Kuo Skiriasi Matininkas Nuo Turto Vertintojo?

Planuojant pirkti, parduoti ar plėtoti nekilnojamąjį turtą, svarbu suprasti skirtingų specialistų vaidmenis. Dažnai painiojami matininko ir turto vertintojo darbai, nors jie atlieka skirtingas, bet tarpusavyje susijusias funkcijas. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kuo skiriasi geodeziniai ir kadastriniai matavimai, turto vertinimas, ir kokios rizikos kyla perkant nebaigtą būstą.

Geodeziniai ir Kadastriniai Matavimai

Jeigu sprendžiate žemės sklypo ar statinio teisinės registracijos, statybos ar kitus klausimus, tikriausiai susidūrėte ar girdėjote tokius terminus kaip - geodeziniai ar kadastriniai matavimai. Ir nors šie terminai skamba panašiai, jie žymi skirtingus matavimo procesus, skirtus skirtingiems tikslams. Norint suprasti, kuo skiriasi geodeziniai ir kadastriniai matavimai, svarbu atkreipti dėmesį į jų paskirtį ir funkcijas, kurios gerokai skiriasi.

Geodeziniai matavimai - tai tikslūs žemės paviršiaus taškų koordinačių ir aukščių nustatymo darbai, atliekami naudojant specialią geodezinę įrangą. Tai iš esmės visi matavimai, kurie atlikti ypatingai tiksliais matavimų prietaisais kuriais tikslumas dažnai galimas mm tikslumu. Jeigu trumpai tai šie matavimai tiksliai apibūdina žemės sklypo duomenis. Geodeziniai matavimai (metodikų ir matavimų prietaisų visuma) plačiai naudojama statybų aikštelėje, kadastrinių žemės sklypų matavimų metu, pastatų kadastrinių matavimų metu ir netgi kai kurių pažengusių vartotojų ar meistrų buityje ir smulkiuose darbuose.

• Kitiems tikslams: geodeziniai matavimai gali būti atliekami kelių tiesimo, melioracijos darbų, archeologinių tyrimų ir kt.
• Be geodezinių matavimų šiuo metu nebūtų įmanomi jokių planų ir žemėlapių sudarymas.
• Geodezinius matavimus gali atlikti tik geodezininko kvalifikaciją turintis asmuo.

Kadastriniai matavimai - tai žemės sklypo ribų ir kitų kadastro objektų matavimai, atliekami siekiant sukurti ir atnaujinti nekilnojamojo turto (NT) kadastro duomenų bazę. Tai procesas , kada pagal tam tikrus tikslius teisės aktus ir taisyklių rinkinius nustatomos nekilnojamojo turto objektų (sklypų, pastatų , statinių ) savybės (plotas, tūris, aukštis , koordinatės, paskirtis, medžiagos, naudmenos ir kt.) vėliau šias fiksuotus ir dokumentuotus savybių rinkinius (parengtas matininko) savininkas registruoja Registrų centre . Jeigu trumpai šie matavimai susiję su NT matavimais ir puikiai tinka mažesniems plotams išmatuoti. Šie matavimai atliekami licencijuotų matininkų.

• Šitie duomenys svarbūs vertinant nekilnojamų daiktų vertę, baigtumą, draudžiant turtą, vykdant sandorius, analizuojant statistiką, nustatant mokesčius ir daugelyje kitų sričių.
• Kadastrinius matavimus gali atlikti tik matininko kvalifikacijos pažymėjimą turintis specialistas.

Apibendrinant, geodeziniai ir kadastriniai matavimai atlieka skirtingas, tačiau tarpusavyje glaudžiai susijusias funkcijas žemėtvarkos ir nekilnojamojo turto srityse. Geodeziniai matavimai daugiausia orientuojasi į tikslius žemės paviršiaus ir jo objektų matavimus, kurie yra būtini įvairiems inžineriniams, statybos ir kartografijos projektams.

Prieš užsakant geodezinius ar kadastrinius matavimus, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistu, kuris įvertins jūsų poreikius ir patars, kokio tipo matavimai jums reikalingi.

Turto Vertinimas

Turto vertinimas atliekamas įvairiais tikslais: įkeičiant bankui, parduodant turtą, paveldint turtą, dalinantis turtą, įmonėje atliekant apskaitą ir kt. Dažniausiai vertinimai atliekami įkeitimo finansavimo įstaigai tikslu, t.y. kai turtas perkamas su paskola. Turto vertinimas suteikia užsakovui nešališką (objektyvią), išvadą apie turto būklę, jo tinkamumą naudoti ir tikėtiną piniginę vertę rinkoje.

