Klausimas, kas apmoka komunalinius darbus bute, ypač nuomojamame būste, dažnai kelia ginčų ir nesusipratimų. Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kokie yra nuomininkų ir savininkų įsipareigojimai, dažniausiai kylantys ginčai ir kaip jų išvengti.
Dažniausios Situacijos ir Ginčai
Į tokią situaciją pakliuvęs lietuvis ieškojo atsakymų socialiniuose tinkluose ir supratęs, kad namo remonto darbų išlaidos priklauso ne jam - stengėsi tartis su šeimininkais.
Neliko kitos išeities - mokėti arba išeiti. Būstą besinuomojantis vyriškis Karolis (tikras vardas ir pavardė redakcijai žinomi) socialiniame tinkle pasidalino buto šeimininkų atsiųsta sąskaita. Jam kilo klausimas, ar už visus išvardintus punktus iš tiesų priklauso mokėti besinuomojančiam butą. Karolis rašė, kad, jo manymu, už paskutinius tris punktus, t.y. vandentiekio remonto darbus, stogo remonto darbus ir privalomąsias kaupiamąsias lėšas namo atnaujinimui priklauso mokėti savininkui, nes tai yra investiciniai tvarkymai.
„Savininkas tvirtina, kad tai yra toje pačioje sąskaitoje su komunaliniais mokesčiais, nesileidžia į jokias kalbas ir sako, kad teisiškai man priklauso už tai mokėti“, - teigė vyriškis. Toks įrašas sulaukė nemažos pasipiktinimo bangos. Žmonės dalinosi, kad jie ar jų pažįstami buvo pakliuvę į panašią situaciją ir kad tokiu atveju arba reikia teisininko pagalbos, arba ieškoti kito būsto. Mat buto savininkai esą neturi teisės laikinai besinuomojančio asmens reikalauti investuoti į jų nekilnojamą turtą.
„Sakyčiau, galiu mokėti už kaupiamąsias lėšas ir kt., bet tada turėčiau automatiškai tapti bendrasavininku, kadangi jau kaip ir pradedu rūpintis šiuo turtu ilgalaikėje perspektyvoje, galimai, kai sutartis bus seniai pasibaigusi“, - rašė vienas vaikinas. Keletas žmonių kartojo, kad už renovaciją moka buto savininkas, visa kita - laiptinės tvarkymas, šiukšlių išvežimas, komunaliniai ir t.t. - apmokami nuomininko.
Naujausi reguliavimo pokyčiai, susiję su PAV, TIPK ir taršos leidimais
„Man tą patį sakė, nu ir sumokėjome. Aišku, kad priklausė jiems. Tik kas juokingiausia, kad balsuoti už namo remontus neleido, o mokėti tai mums. Gerai iš kitų pinigų savo landynę renovuotis“, - patirtimi pasidalino šiaulietė.
Karolis su internautais taip pat pasidalino savo nuomos sutarties ištrauka, kurioje rašoma, už ką jis turi mokėti: „Man atrodo, aš turiu mokėti tik faktinius kaštus, bet savininkas akcentuoja, kad aš turiu mokėti už „kitas paslaugas“ pagal tai, kokią sąskaitą įmonė pateikė. O toje pateiktoje sąskaitoje yra ir stogo remontai.“ Vaikinas iš Klaipėdos jam atsakė, kad sutartyje nurodytos „kitos paslaugos“ nėra ir negali būti renovacijos darbai, o, pavyzdžiui, lemputės pakeitimas laiptinėje.
Apie savaitę laiko aiškinęsis su buto šeimininkais Karolis tv3.lt redakcijai papasakojo, kad vis tik susitarti su buto savininku nepavyko. „Tiesiog pasakė, kad nutrauks sutartį ir pakels nuomą 100 eurų, jeigu atsisakysime mokėti, nes butų kainos kyla ir jie laisvai ras naujus nuomininkus. Tai nelabai liko kito pasirinkimo, nes butai tikrai brangsta“, - kalbėjo pašnekovas.
Teisiniai Aspektai ir Sutarties Svarba
Nekilnojamojo turto projektus kuriančios ir valdančios įmonės „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis nurodo, kad, bendru atveju, abiejų pusių teisės ir įsipareigojimai yra numatomi sutartyje. Jo teigimu, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią: sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba teisės aktai, pagrindinis jų - Civilinis kodeksas.
