Pastaraisiais metais Lietuvoje stebimas nuolatinis nekilnojamojo turto (NT) kainų augimas, kuris kelia klausimų tiek gyventojams, tiek ekspertams. Šiame straipsnyje nagrinėsime priežastis, lemiančias aukštas NT kainas Lietuvoje, ir apžvelgsime rinkos tendencijas bei prognozes.
Būtų ir namų pirkimo, taip pat jų nuomos kainos nuo 2010 m. iki praėjusių metų pabaigos Lietuvoje išaugo bene labiausiai iš visų Europos Sąjungos šalių, rodo neseniai paskelbti „Eurostat“ duomenys. Pagal būsto brangimo tempą Lietuvą (142 proc.) aplenkė tik Estija (199 proc.) ir Vengrija (174 proc.). Pagal gyvenamo NT nuomos brangimo greitį Lietuva (160 proc.) rikiuojasi iš karto po Estijos (216 proc.). Tuo metu, pvz., Lenkijoje būsto ir jo nuomos kaina per tą patį laikotarpį išaugo mažiau nei 50 proc. Latvija nuoma irgi nebrango nė 50 proc., tačiau patys namai ir butai brango nedaug mažiau nei pas mus (133 proc.).
Registrų centro duomenimis, šiemet visoje šalyje įregistruota 7,4 tūkst. butų pardavimų - 13 proc. mažiau nei prieš metus, kai per pirmąjį ketvirtį buvo įregistruota 8,4 tūkst. butų pardavimų. Vien tik per šių metų kovą įregistruota per 3 tūkst. butų sandorių, arba 3 proc. mažiau nei 2022 metų kovą, bet 33 proc. daugiau nei šių metų sausį. Vilniuje pirmąjį ketvirtį įregistruota 2,6 tūkst. butų pardavimų, arba 19 proc. mažiau nei prieš metus, Kaune - beveik 1,1 tūkst. (2 proc. mažiau), Klaipėdoje - 600 (7 proc. mažiau). Per pirmąjį ketvirtį Lietuvoje taip pat įregistruota 2,3 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 26 proc. mažiau nei pernai sausį-kovą, kai buvo įregistruota 3,1 tūkst. namų pardavimų.
Palūkanų normoms pakilus į seniai nematytas aukštumas ir sustojus ekonomikos augimui daugelis tikėjosi, kad dėl to Lietuvoje pradės mažėti būsto kainos. Nors sandorių skaičius ženkliai sumažėjo, būsto kainos ne tik nesumažėjo, bet ir toliau kyla. Kodėl laukiančių pigesnių butų lūkesčiai nepasiteisino ir ko galima tikėtis ateityje?
Pagrindinės NT brangimo priežastys
Specialistai paaiškino, kad tokiam sparčiam NT brangimui Lietuvoje buvo objektyvių priežasčių. Pavyzdžiui, mūsų būstai esą kokybiškesni nei kaimynų, t. y. didesnės energetinės klasės. Be to, pas mus esą gerokai labiau išaugo būstų statybos kaštai.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA ) vadovas Mindaugas Statulevičius pripažino, kad mūsų šalyje kainos augo bene labiausiai. Anot jo, tam yra objektyvių priežasčių. „Reikia pripažinti, kad šis dešimtmetis ar ilgesnis laikotarpis, buvo svarbus statant ir kuriant gyvenamą būstą. Pirmiausia perėjome prie visiškai kitos energinės klasės pastatų. 2011 m. buvo priimta europinė direktyva ir Lietuvos pasirinktas kelias statyti aukštesnės klasės pastatus - tiek namus, tiek daugiabučius - lėmė tikrai kaštų augimą. Natūralu, kad tai persidavė į kainas“, - svarstė M. Statulevičius.
Jis pabrėžė, kad šiuo požiūriu Lietuva išsikėlė bene aukščiausius reikalavimus, o kitos šalys juos pasirinko įgyvendinti nuosaikiau, nes labiau akcentavo būsto įperkamumą, prieinamumą. Esą dabar esami vieni iš lyderių, pagal reikalavimus, kiek daugiausia energijos turi būti skiriama šildyti 1 kv. m ploto. Lenkijoje ir Estijoje jie yra mažesni, tikino M. Statulevičius.
