Nekilnojamojo turto nuoma šiuo metu itin populiarus sprendimas tiek didžiuosiuose, tiek mažesniuose miestuose. Būdami daug geriau susipažinę su pagrindiniais butų nuomos principais, gyventojai ir net verslo atstovai panašų lūkestį projektuoja ir biurams. Labai dažnai asmenims, pirmą kartą susidūrusiems su nekilnojamojo turto sandoriais, iškyla daug sudėtingų klausimų, bijoma pasielgti neteisingai, netiksliai, suklysti. Ypatingai tai aktualu, kai pasitaiko netipiniai nekilnojamojo turto pirkimo, mainų, nuomos ar įkeitimo atvejais. Tikslingos ir konkrečios asmeninės NT konsultacijos gali padėti Jums sutaupyti laiko ir finansų.
Nekilnojamojo turto sritis yra kompleksinė ir apima daugelį teisės šakų, todėl klaida ar netinkamas dokumentų įforminimas gali kainuoti itin brangiai. Tiksliai nežinote, kaip elgtis vienu ar kitu nekilnojamojo turto klausimu? Norite sužinoti mokestinę tvarką ar teisinius būsto pirkimo / pardavimo aspektus? NT konsultacijos - kaip tik Jums!
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius klausimus, į kuriuos turėtumėte atsakyti sau prieš pasirašydami biuro nuomos sutartį.
Svarbiausi klausimai ir atsakymai prieš nuomuojantis biurą
Prieš pasirašant nuomos sutartį, svarbu išsiaiškinti šiuos klausimus:
- Koks yra pageidaujamas minimalus nuomos terminas? Remiantis praktika, didžioji dalis verslo centrų minimalų nuomos terminą apibrėžia nuo 3 iki 5 metų.
- Ar PVM mokestis yra įskaičiuojamas į nuomos kainą? PVM mokestis nėra įskaičiuojamas į nuomos kainą.
- Koks yra NT mokestis nuomuojantis turtą? Kuri iš sutarties šalių moka šį mokestį? Nuo 2007 metų sausio 1d. nekilnojamojo turto mokestis svyruoja nuo 0,3 iki 1% per metus. Nuo 2006 metų sausio 1d. buvo apmokestintas ne tik juridinių asmenų nekilnojamasis turtas, bet ir fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamasis turtas, naudojamas individualiai ar ekonominei veiklai, bei ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui (arba neterminuotai) perduotas naudotis juridiniams asmenims. Turto mokestinę vertę nustato VĮ Registrų centras.
Taip pat svarbu žinoti, kad nuo gautų turto nuomos pajamų pagal Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (Žin., 2002, Nr. 73-3085; toliau - GPMĮ) 6 str. fiziniai asmenys nuomodami patalpas (pvz., butus, negyvenamąsias patalpas ir pan.) turi mokėti gyventojų pajamų mokestį, kurio dydis svyruoja nuo 0,3 iki 1% per metus.
Šių mokesčių atskaitymas yra nuomininkų ir nuomotojo derybų objektas. Pasitaiko išskirtinių atvejų, kai mažų, pavienių biurų savininkai įskaičiuoja komunalinius mokesčius į nuomos kainą.
Jeigu sutartyje numatyta, pvz., kad įmonė už nuomą FA sumoka 200 Eur ir įsipareigoja savo lėšomis už jį sumokėti GPM, tai deklaracijoje parodyti sumą 200 Eur ir 30 Eur. Jeigu sutartyje numatyta, pvz., pasakė jei moka už komunalines pagal faktą, skaitliuką ir t.t. Tai aš iš karto pagalvojau apie fiksuotą mokestį už komunalines paslaugas, kuris praktiškai dėtųsi prie nuomos kainos ir reikėtų mokėti GPM.
Galbūt tiktų pasirašyti su Nuomotoju pinigų už nuomą gavimo pažymą, kurioje Nuomotojas pasirašydamas patvirtintų, kad jam pagal sutartį už patalpų nuomą sumokėta grynaisiais. Išvardinti už kokį laikotarpį ir kiek jis gavo iš Jūsų už nuomojamas patalpas.
Jeigu įmonė nuomoja patalpas iš fizinio asmens sumoka GPM nekilnojamojo turto mokestį už metus, o žemės mokestį tikrai moka pats savininkas.
Starfish Idėjos #40. Patarimai perkant būstą nuomai.