Teisininkas pažymi, kad sutarties nutraukimo pagrindai ir tvarka taip pat turi būti numatomi sutartyje ir (arba) įstatymuose. Sutartis negali būti nutraukta nesant joje ar teisės aktuose numatyto teisėto pagrindo. „Sąlygos gali būti keičiamos šalių susitarimu arba vienos šalies prašymu teismine tvarka - vienašalis pakeitimas reiškia intervenciją į sutartinius santykius, todėl ši Civiliniame kodekse (įstatyme) įtvirtinta vienos šalies teisė turi būti įgyvendinama griežtai laikantis jame nustatytų sąlygų ir tvarkos. Tuo atveju, jei tarp šalių kyla nesutarimai dėl sutarties turinio (šalių teisių ir įsipareigojimų pagal sutartį), tai sprendžiama vadovaujantis įstatymo nustatytomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, geranoriškai, šalių sutarimu arba ginčo teisenos tvarka“, - dėstė S. Sušickis.
Aptardamas konkretų atvejį S. Sušickis pastebi, kad Karolio pateiktoje sutarties ištraukoje nurodomos komunalinės ir eksploatacinės išlaidos, taip pat „kitos paslaugos“. Tad nuomininkas, teisininko teigimu, turėtų kompensuoti nuomotojui eksploatacines, kitaip tariant, techninės priežiūros paslaugas bei išlaidas už „kitas paslaugas“ pagal įmonių pateiktas sąskaitas. S. Sušickis sako, kad tokiu būdu sutartyje yra paliktas neapibrėžtumas, kas yra taip vadinamos „kitos paslaugos“.
Pasak jo, kadangi mokestis už jas siejamas su eksploatacijos (techninės priežiūros) paslaugomis, prie pagrindinių techninės priežiūros darbų sąrašo yra priskirtas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų. Pašnekovas pabrėžia, kad namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir bendrųjų inžinerinių sistemų defektų ir deformacijų šalinimas, planiniai darbai, kurie vykdomi pagal metinį namo priežiūros ir (ar) ilgalaikį namo atnaujinimo planą, nėra atliekami iš techninės priežiūros (eksploatacijos) lėšų.
Taip pat pastolių, kėlimo ir kitų specialiųjų mechanizmų ir medžiagų panaudojimas techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašo darbams atlikti, namo pagrindinių konstrukcijų specializuota apžiūra, statybiniai tyrinėjimai ar ekspertizė, namo energinio naudingumo sertifikavimas, inžinerinių sistemų avarijų lokalizavimo, likvidavimo ir kiti neplaninio pobūdžio darbai yra atliekami daugiabučio namo gyventojų lėšomis (ne administravimo, ne techninės priežiūros-eksploatacijos ir ne šildymo sistemų priežiūros).
„Šiuo pagrindu manytina, kad matomoje sąskaitos ištraukoje nurodyti stogo ir vandentiekio remonto darbai nepatenka į eksploatacijos (techninės priežiūros) turinį ir nuomininkas, jei sutartyje nenumatyta kitaip, neturėtų jų apmokėti. Tačiau negalima daryti kategoriškos išvados, nes nepakanka duomenų, kokios apimties remonto darbai buvo atlikti“, - komentavo S. Sušickis.
Kaupiamosios Lėšos ir Investiciniai Darbai
S. Sušickis nurodė, kad kaupiamosios lėšos yra skiriamos namui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus ir gali būti naudojamos tik pagal paskirtį - ilgalaikiame plane (2 ir daugiau metų) numatytiems ir (arba) nenumatytiems darbams finansuoti: „Tad šios lėšos savo esme yra investicinės, nepriskirtinos nei komunalinėms, nei eksploatacijos (techninės priežiūros) paslaugoms. Remiantis šiuo pagrindu, matomoje sutarties ištraukoje numatyti nuomininko mokėjimai neapima nuomininko pareigos apmokėti kaupiamųjų lėšų.“
Teisininkas pažymi, kad nuomininkas, kompensavęs nuomotojui išlaidas už bendrojo naudojimo objektų remonto darbus, vis dėlto netampa šių objektų bendrasavininku. Pašnekovas pabrėžia, kad dėl to yra labai svarbu sutartyje numatyti aiškias ir suprantamas sąlygas, vengiant skirtingo jų interpretavimo ar galimo vienos iš šalių piktnaudžiavimo.
