Komercinio pastato ploto reikalavimai Lietuvoje: ką svarbu žinoti?

Renkantis komercinį pastatą, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę aspektų, kad vėliau netektų gailėtis dėl netinkamo pasirinkimo. Vienas iš svarbiausių dalykų - užstatymo tankumas, kurį riboja įvairūs reikalavimai ir apsaugos zonos. Taip pat svarbu atsižvelgti į higienos normas, efektyvų erdvės išnaudojimą ir dažniausias klaidas renkantis biurą.

Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius komercinio pastato ploto reikalavimus Lietuvoje, kad galėtumėte priimti pagrįstą sprendimą.

Higienos normos ir darbo vietos plotas

Higienos normos reikalauja, kad vienai darbo vietai būtų skiriami nemažiau nei 6 kv. m biuro ploto. Tačiau tai per mažas plotas, jeigu savo biure norite posėdžių salės, virtuvėlės, tyliųjų erdvių, kurioms skirtas plotas taip pat įskaičiuojamas į darbo vietai tenkančius kvadratinius metrus“, - sako UAB „Hanner“ komercinio nekilnojamojo turto nuomos vadovė Anastasija Pocienė.

Pasak jos, efektyviausiai biuro erdvė išnaudojama, jeigu darbo vietai tenka 8 - 8,5 kv. m. O neefektyviai naudojamose erdvėse vienai darbo vietai gali tekti ir 20 kv. m. Tai reiškia, kad darbuotojai dirba dideliuose kabinetuose, netaupomi nei nuomos, nei eksploatacijos kaštai.

„Vienas pastarųjų mūsų klientų pavyzdžių puikiai iliustruoja, kad biuro darbo vietų planas yra itin svarbus. 50 darbuotojų bendrovė, dirbusi 500 kv. m. biuro ploto paieškas. Bendrovė buvo nusimačiusi, jog be atvirųjų erdvių darbo vietoms, reikalingos ir posėdžių salės, virtuvėlė, patalpos biuro administratorei ir kt. Mes viename iš savo valdomų verslo centrų, „City“, pasiūlėme 500 kv. m. patalpas, kurios ne tik sutalpino padidėjusią komandą, tačiau tenkino ir visus kitus papildomų erdvių reikalavimus. Efektyvus biuro planas leido bendrovei „sutaupyti“ 300 kv. m. ploto nuomos kaštus“, - skaičiuoja „Hanner“ atstovė.

„Moderni darbo vietų vadyba šiuolaikiniuose biurų pastatuose reiškia itin tankiai planuojamas darbo vietas bendrosiose atvirose erdvėse, kurios papildomos socialinėmis zonomis, privačiomis erdvėmis pokalbiams telefonu, tylos, poilsio ir užsiėmimų kambariais. Į visa tai rekomenduotina atsižvelgti, renkantis biurą ir kuriant jo planą“, - dėmesį atkreipia A. Pocienė.

Šiuolaikinės biuro erdvės planavimo pavyzdys

Biuro vieta: darbuotojams ar klientams?

Renkantis biurą, plotas - tik vienas iš vertinimo kriterijų. Nemažiau svarbi paieškose tampa ir biuro vieta. Ją patariama rinktis, atsižvelgiant į tai, ar bendrovė planuoja aptarnauti klientus, ar biuras skirtas tik darbuotojams.

„Jeigu aptarnaujate klientus, patogiausios yra centrinės miesto vietos, žinomi verslo centrai, pirmieji pastatų aukštai. Tačiau verta pagalvoti, ar įmonei reikia nuomotis visą biurui reikalingą plotą pirmame aukšte, ar galima atskirti klientus aptarnaujantį padalinį nuo likusios komandos dalies. Mat įprastai pirmo aukšto nuoma būna brangesnė, todėl skirtingais atvejais, įmonei gali būti finansiškai naudingiau atskirti kliento aptarnavimo padalinį ir įrengti jį pirmame aukšte, o visą biurą įrengti aukštesniuose pastato aukštuose“, - pataria A. Pocienė.

Kiti svarbūs kriterijai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti, renkantis biuro vietą yra, ar darbuotojams, klientams bus patogu atvykti viešuoju transportu, kiek arti yra artimiausia viešojo transporto stotelė, taip pat kokios yra automobilių statymo galimybės, ar yra įrengtos saugyklos dviračiams ir t.t.