Biuro paieškos procesas
Efektyvų bendradarbiavimą bei kokybišką darbą užtikrina nuoseklus pasiruošimas. Išsiaiškinę Jūsų poreikius, ieškome kriterijus labiausiai atitinkančių patalpų. Atrenkame visus galimus patalpų nuomos variantus, pridedame nuotraukas, planus ir išsiunčiame Jums.
Nekilnojamo turto nuoma šiuo metu itin populiarus sprendimas tiek didžiuosiuose, tiek mažesniuose miestuose. Būsto nuomą dažnai renkasi mokytis atvykę studentai ar jaunos šeimos.
Svarbūs kriterijai renkantis biurą:
- Būsto vieta - vienas svarbiausių kriterijų. Tikriausiai nenorite, kad būstas būtų vienoje miesto pusėje, o darbovietė ar mokymosi įstaiga - kitoje, o kur dar kelionės išlaidos ir spūstys.
- Būsto plotas - apgalvokite, kokio dydžio būsto jums reikės, nuo to priklauso būsto kaina ir mokesčiai.
- Kaina - taip pat vienas iš svarbesnių aspektų- nuomos kaina bei mokesčiai. Visų pirma, įsivertinkite savo galimybes, ar galėsite leisti tam tikrą sumą būsto nuomai kiekvieną mėnesį. Būsto nuomos kainos priklauso nuo miesto, rajono, ploto, išplanavimo, statybos metų bei kitų aspektų.
Nuomotis su brokerio pagalba ar be jo paslaugų - jūsų pačių pasirinkimas. Nuomotis būstą su brokerio pagalba šiuo metu vienas populiariausių ir saugiausių sprendimų. Norint išsinuomoti būstą be brokerio pagalbos galima patekti į sukčių pinkles. Nors apie tai šnekama itin daug, visgi kartais sukčiai sugeba išvilioti pinigus iš patiklių, būstą norinčių išsinuomoti žmonių.
Nuomojantis būstą su brokerio pagalba jis bus kaip tarpininkas, kuris padės susitarti dėl būsto apžiūros, papasakos apie jį plačiau, aprodys būstą bei padės sudaryti sutartį. Taip pat dažna praktika - tarpininkavimo mokestis, kurį prašoma sumokėti. Toks susitarimas yra tarp brokerio ir nuomotojo.
Jeigu mokestis yra 200 eurų, šią sumą rekomenduojama padalinti iš 12 mėnesių ir pridėti prie nuomos kainos. Įsivertinkite ar sudarius 1 metų sutartį bendra kaina tenkina, jeigu ne, ieškokit kompromisų - paprašykite sumažinti nuomos arba agentūros mokestį.
Būsto apžiūra - vienas iš svarbiausių etapų, kuriam reikia šiek tiek atidumo ir nedidelio pasiruošimo. Atvykę apžiūrėti sutarto būsto neskubėkite, ramiai apžiūrėkite visus kambarius, buitinę techniką bei daiktus.
Būsto apžiūrai skirkite šiek tiek pasiruošimo, savininkui ar brokeriui paruoškite svarbiausius ir jums aktualiausius klausimus - klausimai gali būti apie būsto mokesčius, nuomos sąlygas (pavyzdžiui jeigu turite, arba ateityje planuojate įsigyti augintinius išsiaiškinkite, ar nuomos sąlygos to nedraudžia). Jeigu aktualu, galite pasidomėti apie kaimynus, būste esamus baldus ar buitinę techniką.
Jeigu išsirinkote būstą, metas pasirašyti sutartį. Sutartis yra būtina, nes ji suteikia teisę į būstą bei joje apibrėžiamos visos nuomos sąlygos. Jeigu būstą nuomojatės per brokerį, paprašykite, kad jis supažindintų arba atsiųstų sutartį. Atidžiai išsiaiškinkite ar sutartyje yra visos svarbiausios sąlygos - nuo kada iki kada nuomositės būstą, nuomos suma, mokėjimo terminai. Nuomos sutartį pasirašykite ant kiekvieno lapo apačioje, tiek jūs tiek savininkas nurodykite kontaktinius duomenis.
Biuras su baldais ar be jų?
Viena iš esminių dilemų išlieka ta pati: biurą nuomotis iš karto su baldais, ar geriau be jų? Šis klausimas tikrai nėra tik estetinis - pasirinkimas gali lemti, kaip greitai pradėsite veiklą, kiek investuosite pradžioje ir kokį lankstumą turėsite augant komandai.
