Nusprendus pirkti butą, svarbu žinoti esminius dalykus, kurie padės priimti teisingą sprendimą. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį prieš įsigyjant naują būstą.
Jūsų Finansinių Galimybių Bei Poreikių Išsiaiškinimas
Labai svarbu atsakyti sau į klausimą, kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre, jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone. Nusprendus, kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo, svarbu pasitikrinti savo finansines galimybes su bankais.
Naujo Jūsų Turto Paieška Bei Jūsų Senojo Turto Pardavimas
Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas, ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norimą gyventi vietą. Tokiu atveju paieškos spektras yra smarkiai apribotas. Neretais atvejais, žmonės kreipiasi į taip vadinamus - paieškų brokerius. Jų darbas dar prieš atvedant jus į būsto apžiūrą, nuvykti į parduodamą objektą bei įvertinti jo tinkamumą jums.
Kitas, nemažiau sudėtingas procesas yra jūsų turto pardavimas. Gajus stereotipas tas, jog parduoti turtą yra labai paprasta ir nesudėtinga ir tam samdyti nekilnojamo turto brokerio nereikia. Tačiau, reiktų įvertinti, tai jog savo srities profesionalas su daugybę metų patirties bei išmanantis derybų meną, galės gauti pačią didžiausią naudą jums ir parduoti jūsų turtą už kur kas didesnę kainą.
Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.
Būsto pirkimo procesas
Investicijos Į Nekilnojamąjį Turtą
Nekilnojamojo turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
Paskolos - Kredito Gavimas
Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
Sandoris
Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
Jūsų Naujo Būsto Įregistravimas
Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.
Klausimai Apie Būsto Būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.
Klausimynas Renkantis Jau Įrengtą Būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas Renkantis Būstą Su Daline Apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai Apie Dokumentus Ir Sandorio Eigą
Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą.
Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių.
Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.
Klausimynas Sandorio Eigai Aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Atminkite, Kad Buto Įsigijimas Yra Vienas Lengviausių NT Sandorių
Dėl to, labai svarbu prieš apsisprendžiant suvokti, kokius reikalavimus ir klausimus reikėtų iškelti pardavėjui. Neretai prieš perkant būstą žmonės prioritetiniais aspektais iškelia kainą, vietą ir plotą. Tačiau tai jau yra pirmoji klaida.
Tad siūlomoje atmintinėje pateikiami patarimai gali būti įvardinti kaip pirkėjo 10 Dievo įsakymų. Atmintinėje rasite 10 pagrindinių aspektų su trumpais vertinimo kriterijais, pagal kuriuos pirkėjas gali įvertinti būsimą būstą ir pats.
| Aspektas | Vertinimo Kriterijai |
|---|---|
| Pardavėjas | Kiek metų egzistuoja rinkoje |
| Paskirtis | Gyvenamoji, poilsinė, komercinė ir kt. |
| Energiniai rodikliai | Energinio naudingumo klasė, šildymo sąnaudos |
| Sandarumas | Koks jis yra (h-1 (kuo mažesnis skaičius, tuo pastatas sandaresnis)) |
| Garso klasė | Koks ore sklindančio garso izoliavimo rodiklis |
Inžinerinės Sistemos
Pardavėjo vertėtų išklausinėti apie vėdinimo sistemą (kokia ji: „natūrali“, mechaninė, mechaninė su rekuperatoriumi); išnagrinėti jos išbaigtumą (sistema veikianti visame bute, ar yra tik galimybė sistemą sumontuoti); kokia vidaus elektros instaliacija (ar išvedžiota po butą ar tik įvadinė dėžutė); ar vandentiekio ir nuotekų vamzdynai atvesti iki prietaisų.
Buto išbaigtumas priklauso ir nuo jo plano bei apdailos. Neretai į šiuos aspektus įsigilinama per mažai tiesiog dėl kompetencijos trūkumo. Žinant savo poreikius reikia pasverti, kokio vidaus paruošimo jums reikėtų, kokie turėtų būti atskirų zonų plotai, kiekiai.
Pirkėjai pastaruoju metu ypač daug dėmesio teikia infrastruktūrai. Mąstant apie šį aspektą verta pagalvoti apie ateitį, pavyzdžiui, jei turite mažylį, galbūt Jums būtų pravartu ir saugu įsigyti būstą prie netoliese esančios svajonių mokyklos.
Kaina
Kalbant apie ją, svarbūs du dalykai. Pirmas, tai - įsigijimo kaina, t. y., už kiek būstą perki dabar ir antras - jo likvidumas. Likvidumą reikia labai atidžiai įvertinti, įskaitant ir statybos kokybę, medžiagas, energinius rodiklius.
