Nekilnojamojo turto pardavimas - svarbus ir jautrus įvykis kiekvieno žmogaus gyvenime. Tai ne tik namo pardavimas, bet ir ilgai puoselėtos aplinkos, bendruomenės bei kaimynų atsisakymas. Kad namo pardavimas būtų sklandus, jam reikia kruopščiai pasiruošti. Šiame straipsnyje aptarsime atstumus nuo komercinio pastato iki gyvenamojo, įvertinant teisės aktus, apribojimus ir apsaugos zonas Lietuvoje.
Pagrindinės sąvokos ir terminai
Norint sėkmingai orientuotis nekilnojamojo turto rinkoje, būtina suprasti pagrindinius terminus ir jų reikšmes:
- Nekilnojamasis turtas: Bendras terminas, apimantis žemę ir visus ant jos esančius pastatus bei įrenginius.
- Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas: Turtas, skirtas gyvenimui, pavyzdžiui, butai, namai.
- Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas: Turtas, skirtas komercinei veiklai, pavyzdžiui, biurai, parduotuvės, sandėliai.
Komercinio nekilnojamojo turto apibrėžimas ir paskirtis
Komercinis nekilnojamasis turtas - nekilnojamojo turto objektai, skirti komercinei veiklai vykdyti. Tai būdas investuoti ir gauti pajamų iš tokio turto. Lietuvos teisinis reglamentavimas žemės sklypus, pastatus bei juose esančias patalpas klasifikuoja pagal jų pagrindinę naudojimo paskirtį, kuri įprastai turi atitikti pastatų, kuriuose jos yra, paskirtį, o pastatų ar kitų statinių paskirtis - žemės sklypo, kuriame jie yra, paskirtį.
Svarbu įvertinti, kokiai paskirčiai patalpos buvo įrengtos ir kokiai planuojama naudoti, sprendžiant galimybę keisti patalpų paskirtį. Taip pat patalpų paskirtis turi atitikti pastato paskirtį, o pastato - žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą.
Nors Lietuvoje įprasta manyti, kad gyvenamosios paskirties patalpos gali būti naudojamos tik poilsiui ir įprastam žmonių gyvenimui, teisės aktai leidžia tokiomis patalpomis plačiai naudotis ir ne pagal paskirtį - ne tik gyvenimui, bet ir ekonominei veiklai vykdyti. Pavyzdžiui, kompiuterių programavimas, konsultacinė, draudimo, teisinė, architektūros, fotografavimo veikla, ikimokyklinio bei priešmokyklinio amžiaus vaikų ugdymas, pradinis bei bendrasis vidurinis ugdymas, meninė kūryba bei kitos veiklos gali būti vykdomos gyvenamosiose patalpose, nepakeitus jų paskirties į komercinę.
Tačiau būtina pasitikrinti, ar planuojama vykdyti veikla patenka į Vyriausybės patvirtintą sąrašą, ar visgi reikia keisti buto paskirtį iš gyvenamosios į kitą. To neatlikus, Statybos įstatymas ir Administracinių nusižengimų kodeksas numato administracinę atsakomybę.
Komercinio nekilnojamojo turto tipai
Komercinio nekilnojamojo turto objektai pagal savo paskirtį gali būti:
- Bendros paskirties patalpos (viešbučiai, barai, kavinės, restoranai, sporto klubai ir pan.).
- Prekybai skirti objektai (parduotuvės, prekybos ir pramogų centrai, prekyvietės ir kt.).
- Biurų patalpos.
- Pramonės objektai (pramonės įmonės, sandėliai, dirbtuvės).
- Socialiniai objektai (medicinos įstaigos, oro uostai, stadionai ir pan.).
Gyvenamasis nekilnojamasis turtas kai kuriais atvejais taip pat gali papulti į komercinio NT sąvoką, kai, pvz., investuotojas investuoja lėšas į didelį butų ar namų skaičių ir juos išnuomoja.
Šiandien įprasta matyti, kad naujai pastatytų gyvenamųjų pastatų pirmuosiuose aukštuose dažnai įrengiamos ir komercinės patalpos.
Komercinis nekilnojamasis turtas skyla į 6 kategorijas:
| Kategorija | Pavyzdžiai |
|---|---|
| Laisvalaikis | Viešbučiai, vieši namai, restoranai, kavinės, sporto centrai |
| Mažmena | Mažmeninės parduotuvės |
| Ofisų patalpos | Biurų pastatai, paslaugų biurai |
| Pramonės patalpos | Pramonės/ gamybinis turtas, sandėliai, garažai, distribucijos centrai |
| Sveikatos priežiūra | Medicinos centrai, ligoninės, senelių namai |
| Kooperatiniai namai | Namai, kuriuose gyvena daug šeimų, o turtas skirtas visiems jame gyvenantiems |
INVESTAVIMAS Į NT || INVESTAVIMAS Į NEKILNOJAMĄ TURTĄ || INVESTAVIMO STRATEGIJA
Atstumai ir apribojimai statant komercinį pastatą šalia gyvenamojo
Projektuojamas statinys statybos sklype turi būti pozicionuojamas taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai. Mažinant atstumus, jie neturi būti mažesni nei minimalūs priešgaisriniai, sanitariniai ir kt. atstumai. Atstumas iki gatvės turi nepažeisti gatvės raudonųjų linijų.
