Daugybė nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimų sandorių yra sudaromi kiekvienais metais. Tikriausiai vienas iš pirmųjų klausimų iškylančių yra turto vertės įvertinimas. Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su turto vertinimu, metodus, veiksnius, profesionalų patarimus ir atsakysime į dažniausiai užduodamus klausimus.
Kam reikalingas turto vertinimas?
Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam.
Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Turto vertinimo etapai
Nekilnojamojo turto vertinimo procesas prasideda nuo pokalbio, kurio metu specialistas siekia išsiaiškinti, koks yra nekilnojamojo turto vertinimo tikslas. Taip pat susitikimo metu siekiama gauti visus reikalingus dokumentus, kurių gali prireikti šiam procesui. Tiek pokalbis, tiek dokumentų perdavimas gali vykti ir nuotoliniu būdu, jei klientas pageidauja. Gavęs reikiamą informaciją, specialistas gali pradėti vykdyti nekilnojamojo turto vertinimą.
- Dokumentų pateikimas: Pirmiausiai, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.
- Turto apžiūra: Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Nekilnojamojo turto vertinimo metu turtas apžiūrimas tiek iš išorės, tiek iš vidaus. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas.
- Turto identifikavimas: Sekantis žingsnis - turto identifikavimas, kurio metu tikrinami nuosavybės dokumentai ir nekilnojamo turto vertinimo ataskaitos ruošimas.
- Ataskaitos paruošimas: Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.
Turto vertės veiksniai
Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Turto būklė turi daug įtakos tam, kokia bus bendra nekilnojamojo turto vertė. Pagrindinė priežastis - tolesnės investicijos. Nuo to, kurioje vietoje yra nekilnojamas turtas, priklauso ne tik susisiekimas su likusia miesto dalimi, bet ir apribojimai.
Nepamirškite, kad nemažai įtakos turi ir rinka, kuri nuolat kinta. Turto vertei įtakos gali turėti ne tik tuometinė ekonominė situacija, bet ir kiti niuansai, tokie kaip atlyginimų kaita, nedarbo lygis, kreditavimo sąlygos. Įtakos turi ir tuometiniai valstybės įstatymai, pavyzdžiui, mokesčių dydis ar išmokos.
Svarbiausi turto vertės veiksniai:
- Turto būklė
- Vieta
- Rinka (ekonominė situacija, atlyginimų kaita, nedarbo lygis, kreditavimo sąlygos)
- Valstybės įstatymai (mokesčių dydis, išmokos)
Turto vertinimo metodai
Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“.
Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) (toliau - TVS) ir Europos vertinimo standartuose 2016 (toliau - EVS) (TVVPĮ 6 straipsnio 1 dalis).
Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“.
Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.). Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.
Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį.
Turto vertinimas savarankiškai
Jeigu turtą parduodate, tuomet užteks ir paprasto turto vertinimo. Iškyla klausimas: ar turto vertinimą galiu atlikti pats? Taip, tačiau turto vertinimas, atliktas profesionalų, užtikrins kuo maksimalesnį ir objektyvų tikslumą vertinant svarbiausius kriterijus. Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus.
Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė. Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.
Ką dar svarbu žinoti?
- Nekilnojamojo turto vertė nėra stabili, ji nuolat kinta.
- Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios vertinamame būste.
- Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais.
Klausimai turto vertintojui
Prieš pasirenkant turto vertintoją, svarbu užduoti jam keletą klausimų, kad įsitikintumėte jo kompetencija ir patikimumu:
- Kokia brokerio patirtis nekilnojamojo turto srityje?
- Ar brokeris dirba komandoje ir su kokių sričių profesionalais bendradarbiauja?
- Kokia planuojama pardavimo eiga?
- Kokia brokerio reklamos strategija būsto pardavimui?
- Kaip dažnai ir kokiu būdu brokeris informuos apie pardavimo eigą bei rezultatus?
- Kokie brokerio pastebėjimai apie tai, ką pardavėjas turėtų pakeisti ar atlikti, kad būtų galima siekti maksimalios kainos arba greito pardavimo?
- Kokia suma brokeris įvertina savo paslaugas?
Investuodamas laiko ir šiek tiek pastangų į pirmąjį pokalbį, būsto pardavėjas užsitikrina, jog artėjantis pardavimo procesas vyks su tikro savo srities profesionalo priežiūra. Tokiu būdu ilgoje perspektyvoje bus sutaupoma tiek finansinių, tiek laiko, tiek jėgų resursų.
Tikimės, kad šis straipsnis padėjo jums geriau suprasti nekilnojamojo turto vertinimo procesą ir atsakė į jums rūpimus klausimus.