Nuomojantis biurą su baldais, verslas iškart gauna paruoštą darbo erdvę - dažniausiai su patogiais stalais, ergonominėmis kėdėmis, lentynomis, susitikimų kambariais, o kartais ir su pilnai įrengta virtuvėle. Visgi, patogumas turi savo kainą. Biuro nuoma Vilniuje su baldais įprastai kainuoja brangiau nei tuščių patalpų nuoma - kainų skirtumas gali būti iki 25 %, priklausomai nuo lokacijos, patalpų dydžio ir baldų kokybės.
Biurai be baldų suteikia daugiau galimybių susikurti darbo aplinką pagal savo įmonės kultūrą ir stilių. Be to, biurai Vilniuje be baldų dažnai būna pigesni, todėl ilgalaikėje perspektyvoje tai gali tapti ekonomiškai naudingesniu sprendimu. Tiesa, pradinė investicija į baldus, jų logistiką ir įrengimą - neišvengiami.
Akivaizdu, vienareikšmio atsakymo, kokį biurą Vilniuje rinktis, nėra. Viskas priklauso nuo individualių poreikių.
- Kiek laiko planuojate nuomotis biurą?
- Kiek svarbus greitis?
- Kokį biudžetą turite?
- Ar turite specifinių poreikių darbo aplinkai?
Taigi, jeigu jums aktuali biuro patalpų nuoma: Vilnius - miestas, galintis pasiūlyti aibę skirtingų variantų. Nuo visiškai tuščių erdvių be baldų, iki šiuolaikiškai įrengtų biurų. Svarbiausia - pasirinkti tai, kas geriausiai atitinka jūsų verslo strategiją, augimo tempą ir komandos poreikius.
Vienas dažniausių naujų verslų klaidų - išsinuomoti daugiau nei reikia. Remiantis „Newsec“ duomenimis - daugiau nei 30 % jaunų įmonių po pirmų metų pradeda ieškoti mažesnių patalpų, nes realiai išnaudoja tik pusę turimos erdvės. Tuo tarpu 40 kv. m komercinių patalpų nuoma leidžia pradėti mažais kaštais, bet su viskuo, ko reikia: 2-3 darbo vietos, mažas sandėliukas, stalas susitikimams ir vieta kavai.
Pavyzdžiui, nuomojantis 40 kv. m biurą Kaune už vidutinę B klasės kainą (~11 €/m²) - mėnesio nuoma kainuoja apie 440 €, o su visais komunaliniais - apie 550 €. Skirtumas per metus - apie 10 000 €. Be to, mažesnė erdvė leidžia greičiau keisti kryptį, keisti lokaciją ar net veiklos pobūdį. Jei verslas išaugo - galima perkelti tik logistikos dalį.
Šiandien, kai daugelis verslų veikia nuotoliniu būdu, o klientai pasiekiami internetu - net ir 40 kv. m gali būti tobulas startas. Kodėl? Didelė patalpa dažnai sukuria iliuziją, kad reikia ją „užpildyti“ - baldais, įranga, žmonėmis, net jei tai dar nereiškia realaus poreikio.
Kiekvienas sprendimas tampa sąmoningas: stalas - ne dekorui, o funkcijai, spinta - ne įvaizdžiui, o dokumentų saugojimui. Net turint ribotą plotą - verslas gali išlikti atviras bendravimui su klientais, partneriais, tiekėjais. Ką renkasi daugelis? Vietoje atskiros konferencijų salės - universalus stalas, kuris ryte skirtas susitikimams, o popiet - darbui. Bendrosios pastato erdvės, bendradarbystės salės ar net šalia esanti kavinė gali tapti susitikimų vieta. Svarbiausia - išnaudoti tai, ką siūlo pati komercinių patalpų nuoma: papildomos paslaugos, infrastruktūra, administravimas. Tai leidžia būti mažam, bet atrodyti profesionaliai.
Sąmoningas pasirinkimas pradėti nuo mažesnės erdvės dažnai signalizuoja brandą: verslas žino, ką daro, nenori skubėti, moka planuoti išlaidas... Tokia pozicija sukuria pasitikėjimą ir klientams, ir investuotojams.
Kiti svarbūs aspektai
Šiuolaikinių verslo centrų valdytojai šiandien dažniausiai vadovaujasi vadinamuoju „triple net lease“ principu, reiškiančiu, kad nuomininkas, be įprastinės mėnesinės nuomos, taip pat proporcingai plotui apmoka visas pagrindines su turtu susijusias išlaidas.
