Parduodant butą, svarbu tinkamai pasiruošti šiam svarbiam žingsniui, nes vėliau tikrai nepavyks išvengti papildomų rūpesčių, streso ir bemiegių naktų. Tad nuo ko pradėti? Atsakymas paprastas - nuo tinkamai paruoštų dokumentų, o jų yra ne vienas ir ne du.
Išankstinė dokumentų peržiūra
Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto.
Pagrindiniai dokumentai
Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą. Teisiškai jis yra neprivalomas, tačiau didžioji dalis notarų prašo pateikti originalą peržiūrai, prieš pasirašant pagrindinę notaro tvirtinamą sutartį.
Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.
Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą. Teisiškai ji yra neprivaloma, tačiau didžioji dalis notarų prašo ją turėti. Ji daugiau reikalinga butą įsigyjančiam asmeniui.
Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu. Parduodant butą, taip pat ir perkant tinka tik galiojanti asmens tapatybės kortelė arba pasas.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos.
Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji. Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Be šio dokumento notarai negali įforminti buto pardavimo sandorio. Jei jo neturite, kad buto pardavimas būtų įformintas, šio dokumento gavimu Jums reikės pasirūpinti iki pagrindinės sandorio dienos.
Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų. Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Papildomi dokumentai
Jei butui priklauso sklypo dalis, reikės sklypo plano.
Jei esate santuokoje, reikės sutuoktinio leidimo parduoti butą, net jei ir butas priklauso Jums asmenine nuosavybės teise. Daugeliu atveju butas buvo pirktas iki santuokos. Jei nepasirašėte prieš vedybinės ar po vedybinės sutarties ir neatskyrėte savo turto bei įsipareigojimų, sutuoktinio leidimas parduoti butą bus reikalingas.
Jei esate išsituokę, reikės teismo sprendimo dėl turto pasidalijimo. Dažnai žmonės pamiršta, kad teismo sprendimo seką reikia įregistruoti Registrų centre. To nepadarius bus gaištamas laikas buto pardavimo laikotarpiu.
Jei butas įkeistas bankui, reikės banko leidimo parduoti butą.
Jei turite nepilnamečių vaikų, reikės notaro leidimo parduoti butą. Anksčiau tekdavo kreiptis į teismą, tačiau nuo 2023, ši galia perduota notarams. Tad notarui teks įrodyti, kad nepabloginsite savo nepilnamečių vaikų gyvenimo sąlygų. Jei turite kito turto savo vardu, užregistravę tą turtą šeimos turtu, notaro leidimo nereikia.
Parduodant senos statybos butą, dažniausiai reikalaujama pateikti energetinio naudingumo sertifikatą, kurį užsako notaras.
Jei parduodate butą, kuris priklauso bendrijai, iš jos teks gauti išrašą, kad neturite jokių įsiskolinimų. O jei bendrijos nėra, tokią pažymą privalote gauti iš namo administratoriaus.
Svarbiausias dokumentas, be kurio niekaip neparduosite - tai galiojantis pasas ar asmens tapatybės kortelė. Taip pat nepavyks pajudėti iš pradinio taško be būsto pirkimo - pardavimo sutarties, kurioje nurodoma, kaip įsigijote būstą. Taip pat reiktų turėti kadastrinių matavimų bylą. Paprastai ji pridedama prie būsto pirkimo - pardavimo sutarties. Visgi, jei ją turėjote, tačiau niekaip nebegalite rasti, jos kopiją galima užsisakyti registrų centre. O jei tokio dalyko net akyse nebuvote matę, teks atlikti naujus kadastrinius matavimus.
Kada planuoti notarinę sutartį?
Pas notarą kreipiamasi, kai jau turite pirkėją. Jei kažkurių dokumentų neturite, juos galima užsakyti atitinkamose institucijose, tačiau reikia įvertinti laiką, kurį galite sugaišti jiems gauti. Tad ruošiantis parduoti butą visuomet siūlau pasitarti ir išvengti klaidų.
Kiekvienas sandoris - unikalus
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Dokumentų, reikalingų buto pirkimui - pardavimui sąrašas:
- Įsigijimo dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo dokumentai ir pan.).
- Kadastrinių matavimų byla (patalpų brėžiniai, techniniai duomenys).
- Kreditoriaus sutikimas, jei turtas įkeistas.
- Bendrasavininkių sutikimas parduoti bendrinės nuosavybės dalį.
- Energinio naudingumo sertifikatas.
- Bendrijos arba administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo.
- Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas.
Pradedant buto pirkimo ar pardavimo procesą, dokumentų tvarkymas yra vienas svarbiausių žingsnių. Pardavėjui būtina iš anksto pasirūpinti visais reikalingais dokumentais, tokiais kaip įsigijimo sutartys, kadastrinių matavimų byla, kreditoriaus ar bendraturčių sutikimai. Daugelio šių dokumentų rengimas ir registravimas gali užtrukti kelias savaites ar net mėnesius, todėl pradėti šį procesą reikėtų dar prieš ieškant pirkėjo.
