Planuojant statyti nuosavą namą, vienas svarbiausių klausimų - kokio dydžio sklypo reikės? Dažnai manoma, kad namo statybos kaina priklauso tik nuo bendrojo ploto, tačiau tai nėra visai tiesa. Sklypo plotas ir jo konfigūracija turi didelės įtakos ne tik statybos kainai, bet ir galimybėms įgyvendinti norimą namo projektą.
Namo projektas
Minimalūs Sklypo Dydžio Reikalavimai
Prieš perkant sklypą, svarbu pasidomėti, koks yra mažiausias leistinas sklypo dydis individualaus namo statybai. Reikalavimai gali skirtis priklausomai nuo savivaldybės.
Lietuvoje minimalūs reikalavimai nustatyti Aplinkos ministerijos:
- Vienbučiam ar dvibučiam gyvenamajam namui skirtas sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m².
- Pasirenkant vienbučio blokuoto užstatymo tipą, kiekvienam namui skirtas sklypas (ar jo dalis) turėtų būti ne mažesnis kaip 200 m².
Šie reikalavimai galioja visoje Lietuvoje, įskaitant Vilnių.
LR mažiausias leistinas sklypo sklypo plotas yra 4 arai, tačiau šis plotas skirtingose savivaldybėse jų sprendimu gali būti skirtingas; pvz., Vilniaus rajone mažiausias leistinas sklypo plotas - 15 arų, priemiestinėje teritorijoje - gal ir 10 arų.
Reikėtų paskambinti į miesto savivaldybės architektūros skyrių, turėtų pasakyti.
Minimalus gyvenamojo namo statybai reikalingas minimaliai 400m² ploto sklypas.
Apskritai 500 m2 dydžio sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti arba rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius, nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų.
Sklypo Ypatybės, Turinčios Įtakos Statybai
Renkantis sklypą, reikia atkreipti dėmesį į daugybę veiksnių, kurie gali apriboti statybos galimybes:
1. Sklypo forma ir reljefas
Jeigu jums reikia greito ir pigaus sprendimo - lygus, plynas sklypas - idealus pasirinkimas. Iš kitos pusės, sklypas su ypatingu reljefu, medžiais gali pasirodyti sudėtingas, tačiau būtent tokie sklypai įkvepia išskirtinius architektūrinius sprendimus, ir rezultatas gali maloniai nustebinti.
Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.).
2. Reglamentai ir apribojimai
Bet kokia veikla sklype gali būti ribojama įvairiais reglamentais. Prieš įsigyjant sklypą primygtinai rekomenduojame pasidomėti, kurie iš jų turės įtakos būsimo namo vietai ir išdėstymui sklype, leistinam namo dydžiui.
3. Atsitraukimas nuo sklypo ribų
Renkantis sklypą reikia turėti omenyje, kad namas nuo sklypo ribos privalės atsitraukti mažiausiai tris metrus. Kitu atveju turėsite gauti kaimynų sutikimą statyti namą arčiau. Tai ypatingai svarbu, jei pasirinktas sklypas nedidelis ir siauras. Reikia įvertinti, ar užteks pločio namo vidaus patogiam išplanavimui. Galite iš anksto pasikonsultuoti su architektais.
Remiantis statybos techniniu reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
4. Komunikacijos ir tinklai
Privalumas, kai jūsų sklypą pasiekia miesto inžineriniai tinklai - vandentiekis, nuotekos, elektra, dujos, lietaus kanalizacija. Priešingu atveju teks projektuoti ir įrengti vietinius vandens ir nuotekų tinklus, atsivesti elektrą, dujas.
5. Apsaugos zonos
Apsaugos zonos gali būti inžineriniams tinklams, keliams, vandens telkiniams ir pan. Jos gali apriboti užstatymo galimybes.
Sklypo Užstatymo Tankis
Planuojant gyvenamojo namo statybą reikėtų įvertinti ir maksimalų sklypo užstatymo tankį, pavyzdžiui, 400 m2 dydžio žemės sklypo užstatymo tankis negali viršyti 40 proc., o 600 m2 - 35 proc.
Žemės sklypo užstatymo tipas gali būti nustatomas teritorijų planavimo dokumentuose, įvertinus teritorijoje vyraujančią pastatų ir erdvių išdėstymo struktūrą.
Reikia pasižiūrėti lentelę, kurioje nurodyti užstatymo tankiai sklypams. Man atrodo, užstatymo tankis jūsų sklype yra 40% - pagal tai galite statyti. Bet kuriuo atveju, jums reikia pasitarti su projektuotoju, kuris projektuos namą ir derins statybos leidimą.
