Komunalinių mokesčių apmokėjimas nuomos sutartyse: svarbiausi aspektai Lietuvoje

Vienas iš svarbiausių klausimų, kylantis nuomojantis būstą, yra komunalinių mokesčių apmokėjimas. Kas turėtų mokėti už šildymą, vandenį, elektrą ir kitas paslaugas? Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisingai pasidalinti šią atsakomybę tarp nuomotojo ir nuomininko, kokią įtaką tam turi nuomos sutartis ir kokie yra specialistų patarimai.

Dažnai atrodo, jog neužtenka ir aukštojo mokslo baigti, jog tinkamai apmokėti komunalinius mokesčius. Ypač žinant, jog jie taip dažnai keičiasi: tarifai, mokėjimo būdai, sąskaitų atidalinimai ir „pasimetimai“, elektros tiekėjo pasirinkimai ir pan. Žodžiu tikras košmaras!

Komunaliniai mokesčiai: kas juos sudaro?

Gavus sąskaitą už būsto administravimą ir komunalines paslaugas, galima išvysti įvairių mokesčių. Laiptinės apšvietimas, liftas, bendrijos pirmininko alga, aplinkos tvarkymas, kaupiamosios lėšos, vieno ar kito gedimo remontas - tai tik dalis paslaugų, kurias galima išvysti gavus sąskaitą už būsto administravimą ir komunalines paslaugas.

• Šildymas
• Vanduo
• Elektra
• Dujos
• Atliekų išvežimas
• Laiptinės apšvietimas
• Lifto išlaikymas
• Bendrijos mokestis
• Kaupiamosios lėšos

Kas apmoka komunalinius mokesčius: nuomotojo ar nuomininko atsakomybė?

Anot Š. Taručio, jeigu naudą iš paslaugų gauna pats nuomininkas, jis už tai turėtų ir susimokėti. Tačiau, priduria M. Čiulada, yra objektyvių situacija, kai nuomininkas neturėtų mokėti net ir už minėtas paslaugas.

M. Čiulada teigia: „Bet, pavyzdžiui, bendrijos pirmininko dedamoji ar laiptinės apšvietimo dedamoji... Na, gyveni tame name, namas prižiūrimas, administruojamas, laiptinė apšviečiama, suremontuojama spyna - juk nuomininkas naudojasi tuo bendru gėriu. Nereikia galvoti, kad tik tiesiogiai jo suvartojama elektra ar vanduo yra jo priedermė“.

Taip pat situaciją aiškina ir Š. Tarutis. „Pasisakau už individualų vertinimą ir visus mokesčius perkelti nuomininkui nesiūlyčiau. Tačiau, jei šalys sulygtų, jog viską dengia nuomininkas, tardamiesi dėl nuomos sąlygų, tokią sutartį valdyti būtų daug lengviau“, - atkreipia dėmesį Š. Tarutis.

Savo ruožtu nuomininkas, teigia Š. Tarutis. „Visus einamuosius mokesčius perkelti nuomininkui nebūtų labai etiška. Tas pats galioja ir kaupiamosioms lėšoms. M. Čiulada tvirtina: „Seniau, kai jokių kaupimų apskritai nebuvo, viskas kaip ir buvo aišku, net nėra ką šnekėti. Dabar, kai atsirado kaupimas, kai bendrijos tapo didesnės, be abejo, atsiranda tie klausimai. Tikėtina, kad gali atsirasti ir kreipimasis į teismą ir tada teismas gali išaiškinti. Neatmesčiau ir tokios situacijos, bet bendra logika sako, kad tai yra susitarimo ir sveiko proto reikalas“.

Jo teigimu, tam, kaip pasidalijami mokesčiai įtakos neturėtų daryti ir nuomos sutarties laikotarpis. Anot jo, nuosavybė prasideda nuo laiptinės durų ar net įvažiavimo į kiemą. „Tai tokie sovietinio mentaliteto likučiai, kurie po tuputį išsitrina, bet senesnėse bendrijose tas požiūris yra gajus - „mano nuosavybė baigiasi ties mano buto durimis, o laiptinę turi prižiūrėti kažkas - galbūt savivaldybė, galbūt seniūnija, galbūt kažkoks butaforinis administratorius“, - komentuoja M. Čiulada.

NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakoja, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių. Jis teigia, kad sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga.

„Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentuoja NT brokeris.