LNTPA vadovo teigimu, įtakos sparčiam būsto brangimui turėjo ir priimti nacionaliniai teisės aktai. „Tikrai ženkliai išaugo reikalavimai architektūros kokybei, reikalavimai infrastruktūros įrengimui tiek sklype, tiek už sklypo ribų. Taip pat įvairūs nauji mokesčiai. Tokie, kaip, tarkime, žemės mokestis atsiradęs prieš metus ir kiti. Jie prisidėjo prielaidų augti turto sukūrimo kainoms“, - svarstė M. Statulevičius. Anot jo, lietuviški reikalavimai kokybei, taip pat pas mus taikomi mokesčiai didesni nei kitose šalyse.
Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas Dalius Gedvilas įsitikinęs, kad, be minėtų mokesčių ir reikalavimų, sparčiam būsto brangimui mūsų šalyje daugiausia įtakos turėjo du veiksniai. „Pirmiausia, žaliavų brangimas turėjo didžiausią įtaką. Ir, aišku, darbo užmokesčio. Tai dvi dedamosios praktiškai sąlygojo, kad labai ženkliai pabrango namai. Aišku, per NT bumą išbrango ir žemė. Tai žemės kaina taip pat sąlygojo, kad brango 1 kv. m, tiek individualaus namo, tiek būsto. Na, ir dabar naujausi teisės aktų pasikeitimai taip pat sąlygojo būsto kainą. Tai infrastruktūros mokestis. Sostinėje jis yra gana didelis“, - kalbėjo D. Gedvilas.
LSA vadovas taip pat svarstė, kad būsto nuoma Lietuvoje brango galbūt dėl to, kad pabrangus pačiam būstui, daugiau žmonių ėmė jį nuomotis, nes neišgalėjo įpirkti. Panašiai komentavo ir M. Satulevičius. Anot jo, nuomos ir paties būsto kainos koreliuoja tarpusavyje: „Kai žmonės neįperka, ieško nuomotis kaip laikino sprendimo. Nuoma tikrai pas mus viena iš aukštesnių.“
Pastaruoju metu, pasak M. Statulevičiaus, nuomą dar labiau pabrangino ir nuo Rusijos pradėto karo bėgantys ukrainiečiai. „Labai susitraukė pasiūla, nes daug žmonių nemokamai suteikdavo būstą ukrainiečiams. Vilniuje bent 5 kartus nuo įprasto skaičiaus pasiūla buvo nukritusi, natūralu, kad kaina pašokus. Pernai Vilniuje per du mėnesius kaina 30 proc. pašoko“, - svarstė pašnekovas.
Rinkos dalyvių įžvalgos ir prognozės
NT brokeris Mantas Mikočiūnas skaičiavo, kad kitais metais augs ir sandorių skaičius ir būstų kainos. „Didėjanti sandorių dinamika lems kainų augimą. Tikėtina, kad būstas brangs 5-10 proc. Tačiau jeigu sandorių skaičius išaugs daug didesnis, nei tikimasi, tada ir kainos gali didėti daugiau nei 10 proc.“ - prognozavo NT brokeris. Anot jo, kitais metais metais aktyvesni taps pirkėjai, kurie būstus perka investicijai.
„Luminor“ mažmeninės bankininkystės vadovas Lietuvoje Edvinas Jurevičius irgi prognozavo, kad būsto kainos ateityje tik didės. „Tai lemia ne tik infliacijos ir augančių statybos reikalavimų ir sąnaudų poveikis, bet ir didėjanti kokybiško būsto paklausa“, - vardijo E. Jurevičius. Anot jo, būsto kainos Lietuvoje, ypač antrinėje rinkoje, yra vienos didžiausių Baltijos šalyse.
Sandorių rinka lapkritį ir vėl buvo aktyvi ir tai leido besibaigiantiems 2024 metams pagal sandorių kiekį simboliškai aplenkti praėjusius metus, pastebėjo Registrų centras. „Lapkričio rezultatas - 11 tūkst. įregistruotų NT sandorių - nors ir buvo kuklesnis nei spalį, tačiau buvo gerokai aktyvesnis nei ankstesni mėnesiai. Tiesa, praėjusių metų lapkritis buvo ganėtinai kuklus, tad šių metų lapkričio augimas gali šiek tiek klaidinti. Nepaisant to, bendras metų rezultatas jau lenkia 2023-iuosius ir jei per gruodį nebus anomalijų, labai tikėtina, kad metus baigsime augimo nuotaikomis“, - sakė Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
Per vienuolika šių metų mėnesių visoje Lietuvoje iš viso įregistruota beveik 105 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 1,9 proc. daugiau nei 2023 metų sausį-lapkritį, kai buvo įregistruota beveik 103 tūkst. NT objektų pardavimų.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius teigia, kad 2023-ieji buvo prisitaikymo metai. Anot M. Statulevičiaus, vieni plėtotojai planavo lėtinti vystymo tempą ir stebėti NT rinkos situaciją, kiti - statyti, kiek yra numatę. „Realų šių metų investicijų rezultatą mes pamatysime turbūt kitais ir dar kitais metais, tačiau, įvertinant visas ekonomines aplinkybes, gyventojų lūkesčius, kurie NT rinką veikia labai stipriai, gyvenome neblogai. Tikimės, kad kitais metais ir plėtotojai, ir potencialūs būsto pirkėjai gyvens dar geriau“, - komentuoja vystytojų atstovas.
