Pastaruoju metu Lietuvoje vis daugiau žmonių svarsto galimybę įsigyti negyvenamosios paskirties patalpas kaip alternatyvą brangiam būstui. Tačiau prieš priimant tokį sprendimą, būtina išsiaiškinti, kuo skiriasi gyvenamosios ir administracinės paskirties patalpos, kokie teisiniai, techniniai ir finansiniai apribojimai taikomi negyvenamosios paskirties patalpoms.
Nekilnojamojo turto skelbimuose neretai nurodoma, kad būstas yra ne gyvenamosios, bet, pvz., poilsio paskirties arba įvardijami kaip apartamentai.
Gyvenamoji ir Negyvenamoji Paskirtis: Esminiai Skirtumai
Advokatų kontora „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ nurodo, kad Statybos techninis reglamentas „Statinių klasifikavimas“ skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius, o pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys, teisininkas Deivis Valiulis vardijo, kad gyvenamieji pastatai yra privatūs namai, daugiabučiai, vienbučiai, dvibučiai, bendrabučiai, vienuolynai.
O negyvenamosios paskirties pastatai, kur būtų galima gyventi, yra viešbučiai ir bendro gyvenimo namai (vadinamas „co-living“). Vis tik, D. Valiulio aiškinimu, viešbučiai ir co-livingai neskaidomi į atskirus vienetus: butus, patalpas ir pan. Visas pastatas yra tokios paskirties.
Taigi, gyvenamosios paskirties patalpos yra skirtos nuolatiniam gyvenimui ir turi atitikti griežtus komforto, saugumo, higienos bei statybos techninius reikalavimus.
Negyvenamosios paskirties patalpos, tokios kaip administracinės, komercinės, viešbučių ar kitos, formaliai nėra pritaikytos nuolat gyventi ir joms galioja žemesni techniniai standartai.
Pagrindiniai Skirtumai Tarp Gyvenamųjų ir Negyvenamųjų Patalpų
Advokato padėjėja, vyresnioji teisininkė Lina Liogė aiškina, kad gyvenamosios paskirties patalpos turi atitikti griežtus reikalavimus:
- Minimali vieno kambario kvadratūra turi būti ne mažesnė nei 16 m², o sanitarinio mazgo - bent 4 m².
- Privaloma atitinkama garso izoliacija (ne žemesnė nei C klasė).
- Energinio efektyvumo ir natūralios šviesos reikalavimai.
Tuo metu negyvenamosios paskirties patalpoms galioja žemesni techniniai standartai:
- Gali būti prastesnė garso izoliacija (net G klasė).
- Ne visada įrengta tinkama ventiliacija ar apšvietimas.
L. Liogė pabrėžė, kad negyvenamas patalpas taip pat yra draudžiama reklamuoti kaip būstą.
Pavyzdžiui, Ozo parko teritorijos žemės paskirtis yra rekreacinė, todėl ten galima statyti komercinius objektus. Kadangi ten negali dominuoti nuolatiniam gyvenimui skirti butai, 51 % „daugiabučių“ ploto buvo įregistruota kaip patalpos veiklai, kurias galima naudoti, pavyzdžiui, laikinam apgyvendinimui, o 49 proc. - gyvenamosios paskirties patalpos, įregistruotos kaip butai.
Ar Galima Pakeisti Pastato Paskirtį?
„CEE Attorneys“ teisininkės teigimu, pakeitus NT paskirtį į gyvenamąją, jo vertė dažnai padidėja, kadangi tokį turtą jau galima ir nuomoti, lengviau parduoti, kartais taikomos ir mokestinės lengvatos.
Vis tik ji pabrėžė, kad pakeisti pastato paskirtį yra labai sudėtinga, procesas būna ilgas (gali trukti net kelerius metus), brangus ir ne visada sėkmingas.
L. Liogė vardijo, kad pakeitus paskirtį daugiau kaip pusė patalpų turi išlaikyti senąją paskirtį, priešingu atveju tektų keisti visą pastato paskirtį, o tai dažnai neįmanoma dėl taikomų apribojimų.
Be to, tam reikalingas pastato bendraturčių sutikimas, o jų negavus ginčai gali pasiekti teismus. Taip pat gali tekti rengti detalųjį planą, gauti statybos leidimą.
Pašnekovė pridūrė, kad daugelis būsto įsigijimui ima paskolas, o negyvenamos paskirties būstą (komercinės paskirties patalpas) bankai finansuoja ženkliai prastesnėmis sąlygomis, tam tikrais atvejais ir iš viso atsisako jį finansuoti.
