Balkonų Nuosavybė Daugiabučiuose: Teisės, Atsakomybės ir Priežiūra

Balkonai yra svarbi daugiabučių namų dalis, vertinama Lietuvos gyventojų. Renkantis naują būstą, balkoną kaip vieną svarbiausių kriterijų nurodo beveik pusė (47 proc.) Lietuvos gyventojų. Kadangi balkonai yra Lietuvos gyventojų itin vertinama būsto dalis, NT vystytojai stengiasi kuo geriau atliepti šį klientų lūkestį ir tik išskirtiniais atvejais siūlo butų be balkonų ar terasų. Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra galimybės įrengti įprasto balkono, stengiamasi suprojektuoti bent iš pietų Europos kilusius siaurus prancūziško tipo balkonus, kuriuose dalį didelio lango dengia turėklai.

Tačiau specialistai atkreipia dėmesį, kad privačia erdve laikomi balkonai nėra gyventojų nuosavybė. Aptarkime, kas yra bendrojo naudojimo objektai daugiabučiame name ir kokia tvarka galioja balkonams.

Kas Priklauso Bendrojo Naudojimo Objektams?

Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai apima:

• Pastato bendrąsias inžinerines sistemas (mechaninę, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kitą įrangą).
• Pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius.
• Vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus.

Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.

Balkonai yra bendroji namo nuosavybė, kaip ir siena, nes balkonai laikomi fasado elementais. Taigi, statinio techninės priežiūros aspektu balkonai priskirtini bendrosios nuosavybės valdytojui - bendrijai, administratoriui ar įgaliotajam asmeniui (jei yra sudaryta bendrojo naudojimo objektų valdymo jungtinės veiklos sutartis).

Todėl, jei daugiabučio namo balkono būklė avarinė, namo valdytojas, kuris yra atsakingas už techninę būklę, gali nesiklausęs savininkų pritarimo nedelsiant imtis remonto darbų.

Balkonai Vilniuje. Šaltinis: vilnius.lt

Balkonų Remontas ir Renovacija

Yrantys senų daugiabučių balkonai kelia grėsmę praeiviams, ypač miesto centre. Jų remontas kainuoja tūkstančius, o kaimynus kiršina dilema, kas turi mokėti: balkono šeimininkas ar viso namo gyventojai?

Gausią yrančių balkonų ekspoziciją Kauno centre lemia didelė darbų kaina. Įmonės, kurių specializacija renovuoti balkonus, skelbia, kad balkono remontas atkuriant pado kraštų formą ir gelžbetonines atramines sijas, apskardinant kraštus, įrengiant hidroizoliaciją ir naujas grindis kainuoja nuo 5,5 tūkst. eurų.

Jei namas yra paveldo vertybė arba yra saugomoje kultūros paveldo zonoje, darbai gali dar pabrangti, nes reikalaujama išsaugoti autentiškas puošybos detales, gali reikėti specialaus projekto. Galbūt todėl Naujamiestyje balkonai kone krenta ant galvų.

Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.

Pasak E.Radavičienės, jei yra reikalingi privalomi darbai, jie turi būti numatyti planuose, kad gyventojams tai nebūtų naujiena ir jie tam kauptų lėšas. Prie privalomų darbų gali būti priskirtas ir nesaugių balkonų remontas.

Svarbu: Renovuojant namą, būtina atkreipti dėmesį į balkonų būklę ir numatyti lėšas jų remontui ar stiprinimui. Gyventojai turėtų būti perspėti apie galimas grėsmes ir patys spręsti, ar investuoti į saugumą, ar taupyti.

Balkonų Stiklinimas

Atlikus šiuos įvertinimus, galima apsispręsti, ar renovuojant balkonus reikalinga pilna balkono renovacija, ar užtenka stiklinti tik balkono viršutinę dalį. Taip pat svarbu, bent jau preliminariai, žinoti, kokiomis medžiagomis planuojamas pagrindinių sienų šiltinimas.

