Turto vertinimas yra svarbus procesas, kurio metu nustatoma konkretaus turto rinkos vertė. Lietuvoje turto vertinimas atliekamas vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, Turto ir verslo vertinimo metodika, Tarptautiniais ir Europos vertinimo standartais, kitais teisės aktais bei profesinės etikos kodeksu.
Išgirdus visiems puikiai žinomą frazę „turto vertinimas“ daugelis pirmiausia pagalvoja apie didelius sklypus, namus, butus ir bet kokį kitą neapčiuopiamą turtą. Tačiau dažnai pamiršta, kad klientams reikalingas ir įvairios paskirties kilnojamojo turto įvertinimas. UAB „Centro kubas - Nekilnojamasis turtas“ teikia ne tik nekilnojamojo bet ir kilnojamojo turto vertinimo paslaugas.
Šiame straipsnyje aptarsime kilnojamojo turto vertinimo metodus, jų ypatumus ir svarbą.
Turto Vertinimo Rūšys
Turto vertinimas skirstomas į kelias rūšis, priklausomai nuo vertinamo turto tipo:
- Nekilnojamojo turto vertinimas: butų, namų, kotedžų, sodybų, žemės sklypų, nebaigtos statybos objektų, komercinės paskirties turto, garažų ir automobilių stovėjimo vietų vertinimas.
- Kilnojamojo turto vertinimas: transporto priemonių, įrenginių, įrengimų, namų apyvokos reikmenų vertinimas.
- Verslo vertinimas: vertybinių popierių, intelektualinės nuosavybės, prekinio ženklo, investicinių projektų efektyvumo, įmonių vertinimas.
Mūsų įmonė pastebi, kad dažniausiai žmonės kreipiasi dėl transporto priemonių vertinimo. Ir labai dažnai to prireikia ne prieš įsigyjant naują automobilį, o gavus draudimo išmokų pasiūlymą, kuris neretai būna labai mažas ir netenkina nukentėjusiojo lūkesčių. Tokiais atvejais nepriklausomas turto vertintojas suteikia greitą pagalbą, įvertina žalą ir pateikia savo nešališką nuomonę. Esant poreikiui, tada galima užginčyti draudimo bendrovės pasiūlytą išmokos dydį ir taip nelikti be reikalo nuskriaustiems. Pažįstama situacija? Jei ne pačiam teko patirti, tai bent jau išgirsti iš aplinkinių.
Kada Reikalingas Turto Vertinimas?
Turto vertinimas reikalingas įvairiose situacijose:
- Kai turtas perkamas, parduodamas, mainomas, dovanojamas ar paveldimas.
- Kai turtas įkeičiamas siekiant gauti paskolą iš banko ar paramą iš ES.
- Kai turtas apdraudžiamas, apmokestinamas ar deklaruojamas.
- Kai turtas išnuomojamas ar kitaip perduodamas kitiems asmenims.
- Kai steigiama ar plečiama akcinė bendrovė ir formuojamas akcinis kapitalas.
- Kai turtas įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus.
- Kai įmonėms taikomos bankroto procedūros.
- Kai reikia nustatyti turto mokestį.
Kilnojamo turto vertė gali būti nustatyta, nepriklausomai nuo to, ar turtas ilgalaikis, ar trumpalaikis. Taip pat gali būti atliekamas privalomas vertinimas, kai to reikalauja įstatymų sąlygos ar, tiesiog, pageidaujant savininkui.
Nusprendus imti būsto paskolą, dažniausiai reikia įvertinti įkeičiamą turtą ir nustatyti jo rinkos vertę. Imant paskolą iš kredito įstaigos, labai svarbus nekilnojamojo turto vertintojo vaidmuo, ypač renkantis senesnės statybos būstą. „Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių etapų, padedantis sužinoti, ar nepermokėsite už perkamą būstą, ar kaina, kurios prašo pardavėjas, atitinka realią rinkos vertę. Perkant būstą su paskolą, reikia turėti būsto vertinimą, atitinkantį tam tikrus standartus ir atliktą kvalifikuotų turto vertintojų. Įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ne visada prireikia išorinio vertinimo - gana dažnai kreditorius pats nustato kriterijus, kuriais atvejais reikia išorinio vertinimo, o kuriais kreditorius gali turto vertę nustatyti atlikdamas vidinį vertinimą, t.