„Jeigu biure klientai nebus aptarnaujami, tada esminis kriterijus turėtų būti vietos patogumas darbuotojams. Tokiais atvejais, norėdamos geriausiai patenkinti darbuotojų poreikius, įmonės daro vidines apklausas, iš kurių mikrorajonų darbuotojai vyksta į darbą. Priklausomai nuo to, sprendžiama, kuri miesto vieta būtų patogiausia biurui“, - teigia komercinio NT nuomos specialistė.

Dažniausiai pasitaikančios klaidos, renkantis biurą

Renkantis komercinį pastatą, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę aspektų, kad vėliau netektų gailėtis dėl netinkamo pasirinkimo. Architektė-projektų vadovė Ieva Pavilonė iš „Capital Architects“ atkreipia dėmesį į dažniausias klaidas, kurias daro pirkėjai, ir pataria, kaip jų išvengti.

• Neįvertinama, kiek komanda augs ateityje. Patartina išsinuomoti didesnį plotą negu reikia esamam momentui ir įvertinti perspektyvą, kiek naujų darbo vietų reikės per ateinančius kelerius metus. Taip pat vertėtų pasiteirauti, ar verslo centrų valdytojas turės galimybių staigiai augant komandai pasiūlyti papildomų darbo vietų ir laikinų sprendimų, kol bus parengtos įprastos darbo vietos.
• Skaičiuojamas tik aktyviam darbui reikalingas plotas, tačiau pamirštamos tokios pagalbinės patalpos, kaip sandėlis, serverinės ir pan. Visos jos padidina reikalingų kvadratinių metrų kiekį, todėl reikėtų įvertinti kiek ir kokių „darbinių“ patalpų reikės.
• Neįvertinama, kiek konkurentų yra įsikūrę šalia arba tame pačiame pastate. Didelė konkurentų koncentracija palengvina darbuotojų migraciją tarp įmonių, todėl dalis bendrovių itin jautriai renkasi savo kaimynus.
• Naujo biuro nuomos biudžetas skaičiuojamas, nevertinant papildomų išlaidų. Sudarant naujo biuro nuomos biudžetą, reikėtų skaičiuoti ne tik nuomos mokestį ar eksploatacijai skirtas išlaidas, tačiau ir papildomus kaštus: automobilių stovėjimo aikštelės mokesčius, jeigu įmonė turi skirtingus filialus arba padalinius, kaip pasikeis susisiekimo ir logistikos kaštai tarp filialų, kokie yra persikraustymo kaštai, naujų baldų ir įrangos kaštai. Šį biudžetą patariama skaičiuoti ilgalaikei perspektyvai - bent 5 metams.

Apsaugos zonos ir apribojimai

Dažniausia klaida - neįvertinimas visų galimų apsaugos zonų sklype ir aplink jį. Pirkėjai dažnai susimąsto tik apie įvažiavimą į sklypą ir jo orientaciją, tačiau pamiršta apie kitus svarbius apribojimus.

Apsaugos zonos gali būti nustatytos dėl:

• Inžinerinių tinklų: elektros linijų, vandentiekio, nuotekų tinklų.
• Kelio apsaugos zonos: ypač vietinės reikšmės keliai gali turėti apsaugos zonas, siekiančias iki 10 metrų nuo kelio.
• Gaisrinių reikalavimų: atstumas iki kaimyninių pastatų gali riboti užstatymą. Pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki sklypo ribos, norint statyti kitą pastatą, iki to kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.

Gaisro gesinimo reikalavimai

Projektuojant namą mieste, atstumas iki gaisrinio hidranto turi būti ne didesnis nei 200 metrų. Kaimo vietovėse, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, vandens telkinys turi būti ne toliau nei 1 km atstumu nuo pastato. Jei šių sąlygų nėra, sklype reikia projektuoti kūdrą arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.

Pakrančių apsaugos zonos

Perkant sklypą šalia vandens telkinių, būtina atsižvelgti į pakrančių apsaugos zonas. Nuo vandens telkinio nustatoma apsaugos juosta, kurioje statyba paprastai yra negalima 50 metrų atstumu.

Pasitaiko atvejų, kai nusiperkamas sklypas gražioje vietoje prie upės, bet dėl šlaito, apsaugos juostos ir zonos užstatymui lieka tik apie 30 kv. m.

Svarbūs aspektai renkantis komercinį pastatą

Komunikacijos

Prieš perkant sklypą, reikia pasidomėti, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes. Taip pat apsaugos zonas turi vietiniai gręžiniai.