Citata iš reglamento: Projektuojant, statant naują statinį, rekonstruojant statinį ar keičiant statinio paskirtį, Namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m2, o vienbučio blokuoto užstatymo tipo kiekvienam Namui skirtas sklypas (ar jo dalis) - ne mažesnis kaip 200 m2.
Ko galima tikėtis iš sklypo, apie ką nepagalvojame prieš perkant?
Statyba Be Leidimo
Namuose valdose sklypuose statybos leidimas yra būtinas tik tada, kai planuojamas pastato dydis viršija tam tikras ribas arba kai pastatas turi būti naudojamas nuolatiniam gyvenimui. Tačiau yra tam tikrų atvejų, kai galima statyti mažesnius namus ar kitus statinius be statybos leidimo, laikantis nustatytų taisyklių.
Pagal Lietuvos statybos įstatymus, gyvenamosios paskirties namas arba kitas statinys gali būti statomas namų valdos sklype be statybos leidimo, jei atitinka kelis svarbius reikalavimus. Tai leidžia statyti mažesnius, sezoninius ar pagalbinius pastatus be biurokratinių procedūrų.
Pagal galiojančius teisės aktus, namuose valdos sklype galima statyti mažesnius gyvenamuosius pastatus, kurie atitinka tam tikras ribas, nesukeliant būtinybės gauti statybos leidimą. Gyvenamasis namas arba vasarnamis, kurio naudingojo ploto dydis neviršija 80 m2. Paskirtis - namas turi būti skirtas sezoniniam naudojimui. Žemės paskirtis - namas turi būti statomas namų valdos sklype, kuris yra skirtas gyvenamajai statybai. Teritorijų planavimas - statant namą arba pagalbinį pastatą, būtina įsitikinti, kad statymas atitinka vietinius teritorijų planavimo reikalavimus.
Lietuvoje, namų valdos sklypuose galima statyti gyvenamąjį namą arba ūkinį pastatą, kurio dydis neviršija 80 m2 ir kuris naudojamas sezoniniam gyvenimui, be statybos leidimo. Tokie pastatai gali būti naudojami kaip vasarnamiai, poilsio nameliai ar pagalbiniai ūkiniai pastatai.
Ar sklypo pasirinkimas įtakoja namo statybos kainą?
Namo statybos kaina priklauso ne tik nuo bendrojo ploto, tačiau ir nuo sklypo ploto ir jo konfigūracijos
Renkantis sklypą, reikėtų atkreipti dėmesį į:
- Sklypo formą ir reljefą
- Reglamentus ir apribojimus
- Atsitraukimą nuo sklypo ribų
- Komunikacijas ir tinklus
- Apsaugos zonas
Klaidų, Renkantis Sklypą, Sąrašas
Svajonių namų galite ir neturėti, jeigu įsigysite sklypą, netinkamą nuosavo namo statyboms. Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą.
Dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. Dažnai žmonės pagalvoja apie tai, kad svarbu įsivertinti įvažiavimą į sklypą, iš kurios pusės bus įvažiuojama - pietinės, rytinės, vakarinės ar šiaurinės. Tai svarbu dėl namo orientacijos. Bet dažnu atveju nežinoma apsaugos zonų, kurios yra nustatytos sklypui.
Apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.
Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio.
Labai svarbu tai žinoti, nes, pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias.
Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.
Patarimai, Kaip Nepadaryti Klaidų
Taigi, klaidų sąrašas, renkantis sklypą, tikrai nemažas. Ką daryti, kad išsirinktume geriausią variantą? Pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą.
Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą. Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas.
Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų.
Kaip Išsirinkti Žemės Sklypą
Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinta informacija apie minimalius sklypo reikalavimus ir statybos leidimus:
| Reikalavimas | Aprašymas |
|---|---|
| Minimalus sklypo plotas | Vienbučiam ar dvibučiam namui: 400 m2. Blokuoto užstatymo atveju: 200 m2 kiekvienam namui. |
| Sklypo užstatymo tankis | Priklauso nuo sklypo dydžio (pvz., 40% 400 m2 sklypui). |
| Statybos leidimas | Būtinas, jei namas didesnis nei 80 m2, naudojamas nuolatiniam gyvenimui arba yra kultūros paveldo teritorijoje. |
| Statyba be leidimo | Galima statyti iki 80 m2 sezoninius pastatus namų valdos sklypuose, laikantis teritorijų planavimo reikalavimų. |
| Svarbu: Prieš perkant sklypą ir pradedant statybas, rekomenduojama pasikonsultuoti su projektuotoju ir vietos savivaldybe dėl konkrečių reikalavimų ir apribojimų. | |
Vilniaus miesto bendrojo plano fragmentas