Pastaruoju metu Lietuvoje pastebima tendencija, kad perkamo būsto plotas mažėja. Registrų centro duomenys rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį bet kokio kambarių skaičiaus perkamų butų vidutinis plotas sumažėjo 11,5 proc. - nuo 58,6 kv. m iki 51,9 kv. m. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip įteisinti buto padalijimą į du atskirus butus, atsižvelgiant į teisinius reikalavimus ir specialistų nuomones.
Vidutinis buto plotas Vilniuje (šaltinis: Ober-Haus)
Kada Reikalingas Projektas ir Leidimas?
Norint padalinti butą į du atskirus butus, svarbu atsižvelgti į teisinius reikalavimus ir praktinius aspektus. Tokios pertvarkos leidžiamos tik tada, kai atitvaromis galima atskirti plotą, kuris yra ne mažesnis negu nustatytas minimalus naudingasis buto plotas, tenkantis vienam asmeniui, ir kur galima įrengti atskirą įėjimą iš laiptų aikštelės ar lauko arba įrengti atskirus laiptus (liftą) pastato išorėje, papildomą vonią, tualetą arba patalpą atskiram dušui ir tualetui. Jei viso šito nėra, teisiškai tai ne atskiras butas, o tik buto, kuris priklauso keliems savininkams, dalis.
Norint padalinti esamą vieno buto gyvenamąjį namą į du butus, reikia padaryti pastato kapitalinio remonto projektą, kuriame bus numatytas padalinimas į du butus. Tuo tarpu norint iš vieno buto gyvenamojo namo padalinti į tris butus, be statinio projekto padalinimui, reikalinga keisti žemės paskirtį į daugiabučių paskirties žemę.
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) prie Aplinkos ministerijos atstovės viešiesiems ryšiams Vidos Aliukonienės teigimu, „keisti pastato viduje esančias atitvaras - nelaikančias konstrukcijas, projektuoti papildomas buto patalpas ar įrangą leidžiama, jei jų įrengimas nesumažins gyvenamosios erdvės labiau, negu nustatyta reikalavimuose, o naujai suplanuotos patalpos bus ne mažesnės negu jau minėti minimalūs patalpų dydžiai, nesumažės insoliacija, nepablogės vėdinimo, šildymo, dirbtinės apšvietos bei garso izoliacijos rodikliai“.
Vonioje ir tualete sanitarinių prietaisų įrengimo vietą taip pat galima keisti, tačiau „jei perprojektuojant patalpas vonios ir tualeto kambarių negalima įrengti virš kituose aukštuose esančių šios paskirties patalpų, jas leidžiama įrengti virš kitos paskirties patalpų, bet nuotekų vamzdžiai turi būti klojami virš perdangos, o prisijungiant prie pastate esančių stovų būtina užtikrinti, kad nuotekos nepratekės, nekils mikrobiologinės taršos pavojus, nepadidės triukšmo lygis, o į kitas patalpas nesklis nemalonūs kvapai“.
Žurnalui “Investuok” VTPSI atstovė aiškino, kad norint padalinti butą į du ar daugiau atskirų butų, nepakanka atskirti šilumos, vandens, elektros energijos tiekimą ir įrengti atskirus apskaitos prietaisus.
Jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą, o visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis.
Jei patalpos, kurių statusą norima keisti, neatitinka pageidaujamos paskirties patalpoms, pavyzdžiui, gyvenamosioms, keliamų reikalavimų, leidimas nebus išduotas, o jei visuomeninės paskirties pastatas ar jo dalis statybos metu arba vėliau kažkokiu būdu vis dėlto virto gyvenamuoju, tai jau yra „esminių statinio projekto ir teritorijų planavimo dokumentų sprendimas“.
Pasak pašnekovės, jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių adminsitracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.
„Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą. O dar paprasčiau - paprašyti pardavėjo pateikti tokį dokumentą“, - žurnale “Investuok” pataria V. Aliukonienė.
V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI.
Paminėtina, kad visai neseniai - 2006 m. gegužės 5 d. įsigaliojo statybos techninio reglamento STR 1.07.01:2002 „Statybos leidimas“ pakeitimai, kuriais patikslinta, jog formuojant naujus kadastro objektus statinio (patalpos) padalinimo, atidalinimo, sujungimo ar amalgamacijos būdu, kai šiais atvejais nereikia atlikti jokių statybos darbų arba atliekamas tik paprastasis remontas, statybos leidimas yra neprivalomas.
Papildžius minėtą reglamentą nebeliko neaiškumų nei pastatų ar patalpų savininkams, nei statybos leidimus išduodančioms institucijoms, nei institucijoms, dalyvaujančioms pastatų pripažinime tinkamais naudoti, nes performuojant registre įregistruotus nekilnojamuosius daiktus į naujus nekilnojamuosius daiktus padalinimo, atidalinimo, sujungimo ar amalgamacijos būdu, kai nereikia atlikti jokių statybos darbų arba atliekamas tik paprastasis remontas, statybos leidimas yra neprivalomas.
