ir atitikties teisės aktams užtikrinimui.
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Nuomininkas turi teisę naudotis patalpomis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir reikalauti, kad nuomotojas užtikrintų tinkamą patalpų būklę. Nuomininkas taip pat privalo laiku mokėti nuomos mokestį ir rūpintis patalpų priežiūra.
Nuomotojo Teisės ir Pareigos
Nuomotojas privalo užtikrinti, jog patalpos būtų tinkamos naudoti pagal sutartyje nurodytą paskirtį. Nuomotojas taip pat turi užtikrinti, kad patalpos būtų techniškai tvarkingos, ir, jei reikia, atlikti būtinus remonto darbus (išskyrus tuos, kurie pagal sutartį yra perduodami nuomininko atsakomybei).
Ginčų Sprendimas ir Sutarties Nutraukimas
Ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko sprendimo tvarka turi būti numatyta sutartyje. Ginčai pirmiausia sprendžiami šalių susitarimu. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta - ginčai sprendžiami teisminiu būdu. Sutarties nutraukimas gali būti inicijuojamas tiek nuomotojo, tiek nuomininko, tačiau tik esant pagrįstoms priežastims arba sutartyje numatytoms sąlygoms. Terminuota nuomos sutartis paprastai negali būti nutraukiama prieš terminą, išskyrus atvejus, kai kita šalis iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas.
Nuomos Mokesčio Koregavimas
Šalys sutartyje gali numatyti nuomos kainos indeksavimą, pavyzdžiui, pagal infliacijos rodiklius ar rinkos sąlygų pokyčius. Nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai, kaip dažnai ir kokiu mastu gali būti keičiamas nuomos mokestis.
Subnuoma ir PVM
Jei įmonė yra PVM mokėtoja, nuomojasi patalpas ir už jas moka PVM, o po to dalį patalpų subnuomoja fiziniams asmenims be PVM, tai yra laikoma paslaugų perpardavimu, kuris apmokestinamas PVM. Pagal PVMĮ 31 str., nekilnojamojo turto nuoma - sutartam laikui už atlygį teisės naudotis nuosavybe kaip savininkui suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Tačiau, jei nuomojamos darbo vietos (ne patalpos), nesuteikiant nuomininkams patalpų valdymo ar kontrolės teisių, tokia paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui. Jei įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc.
Lietuvos apmokestinamasis asmuo privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.
Valstybinės Žemės Nuoma
Valstybinės žemės nuomos klausimus reglamentuoja 9 straipsnis. Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.
Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.
Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
Nuomos Pajamų Apmokestinimas
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas, galite pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
- Nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
120 VDU sumos pagal metus:
| Metai | 120 VDU (Eur) |
|---|---|
| 2025 | 253065,60 |
| 2024 | 228324 |
| 2023 | 202188 |
| 2022 | 180492 |
| 2021 | 162324 |
| 2020 | 148968 |