Anot jo, sutartyse dažniausiai nuomotojai ir nuomininkai susitaria dėl kainos, depozito dydžio, termino, nuo kada iki kada nuomojamas būstas. „Svarbu aptarti, kaip vyks atsiskaitymas - grynaisiais pinigais ar pavedimu. Dar svarbu susitarti dėl turto naudojimo, jo perdavimo, grąžinimo sąlygų“, - pataria NT brokeris.

Svarbu aptarti:

• Kainą
• Depozito dydį
• Terminą
• Atsiskaitymo būdą
• Turto naudojimo sąlygas
• Perdavimo ir grąžinimo sąlygas

Kad išvengtume nesusipratimų, rekomenduojama aptarti ir sutartyje paaiškinti, už kokias komunalines paslaugas atsakomybę prisiima nuomininkas. Jei nuomos sutartyje numatyta, kad komunaliniai mokesčiai yra nuomininko atsakomybė, tada nuomotojas turėtų bent nurodyti, kad tai apima elektros, vandens, šildymo ir kitus aktualius mokesčius.

Nuomos sutartis: pagrindinis dokumentas

„Labai svarbu, kad tai nebūtų palikta kažkokiam vėlesniam pasiaiškinimui. Tai turi būti aprašyta arba bent jau aptarta žodžiu nuomos sutartyje pačios nuomos pradžioje“, - akcentuoja M. Čiulada. Jei nusprendėte, kad apžiūrėtas turtas visiškai atitinka Jūsų lūkesčius ir gali tapti Jūsų išsvajotais namais, būtinai pasirašykite nuomos sutartį ir priėmimo - perdavimo aktą. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tiksliai, pagal su nuomotoju aptartas sąlygas.

Sutartyje reikia apibrėžti ne vien terminą ir kainą, bet ir esančio turto stovį, kad ateityje nekiltų jokių manipuliacijų nei iš vienos nei iš kitos šalies.

Tai yra labai svarbus dokumentas ir jį reikia pasirašyti atsakingai. Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai: adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas, inžinerinė/techninė įranga, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokestis ir mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka.

Sutartyje taip pat svarbu apsirašyti, kaip bus mokama nuoma, kas mokės komunalinius mokesčius ir, labai svarbu, kas grės vėluojant vykdyti savo finansinius bei kitus įsipareigojimus. Taip pat svarbu iš savininko pusės labai tvirtai pačiam laikytis sutarties sąlygų. Jeigu parašėte, kad nesumokėjus skaičiuojami delspinigiai, tuomet nepatingėkite juos ir skaičiuoti. Prirūkė bute - reikalauti sutartyje numatytos baudos sumokėjimo. Jei nuo pat pradžių principingai laikysitės sutarties normų, gerokai sumažės rizika ateityje vėl ir vėl sulaukti analogiškų problemų.

Taip pat, jei vėliau kils ginčas, kuris nukeliaus iki teisminio proceso, nebekils klausimų „kodėl du metus neskaičiavote delspinigių, o kai norite iškraustyti nuomininką, staiga pradėjote taikyti“.

Patarimai sprendžiant nuomos problemas

Komunaliniai mokesčiai - labai svarbi nuomos proceso dalis. Būtinai aiškiai sutarkite, kas ir kaip nurašo, deklaruoja skaitiklių parodymus bei apmoka komunalinius mokesčius. Jeigu komunalinius mokesčius apmokate jūs, patartina kiekvieną mėnesį siųsti ataskaitą ar bent jau informuoti nuomininką elektroniniu laišku, kiek tiksliai komunalinių mokesčių buvo priskaičiuota. Šis veiksmas itin padeda vėliau deklaruojant pajamas.

Taip išvengsite painiavos, jei jūsų sutartyje yra nurodyta nuoma įskaitant komunalinius mokesčius, pvz., „nuoma - 700 eurų per mėnesį su komunaliniais“. Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali interpretuoti, kad gyventojų pajamų mokestį (GPM) reikia mokėti nuo visos 700 Eur sumos, neišskiriant komunalinių. Kai kurie savininkai leidžia pačiam nuomininkui deklaruoti ir apmokėti komunalinius mokesčius tiesiogiai, taip nusiimdami nuo savęs bereikalingą naštą. Tačiau atsiranda nemaža tikimybė, kad bus pradelsti mokėjimai. Susikaupusios skolos kartu padarys įtaką ir jūsų asmeniniam kreditingumo reitingui.