Kitaip sandoris gali nutrūkti, o Jums teks ne tik grąžinti sumokėtą avansą, o ir sumokėti piniginę baudą. Pirkėjui, savo ruožtu, svarbu patikrinti, ar visi pardavėjo pateikti dokumentai yra tvarkingi ir atitinka teisės aktų reikalavimus - netvarkingi dokumentai gali sukelti problemų ir sandorio atidėjimą. Laiku pasiruošus dokumentus, sandorio procesas bus sklandus ir be netikėtumų.
Jei kyla klausimų dėl buto pirkimo - pardavimo dokumentų tvarkymo, paskambinkite mums ar parašykite užklausą.
Buto pardavimas domina tikrai didelę dalį Lietuvos žmonių. Pasak statistikos, butuose gyvena daugiau nei du trečdaliai mūsų tautiečių, todėl natūralu, kad tiek senesnės, tiek naujos statybos daugiabučiuose butai yra labai paklausūs ir perkami. Visgi pati buto pardavimo eiga nėra taip lengvai įkandama, kaip gali pasirodyti. Iš tiesų tai yra labai daug teisinių niuansų ir administracinio darbo pilnas procesas, kuriame klaidos kainuoja labai brangiai.
Dokumentų surinkimas - viskas paprastai prasideda nuo apsisprendimo parduoti ir tinkamų dokumentų surinkimo. Jeigu neturėsite visų reikalingų dokumentų, buto pardavimo procesas neišvengiamai atsidurs akligatvyje. Be abejonės jums visuomet reikės asmens dokumento, nuosavybės teisę įrodančių dokumentų, tačiau ar žinote, kuomet reikia teismo leidimų, bendrijos pažymą ar kitus dokumentus? Jeigu ne, geriau nesileisti į avantiūrą ir kreiptis į UNTU dėl konsultacijos arba surasti brokerį, kuris padėtų realizuoti procesą.
Pardavimo kainos nustatymas - norint tikėtis parduoti butą per optimalų laiką, reikia nustatyti gerą kainą. Tai padaryti galima pasinaudojus UNTU kainos vertinimu, bet dar tiksliau pardavimo kainą nustato brokeriai ir individualus turto vertinimas.
Buto paruošimas - butą reikia paruošti pardavimui. Visuomet apsimoka išvalyti patalpas, galbūt perdažyti sienas ar pasirinkti rimtesnį valymą pelėsiui. Iš nuotraukų pašalinti asmeninius daiktus ir geriau, kad jų nebūtų apžiūros metu. Kuomet butas sutvarkytas ir švarus, jį galima kelti į skelbimus.
Skelbimo paruošimas ir talpinimas - kuomet butas paruoštas, reikia padaryti profesionalias jo nuotraukas ir sukurti kokybišką, išsamų aprašymą. Geriausiai tai padarys pardavimo specialistai, nes jie naudoja profesionalių fotografų paslaugas ir turi žinių, kaip aprašyme pabrėžti pliusus, kurie padeda parduoti. Paruošus, galima talpinti skelbimą.
Apžiūrų organizavimas - kuomet patalpinote skelbimą, jums pradės skambinti klientai. Su jais reikia sutarti apžiūros laiką ir įdomiai bei profesionaliai aprodyti patalpas bei pristatyti privalumus.
Derybos su klientu ir sutarčių pasirašymas - kuomet pirkėjai nusprendžia pirkti, prasideda derybos. Priėjus abiem pusėms priimtiną sprendimą, paprastai pasirašoma preliminari sutartis. Jos esmė - sutariama dėl notarinės sutarties pasirašymo. Maždaug tokia yra buto pardavimo eiga. Priklausomai nuo tam tikrų detalių, kai kurie žingsniai gali trukti ilgiau arba trumpiau. Visas procesas užima tikrai daug laiko.
Prieš parduodant butą nereikėtų į procesą nerti stačia galva. Negalvokite, kad pakanka tik pagalvoti, jog „Noriu parduoti butą“ ir viskas imsis dėliotis į savas vietas. Sėkmingas NT pardavimas tikrai užims daug laiko. Todėl tuo metu, kai ruošiatės parduoti butą - neplanuokite kitų rimtų žingsnių savo gyvenime, nes pardavimas ir taip eikvoja nemažai laiko.
Negalvokite, kad viską išmanote puikiai. Tikrai yra sritys, kuriose jūsų žinios galėtų būti gilesnės. NT specialistai visada gali duoti patarimų, tad rekomenduojama pasitarti būtent su specialistais, jeigu nesate to darę anksčiau.
Nenusiteikite, kad pardavimas yra 100% garantuotas. Tai - neįmanoma. Darykite viską, kad sukurtumėte kokybiškiausio įmanomo buto įvaizdį ir pritrauktumėte kuo daugiau suinteresuotų klientų, bet turėkite ir planą „B“.
