Įsigijote sklypą sodų bendrijoje ir planuojate jame statyti gyvenamąjį namą? Sodininkų bendrijos Lietuvoje yra populiari gyvenamoji vieta, ypač vasaros sezono metu, kai žmonės ieško ramios aplinkos poilsio ir žemės ūkio veiklai.
Tačiau šis tikslas jau senokai tapo antraeiliu arba apskritai jo nesiekiama. Sodininkų bendrijų teritorijos, ypač greta didžiųjų miestų, virsta gyvenamaisiais rajonais su sezoniškumui nebūdingais gyventojų poreikiais. Statomi nuolat gyventi, o ne poilsiui skirti namai.
Sodo namas: kas tai?
Pagal galiojantį reglamentavimą sodo namas (pastatas iki 80 kv. m bendrojo ploto ir iki 8,5 m aukščio) priskiriamas I grupės nesudėtingiems statiniams. Sodo namu vadinamas nesudėtingas poilsiui skirtas statinys, esantis mėgėjų sodo sklype. Sodo namu laikytinas kitos (sodų) paskirties pastatas, kurio plotas iki 80 kv. m.
Taigi, jis priskirtinas I grupės nesudėtingiesiems statiniams, kuriems statyti leidimas būtų privalomas tik tuo atveju, jeigu sodo sklypas būtų kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose, Kuršių nerijoje ir magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies. Jei sodo sklypas nepatenka į paminėtas teritorijas, leidimas statyti sodo namą neprivalomas.
Ar reikalingas leidimas statybai?
Jeigu norite statyti gyvenamąjį namą sodo sklype, svarbu žinoti tai, kad leidimas privalomas visais atvejais. Statyba turi būti vykdoma Statybos įstatymo nustatyta tvarka ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų.
Jeigu statomo pastato plotas didesnis nei 80 kv. m, visada reikia rengti statinio projektą ir gauti SLD - leidimą statyti naują statinį. Jo aukštis taip pat negali viršyti 8,5 m, ir statant namą miesto ribose esančioje sodininkų bendrijos teritorijoje, reikės pasirūpinti SLD.
Sodininkų bendrijos teritorijoje besikuriantis gyventojas turi galimybę pasistatyti ir aukštesnį nei 8,5 m pastatą ar dviejų butų namą. Didžiausias sklypo užstatymo tankis ir statinių išdėstymas sklype turi atitikti vienbučiams gyvenamiesiems pastatams nustatytus reikalavimus (STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“).
Pagal naują STR, statybos darbai, pradėti iki 2024 m. lapkričio 1 d. ir nereikalaujantys statybą leidžiančio dokumento bus užbaigiami pagal teisės aktus, galiojusius iki 2024 m. spalio 31 d. Tačiau visos kitos to paties objekto statybos procedūros bus vykdomos pagal teisės aktus, galiojusius tų procedūrų pradžios metu[3].
Ar sodo namo plotas yra svarbus?
Atstumai nuo sklypo ribų
Pažymėtina, jog pagal Sodininkų bendrijų įstatymą (6 straipsnio 4 dalies 1 punktą), sodo sklype statiniai statomi laikantis šių reikalavimų - pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos. Vykdant nesudėtingojo statinio (sodo namo) statybą privaloma išlaikyti nurodytus atstumus iki besiribojančių žemės sklypų.
Pakanka išlaikyti minimalų 3 m atstumą iki sklypo ribų. Taip pat visada privalu išlaikyti minimalų 3 m atstumą iki sklypo ribų, jei nėra rašytinių gretimų sklypų valdytojų sutikimų jį sumažinti. Gavus rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos, kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija, valdybos ar pirmininko sutikimą, ir šis reikalavimas negalioja.
- pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui.
- inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui.
- tvoros tarp sklypų turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Norint statyti šių reikalavimų neatitinkančias tvoras, būtina turėti rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą.
Žemės paskirtis
Vadovaujantis Žemės įstatymu, mėgėjų sodo teritorija yra priskiriama žemės ūkio paskirties žemei. Mėgėjų sodo teritorijoje žemės sklypai formuojami ir pertvarkomi pagal žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą Žemės įstatymo ar Teritorijų planavimo įstatymo nustatyta tvarka.