JAUKUS MAŽO BUTO INTERJERAS | Intro Dizaino įgyvendintas projektas
Mokesčiai ir Kitos Išlaidos
Registrų centro (RC) duomenys rodo, kad administracinių patalpų vertė gali būti 10-20 proc. mažesnė už gyvenamąjį butą.
Tačiau, anot LNTPA valdybos nario D. Valiulio, gyvenant tokiose patalpose išeitų sutaupyti NT mokesčio.
Advokatas Justas Sadaunykas atkreipia dėmesį į tai, kad viešbučių paskirties patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis, nepriklausomai nuo jų vertės.
Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka.
Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Be to, už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau.
Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms.
Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
| Patalpos paskirtis | NT mokesčio tarifas Vilniuje (2022 m.) | PVM tarifas šildymui |
|---|---|---|
| Gyvenamosios | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 9% |
| Poilsio | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Viešbučių | 0.7% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Kūrybinės dirbtuvės/Gamybinės/Administracinės | 1% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
Taigi, prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, būtina įvertinti ne tik mažesnę kainą, bet ir galimus papildomus mokesčius bei išlaidas.
Bankų Ribojimai Ir Didesnis Paskolos Pradinis Įnašas
Jei poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpoms įsigyti planuojate gauti banko paskolą, turėtumėte įsivertinti tai, jog bankas gali paprašyti sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc. įsigyjamos patalpos kainos vietoj įprasto 15 proc. pradinio įnašo.
Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.
Taigi, jei, įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, kreipsitės į banką gauti paskolą tokiam turtui įsigyti, nenustebkite, jei bankas paprašys jūsų sumokėti 30 proc. pradinį įnašą ir (arba) nustatys trumpesnį nei įprastai paskolos grąžinimo terminą.
Tokias paskolos sąlygas bankai grindžia tuo, jog negyvenamosios paskirties patalpos yra ne tokios likvidžios.
Statybos Leidimai ir Informavimas apie Statybą
Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, norint statyti ūkinį pastatą iki 80 m² už miesto ribų arba namą sodo bendrijose iki 50 m², statybos leidimas nereikalingas. Nors leidimas nereikalingas, būtina informuoti savivaldybės administraciją apie planuojamą statybą. Informavimas atliekamas pateikiant pranešimą, kuriame nurodoma statinio vieta ir tikslai.
Žemės Sklypo Paskirtis
Svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti norimą pastatą. Sklypai gali būti žemės ūkio paskirties, sodo ar miško žemės, ir kiekvienas jų turi savus reikalavimus statyboms. Žemės ūkio paskirties sklypuose paprastai leidžiama statyti tik su ūkininkavimu susijusius pastatus, o sodo sklypuose - nedidelius vasarnamius ar gyvenamuosius pastatus iki 50 m².
Statant ūkinį pastatą Lietuvoje už miesto ribų iki 80 m² arba namą sodo bendrijose iki 50 m² (nuo lapkričio 1-os d. 2024), galioja specifiniai reikalavimai, kuriuos būtina žinoti, norint tinkamai pasiruošti statybos procesui ir išvengti teisinių komplikacijų.
Atstumai nuo Sklypo Ribų
Vienas svarbiausių techninių reikalavimų - minimalūs atstumai nuo sklypo ribų. Pagal teisės aktus, pastatas turi būti pastatytas ne arčiau kaip 3 metrai nuo kaimyninio sklypo ribos. Jei norima statyti arčiau, reikia gauti rašytinį sutikimą iš kaimyninio sklypo savininko.
Pastato Aukštis ir Aukštų Skaičius
Projektavimo metu taip pat reikia atsižvelgti į pastato aukščio ir aukštų skaičiaus apribojimus. Lietuvoje gyvenamiesiems pastatams ir ūkiniams pastatams iki 80 m² dažniausiai taikomi apribojimai, leidžiantys statyti ne daugiau kaip vieną aukštą su mansarda.
Energinio Naudingumo Klasė
Pagal naujausius reikalavimus, visi naujai statomi gyvenamieji namai Lietuvoje turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę. Tai reiškia, kad pastatai turi būti itin gerai izoliuoti, naudoti energiją taupančias technologijas bei atsinaujinančius energijos šaltinius.