Pateikta informacija yra bendro pobūdžio, ja neturi būti remiamasi kaip galutine teisine nuomone ar konsultacija.
Minimalūs Ploto Reikalavimai
Svarbu atkreipti dėmesį į minimalius ploto reikalavimus, galiojančius daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams:
| Rodiklis | Reikalavimas |
|---|---|
| Naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui | 14 kv. m |
| Vonios su tualetu plotas | 4 kv. m |
| Bento vieno kambario bute plotas | 16 kv. m |
Pasak Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjo Dangyro Žukausko, senieji bendrabučiai, virstantys butais ir studijomis, buvo priskirti gyvenamosios paskirties pastatams, todėl „jiems taikomi tokie patys projektavimo reikalavimai kaip ir daugiabučiams gyvenamiesiems namams“.
Pasak jo, nuo 2009 m. balandžio daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams galiojantys minimalūs ploto reikalavimai yra tokie: naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui - 14 kv. m, vonios su tualetu plotas - 4 kv. m, bent vieno kambario bute plotas - 16 kv. m.
Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.
Komunikacijų atskyrimas ir apskaita
Atskiriant butus, būtina atskirti komunikacijas ir jų apskaitą. Tai apima vandens, elektros ir šildymo sistemas. Kiekvienas butas turi turėti atskirus skaitiklius, kad būtų galima tiksliai apskaičiuoti suvartojimą. Šis procesas turėtų būti įtrauktas į kapitalinio remonto projektą.
Specialistų nuomonės ir patarimai
NT ekspertai atkreipia dėmesį, kad mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m.
Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė teigia, kad neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma. Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus.
Svarbu: tokioms patalpoms galioja didesni nekilnojamojo turto mokesčiai, o parduoti tokį būstą gali būti sunkiau, nes tam tikra prasme tai yra gudravimas, dėl kurio galų gale nukenčia pirkėjas ir gyventojas, o pakeisti tokių būstų paskirtį itin sunku.
„Luminor“ nuotolinių pardavimų privatiems klientams vadovė Regina Ungulaitienė nurodo, kad bankas butus su kita negu gyvenamąja paskirtimi priima įkeisti tuo atveju, jeigu tai yra loftų tipo. Jeigu baigtumas ne mažesnis nei 80 proc. ir kai turtas atitinka dalinės apdailos reikalavimus, turtas finansuojamas 75 proc. santykiu. Visas situacijas vertiname individualiai.
M. Mikočiūnas atkreipia dėmesį, kad dažnai kaimynai net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens. Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus.
Apibendrinant, VTPSI atstovė V. Aliukonienė pataria, kad žmonės neturėtų leistis apgaudinėjami. Dėl klaidinančios informacijos apie parduodamą nekilnojamąjį turtą galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą.
Praktiniai patarimai
Prieš pradedant buto padalijimo procesą, rekomenduojama:
- Pasikonsultuoti su teisininku ir NT ekspertu.
- Išsiaiškinti visus teisinius reikalavimus ir apribojimus.
- Parengti detalų kapitalinio remonto projektą.
- Gauti visų pastato bendraturčių pritarimą.
Planuojant daugiabutyje esančio buto remontą, svarbu žinoti teisinius ir techninius reikalavimus. Nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, kai bus iš esmės pertvarkomos vidaus patalpos, ar paprastasis, buto šeimininkai turi pasirūpinti reikalingais leidimais ir kaimynų sutikimais.
Ar man reikia leidimo renovacijai?
Kapitalinis remontas yra sudėtingas procesas, kurio metu keičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos. Statybos įstatymas nustato aiškias taisykles, kurių turi būti laikomasi atliekant kapitalinį remontą daugiabutyje esančiame bute.
Vienas iš svarbiausių elementų kapitalinio remonto procese yra atestuotas projekto vadovas, kuris turi turėti reikiamas kvalifikacijas ir patirtį. Šis vadovas yra atsakingas už projekto kokybę, laikotarpį ir jo vykdymo saugumą.
Be to, kapitalinio remonto atveju yra būtina gauti daugumos bendraturčių sutikimą.
Atliekant paprastąjį remontą, kai nekeičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos, SLD nereikia. Tačiau, jei remonto darbais pastato išvaizda keičiasi, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai ar lodžijos, keičiamos durys ar langai, ypač kai pastatas yra kultūros paveldo objektas arba įeina į saugomą teritoriją, būtina parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo.
Jeigu, atliekant remonto darbus, keičiamos bendrosios inžinerinės sistemos, tokios kaip bendros šildymo, elektros ar dujų sistemos, jiems reikalingas SLD.