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas teigia, kad yra tikimybė, jog pirkėjo rinka tęsis ir kitų metų pradžioje. „Pirkėjas teoriškai turi galimybes derėtis, bet nepamirškime, kad brango statybos, atsirado nemažai naujų reikalavimų ir visa tai riboja,kiek vystytojas gali mažinti kainą. Žinoma, pagal galimybes kažkokios akcijos pirkėjams yra siūlomos ir tai lėmė, kad rinka yra, bent jau teoriškai, pirkėjo pusėje“, - pažymi NT analitikas.
Šiaulių banko vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė pabrėžia, kad pozityvių ženklų dėl kitų metų yra. „Pirmiausia, kalbama apie tai, kad ir toliau kils darbo užmokestis Lietuvoje. Šių metų biudžete yra „įkaltų“ svarbių kuoliukų, kurie programuoja tolimesnį atlyginimų augimą viešajame sektoriuje, taip pat minimalios mėnesinės algos pakėlimas yra svarbus veiksnys, gerinantis gyventojų perkamąją galią. Kita vertus, ir infliacija, kuri buvo labai svarbus ir viską keičiantis veiksnys pastaruoju metu atsitraukė. Matome, kad ji jau yra nuslopusi iki 2 proc. ir tau jau yra normalus lygis. Tikėtina, kad toliau stebėsime netgi kažkokį kainų kritimą ir tai taip pat prisidės prie geresnės gyventojų perkamosios galios“, - komentuoja ekonomistė.
NT analitikas T. S. Kvainickas, paklaustas, ar kitų metų NT rinkoje mato pozityvumo, teigia, kad taip, tačiau jį pavadintų santūriu. Pašnekovo teigimu, jeigu iš tiesų mažės paskolų palūkanos, kils atlyginimai, tokiu atveju pavyks pasiekti geresnius būsto įperkamumo rodiklius ir NT rinka taps aktyvesnė. „Kitais metais turbūt dar neparduosime po 1000 butų per mėnesį, bet tendenciją matysime, kad padėties gerės. Yra pozityvumo, jis santūrus, bet jo yra“, - akcentuoja pašnekovas.
Ekonomistė I. Genytė-Pikčienė pabrėžia, kad kitų metų NT rinka atspindės vartotojų lūkesčius ir galimybes. „Iš šiandienos turimų indikacijų - mažėjančios infliacijos, prognozių, kad kils atlyginimai toliau, iš to, kad jau ir ekonomika po pauzės turėtų imti augti sparčiau, galima tikėtis, kad antroje metų pusėje aktyvumas turėtų atsitiesti. Optimizmo ženklų galėtume laukti antroje metų pusėje“, - sako pašnekovė.
M. Statulevičius priduria, kad ta, jog NT rinka atsigautų, reikia ir valstybės įsitraukimo. „Kad aktyvumo rinkoje būtų daugiau, reikėtų visiems pasistengti - ir vystytojams būti aktyvesniems, išradingesniems, ir mūsų valstybei, kuri būstą turėtų vertini galbūt net kaip nacionalinio saugumo klausimą, kad žmonės liktų Lietuvoje ir mokėtų čia mokesčius. Pasistengti reiktų ir pirkėjams, kurie turėtų rasti drąsos pateisinti tuos pozityvius lūkesčius ir pasitikėti tuo, kas bus statoma“, - tikina LNTPA prezidentas.
Nors nekilnojamojo turto (NT) kainos Lietuvoje praėjusiais metais augo beveik sparčiausiai Europos Sąjungoje (ES), o būsto įperkamumas prastėjo, ES vis dar nesame patys brangiausi. Su augančiomis kainomis sako susiduriantys ir užsienyje gyvenantys lietuviai.