Vieta
Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta.
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y.
Rajono Populiarumą Nulemia Daug Faktorių:
- Mitai
- Gandai
- Mada
- Saugumas
- Susisiekimas
- Švietimo įstaigos
- Infrastruktūra
Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų. Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių. Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.
Dokumentų Patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems.
Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums Prieš Preliminarios Sutarties Ar Kitokio Susitarimo Pasirašymą Reikia Naujausio (Šios Dienos) VĮ „Registro Centro“ Išrašo?
- Juridinis buto statusas, t.y.
- Žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku
- Įgaliojimas
- Galiojantis savininko asmens dokumentas
Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija nutiesta per sklypą ar ties sklypo riba.
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
Pagrindiniai Buto Pirkimo Žingsniai
Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.
- Vienas iš svarbiausių klausimų - jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
- Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
- Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Kiek laiko ieškosite? Norite statyti patys?
Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus.
Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
Ar Tvarkingi Dokumentai Ir Nėra Apribojimų?
Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.
Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį.
Nekilnojamojo Turto Pirkimo Taisyklės
- Negirkite turto
- Nepeikite turto
- Nesiūlykite kainos pirmi
- Jei tai gyvenamas būstas - pasinaudokite google maps, maps.lt ar kitais portalais informacijos susirinkimui JUMS aktualiais klausimais, kaip pvz. artimiausia mokykla, darželis, PC ir kita.
- Jei turtas išties patiko, neskambinkite tik išėję iš jo.
- Pirmas skambutis turėtų būti praėjus 2-3h po turto apžiūros.
- Nebijokite derėtis!
Jei derybos iškarto nepavyko, nenusiminkite. Kantrybės. Pasakykite kad turtas jus domina, bet šiai dienai kaina ra per didelė, paprašykite kad jei kas pasikeistų jus informuotų, NES PER DVI SAVAITES JUMS REIKIA KAŽKĄ NUSIPIRKTI ir jei ne jų, tada nupirksite kitą turtą. Ir gražiai atsisveikinkite.
Ar prireikus pavyktų būstą pakankamai greitai, už tenkinančią kainą parduoti? Kas rodo, kad Jūsų išsirinktas turtas bus likvidus ateityje? Kokius žingsnius reikia padaryti šiuo metu? Kokios pasirinkto būsto perspektyvos miesto plėtros atžvilgiu?
Klaidos Renkantis Būstą
NT sprendimus siūlančios bendrovės „Resolution“ vadovės Džiugintos Daujotaitės teigimu, rinkdamiesi būstą žmonės daro įvairias klaidas. Viena iš jų - remiasi tik skaičiais - NT vertintojų nuomone ir tuo, kaip bankas traktuoja turto vertę. Ekspertė mato ir kitą dažnai pasitaikančią, tačiau radikaliai priešingą klaidą, kai perkama vadovaujantis tik emocijomis.
Ir trečioji Dž.Daujotaitės įvardijama klaida - tai noras daryti sprendimus pačiam, nesiremiant ekspertų patarimais ir konsultacijomis.
Anot jo, rinkdamiesi būstą žmonės dažnai nepagalvoja apie likvidumą, kuris yra susijęs su ateities procesu. Kalbant apie vietą, A.Navickas rekomenduoja įsivertinti, kiek ji atitinkas daugumos paklausą ir koks jos potencialas. Tik taip galėsite pamatyti jos perspektyvą lokacijos plėtroje.
Kiek Būstas Atitinka Daugumos Paklausą?
Šiuo metu rinkoje paklausiausi yra 2 arba 3 kambarių butai. Šeimos renkasi trijų kambarių, o jauni žmonės dažniausiai ieško dviejų kambarių buto. Taip pat pastebima tendencija, kad vis daugiau pirkėjų gali sau leisti įsigyti didesnio ploto butus. Tai reiškia augančią perkamąją galią, kuri NT rinkoje vertinama pirkėjų gebėjimu įpirkti vis didesnio ploto NT vienetą.
Būsto Erdvės Suplanavimas
Racionalus būsto suplanavimas yra toks, kuriame protingai išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras, sukuriant daugiau patalpų mažesniame plote. Likvidumui įtakos turi ir tai, ar būstas išplanuotas per 1 ar 2 aukštus. Būsto planavimo ypatumai apsprendžia būsimą likvidumą, kuo standartiškesnis buto planavimas, tuo didesnė tikimybė, kad butas atitiks kito pirkėjo poreikius.