Kaip pastebėjote, jau pabandėme balkono stiklinimą išskirti į dvi dalis. Tai stacionarus išorinis balkono atitvaras, kuris pagal galiojančius STR turėtų būti ne žemesnis, kaip 1100 mm aukščio, pagamintas iš kokybiškai apdirbto metalo arba naudojant ALU profilius.

Vertikalūs statramsčiai turėtų būti atitolę vienas nuo kito ne didesniu kaip 1200 mm atstumu. Visus vertikalius statramsčius turėtų jungti ištisinis profilis, vadinamas porankiu. Jei nėra numatytų dekoratyvinių apdailos elementų tarp vertikalių statramsčių ir planuojama apatinę dalį stiklinti, tai stiklas privalomai pagal Lietuvoje galiojantį STR turi būti laminuotas 4*2*4 mm storio. Vietoje stiklo galima naudoti įvairias kitas uždengimui skirtas medžiagas, pvz: diubondas, cetris ir kt.

Nuo šios stiklinimo sistemos pasirinkimo labai priklauso fasadinė namo išvaizda, balkono naudojimosi ir priežiūros praktiškumas, šiek tiek bendra buto garso izoliacija, vėdinimo galimybės, varstymo ir atidarymo būdai, matoma erdvė.

Populiariausios balkono stiklinimo sistemos:

• Berėmė stiklinimo sistema
• ALU rėmuose slankiojanti sistema
• Stiklinimas PVC profilių konstrukcijomis

Berėmė Stiklinimo Sistema

Tokiu būdu stiklintos balkonų sistemos modelis atkeliavo iš Skandinavijos kraštų. Populiarumą Lietuvoje išsikovojo dėl keleto paprastų savo savybių. Balkonuose tarp stiklų nėra jokių profilių, todėl bendras viso namo fasado vaizdas atrodo nepriekaištingai. Tokiu būdu įstiklintas balkonas atrodo lengvas, skaidrus ir erdvus.

Visos stiklinės sekcijos slankioja ratukų pagalba viršutiniame ir apatiniame aliuminio bėgiuose vienoje plokštumoje ir gali atsidaryti į balkono vidų kaip knygos lapai, kur užtvirtinamos. Taip jos užima mažai vietos ir tampa nepajudinamos net esant stipriam vėjui. Balkoną galima atidaryti 100 proc. Norint išvalyti berėme sistema stiklintą balkoną, reikia paprasčiausiai kiekvieną plaunamą varčią pristumti prie sienos ir atverti ją.

Visi stiklai berėmėje balkonų sistemoje yra gaminami iš 6mm grūdinto stiklo. Visos ypatingai tvirto stiklo kraštinės yra šlifuotos, todėl eksploatuojant gaminį pasiekiamas maksimalus saugumo lygis. Nebūtina stiklų montuoti į papildomus rėmelius ar klijuoti smūgiams atsparias plėveles. 6 mm grūdinto stiklo atsparumas atlaiko iki 425 MPa slėgį, tuo tarpu paprasto 6 mm stiklo atsparumas atlaiko iki 150 MPa slėgį. Dūžtant, grūdintas stiklas subyra į mažus gabalėlius.

Standartiškai tarp uždarytų stiklų lieka vertikalūs 3-5 mm tarpeliai, pro kuriuos gausiai lyjant ir esant nepalankiam vėjui, nedidelė dalis kritulių gali patekti į balkono vidų. Šiai problemai spręsti tarp stiklų yra montuojamos specialios permatomo plastiko 15 mm pločio tarpinės, kurios užtikrina pilną balkono sandarumą.

Berėmę stiklinimo sistemą taip pat galima sumontuoti nuo balkono apačios iki viršaus. Taip stiklinti galima terasas, verandas ar tambūrus. Stiklinant balkonus turėtų išlikti apatinė balkono atitvaro dalis, o ši berėmė sistema montuotųsi konstrukciją truputį įtraukiant į balkono vidų. Maksimalus šios konstrukcijos aukštis gali būti iki 2900 mm.

ALU Rėmuose Slankiojanti Sistema

Ši sistema išsiskiria tuo, kad visos stiklinės slankiojančios dalys yra aliuminio profilio rėmuose. Todėl pagal galiojantį Lietuvoje STR, įrėmintose konstrukcijose gali būti montuojamas paprastas 4 - 6 mm storio stiklas. Slankiojančios dalys labai lengvai juda specialiai tam sumontuotais profiliais.