Dažniausiai problemų kyla dėl netvarkingų dokumentų: neįregistruotų statinių, kai statybų baigtumas nuosavybės dokumentuose neatitinka realios situacijos ar pastatų suplanavimas yra kitoks nei brėžiniuose, kai trūksta reikiamų leidimų, nenustatyta bendrasavininkų naudojimosi turtu tvarka ir t.t. Vertintojas turi į viską kreipti dėmesį ir aptarti visus veiksnius, galinčius turėti įtakos turto vertei. Labiausiai turto vertė priklauso nuo vietos ir fizinės būklės. Taip pat - nuo infrastruktūros, ploto, aukšto (buto) ir kt.

Turto vertinimo procedūra yra tokia: vertinamo turto apžiūra, vertinamo turto dokumentų surinkimas, duomenų apie užsakovą surinkimas. Svarbiausias dalykas - tvarkingi dokumentai, atlikti ir užregistruoti VĮ Registrų centre turto kadastriniai matavimai.

Nekilnojamojo turto dokumentų ir galimybių vertinimas - tai paslauga, padedanti įsitikinti, kad jūsų planuojamas sandoris ar projektas yra teisiškai saugus ir ekonomiškai pagrįstas. Atidžiai tikriname nuosavybės dokumentus, registrų duomenis, žemės naudojimo sąlygas bei teritorijų planavimo sprendinius, kad laiku nustatytume galimus apribojimus ar rizikas. Tokiu būdu gaunate aiškų vaizdą apie nekilnojamojo turto būklę ir realias jo vystymo ar naudojimo galimybes, o priimami sprendimai tampa labiau užtikrinti ir pagrįsti.

Kas Tikrinama?

Vertinant nekilnojamojo turto dokumentus tikrinama, ar nuosavybės teisės yra tinkamai įregistruotos, ar nėra areštų, įkeitimų, teismo ginčų ar kitų suvaržymų. Analizuojami žemės sklypo kadastro ir registro duomenys, paskirtis, naudojimo būdai, servitutai bei specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Įvertinami galiojantys teritorijų planavimo dokumentai, apribojimai dėl kultūros paveldo, saugomų teritorijų, inžinerinės infrastruktūros ar kitų faktorių, galinčių turėti įtakos naudojimui ar plėtrai. Tokiu būdu nustatoma, ar turtas neturi paslėptų rizikų ir kokios yra realios jo vystymo ar naudojimo galimybės.

Kam Ši Paslauga Aktuali?

Ši paslauga aktuali kiekvienam, kuris planuoja pirkti, parduoti ar plėtoti nekilnojamąjį turtą - nuo privataus asmens, įsigyjančio žemės sklypą ar namą, iki investuotojo ar įmonės, ketinančios įgyvendinti didesnį plėtros projektą. Ji ypač naudinga pirkėjams, norintiems išvengti paslėptų rizikų ir užtikrinti saugų sandorį, taip pat savininkams ar vystytojams, kurie nori aiškiai žinoti, kokios galimybės leidžiamos pagal teritorijų planavimo dokumentus ir galiojančius apribojimus.

Kuo Ši Paslauga Skiriasi Nuo Įprastos Registrų Centro Pažymos?

Registrų centro pažyma pateikia tik bazinius duomenis, o mes vertiname visą kontekstą - dokumentų teisėtumą, galimus apribojimus, planavimo dokumentus ir rizikas.

Pasirinkę mus, gausite ne tik dokumentų patikrą, bet ir profesionalias rekomendacijas, kaip elgtis konkrečioje situacijoje.

Būsto Baigtumo Procentas

Perkant nebaigtą statyti namą ar butą, dažnai nurodomas baigtumo procentas. Paprastai tai yra 80-85 proc. Tačiau ką iš tiesų reiškia šie skaičiai ir kokie darbai turi būti atlikti, kad būstas atitiktų nurodytą baigtumo lygį? Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, ką reiškia 80 procentų baigtumo būstas, kokios rizikos kyla pirkėjams ir kaip apsaugoti savo investicijas.

Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnai potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumų. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.

Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Ką Sudaro 80 Procentų Baigtumas?

Pagal įprastą praktiką, 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.

Rizikos Perkantiems Nebaigtą Būstą

Perkant nebaigtą būstą, svarbu įvertinti galimas rizikas:

• Finansinės rizikos: Jei vystytojas bankrutuoja, pirkėjai gali prarasti sumokėtą avansą ir investicijas į būsto įrengimą.
• Teisinės rizikos: Notarinės sutarties pasirašymas ir nuosavybės teisės perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
• Kokybės rizikos: Matininko ir turto vertintojo pateikti baigtumo procentai gali skirtis, todėl svarbu pasisamdyti nepriklausomą turto vertintoją.

Banko Finansavimas

Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos.

Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc., bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, t. y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.