Kilnojamojo Turto Vertinimo Metodai
Kilnojamasis turtas paprastai vertinamas vienu ar keliais iš šių metodų:
- Lyginamuoju metodu: pagrįstas lyginimu su analogiškais ar panašiais į vertinamą turto objektais, kurio kaina yra žinoma, ir ją koreguojant dėl vertei turinčių įtakos skirtumų.
- Išlaidos (kaštų) metodu: pagrįstas remiantis ekonominiu principu, kad kaina, kurią pirkėjas mokėtų už turtą, jeigu įtakos jam neturėtų tokie veiksniai kaip sugaištas laikas, patirti nepatogumai, riziką būtų nedidesnė nei tokio paties turto įsigijimo ar pasigaminimo (statybos) kaina.
- Pajamų metodu: pagrįstas tikėtinomis pajamomis, gautomis iš turto per jo naudingo tarnavimo laiką. Pajamų metodas rečiausiai taikomas kilnojamojo turto vertei nustatyti, nes šiuo metodu retai atsižvelgiama į individualias kilnojamojo turto savybes, taip pat kilnojamasis turtas retai generuoja pajamas.
Apžiūrime turtą. Apskaičiuojame turto vertę, pritaikant lyginamąjį, pajamų ar kaštų metodus. Kartais taikome ir minėtų metodų derinius.
Tiek nekilnojamojo, tiek kilnojamojo turto vertinimo metodai tie patys, tačiau kilnojamasis turtas greičiau nusidėvi nei nekilnojamasis turtas. „Nekilnojamojo turto vertė nepriklauso nuo jo amžiaus, šio turto vertė priklauso nuo vietos. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra skirtingo vertinimo objektai. Vertinimo metodų parinkimas priklauso nuo to, koks turtas - specializuotas ar ne. Gražina pasakoja, kad kartais nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas būna tarpusavyje susiję, sudaro visumą, o juos atskyrus, vertės labai skiriasi. Kiekvienu vertinimo atveju dėl turto vertinimo metodų reikia konsultuotis su vertintoju.
Veiksniai, Turintys Įtakos Kilnojamojo Turto Vertei
Veiksniai, turintys įtakos kilnojamojo turto vertei, gali skirtis priklausomai nuo nagrinėjamo turto tipo:
- Nusidėvėjimas: laipsniškas turto naudingumo mažėjimas laikui bėgant.
- Pasiūla ir paklausa: kilnojamo turto vertei dažniausiai galioja pasiūlos paklausos dėsnis.
- Turto būklė ir priežiūra: norėdami maksimaliai padidinti arba išlaikyti kiek įmanoma didesnę savo kilnojamojo turto vertę, reikėtų imtis veiksmų ir užtikrinti, kad jis būtų gerai prižiūrimas, reguliariai, kaip numatyta gamintojo, atlikti apžiūrą, techninį aptarnavimą ar einamąjį remontą.
Turto Vertinimo Procesas
Turto vertinimo procesas susideda iš kelių etapų:
- Pokalbis su užsakovu.
- Dokumentų apie vertinamą objektą rinkimas ir tikrinimas.
- Sutarties sudarymas.
- Vertinamo turto apžiūra.
- Turto vertinimo ataskaitos paruošimas ir pateikimas užsakovui.
Gražina dalijasi patirtimi ir pasakoja, kad pirmiausia apžiūrimas turtas, o vėliau analizuojami gauti dokumentai. „Visų pirma, surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas. Tada įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, dydžio, privažiavimo, būklės, parkavimosi galimybės, inžinerinės infrastruktūros ir kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu. Vėliau analizuojama vietos - rajono nekilnojamojo turto rinkos padėtis, kainų lygiai bei dinamika“, - teigia turto vertintoja G. Kiti metodai ir jų eiga, pasak G. Garuolienės, gali būti labai įvairūs, priklausomai nuo objekto vietos, paskirties, alternatyvaus panaudojimo galimybių, vertinimo tikslo.
Ruošiant kilnojamojo turto vertinimo ataskaitą pagal vertintojus, turtas yra apžiūrimas ir identifikuojamas pagal Užsakovo pateiktus nuosavybės dokumentus. Tuomet vertintojai analizuoja vertinamo turto rinka, atlieka skaičiavimus ir jų rezultatui pateikia Užsakovui. Kilnojamojo turto vertinimas yra atliekamas pirkimo-pardavimo sandorių metu, kai kilnojamuoju turtu, kaip nepiniginiu įnašu, didinamas įstatinis kapitalas, kai turtas yra įkeičiamas ar lizinguojamas, vykdant teismų nutartis ar turto savininko(-ų) iniciatyva.