Kiti Svarbūs Aspektai
Prieš statant pastatą svarbu įsitikinti, kad žemės sklypas turi tikslius kadastrinius matavimus. Nors mažiems pastatams iki 80 m² gali būti nereikalaujamas statybos leidimas, tačiau būtina pasirūpinti inžinerinių tinklų prijungimu reikalavimais: elektros, vandentiekio, kanalizacijos ir kitų komunikacijų įrengimu. Net jei pastatas mažas, jis turi atitikti tam tikrus saugos ir aplinkosaugos reikalavimus.
Minimalūs Reikalavimai Buto Plotui
Lietuvos teisės aktai nustato minimalius reikalavimus buto plotui. Būtent šiame dokumente yra nurodoma, kad vonios kambario kartu su tualetu plotas bute turėtų būti bent 4 kv. m. Bent vieno kambario plotas turėtų siekti 16 kv. m, o naudingasis buto plotas vienam žmogui turėtų būti ne mažesnis kaip 14 kv. m. Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.
Mini Butai: Kas Tai?
Anot „Capital“ partnerio ir nekilnojamojo turto eksperto Manto Mikočiūno, mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m. „Padalinus tie atskiri vienetai kadastriškai įgauna atskirus unikalius vienetus ir juos galima parduoti kaip atskirus daiktus. Kartais netgi būna tokių atvejų, kai parduodama dalis didelio daikto. Bankai gana skeptiškai žiūri į tokių daiktų finansavimą“, - akcentuoja M. Mikočiūnas.
Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė taip pat sutinka - neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. „Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma. Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus. Atvejų, kai statytojai ar vystytojai siūlo mini butus, pasitaiko, tačiau mažesnių, nei reikalauja statybų reglamentas, matyti neteko“, - sako L. Markevičiūtė. Į tai dėmesį atkreipia ir M. Mikočiūnas.
„Galbūt jis ten gyvens, galbūt kažkokią veiklą vykdys. Pardavėjas sako - tai jau yra ne mano reikalas ir naujasis savininkas spręs, ką su tomis patalpomis daryti. Jis tai parduoda kaip administracinės, komercinės paskirties patalpas. Gyvenamosios paskirties patalpos tokiu atveju dažnai turi kažkokias bendrojo naudojimo patalpas. Tai dažnai būna bendrabutis“, - sako M. Mikočiūnas.
„Nors kai kurie negyvenamosios paskirties pastatai ir patalpos (pvz., kūrybinės dirbtuvės) yra parduodami kaip gyvenamosios patalpos, visgi jų oficiali paskirtis nėra gyvenamoji ir pagal Lietuvos teisės aktus jie nėra laikomi gyvenamaisiais“, - akcentuoja L. Markevičiūtė.
Finansavimo Ypatumai
„Luminor“ nuotolinių pardavimų privatiems klientams vadovė Regina Ungulaitienė nurodo, kad bankas butus su kita negu gyvenamąja paskirtimi priima įkeisti tuo atveju, jeigu tai yra loftų tipo, t. y. Jeigu paprastai bankai sutinka finansuoti 85 proc. „Šį turtą finansuojame 75 proc. santykiu, jeigu baigtumas ne mažesnis nei 80 proc. ir kai turtas atitinka dalinės apdailos reikalavimus. Atkreipsiu dėmesį, kad nefinansuojame loftų tipo butų, jeigu jų paskirtis yra gamybinė. Taip pat atsargiau vertiname buto finansavimą, jeigu paskirtis gyvenamoji, tačiau daugiabučio, kuriame yra butas, paskirtis yra gamybinė arba administracinė. Visas situacijas vertiname individualiai“, - akcentuoja R. Ungulaitienė.
Kaip sako M. Mikočiūnas: „Labai svarbu, kaip kaimynai žiūri į atsiradusius naujakurius. Dažnai jie net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens. Kai jie pradeda gyventi ir vieni kitiems maišyti - tam gyventojui trukdo tie servisai, o tiems servisams - tie gyventojai, natūraliai jų keliai susikerta. Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus“, - sako M. Mikočiūnas.
L. Markevičiūtė pabrėžia, kad tokiose patalpose gali nukentėti ir gyvenimo kokybė. „Taip pat tokioms patalpoms galioja didesni nekilnojamojo turto mokesčiai. Ir parduoti tokį būstą gali būti sunkiau, nes tam tikra prasme tai yra gudravimas, dėl kurio galų gale nukenčia pirkėjas ir gyventojas, o pakeisti tokių būstų paskirtį itin sunku“, - nurodo L. Markevičiūtė.