Filejevų Šeimos Patirtis Vilniuje

Filejevų šeima, pirkdama kotedžą Vilniuje, susidūrė su situacija, kai Registrų centre nurodytas 80 proc. būsto baigtumas neatitiko realios situacijos. Bankas išdavė paskolą remdamasis Registrų centro duomenimis, tačiau vėliau, kreipiantis dėl paskolos būstui įsirengti, vertintojai nustatė tik 60 proc. baigtumą. Ši istorija parodo, kaip svarbu atlikti nepriklausomą turto vertinimą prieš perkant nebaigtą būstą.

Esminis skirtumas tas, kad turto vertintojas komentuoja ne objekto baigtumą, o užbaigimą. Realiai tai tas pats, bet skaičiavimas tikslesnis. Pavyzdžiui, matininko skaičiavimu pastatytos sienos sudaro 7-8 proc. baigtumo. O vertintojas atsižvelgia į tai, kad dvi sienos stovi, kitos dvi - ar nepastatytos, todėl procentinė dalis yra ne 7 proc., o 3,5 procento. Jei bus išlietos grindys, matininko vertinimu, grindys jau yra. Tuo metu NT vertintojas atsižvelgs į tai, kad tam, jog grindys būtų visiškai baigtos, joms dar reikės investicijų. Dėl tokių skirtumų matininko ir turto vertintojo pateikti procentai skiriasi.

Todėl, kai žmogus perka būstą, bankas vertina tą, ką parduoda vystytojas - esą NT objekto baigtumas 80 procentų. Bet vėliau bankas, atskaitos tašku paėmus buvusį baigtumą, jau vertina, kiek klientas įdėjo į apdailą. Mat faktinis, o ne matininko nustatytas teorinis baigtumas prieš tai buvo ne 80, o 60 procentų.

Todėl siūloma netaupyti ir prieš sudarant sutartį, pasisamdyti turto vertintoją. Tąsyk būtų užfiksuota, kokios būklės namus perkate, o bankui galėtumėte įrodyti, kad investavote lėšų būsto būklei pagerinti - vertinimas akivaizdžiai atvaizduotų pokytį.

Statybos Darbų Skaičiuoklė

Skaičiuoklėje pateikiamas rezultatas yra orientacinio pobūdžio. Skaičiavimams naudojami tipinio vienbučio namo, kuris pastatytas iš dažniausiai Lietuvoje naudojamų medžiagų duomenys.

Nuo 2024 M. Sausio 1 D. Įsigalioję LR Statybos Įstatymo Pakeitimai

Nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o nauji įstatymai ir reglamentai daro įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris nustato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.

Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi. Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų.

Kas Yra 100 Procentų Baigtumas?

Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Pasak A.Šešplaukio, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys.

„Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys“, - teigia jis.

Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Vertintojas, rengdamas ataskaitą, vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute, bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.

Vertinant būstą, vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.). Svarbu atkreipti dėmesį į:

• Darbų eiliškumą: Negalima imtis vienų darbų, neatlikus kitų.
• Apdailos medžiagas: Kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.
• Vietą: Turto vertė priklauso ne tik nuo įrengimo, bet ir nuo vietos, atstumų iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų.

Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t.

Patarimai Pirkėjams

Apsaugoti savo interesus įsigyjant nekilnojamąjį daiktą:

• Patikrinti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintumėte, jog daiktas nuosavybės teise priklauso perleidėjui.
• Labai įdėmiai pažiūrėti tiek nuosavybės dokumentus, tiek Kadastro duomenų bylą, kad pasitikrintumėte, ar faktinis nekilnojamojo daikto planas atitinka įregistruotą planą, ar faktinis baigtumas atitinka deklaruojamą ir ar nėra kitų pirkėjo teises neatitinkančių faktų.
• Pasitikrinti daikto paskirtį - gyvenamosios, poilsio ar komercinės paskirties.
• Pasitikrinti, ar nekilnojamojo daikto faktinė būklė (išplanavimas, plotai, kitos sąlygos) ir dokumentuose nurodyti duomenys atitinka statinio projektą.
• Pasitikrinti žemės sklypo dokumentus, kad įsitikintumėte, jog žemės sklypo klausimas atitinka pirkėjui deklaruotus faktus.
• Įsitikinti, ar daikto pardavėjas ir sąskaitos, į kurią turi būti pervesti pinigai, savininkas sutampa.
• Nekilnojamąjį daiktą perimti faktiškai, apžiūrint jį vietoje ir patikrinant faktinę daikto būklę bei jo atitikimą deklaruotai ir dokumentuose nurodytai. Galima net fiksuoti foto nuotraukomis ar video įrašais.

tags: #kuo #skiriasi #matininkas #ar #turto #vertintojas