Apibendrinant, kapitaliniam remontui ir buto išplanavimo keitimui reikia parengti projektą, laikytis teisinių procedūrų ir gauti bendraturčių sutikimą.
Butų Sujungimo Teisiniai Aspektai
Veiksmus, kuriuos galite ir privalote atlikti jungdami butus, nusako statybos techninis reglamentas STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 265 punktas. Kapitaliniu remontu tokie statybos darbai bus laikomi tada, kai jungiant butus yra pertvarkomos laikančiosios konstrukcijos (laikančiosios sienos tarp butų, tarpaukštinės perdangos - apjungiant skirtinguose aukštuose esančius butus).
Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (dalinai ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis.
Svarbu: Laikančiosios konstrukcijos yra pastato bendrojo naudojimo objektai. Pagal Civilinį kodeksą bet kokiems veiksmams, darantiems įtaką pastato bendrojo naudojimo objektams, reikalingas teisės aktų nustatyta tvarka gautas namo daugumos butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas.
Būtini Veiksmai Atliekant Kapitalinį Remontą
Norint apjungti butus atliekant statinio kapitalinį remontą, būtina parengti kapitalinio remonto projektą, suformuojant naują nekilnojamojo turto kadastro objektą, ir gauti rašytinį pritarimą jam. Šiuo atveju atliekant kapitalinį remontą, reikalingas daugumos butų bei kitų patalpų savininkų rašytinis pritarimas.
Pagal Civilinio kodekso 4.85 straipsnį, toks sutikimas gaunamas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime, prieš dvi savaites viešai paskelbus jo darbotvarkę arba nesušaukus susirinkimo, tačiau savininkams raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimo raštu tvarka nurodyta Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos narių balsavimo raštu dėl priimamų sprendimų tvarkos apraše. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Atkreipkite dėmesį: Namo gyventojai, tik matydami už laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymo sprendinius atsakomybę prisiėmusių projektuotojų pasirašytą projektą, turėtų apsispręsti, ar duoti sutikimą atlikti jame numatytus darbus.
Kai pertvarkytas butas bus registruotas Valstybės įmonėje Registrų centre, naujai suformuoto buto savininkai Bendrijoje visuotinio susirinkimo metu turės vieną balsą.
Du ar kelis butus sujungus į vieną, suformuojamas atskiras nekilnojamasis objektas. Kai atliekami statinio kapitalinio remonto darbai patalpas suformuojant kaip atskirą nekilnojamojo turto kadastro objektą (kai po sujungimo lieka buvusi patalpų paskirtis), veiksmus reikėtų atlikti vadovaujantis statybos techninių reglamentų STR 1.07.
Sienų Griovimas: Ar Tai Įmanoma?
Galimybė bute išardyti sieną ar jos dalį priklauso nuo konkretaus pastato konstrukcinės schemos, jo techninės būklės. Projekte turi būti įvertintos kitose pastato dalyse jau pertvarkytos konstrukcijos, planuojamų atlikti darbų galima įtaka konstrukcijų laikomajai galiai ir pastato pastovumui. Kai kuriais atvejais projektą rengti būtų tikslinga tik atlikus statinio bendrąją ar dalinę ekspertizę. O jei namas priskirtinas ypatingų statinių kategorijai, visada privaloma kapitalinio remonto projekto ekspertizė.
Pradinę informaciją apie atskirų statybinių konstrukcijų, kurias ruošiamasi pertvarkyti, paskirtį ir bendrą pastato techninę būklę gyventojas gali gauti iš privalomąją namo techninę priežiūrą vykdančio specialisto - namo administratoriaus atstovo ar bendrijos šioms funkcijoms vykdyti samdomo statinio techninio prižiūrėtojo.
Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Tokios konstrukcijos namas - lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių („kortų“), kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui. Plokščių viduje įbetonuota laikančioji armatūra yra lyg audinio siūlai, kuriuos nukirpus, audinys išyra. Skaudžiausia pasekmė būtų sukelti grėsmę viso pastato stabilumui ir gyventojų saugumui.
Atminkite: Nelaikančiomis pertvaromis blokinių daugiabučių butuose paprastai būna atitverti tik sanitariniai mazgai, o visos kitos (kambarių) sienos dirba kaip laikančiosios konstrukcijos. Konkrečiu atveju gali būti išimčių, todėl visada verta kreiptis į specialistą.
Teisės aktai numato, kad prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, buto savininkas privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50 proc. namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
Kaip išvengti problemų perkant nebaigtą statyti butą?
Kaune jau tapo įprasta, kad savivaldybės atstovai, pateikdami atsakymus į žurnalistų užklausas, selektyviai pasirenka klausimus, kuriuos atsakyti, o kiti taip ir lieka neatsakyti.