Nepaisydami šių sunkumų, LRT.lt pašnekovai neabejoja - ateityje tokie butai populiarės. Negana to, gali būti, kad teks keisti ir statybos reglamentą, kuriuo remiantis ir mažesni nei 20 kv. m butai galėtų būti statomi. „Vienareikšmiškai nei teisčiau, nei ginčiau juos bet kokia kaina, kad jie daro tik tai, kas rinkoje aktualu, nežiūrėdami statybinių reikalavimų. Manau, kad visa tai turėtų eiti koja kojon ir statybinis reglamentas, reikalavimai turėtų keistis adekvačiai, kartu su rinkos poreikiais“, - įsitikinęs M. Mikočiūnas.
Būsto Ploto Mažėjimo Tendencijos
NT ekspertai jau ne vienus metus pastebi tendenciją, kad perkamo būsto plotas mažėja. Kaip teigia L. Markevičiūtė, Registrų centro duomenys rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį bet kokio kambarių skaičiaus perkamų butų vidutinis plotas sumažėjo 11,5 proc. - nuo 58,6 kv. m iki 51,9 kv. m.
„Ober-haus“ statistika rodo, kad 2003 m. vidutinis buto plotas Vilniuje siekė 64,3 kv. m, o 2019 m. šis skaičius nukrito iki 50,8 kv. m. Kaip rodo bendrovės „Ober-haus“ statistika, pastaraisiais metais net 37 proc. M. Mikočiūnas pastebi, kad pasikeitė ne tik pirkėjų poreikiai, bet ir įpročiai: „Jeigu mums reikalingas miegamasis, jis reikalingas tiek, kad tilptų lova ir spinta. Mes ten neleidžiame laiko, mes ten ateiname pernakvoti.“
L. Markevičiūtė teigia: „Individualūs reikalavimai būsto plotui visada bus apibrėžti konkrečios situacijos ir poreikių. Mes palaikome komfortišką kasdienį gyvenimą ir šio komforto poreikio diktuojamus reikalavimus būstui, tačiau, renkantis namus, be ploto, galioja daugiau faktorių.“
Mini Butų Perspektyvos
„Tankėjant ir plečiantis miestui, augant būsto ir žemės kainoms, didėjant gyvenimo intensyvumui, keičiantis pačiam gyvenimo būdui, tokių būstų paklausa turėtų augti. Iš kitos pusės, atsirandant naujoms būsto formoms, tokioms, kaip bendrojo gyvenimo erdvės, vadinamasis kolivingas, didėjant jų patrauklumui ir paslaugų, kurias galima gauti kartu, spektrui, būtent jos turėtų pritraukti nemažą dalį ypač mažų būstų auditorijos“, - įsitikinusi L. Markevičiūtė.
Vis dėlto LRT.lt pašnekovai pastebi, kad nors mini butai skelbimuose atsirasti pradėjo vos prieš porą metų, ir dabar jie domina ne tuos, kurie ieško pirmojo savo būsto. Šie dažnai ieško būsto, kuris atneštų didelę grąžą, o nuomininkai nuomojamam būstui nekelia tokių didelių reikalavimų, kokius keltų įsigydami nuosavą. „Nuomininko poreikiai daug mažesni nei pirkėjo, kuris perka būstą sau. Dėl to čia matyčiau didelį skirtumą. Jeigu žmogus rinktųsi pirkti sau, jis turbūt natūraliai įsivertintų daugiau dalykų, nuspręstų, ko reikia, pasižiūrėtų į tai ne tik kaip į stogą virš galvos, bet ir kaip į savo pinigų investiciją“, - svarsto M. Mikočiūnas.
Jeigu vis dėlto pasirenkama investuoti, skaičiuoja M. Mikočiūnas, santykinė grąža, įsigijus mini butą, turėtų būti didesnė. „Pavyzdžiui, 30 kv. m butą galime įsigyti už 70 tūkst. eurų, įrengtą naujos statybos tokį mini butą galima nusipirkti už daugiau kaip 50 tūkst. eurų. Vieną išnuomosime už 350, kitą - už 300 ar 320 eurų. Tai ta kaina bus truputį didesnė, bet mažiau nei pirkimo kaina“, - tvirtina M. Mikočiūnas.
NT ekspertai pastebi, kad statyti vis mažesnius butus - ekonomiškai logiška. Remiantis „Ober-haus“ duomenimis, per penkerius metus Vilniuje pastatyta beveik 20 tūkst. naujų butų, kurių plotas užima kiek daugiau nei 1 mln.
tags: #kitos #paskirties #patalpu #nuoma #gyvenimui