Dar blogiau - kartais pasitaiko, kad nuomininkas tyčia deklaruoja klaidingus skaitiklių parodymus, o jūs apie tai sužinote tik kuomet nuomininkas išsikrausto arba dingsta nesusimokėjęs.

Na, o jeigu visgi nuspręsite patikėti šį procesą nuomininkui, tai prašykite bent jau kas 3 mėnesius atsiųsti skaitiklių nuotraukas. Dar svarbus aspektas - nepamirškite sutartyje apsitarti šiukšlių išvežimo sąskaitų apmokėjimo. Jos ateina retai ir nuomininkams, ypač iš užsienio, kyla daug klausimų, kaip čia pusę metų mokėti nereikėjo, o dabar - reikia.

Yra trys pagrindiniai būdai, kaip galima apmokėti komunalinius mokesčius:

1. Nuomininkas kiekvieną mėnesį 20-25 d. pavedimu perveda pinigus savininkui. Tai universalus būdas tinkantis visiems, įskaitant ir užsieniečius (jiems daug paprasčiau tiesiog padaryti pavedimą savininkui). Be to tai saugiausias būdas, nes nuolat sekami skaitiklių rodmenys ir mokėjimai.
2. Nuomininkas apmoka mokesčius pats per www.vienasaskaita.lt. Svarbu žinoti, jog reikia teisingai suvesti mokėtojų kodus ir laiku apmokėti (iki kiekvieno mėnesio 25-27 d.), nes to nepadarius susimaišys įmokos ir matytis permokos/nepriemokos. Tinka nuomojant butą ar namą, ypač pasiteisina nuomojant 1 ir daugiau NT objektų, nes www.vienasaskaita.lt paskyroje galima „susidėti“ visus turimus objektus ir pakviesti kiekvieną nuomininką atskirai mokėti. Tinka taip pat net ir nuomojant užsieniečiams, nes www.vienasaskaita.lt puslapyje yra anglų ir rusų kalbų vertimas. Savininkas visada gali patikrinti mokėjimus ir apmokėjus sąskaitą gaunama žinutė, jog apmokėta, tad nebūtina kiekvieną kartą prižiūrėti mokėjimus.
3. Savininkas apmoka komunalinius mokesčius savarankiškai, neapkraunant nuomininkų. Šį būdą dažniausiai renkasi savininkai, kurie neturi laiko (ir noro) kiekvieną mėnesį skaičiuoti komunalinius mokesčius. Šis būdas labai patinka nuomojantiems daugiau nei 1 butą, nes sutaupoma laiko kiekvieną mėnesį skaičiuojant komunalinius mokesčius. Dažniausiai tinkama visiems nuomininkams, įskaitant ir užsieniečius.

Nuomos termino eigoje gali pasirodyti, jog taikant fiksuotą mokestį nuomininkams paliekamos galimybės neribotai naudotis komunalinėmis paslaugomis (pvz. vandeniu, elektra), tačiau siekiant nuo to apsisaugoti siūloma numatyti sutartyje apie reikšmingus komunalinių paslaugų mokesčių mokėjimų viršijimus.

Nuomojant komercines patalpas ar gyvenamuosius objektus juridiniams asmenims (arba užsienio ambasadoms) yra normalu tiesiog perrašyti komunalinių paslaugų sutartis nuomininkų vardu.

Kad ir kokį būdą pasirinksite periodiškai rekomenduojama patikrinti ir pasidomėti apie komunalinių mokesčių mokėjimus, tarifus papildomus mokesčius. Nes dažnai pasitaiko naujovių komunalinių mokesčių mokėjimo srityje.

Sužinokite daugiau apie mokesčių mokėjimo būdus turint verslo liudijimą (VL) arba taikant gyventojų pajamų mokestį (GPM). Neapsigaukite renkantis, nes tai priklauso nuo to, už kiek ir kam nuomojate (privačiam asmeniui ar įmonei, ambasadai, ar tiesiog užsienyje veikiančiai įmonei).

VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigia, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamos.

„Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentuoja VMI atstovė.

Patalpų nuoma su verslo liudijimu

R. Virvilienė sako, kad gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“.

„Atkreipiame dėmesį, kad tokiu atveju gyventojai papildomų paslaugų neteikia, pvz., kaimo turizmo paslaugos arba pusryčių paslaugos. Gyventojas, įsigydamas VL, turi iš karto sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį VMI. Fiksuotus pajamų mokesčio dydžius kiekvienai veiklos rūšiai bei galimas taikyti lengvatas nustato kiekviena savivaldybės taryba atskirai“, - komentuoja VMI atstovė.