Jis pastebi, kad fizinių asmenų teisiniuose-komerciniuose santykiuose dažnai lieka „pilkųjų“ zonų, kurios suteikia galimybę nesąžiningai sutarties šaliai manipuliuoti sutarties sąlygomis ir apriboja kitos pusės galimybes rinktis. „Nutraukti sutartį, vienašališkai pakeisti sutarties sąlygas (šiuo atveju - padidinti kainą) ir reikalauti padengti tam tikras išlaidas gali bet kuris nuomininkas, tačiau šių veiksmų teisėtumą ir teisingumą apsprendžia konkrečios aplinkybės, sutarties sąlygos ir įstatymas.
Teisingumą apibrėžti yra sunkiau - tai yra bendražmogiškumo ir dialogo reikalas, o teisėtumas, be abejo, yra sutarties ir įstatymo dalykas. Todėl sutarties turinio aiškumas ir sąlygų išsamumas perspektyvoje padeda išvengti ginčų, nesusipratimų ir nuostolių“, - kalbėjo S. Sušickis.
Vartotojų Teisių Apsauga
Jis pridūrė, kad vartotojų teises taip pat gina Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba (VVTAT) - analogiškai sprendžiami ir šalių ginčai dėl sutarties sąlygų keitimo ar sutarties nutraukimo. Pasak pašnekovo, vienai iš sutarties šalių pažeidus kitos teises, nukentėjusioji šalis turi teisę reikalauti sutartyje nustatytų netesybų ir (arba) patirtų nuostolių atlyginimo.
VVTAT nurodo, kad šiuo atveju tarp nuomininko ir nuomotojo susiklosto sutartiniai santykiai. Taigi, visas nuomos sąlygas abi pusės aptaria sutartyje. Tai apima ir įvairių mokesčių mokėjimą, sutarties nutraukimo sąlygas. Todėl, tarnybos teigimu, prieš pasirašant sutartį nuomininkui svarbu susipažinti su visomis numatytomis sąlygomis, klausti nuomotojo, jei kyla neaiškumų, aptarti joje nuomos terminą, kainą, kas į kainą įeina (pavyzdžiui, ar į kainą įeina komunaliniai mokesčiai, jei neįeina ir mokami papildomai, tai kokiu būdu mokami ir pan.).
VVTAT taip pat atkreipia dėmesį, kad siekiant atsakyti į vartotojo pateikiamus klausimus, būtina išanalizuoti šalių sudarytą sutartį, nuomotojo ir nuomininko teikiamus paaiškinimus dėl kilusio ginčo. „Svarbu atkreipti dėmesį ir į tai, kad nuomotojui išnuomojus būstą šis netampa nuomininko nuosavybe. Tad, šalims nesutarus kitaip, lėšos ir mokesčiai, kuriais siekiama dabar ar ateityje pagerinti būsto kokybę, kad jis būtų tinkamas ir saugus gyventi, neturėtų būti perkeliami nuomininkui“, - aiškino VVTAT atstovai.
Tačiau jie pažymi, kad jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą. Tuo atveju, jeigu paslaugų teikėjas per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos vartotojui atsakymo nepateikia arba nesutinka tenkinti vartotojo pretenzijoje nurodyto reikalavimo, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka.
„Atkreipiame dėmesį, kad VVTAT kiekvieną ginčo atvejį vertina individualiai ir nešališkai, remdamasi ginčo šalių pateiktais rašytiniais ir daiktiniais įrodymais. Taip pat primename, kad visi teisėti vartotojo reikalavimai vykdomi tik pateikus mokėjimą už paslaugas pagrindžiančius dokumentus“, - informavo tarnyba.