Jei sklypui yra parengtas detalusis planas, įvažiavimą į sklypą reikia daryti ten, kur jis numatytas.

Sklypo dydis ir užstatymo intensyvumas

Ne visada įmanoma suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma. Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais.

Net jei sklype nėra apsaugos zonų, gali būti, kad vis tiek nepavyks pastatyti visko, ko žmogus nori.

Kokio dydžio sklypas galėtų būti geriausias pasirinkimas?

Vieno aukšto namui su garažu reikėtų ieškoti apie 12 arų sklypo. 10-12 arų sklype dažniausiai projektuojamas vieno aukšto namas su normalaus dydžio kiemu. 12 arų sklype galima užstatyti preliminariai apie 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Namas iki 100 kv. m užtektų ir 8 arų sklypo, jei nėra papildomų apribojimų.

Svarbu suprasti, kad sklypo pasirinkimas ir namo projektas turėtų vykti kompleksiškai.

Patalpų paskirties keitimas ir veiklos vykdymas

Nors Lietuvoje įprasta manyti, kad gyvenamosios paskirties patalpos gali būti naudojamos tik poilsiui ir įprastam žmonių gyvenimui, vis dėlto teisės aktai leidžia tokiomis patalpomis plačiai naudotis ir ne pagal paskirtį - ne tik gyvenimui, bet ir ekonominei veiklai vykdyti.

Nepakeitus patalpų paskirties iš gyvenamosios į komercinę, pagal Lietuvos teisinį reglamentavimą galima vykdyti tokias veiklas kaip, pavyzdžiui, kompiuterių programavimas, konsultacinė, draudimo, teisinė, architektūros, fotografavimo veikla, ikimokyklinio bei priešmokyklinio amžiaus vaikų ugdymas, pradinis bei bendrasis vidurinis ugdymas, meninė kūryba bei kitos.

„Kadangi teisės aktai numato baigtinį veiklų sąrašą, prieš pradedant naudoti butą ne gyvenimui, o ekonominei veiklai vykdyti, būtina pasitikrinti, ar planuojama vykdyti veikla patenka į Vyriausybės patvirtintą sąrašą, ar visgi reikia keisti buto paskirtį iš gyvenamosios į kitą. To neatlikus, Statybos įstatymas ir Administracinių nusižengimų kodeksas numato administracinę atsakomybę“, - pažymi S.

Automobilių stovėjimo vietų poreikį nustato statybos techniniai reglamentai. Bendrieji reikalavimai nustato, kad daugiabučiuose ar gyvenamuosiuose pastatuose turi būti įrengta viena automobilio stovėjimo vieta vienam butui. Negyvenamosios paskirties patalpoms numatomas minimalus automobilių stovėjimo vietų skaičius, jis gali būti skirtingas ir priklausys nuo konkrečios patalpų paskirties. Pavyzdžiui, maisto prekių parduotuvių patalpoms keliamas reikalavimas numatyti vieną vietą 20 kv. m prekybos salės, administracinės paskirties patalpoms - vieną vietą 25 kv.

Statant naują pastatą, jį pertvarkant ar keičiant jau pastatytame pastate esančių patalpų paskirtį turi būti atsižvelgta į nustatytą minimalų automobilių stovėjimo vietų skaičių ir ar numatytas jų skaičius yra pakankamas.

Kai automobilių stovėjimo vietos nėra parduotos konkretiems patalpų savininkams ir automobilių stovėjimas yra numatytas bendroje aikštelėje, reikėtų nepamiršti, kad komercinių patalpų savininkai yra lygiaverčiai tokios aikštelės naudotojai.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų renkantis sklypą

Norint išsirinkti geriausią variantą, rekomenduojama:

• Susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą, bendrąjį planą.
• Įsitikinti, ar teritorija yra gyvenamoji, ar šalia nėra komercinės paskirties sklypų.
• Prašyti pardavėjo informacijos apie sklypo detalųjį planą.
• Pasižiūrėti NT išrašą, nes jame galima rasti informacijos apie servitutus ir apsaugos zonas.

Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas.

Šiame straipsnyje aptarėme pagrindinius komercinio pastato ploto reikalavimus Lietuvoje. Tikimės, kad ši informacija padės jums priimti pagrįstą sprendimą renkantis komercinį pastatą.

tags: #komercinis #pastatas #plotas