Ji pažymi, kad per kalendorinius metus iš verslo liudijime nurodytos vykdytos veiklos gautos ne didesnės nei 45 tūkst. eurų pajamos (kai vykdoma kelių rūšių veikla pajamos sumuojamos), apmokestinamos, sumokant savivaldybių tarybų patalpų nuomai nustatytą fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Gautų pajamų iš patalpų nuomos dalis, viršijusi 45 tūkst. eurų, apmokestinama 15 proc. tarifu.

Pajamų apmokestinimas pateikiant pajamų mokesčio deklaraciją

R. Virvilienės teigimu, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga gali būti teikiama tiek gyventojams, tiek juridiniams asmenims.

„Jeigu NT nuomojamas įmonei ar gyventojams, vykdantiems individualią veiklą ir naudojantiems tą turtą veiklai vykdyti, tuomet nuo išmokamos nuomos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo įmonė ar minėtas gyventojas. Jeigu NT nuomojamas gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, bet nuomojamą turtą naudojantiems asmeninėms reikmėms), tuomet 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų turi sumokėti NT nuoma užsiimantis asmuo. T. y. metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį“, - aiškina VMI atstovė.

Finansų ministerija atkreipia dėmesį, kad šiuo metu vienodos rūšies nuomos pajamos apmokestinamos skirtingai. Anot jos, gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pataisų projekte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto nuomos pajamos būtų apmokestinamos vienu būdu, kaip ir kitos investicinės pajamos t.y. taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą.

„Atsisakoma galimybės nuo šių pajamų mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį, nes patalpų nuoma nėra individuali veikla. Tačiau kartu, įvertinant tai, kad skirtingai nei kitais, savo esme iš kapitalo investicijų gaunamų pasyvių pajamų atvejais (pvz. dividendai, palūkanos), nuomojant nekilnojamąjį turtą patiriamos išlaidos, į kurias šiuo metu neatsižvelgiama, siūloma apmokestinant pajamas iš turto nuomos kitiems gyventojams (išskyru...

Lentelė: Komunalinių mokesčių pasiskirstymas

Svarbu atminti

• Aiškiai aptarkite komunalinių mokesčių apmokėjimo tvarką nuomos sutartyje.
• Fiksuokite skaitiklių rodmenis prieš nuomojant ir išnuomojant būstą.
• Reguliariai informuokite nuomininką apie komunalinių mokesčių dydį.
• Laikykitės sutarties sąlygų.

Tinkamai sureguliavus komunalinių mokesčių apmokėjimo klausimus, galima išvengti daugelio nesusipratimų ir konfliktų tarp nuomotojo ir nuomininko.

Prieš apžiūrą turite gerai pagalvoti ką atsakysite į savininko ar brokerio klausimus. Jūsų gali klausti: kur dirbate, ką studijuojate. Apžiūros metu atkreipkite dėmesį ar bute nėra pelėsio ar butas yra tvarkingas. Jeigu butą Jums aprodo savininkas, pasikalbėkite apie komunalinių mokesčių mokėjimą. Dažniausiai už komunalinius mokesčius moka savininkas, o nuomininkas jam paduoda pinigus, tačiau kas atsitiktų, jei nuomininkas duoda pinigus, o savininkas nemoka ir staiga yra atjungiama elektra arba dujos?

Butų nuoma yra pelningas verslas, tad dažnai galima pakliūti į negerų žmonių spąstus. Neapsigaukite ir nemokėkite iš anksto jokių avansinių mokėjimų, kol nematėte turto. Mokėjimus galima daryti tik pasirašius sutartį ir įsitikinus, kad butą nuomoja savininkas arba jo įgaliotas asmuo.

Jei nusprendėte, kad apžiūrėtas turtas visiškai atitinka Jūsų lūkesčius ir gali tapti Jūsų išsvajotais namais, būtinai pasirašykite nuomos sutartį ir priėmimo - perdavimo aktą. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tiksliai, pagal su nuomotoju aptartas sąlygas.

Sutartyje reikia apibrėžti ne vien terminą ir kainą, bet ir esančio turto stovį, kad ateityje nekiltų jokių manipuliacijų nei iš vienos nei iš kitos šalies. Tai yra labai svarbus dokumentas ir jį reikia pasirašyti atsakingai.

tags: #komunaliniai #patarnavimai #pagal #nuomos #sutarti #is