Nors paprastai išsinuomojus būstą mokama tik už nuomą ir komunalines paslaugas, LRT.lt kalbinta kaunietė Viktorija pasakoja, kad buto savininkas pareikalavo padengti ir stambesnes išlaidas - už daugiabučio namo fasado remontą. Nuomojamame būste įsikūrę gyventojai, išvydę namų ūkio ar kitus papildomus mokesčius, neretai svarsto, ar privalo už juos mokėti.
„Neseniai persikrausčiau į naują butą. Su būsto šeimininku pasirašiau nuomos sutartį metams. Dviejų kambarių buto nuomos kaina - 380 eurų ir, aišku, papildomai komunaliniai mokesčiai. „Nuomos sutartis pasirašyta metams. Nesakau, kad būtent po metų aš iš jo (buto - LRT.lt) išeisiu, tačiau bet kokiu atveju negyvensiu tiek ilgai, kad man būtų aktualios tokios ilgalaikės investicijos. Čia tikrai ne mano reikalas. Dar neaišku, kiek kainuotų to fasado tvarkymas - apie 25 tūkst.
„Pyktis nesinori, bet ką daryti, kai buto savininkas kratosi to mokesčio. Iš šono atrodo, kad tiesiog naudojasi manimi, nuomininke. Dabar man iškeltas ultimatumas. Jis (buto savininkas - LRT.lt) sako: tu pasigalvok, nes dar yra šiek tiek laiko, čia tik planai dar. Kaip aiškina E. „Paprastasis remontas yra nuomininko atsakomybė. Jeigu mes kalbame apie pastato apšiltinimą ir panašiai, o nuomojamos tik pačios patalpos, tai yra ginčo objektas. Pagal Civilinį kodeksą, žmogus nuomojasi patalpas ir turėtų mokėti tik už patalpų einamąjį remontą. Už tokį remontą suma nebūtų išskaičiuojama iš sumos už nuomą - tai papildoma suma. O kapitalinis remontas jau yra nuomotojo atsakomybė“, - paaiškina E.
„Pavyzdžiui, jeigu yra keičiamas stogas, tvarkomas fasadas ar atliekami kiti remonto darbai, žinoma, kad savininko prerogatyva dengti šiuos kaštus. Būtų nesąžininga tikėtis, kad nuomininkas padengs ir tokius mokesčius. Žmogus nuomojasi būstą, todėl tai nėra visai komerciniai santykiai. Nuomininkui tikrai priklauso dengti mokesčius už šildymą, elektrą, vandenį, internetą, laiptinės priežiūrą, apšvietimą, kiemo valymą ir t. t., bet kai prasideda namo renovacija ir panašiai, jau savininkas turėtų dengti“, - pabrėžia M.
Teisininkas E. Klimas skatina atkreipti dėmesį į nuomos sutartį, kurią nuomininkas pasirašo su buto savininku. „Sutartyje dažnai būna įrašyta, kad būtų atlygintos papildomos išlaidos, komunaliniai mokesčiai ir panašiai. Būtina žiūrėti, kaip suformuluotas sutarties punktas dėl nuompinigių, nuomos dydžio ir kitų mokesčių bei įmokų“, - perspėja E. Siekiant išvengti atitinkamų ginčų, E. „Kuo viskas išsamiau pateikiama sutartyje, tuo šalims paprasčiau, nes netgi Civilinio kodekso nuostatą dėl to, kas ką dengia, galima keisti - ji nėra visiškai nekeičiama“, - akcentuoja E.
„Pavyzdžiui, sutartyje dažnai būna labai plačiai išdėstytas nuompinigių punktas, todėl jau tada nieko kito nelieka, kaip tik pačiam svarstyti, ar tu nori už tai mokėti kokias nors įmokas, ar eini nuomotis naujo (buto - LRT.lt) ir degini savo depozitą. Jeigu tu nutrauki nuomos sutartį anksčiau, nei yra sutartas terminas, palieki vieno mėnesio depozitą, žiūri, kokia tai suma ir kas tau labiau apsimoka: ar deginti depozitą, ar dengti papildomas išlaidas“, - aiškina E.