Akivaizdžiausia iš jų yra komunaliniai mokesčiai pagal faktinį sunaudojimą, skaitiklių rodmenis - vanduo, elektra ir šildymas. Tai šiuo metu nuomininkams prie kiekvieno kvadrato prideda apie 1-2 Eur.
Be jau minėtų bendrųjų aukšto ar pastato erdvių, biuro nuomininkams gali tekti atskirai mokėti ir už šio ploto eksploatacines (komunalines) išlaidas.
Taip pat nuomininkams pagal nuomos sutartį proporcingai nuomojamam plotui reikia mokėti už pastato administravimą, techninę priežiūrą ir remontą, apsaugą, šiukšlių išvežimą, teritorijos valymą ir priežiūrą, pastato draudimą, žemės arba žemės nuomos bei NT mokesčius. Šie mokesčiai Vilniuje šiuo metu kas mėnesį svyruoja nuo 2,5 iki 4,5 Eur/kv. m.
Be aptartų niuansų, nuomininkams prie išlaidų dažniausiai reikės pridėti ir vietas automobilių statymui ar išlaidas išorės reklamai. Dalis verslo centrų apmokestina iškabų ant fasado nuomą, kas kainuoja nuo kelių šimtų iki pusantro tūkstančio eurų per mėnesį.
Svarbu ir tai, kad absoliuti dauguma nuomos sutarčių kasmet yra indeksuojamos, tad pagal infliaciją koreguosis ne tik biuro kvadratų, bet ir automobilių statymo vietų bei kitų įmokų kainos.
Papildomų niuansų, bet neretai ir galimybių efektyvumui, sukuria ir biuro įrengimo ar baldų situacijos. Čia įmanomi įvairiausi fakto ir apmokėjimo scenarijai: nuo atėjimo į anksčiau jau naudotą, įrengtą ir pakeitimų nereikalaujantį biurą iki įsikūrimo ką tik pastatytoje „dalinėje apdailoje“.
Į infrastruktūrą savo lėšas labiau investuojantis nuomininkas gali tikėtis tam tikrų nuolaidų ir lengvatų, pvz., nemokamos nuomos remonto darbų metu. Kita vertus, šias išlaidas tam tikrais atvejais gali prisiimti ir verslo centras, tačiau tuomet nuomininkas gali būti suvaržytas ilgesnėmis ar mažiau lanksčiomis nuomos sąlygomis.
Vienaip ar kitaip, biuro įrengimas taip pat virs arba finansine, arba laiko išlaida, kurią verta iš anksto numatyti.
Biuro nuomos kaštai
Visus šiuos aspektus verslo centrų valdytojai aiškiai deklaruoja nuomos sutartyse ir tam tikrais klausimais suteikia erdvės deryboms. Todėl nuomininkams pirmiausia patartina įdėmiai analizuoti, konsultuotis ir atidžiai lyginti. Laikai, kuomet iš principo pakako sumokėti tik už „grindis po kojomis“, moderniuose verslo centruose senokai pasibaigė, tačiau pati rinka susiformavo pagal gerąsias Vakarų Europos praktikas.
Galiausiai, naujo ir darbuotojų poreikius atitinkančio biuro sukuriama ilgalaikė vertė verslui, tikėtina, nusvers papildomas išlaidas ir kilusias abejones.
Ką dar svarbu žinoti?
Štai keletas papildomų patarimų, kurie gali būti naudingi prieš pasirašant biuro nuomos sutartį:
- Verslo centras ar administracinis pastatas? Vienas iš esminių skirtumų kuo skiriasi verslo centras nuo administracinio pastato - dydis.
- „Start ofisas“ - kas tai? „Start ofiso“ nuomininkui įsikuriant patalpose nereikalingi papildomi kaštai, kadangi biurai yra pilnai paruošti darbui: pradedant baldais ir baigiant kavos aparatais. Biurų nuomos terminas nuo 1 dienos iki 1 metų. Tai pilnai įrengtų biurų nuoma.
- Kas yra reprezentacinės/vidinės (front/back office) patalpos? Front office - yra priekinė pastato dalis arba atskiras įmonės padalinys skirtas tiesioginiam kontaktui su klientais. Back office - yra įmonės dalis, kurioje sklinda vidinė informacija, neprieinama klientams.
Tikimės, kad šis straipsnis padės Jums priimti teisingą sprendimą renkantis biurą! Sėkmės!
tags: #klausimai #pries #nuomuojantis #ofisa