Nepradėkite pardavimo nesutvarkę visų dokumentų. Kai kada nutinka, kad pirkėjas jau pasiruošęs mokėti pinigus, bet pardavėjas neturi reikiamų dokumentų. Minėjome planą „B“.
Galbūt kyla klausimas, kuomet jau būtų laikas peržiūrėti pardavimų planą? Tai yra labai individualus klausimas, nes vienas objektas rinkoje gali būti 12-18 mėnesių, jeigu parduodamas butas - išskirtinis, unikalus arba labai brangus. Kiti objektai turi didesnę paklausą ir turėtų būti parduodami greičiau.
Kaip matote, buto pardavimo žingsniai turi daugybę niuansų, išimčių ir papildomų sąlygų. Santuokoje esančiam pardavėjui reikalingi kitokie dokumentai nei išsiskyrusiam arba vienišam pardavėjui. Ką jau kalbėti apie situacijas, kuomet parduodančiojo šeimoje yra mažamečių vaikų, parduodamas būstas su paskola arba yra kitų papildomų sąlygų. Tokiais atvejais prisireikia aibės papildomų dokumentų. Profesionalai - brokeriai žino visas sandoriui reikalingas sąlygas bei padeda atlikti pardavimą geriausiomis sąlygomis. Jums nereikia pildyti dokumentų, gauti ataskaitų, kreiptis dėl išrašų, viską atlieka brokeriai. Jie jums sutaupys ne vieną, o galbūt net dešimtis ar net šimtus valandų. Patikėkite, daugumai žmonių reikėtų keisti savo gyvenimo būdą, kad pavyktų efektyviai valdyti pardavimą.
Už buto pardavimą mokamas savotiškas pelno mokestis. Tai reiškia, kad, jei būstą pirkote už, pvz., 100 000€, suremontavote už 10 000€, o pardavėte už 130 000€, GPM reikės mokėti nuo 20 000€ (130 000 - 110 000) mat būtent toks buvo jūsų pelnas.
Negavote pelno; šis NT yra jūsų nuosavybė jau daugiau nei 10 metų; tai yra jūsų gyvenamoji vieta (trumpiau nei du metus) ir per vienerius metus nuo pardavimo įsigysite kitą būstą ir jame deklaruosite savo gyvenamą vietą; du pastaruosius metus gyvenote šiame būste - t.y. Kokių dokumentų reikia? Ar visi dokumentai tvarkingi? Kokia yra preliminari pardavimo kaina, kiek esate lankstūs šiuo klausimu? Kokia yra tikslinė pirkėjų auditorija? Kiek mokesčių reikės mokėti pardavimo atveju?
Pats pardavimo procesas gali vykti labai įvairiai, nes kiekvienas sandoris yra skirtingas. Tačiau dažniausiai, kuomet abi šalys sutaria dėl kainos - pasirašoma preliminari sutartis. Tuomet pirkėjas sumoka avansą, o pardavėjas ima tvarkyti dokumentus ir inicijuoja notarinės sutarties pasirašymą. Pasirašius notarinę sutartį sandoris laikomas sudarytu.
Nėra vieno atsakymo, kadangi kiekvienas sandoris turi labai daug individualių faktorių. Teoriškai, preliminarią sutartį galima su klientu galima sudaryti praėjus vos kelioms valandoms po skelbimo patalpinimo. Tačiau realybėje formalumai užtruks dar bent kelias paras. Realiau tikėtis, kad po kliento radimo ir preliminarios sutarties pasirašymo, reikės dar palūkėti vieną-kitą savaitę (o kartais ir kiek ilgiau). Jau minėjome, kokie dokumentai reikalingi. Jums visuomet reikės nuosavybės teisę įrodančios ataskaitos ar išrašo, galiojančio asmens dokumento. Kiti dokumentai reikalingi pagal situaciją (pvz., išsiskyrus ar turint nepilnamečių vaikų).
Butą parduoti galima bet kada, kuomet tai yra jūsų nuosavybė ir visi dokumentai tvarkingi. Tačiau „Ar dabar parduoti butą apsimoka?“ - geresnis klausimas. Buto dalį parduoti galite turto bendrasavininkiams arba tretiesiems asmenims.
Magiškos formulės greitam pardavimui nėra. Galima vadovautis tam tikrais patarimais ir taip dažniausiai pagreitėja pardavimo procesas. Paprastai buto pardavimo mokesčiai susideda iš notarinių ir kitų pardavimo kaštų. Notaro paslaugas paprastai apmoka pirkėjai ir pardavėjai lygiomis dalimis (arba pagal susitarimą). Taip pat papildomai gali kainuoti dokumentų ir pažymų paruošimas. Notaro paslaugos paprastai kainuoja apie 0,45% nuo visos sandorio vertės.
Parduodant dovanotą butą reikia turėti raštinius įrodymus apie buto nuosavybės įgijimą.
Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.
tags: #kokiu #pazymu #reikia #parduodant #buta