Langų Orientacija Pagal Pasaulio Kryptis
Lietuviai labiausiai vertina į vakarus orientuotus butus, nes mūsų regione ilgiausiai šviečia vakarinė saulė. Įprastai manoma, kad šiaurės kryptis - mažiausiai vertinama, tačiau pastebima tendencija, kad jei bute yra kelios langų kryptys, lietuvių nebebaugina miegamųjų kambarių šiaurės kryptis.
Vaizdas Pro Langus
Geriausiai vertinami vaizdai - parkas arba miškas. Beje, patrauklus vaizdas pro langą gali visiškai eliminuoti langų krypties pagal pasaulio šalis kriterijų. Net jeigu visi buto langai yra orientuoti į šiaurę, bet fone matoma upė, toks butas bus paklausus. Įprastai toks malonus akiai vaizdas papildomai kainuoja 5-10 proc. buto kainos.
Pastato, Kuriame Perkama Būstas, Kokybė
Naujos statybos ar renovuotame daugiabutyje esantis butas bus patrauklesnis pasirinkimas už gyvenimą senos statybos name. Būsto likvidumą augina ir vidaus apdaila, liftai, stovėjimo aikštelė automobiliui, sandėliukai gyventojams, vidinis kiemas.
Pastato Aplinka Ir Kaimynystė
NT ekspertai pastebi, kad būsto ieškančioms šeimoms svarbu tiek pati buto kokybė, tiek šalia jo esanti aplinka bei žaliosios erdvės. Vienas iš pagrindinių prioritetų šeimai yra galimybė turėti kiemą, kuriame būtų užtikrintas saugumas. Dar jos domisi, ar norint praleisti laisvalaikį gamtoje reikės ieškoti žaliųjų zonų, ar pavyks patogiai jas pasiekti pėsčiomis ar dviračiu.
Vieta
Vienas svarbiausių likvidumo požymių - tai būsto lokacija. Didžiuosiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje būstas bus kur kas likvidesnis už esantį nedideliame miestelyje. Tai atspindi ir didelis būsto kainų skirtumas tarp didmiesčių ir regionų.
Vietovės Potencialas
Renkantis butą reikėtų atkreipti dėmesį ir į vietos vystymo potencialą, nuo kurio didžiąją dalimi priklausys ir ten jau esančių pastatų likvidumas. Labai gerai vietovės potencialą iliustruojantis pavyzdys yra Naujamiesčio rajono transformacija Vilniuje.
Kainos Tvarumo Indeksas
Indeksas pirkėjui pradinėje įsigijimo stadijoje iškart leidžia įsivertinti kainą ir, jei ji yra tvari, tai padidina tikimybę, kad to būsto vertė ateityje augs.
Ar Jus sudominusio būsto kaina yra „protinga“, taip pat gali padėti įvertinti šiemet Lietuvoje pirmą kartą pristatytas „Resolution“ tvarumo indeksas.
Patarimai Renkantis Būstą
- Renkantis būstą svarbiausia realiai įsivertinti savo poreikius, nebijoti jais pasidalinti su pardavėju ir jokiu būdu nesivadovauti stereotipais.
- Prieš priimant sprendimą, norimą įsigyti būstą verta palyginti su 3-4 patinkančiais projektais, pasidomėti bankų teikiamos paskolos sąlygomis. Vienas svarbiausių dalykų - teisingas biudžeto nusistatymas.
- Perkant būstą būtina įsitikinti, ar jis bus paklausus ateityje. Būsto likvidumą vertinti reikėtų per nuomos arba pardavimo prizmę, įsivertinant, ar rinkoje šiuo metu yra daug analogiškų butų, ar pasiūla mažesnė.
- Perkant būstą reikia nepamiršti pasidomėti tuo, kiek reikės mokėti už komunalines paslaugas ir jo išlaikymą, t.y. kiek kainuoja šiukšlių išvežimas, lifto, aplinkos priežiūra bei kitos paslaugos.
- Gera ir išvystyta infrastruktūra didina būsto vertę. Pagrindiniai kriterijai, kad jis būtų paklausus - socialinė infrastruktūra ir viešasis transportas.
- Perkant butą naujai statomame pastate bei siekiant įsitikinti, kad plėtotojo žadėti sprendimai atitiks realybę, verta pasidomėti plėtotojo istorija bei ankstesniais jo projektais.
- Būtina įvertinti ne tik tiesiogines būsto įrengimo sąnaudas, bet ir savo laiką.