Pagrindiniai Aspekti Apmokant Komunalinius Darbus
| Darbo Tipas | Apmoka | Pastabos |
|---|---|---|
| Einamasis remontas (smulkus remontas) | Nuomininkas | Jei sutartyje nenumatyta kitaip |
| Kapitalinis remontas (stogo, fasado tvarkymas) | Savininkas | Privalomasis statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimas |
| Komunaliniai mokesčiai (šildymas, vanduo, elektra) | Nuomininkas | Pagal faktinį suvartojimą |
| Kaupiamosios lėšos namo atnaujinimui | Savininkas | Investicinio pobūdžio išlaidos |
| Bendro naudojimo patalpų priežiūra (laiptinės valymas, apšvietimas) | Nuomininkas | Dažniausiai apmokama |
Informacijos Pateikimas Daugiabučio Namo Administracijai
Įsigijus naujus namus, naujakuriai dažniausiai pradeda planuoti įsikūrimo ir persikraustymo darbus, tačiau be visų šių darbų, pirmasis naujų buto savininkų darbas turėtų būti informacijos pateikimas daugiabučio namo administratoriui apie pasikeitusį buto savininką ir sutarčių pasirašymas su kitais komunalinių paslaugų tiekėjais, rašoma pranešime spaudai. Kodėl tai svarbu?
Kaip pastebi daugiabučių namų administravimo ir priežiūros paslaugas, didžiuosiuose Lietuvos miestuose, teikiančios įmonės „Civinity Namai“ Klientų aptarnavimo centro vadovė Živilė Krauzienė, naujieji butų savininkai delsia pateikti atnaujintą informaciją dėl to daugiabučio administratorius negali informuoti naująjį savininką apie mokėtinas sumas ir skolas, pakeisti sąskaitos pristatymo būdo, taip pat įvykus avarinėms situacijoms negali susisiekti su savininku.
„Savo darbe susiduriame su ydinga naujų būsto savininkų praktika. Dažnu atveju jie neinformuoja daugiabučio namo administratoriaus apie įvykusius savininkų pasikeitimus. Ir taip užkerta kelią gauti pagrindinę informaciją susijusią su nekilnojamu turtu. Svarbu suprasti, kad naujajam savininkui nereikia sudaryti atskiros sutarties su namo administratoriumi, tiesiog užtenka pateikti informaciją elektroniniu paštu,“ - teigia Živilė Krauzienė klientų aptarnavimo centro vadovė.
Teikdami informaciją apie įsigytą nekilnojamą turtą daugiabučio namo administratoriui, turite pateikti Registrų Centro išrašą, kuriame būtų nurodytas nuosavybės įsigijimas ir mokėtojo kodą, išduotą elektros tiekėjo. Kreipiantis, taip pat prašoma nurodyti savo kontaktinius duomenis, t. y. telefono numerį ir elektroninį paštą.
Skaitiklių Rodmenų Fiksavimas su Buvusiu Savininku
Naujiems butų savininkams neretai kyla klausimas dėl kitų sutarčių persirašymo ir naujų sudarymo. Svarbu sudaryti naujas sutartis su kitais paslaugų tiekėjais, tokiais kaip šilumos, elektros, dujų, vandens, buitinių atliekų. Ž. Krauzienė naujakuriams pataria skaitiklių rodmenis pirmą kartą užfiksuoti kartu su buvusiu būsto savininku.
„Siekiant išvengti nesusipratimų, visada būsto savininkams patariame kartu su buvusiu būsto savininku užfiksuoti skaitiklių rodmenis, kad abiem pusėms būtų aišku nuo kokio rodmens mokesčius turi mokėti naujasis savininkas. Kai sutartys su paslaugų tiekėjais pasirašytos ar persirašytos vertėtų apgalvoti atsiskaitymo už komunalines paslaugas būdus.
Atsiskaityti galima Lietuvos pašte, perlo terminaluose arba elektroninės bankininkystės paskyroje, paslaugų teikėjų savitarnos platformose. Gyventojai ieškantys greitesnio ir vieno būdo atsiskaityti už komunalines paslaugas renkasi automatizuotas atsiskaitymo sistemas, kuriose prisijungus tik pirmą kartą reikia suvesti mokėtojo kodą ir kiekvieną mėnesį atnaujinti suvartotų rodmenų eilutes. Už visas tiekėjų paslaugas rekomenduojama atsiskaityti iki einamojo mėnesio 25 dienos.