Jei teritorijai, kurioje randasi sklypas yra parengtas ir patvirtintas detalusis planas, jame yra pažymėta leidžiama užstatyti teritorija. Ši zona pažymėta įvertinant, atstumus iki kaimyninių sklypų, gatvių raudonąsias linijas, apsaugos zonas, esamus inžinerinius tinklus ir jų perspektyvą bei kt. Jei detaliojo plano nėra, reikia įvertinti sklypo plane esančius apribojimus.
Svarbu: Atstumas skaičiuojamas tarp pastatų išorinių sienų. Nurodyti atstumai tarp pastatų gali būti neišlaikomi Gaisrinės saugos pagrindinių reikalavimų 93 punkto sąlygas.
Apsaugos zonos
Elektros linijos apsaugos zonoje be elektros tinklų įmonės raštiško leidimo draudžiama statyti, kapitališkai remontuoti, rekonstruoti arba griauti pastatus, statinius ir inžinerinius tinklus ir kt. metrą nuo linijos konstrukcijų kraštinių taškų. Statyti pastatus ir įrenginius apsaugos zonose galima pagal nustatytas vandentiekio, lietaus ir fekalinės kanalizacijos tinklus ir įrenginius eksploatuojančios įmonės sąlygas ir kt.
Be raštiško įmonių, aptarnaujančių šias ryšių linijas, leidimo ir darbų metu nesant tos įmonės atstovo draudžiama: kasti žemę giliau kaip 0,3 metro, vykdyti statybos, geologinių tyrinėjimų, sprogdinimo darbus, sodinti medžius, sandėliuoti medžiagas ir kt.
Valstybei nuosavybės teise priklausantiems ir bendro naudojimo drenažo rinktuvams nustatoma po 15 m į abi puses nuo rinktuvo ašinės linijos apsauginė juosta. Apsauginėje juostoje, draudžiama kasti melioruotą žemę giliau kaip 0,7 m, išleisti nuotekas į drenažo sistemas, statyti statinius, sodinti medžius ir krūmus ir kt.
Melioracijos grioviai - pagrindiniai melioracijos sistemų statiniai. Draudžiama statyti statinius (išskyrus hidrotechnikos), tverti tvoras, sodinti medžius ir krūmus, ir 1 m pločio daugiamečių žolių apsauginė juosta, kurią galima arti tik persėjant žolę ir kt. Apsaugos zonoje draudžiama statyti nuolatinius statinius bei įrenginius ir kt.
Gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties patalpos
Gyvenamosios paskirties patalpoms priskiriama: butai, gyvenamosios patalpos, kurios turi bendro naudojimo patalpų (t. y. bendrabučio tipo butai, komunaliniai butai ir panašiai); patalpos, skirtos gyventi įvairioms socialinėms grupėms.
Negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriamos šios patalpos: viešbučių, administracinės, prekybos, paslaugų, maitinimo, transporto, garažų, gamybos, sandėliavimo, kultūros, mokslo, gydymo, poilsio, sporto, religinės, specialiosios ir kitos patalpos.
Statybos įstatyme nurodyta, kad statinių naudotojai statinį (jo patalpas) privalo naudoti pagal paskirtį, išskyrus Vyriausybės nustatytus atvejus ir tvarką. Jei minėtame apraše nurodytos paskirties pastatuose ar patalpose numatoma veikla galima išlaikant apraše nustatytus reikalavimus, šių pastatų ar patalpų paskirties neprivaloma keisti.
Tačiau, jeigu dėl konkrečios veiklos reikėtų keisti ypatingojo ar neypatingojo pastato ar jo patalpos (-ų) paskirtį, atliekant paprastojo remonto darbus ar neatliekant jokių statybos darbų, reikėtų parengti pastato ar jo patalpos (-ų) paskirties keitimo projektą, keičiant paskirtį, kai atliekami paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai, ir iš savivaldybės administracijos gauti statybą leidžiantį dokumentą.
Statinių naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos, o statinių naudojimo priežiūrą atliekantys viešojo administravimo subjektai tikrina, kaip statinių naudotojai vykdo šio įstatymo ir kitų Lietuvos Respublikos įstatymų bei teisės aktų nustatytus statinių techninės priežiūros ir naudojimo bei statinių saugos reikalavimus.
Dėl numatomos veiklos pagal Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorių galimybės konkrečios paskirties patalpose ir poreikio konkrečiu atveju keisti patalpų paskirtį, reikėtų teirautis savivaldybės, kurios teritorijoje yra tokios patalpos, administracijos.
Jeigu sklypo paskirtis yra gyvenamoji, statyti komercinės paskirties pastatą galima, bet dominuojantis objektas kvadratūros atžvilgiu turi būti gyvenamoji statyba (51 proc.) jei komercinės paskirties - atitinkamai, jei žemės ūkio - galimai reikia keisti sklypo naudojimo paskirtį (pakeisti galima nesunkiai, jei paskirtis atitinka miesto ar rajono bendrąjį planą).
Priklausomai nuo veiklos, kai kuriais atvejais galima užsiimti komercine veikla, bet komercinės paskirties pastatą statyti gyvenamosios paskirties sklype vienareikšmiškai negalima. Kadangi pastato paskirtis turi atitikti žemės naudojimo paskirtį, tai galite statyti pastatą, kurio 51 % sudarys gyvenamosios patalpos, o 49 % - komercinės.