Būsto įperkamumas Lietuvoje ir kitose šalyse
Žvelgiant į NT kainas lietuvių pamėgtuose ne ES miestuose, būsto įperkamumas panašus į Lietuvos. Pavyzdžiui, norint įsigyti būstą miegamajame rajone Paryžiuje, už 1 kv. m teks pakloti 9,3 tūkst. eurų (centre - 12,5 tūkst. eurų), Liuksemburge 8,4 tūkst. eurų (centre 12,2 tūkst. eurų), Valetoje - 5,9 tūkst. eurų (centre - 8,3 tūkst. eurų), o Stokholme - 5,6 tūkst. eurų (centre - 9,9 tūkst. Vilniuje vidutinė 1 kv. m kaina miegamajame rajone siekia 2,12 tūkst. eurų, o centre - 3,3 tūkst. eurų.
Pigesni butai nei Vilniuje užfiksuoti 7 ES sostinėse. Pavyzdžiui, Talino miegamajame rajone 1 kv. m būsto kaina siekia 2,1 tūkst. eurų (centre - 2,9 tūkst. eurų), Rygoje - 1,2 tūkst. eurų (centre - 2,1 tūkst. Pačios mažiausios NT kainos fiksuotos Rumunijos sostinėje Bukarešte. Čia 1 kv. m būsto miegamajame rajone galima įsigyti už 1,1 tūkst. eurų, o miesto centre už 2 tūkst.
Būsto kainų palyginimas ES šalyse. Šaltinis: vz.lt
Jungtinėje Karalystėje gyvenanti ir NT rinkodaros srityje dirbanti Viktorija Rinkevičiūtė sako, kad aukštomis NT kainomis skundžiasi ir britai. Jos teigimu, įsigyti būstą Londone, ypač pastaruoju metu, sunku, o norint tai padaryti už vieno kambario (miegamasis ir svetainė su virtuve) naujos statybos butą teks pakloti 250-300 tūkst. svarų sterlingų (296-356 tūkst. eurų).
NT kainos išaugo be galo greitai, o jaunoms šeimoms ar jauniems specialistams vis sunkiau įgyvendinti savo svajonę ir įsigyti būstą. Turėti nuosavą būstą nori visi.
Hamburge gyvenanti lietuvė skaičiuoja, kad norint mieste įsigyti būstą už vieną kvadratinį metrą teks pakloti apie 5 tūkst. eurų. Ji taip pat pažymi, kad Vokietijoje prieš įsigyjant būstą įprasta atlikti jo techninės būklės patikrą.
Anot jo, būsto kainos Lietuvoje, ypač antrinėje rinkoje, yra vienos didžiausių Baltijos šalyse. „Butų kaina naujuose projektuose tiek Lietuvoje, tiek Estijoje - apie 3500-4000 eurų už kvadratinį metrą, tuo metu Latvijoje 2500-2700 eurų. Be to, antrinės rinkos NT kainų intervalas Baltijos šalyse taip pat panašus - Latvijoje antrinės rinkos nekilnojamojo turto kaina yra apie 1000 eurų, o Estijoje ir Lietuvoje - 2400-2700 eurų už kvadratinį metrą“, - sakė ekspertas.
„NT vystytojai tiesiog negalėjo pasiūlyti tiek būsto. Praėjusių metų balandį per mėnesį buvo parduota virš 1 000 naujų butų. Pasiūla nebuvo pakankama todėl, kad pradėjo brangti statybinės medžiagos ir projektai, kurių sąmata buvo planuojama viena, jie turėjo būti atidėti, keičiami architektūriniai sprendimai. Tai užėmė laiko. Kita priežastis - biurokratija savivaldos lygmeniu. Ji lėmė, kad papildomi derinimai užsitęsė kelis ar net keliolika mėnesių. Ten, kur anksčiau projektas buvo derinamas 3-5 mėnesius, dabar derinamas 8-9 mėnesius, kartais ilgiau, ypač Vilniuje. (...) Laikas yra pinigai, o jei projekto įgyvendinimas trunka 6 mėnesiais ilgiau, tai galime paskaičiuoti, kiek kainuoja paskolų palūkanos, darbo valandos, o projektas negeneruoja pajamų. Yra kompanijų, kurių 5-7 projektai įstrigę. Supraskime, koks jiems spaudimas ieškoti papildomų išteklių. Vienas iš būdų yra didinti NT kainas“, - staigaus NT kainų didėjimo priežastis aiškina M.