Jeigu yra parengtas savivaldybės ir (ar) vietovės lygmens bendrasis planas, konkretaus žemės sklypo naudojimo paskirtis ir (ar) būdas pagal galiojantį bendrąjį planą keičiami savivaldybės administracijos direktoriaus sprendimu.
Augalų tvarkymas ir priežiūra
Medžius ir krūmus mėgėjų sodo teritorijoje sodininkai tvarko ir prižiūri Želdynų įstatymo ir jo įgyvendinamųjų teisės aktų nustatyta tvarka. Medžius ir krūmus mėgėjiško sodo teritorijoje sodininkai tvarko ir prižiūri savo nuožiūra. Svarbiausia (pagal Želdynų įstatymą ir Žemės įstatymą) - nepažeisti kaimyninių žemės sklypų savininkų, valdytojų ar naudotojų interesų bei gyventojų teisių.
Atskirti sodo sklypą nuo kaimyninio sklypo gyvatvore per šių sklypų ribą galima turint rašytinį kaimyninio sodo sklypo savininko sutikimą, o kai sodo sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija, - rašytinį sodininkų bendrijos valdybos ar pirmininko sutikimą.
Atsižvelgiant į Sodininkų bendrijų įstatymą, mėgėjų sodo teritorija ir keliai (gatvės) turi būti tvarkomi taip, kad prireikus į mėgėjų sodo teritoriją atlikti pareigų specialiosiomis transporto priemonėmis galėtų patekti priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo, policijos, greitosios medicinos pagalbos ir kitų specialiųjų tarnybų darbuotojai.
Konfliktų prevencija
Sodininkų bendrijose neretai kyla nepasitenkinimų ir konfliktų tarp gretimų sklypų savininkų dėl įvairiausių priežasčių. Bene dažniausios jų - per arti kaimyninio sklypo ribos pastatyti statiniai bei pasodinti želdiniai.
Kad išvengti panašių situacijų, yra ypač svarbu, kad sodininkai laikytųsi savo bendrijos vidaus tvarkos ir kitų taisyklių, nustatančių reikalavimus statinių statybai bei augalų priežiūrai ir tvarkymui sklypuose. Jei šių reikalavimų laikytis nėra galimybės, būtina gauti rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar bendrijos valdybos sutikimą arba sudaryti kaimynų susitarimą.
Jei aukščiau minėtų taisyklių ir reikalavimų laikytis nėra galimybės ar, pavyzdžiui, ankščiau gauti sodininkų bendrijos valdybos sutikimai ar kaimynų susitarimai statyti arba želdinti per arti ribų yra pamesti (prarasti), rekomenduotina gauti rašytinius kaimynų sutikimus (susitarimus) bei pateikti jų kopijas sodininkų bendrijos valdybai saugojimui.
Reikalavimai statiniams ir želdiniams
Mėgėjų sodo teritorijoje nuosavybės teise valdomuose sodo sklypuose sodininkai (nekeisdami žemės naudojimo paskirties) statyti ar rekonstruoti gali tik parengę projektą (Statybos įstatymo nustatyta tvarka) bei gavę statybos leidimą (vienam gyvenamam ar sodo namui ir vienam jo priklausiniui).
Taip pat laikytis reikia ir sklypų užstatymo ir tvarkymo reikalavimų, nurodytų Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai” 9 priede. Jame sakoma, kad 600 kv. m ploto sklypui maksimalus sklypo užstatymo tankis gali būti iki 35 % sklypo ploto, o 900 kv. m ploto sklypui - iki 30 %.
Projektuojant, rekonstruojant, statant naują statinį keičiant statinio paskirtį, namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 kv. m. Mažinant atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos arba blokuojant gretimų žemės sklypų pastatus, turi būti išlaikomi gaisrinės saugos reikalavimai ir gautas kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimas raštu.
- tualetai ir komposto dėžės ar duobės turi būti įrengiamos 2-3 metrų atstumu nuo kaimyninio sklypo, nuošaliose sklypų vietose, toliau nuo paviršinių vandens telkinių (kad nekeltų žalos kaimyninių sklypų savininkams, kitiems asmenims ir aplinkai).
- elektros oro linijos apsaugos zonoje (t. y. - dekoratyvinės gyvatvorės sodinamos taip, kad užaugusios jų šakos nesiskverbtų į kaimyninį sklypą, gyvatvorės medžiai turi būti nuolat karpomi ir prižiūrimi, išlaikant jų aukštį iki 1,0-1,2 m.