Kaip Pasirinkti Turto Vertintoją?
Renkantis turto vertintoją, svarbu atkreipti dėmesį į kelis aspektus:
- Ar turto vertintojas ar įmonė turi teisę verstis šia veikla.
- Ar pasirinkta įmonė ar turto vertintojas įrašytas į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą.
- Kokia yra vertintojo kvalifikacija.
- Kokiame regione vertintojas atlieka vertinimus.
- Ar vertintojas turi patirties bei žinių apie to regiono nekilnojamojo turto rinką ir tendencijas.
- Ar vertintojas anksčiau vertino tokį turtą ir turi patirties.
Turto vertintoja G. Garuolienė pastebi kartais praktikoje pasitaikančių klaidų. Jos nuomone, kartais užsakovai neišsiaiškina, ar vertintojas gali, žino, moka ir turi pakankamai žinių įvertinti jų norimą objektą. „ Profesionalūs ir kvalifikuoti vertintojai nevertina turto, jei tam neturi žinių. Svarbu paminėti, kad turto vertintojai specializuojasi pagal turto grupes. Ypač atidžiai reikia rinktis vertintoją, jei vertinate specializuotą turtą“, - pataria G.
Prieš užsisakant turto vertinimą, pirmiausia rekomenduojama pasikonsultuoti apie galimą vertę/kainą ir tik tada užsisakyti pilną vertinimo ataskaitą. Vertinant kilnojamąjį turtą, būtina paklausti vertintojo, ar jis tokį turtą jau vertino anksčiau ir turi patirties. Tai labai liečia specializuotą turtą“, - tvirtina turto vertintoja G.
Svarbu paminėti, kad turto vertintojai specializuojasi pagal turto grupes. Ypač atidžiai reikia rinktis vertintoją, jei vertinate specializuotą turtą“, - pataria G.
Turto Vertinimo Trukmė
Turto vertinimo trukmė priklauso ne tik nuo vertinamo turto pobūdžio, tačiau ir nuo vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas trunka apie 2-3 darbo dienas. Kilnojamojo turto vertinimas klientams paprastai pateikiamas labai greitai (1 - 3 dienos). Tačiau dėl kiekvieno atvejo būtina bendradarbiauti su nepriklausomais turto ekspertais ir jau prieš pradedant darbus, galima pasikonsultuoti ne tik dėl darbų kainos, bet ir trukmės.
Dokumentai reikalingi turto vertinimui
Dokumentai reikalingi turto vertinimui:
- Buto vertinimas:
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Namo, kotedžo, sodybos vertinimas:
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
- Žemės sklypo planas;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Žemės sklypo vertinimas:
- Žemės sklypo planas;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Nebaigtos statybos objektų vertinimas:
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
- Statybos leidimas;
- Projektinė namo dokumentacija;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
- Žemės sklypo planas;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Komercinės paskirties turto vertinimas:
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- Turto nuomos sutartys (jei vertinimo dieną turtas yra išnuomotas);
- Žemės sklypo planas;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Transporto vertinimas:
- Kilnojamojo turto sąrašas, kuriame nurodyta tikslus turto pavadinimas, modelis/markė, inventorinis numeris, šalis gamintoja, pagaminimo data, įvedimo į eksploataciją data, įsigijimo vertė, likutinė balansinė vertė ir kt.;
- Turto įsigijimo dokumentai;
- Autotransporto ir savaeigės technikos registravimo liudijimų ir techninės apžiūros talonų kopijos;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
Pastaba: Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
Kilnojamojo turto vertinimas. Jeigu vis dar svarstote, ar kilnojamą turtą būtina vertinti, norime priminti, kad kartais įstatymai, tiesiog, reikalauja tokio darbo. Todėl neverta ilgai svarstyti, o iš karto kreiptis į „Centro Kubas - Nekilnojamasis turtas“. Kodėl verta pasirinkti mūsų įmonę? Verta žinoti, kad tinkamai nustatyta kilnojamo turto vertė, padeda greičiau parduoti, perduoti, įkeisti turtą, ar atlikti kitus teisinius veiksmus. Nesijaudinkite dėl sudėtingo kilnojamo turto vertinimo ir šį darbą patikėkite „Centro Kubas - Nekilnojamasis turtas“ profesionalų komandai!