„Tačiau praėjusiais metais būsto kainų augimo tempas ženkliai paspartėjo ir pasiekė per finansų krizę matytus tempus. Ir nors atlyginimai vis dar auga sparčiai, jų augimo tempas pradėjo atsilikti nuo kainų augimo tempo. Vis dėlto, nors ir suprastėjęs, šiuo metu įperkamumas yra gana geras: norint nusipirkti vidutinį 70 kv. m ploto butą, reikia 8,5-9 metų vidutinių neto atlyginimų, tai yra tiek pat, kiek reikėjo 2018 metais.
Lietuva per pastaruosius 15 metų daug augo, augo ir būsto įperkamumas, todėl sakyčiau, kad Europos kontekste atrodome neblogai. A.
A.Škarnulis apie NT rinkos dalyvių prognozes
Maži butai - ar tai išeitis?
Mūsų šalyje stebimas vis didesnis susidomėjimas mažais butais - šie kompaktiški būstai ne tik siūlo naują gyvenimo koncepciją, bet ir tampa patrauklia investicine galimybe. Populiarumą lemia besikeičiantis gyvenimo būdas.
Mikrobuto interjeras. Šaltinis: aruodas.lt
Augantį susidomėjimą mikrobutais, pasak A. Zapriagajev, lemia ekonominiai ir demografiniai veiksniai, gyvenimo būdo pokyčiai bei technologinė pažanga. „Viena pagrindinių priežasčių, dėl ko vis daugiau žmonių domisi mikrobutais, yra aukštos nekilnojamojo turto kainos. Didžiuosiuose miestuose būstų kainos dažnai yra labai aukštos, todėl mažesni butai tampa labiau prieinami platesniam žmonių ratui. Ekonominės sąlygos dažnai verčia žmones ieškoti pigesnių gyvenamųjų būstų variantų, o mikrobutai dažnai yra pigesni tiek nuomai, tiek pirkimui, lyginant su didesnės kvadratūros butais. Įtakos taip pat turi ir miestų tankėjimas. Didėjant miestų gyventojų skaičiui ir tankėjant miestų užstatymui, atsiranda poreikis efektyviau naudoti turimą erdvę, o mikrobutai leidžia apgyvendinti daugiau žmonių mažesnėje teritorijoje. Žinoma, keičiasi ir žmonių gyvenimo būdas. Jauni žmonės nori gyventi arčiau miesto centro, kur yra daugiau pramogų, darbo vietų ir paslaugų, todėl maži butai šiose vietose tampa patraukliu pasirinkimu. Pastaraisiais metais smarkiai populiarėja minimalistinio gyvenimo būdo idėjos, skatinančios turėti mažiau daiktų ir gyventi kompaktiškiau - mikrobutai puikiai atitinka šią filosofiją. Be to, naujausi mikrobutų projektai yra gerai suprojektuoti, turintys modernius patogumus ir technologijas, kurios padeda efektyviai išnaudoti mažą erdvę. Tai daro gyvenimą tokiose patalpose patogesnį. Mikrobutai taip pat yra labai patrauklūs investuotojams, nes jų paklausa didėja, jie lengviau nuomojami ir gali generuoti stabilias pajamas“, - teigia A. Zapriagajev.
Investicijos į mikrobutus turi keletą svarbių privalumų, palyginti su didesnių butų ar kitų nekilnojamojo turto segmentų investicijomis. Vieni jų - mažesnė pradinė investicija ir greitesnė nuoma.
Mikrobutai dažnai yra pigesni nei didesni butai, todėl pradinė investicija yra mažesnė. Tai leidžia investuotojams įsigyti nekilnojamąjį turtą su mažesniu kapitalu. Be to, tokių butų paklausa pastaruoju metu yra itin didelė. Didėjant gyvenamojo ploto kainoms ir besikeičiant gyvenimo būdui, mikrobutai tampa vis populiaresni tarp jaunų specialistų, studentų, vienišų asmenų ir senjorų, kas leidžia užsitikrinti stabilias pajamas iš nuomos. Taip pat, dėl mažesnio dydžio ir patrauklesnės kainos, mikrobutai dažniausiai yra greičiau išnuomojami, o tai sumažina laiką, per kurį butas stovi tuščias ir negeneruoja pajamų. Žinoma, mažesnis buto plotas dažnai reiškia ir mažesnes priežiūros bei remonto išlaidas.
tags: #kodel #nekilnojamas #turtas #brangus