Visas slankiojančių dalių svoris remiasi ant apatinio nešančiojo profilio. Ši sistema yra sandari, turi specialius užrakinimo mechanizmus, reguliavimo galimybę ir visus reikalingus profilius, kurių pagalba galima atlikti stiklinimą įvairių konfigūracijų balkonuose.

Jei rėminė balkonų stiklinimo sistema yra montuojama ant balkono apatinio atitvaro, reikėtų atidžiai derinti varstomų dalių pločius, kad sutaptų su apatinės dalies matomais sudalinimais. Kitu atveju, balkonai bendram renovuoto namo kontekste gali atrodyti labai nesimetriški.

Norint išvalyti išorinius stiklus, kiekviena slankiojanti dalis kartu su stiklu iškeliama iš bendro rėmo. Pastatoma balkono viduje, nuvaloma ir įstatoma į buvusią vietą. Slankiojančios dalies dydis turėtų sudaryti nedaugiau kaip 2 kv.m., tada vienos dalies svoris bus apie 15 kg ir jos iškėlimas ar pastatymas taps paprastesnis, mažėja rizika sudaužyti stiklą.

Montuojant tokio tipo konstrukcijas nuo balkono apačios iki viršaus, reikėtų gerai įvertinti konstrukcijos bendrą standumą ir reikalui esant, komplektuoti papildomus standumo profilius.

Stiklinimas PVC Profilių Konstrukcijomis

Šiuo balkonų stiklinimo būdu dalis gyventojų savarankiškai yra atnaujinusi savo balkonus. Pagrindiniai šios sistemos privalumai, tai, kad langų gamyba iš PVC profilių Lietuvoje yra labai stipriai išvystyta. Galima labai nesunkiai susirasti patikimą firmą, kuri atliks visus aptartus darbus.

Dažniausiai tokiu būdu stiklinant balkoną naudojamas dviejų stiklų paketas iš kurių vienas stiklas dengtas selektyvine danga. Nepatartina taupyti pinigus naudojant PVC profilių rėmuose tik vieną stiklą.

PVC langais įstiklintas balkonas turi geresnes garso izoliacijos savybes ir geriau izoliuoja šalčio patekimą į balkono vidų. PVC lango rėmo plotis yra apie 70 mm, o varstomo lango bendras rėmų plotis yra apie 110 mm, todėl planuojant varstomų langų vietą didesniuose balkonuose reikėtų atkreipti dėmesį, kad tarp varstomų langų rėmų nebūtų sujungimo profilių, nes tokiu atveju, iš savo balkono matysite apie 220 mm pločio plastikinį rėmą.

Norint stiklinti balkoną PVC profilių konstrukcijomis, nuo balkono apačios iki viršaus, apatinė balkono dalis turėtų būti užpildyta naudojant termo izoliacijos sluoksniais, vadinamaisiais “termosendvičiais” arba stiklinama naudojant stiklo paketą su laminuotu stiklu.

Renovuojamuose namuose dažniausiai kaina ne tiek priklauso nuo balkonų viršutinės stiklinimo sistemo, kiek nuo techninių sprendimų pasirinkimo. Renovuojamų balkonų kainai didžiausią įtaką lemia susiję su balkonų apatinės dalies atitvaro renovacija.

Pigiausias variantas yra, kai techninis stovis leidžia palikti apatinį balkono atitvarą tokį, koks jis yra ir naujai montuoti tik viršutinę balkonų stiklinimo sistemą. Truputį brangesnis variantas yra, kai naudojamos dar esamos atitvaro pagrindinės konstrukcijos, naudojant dalį papildomų profilių ir pritaikant prie esamo atitvaro naujas apdailos medžiagas.

Svarbu: Savavališkas balkonų stiklinimas yra draudžiamas ir gali būti laikomas nelegalia statyba. Prieš stiklinant būtina gauti leidimą ir laikytis nustatytų reikalavimų.

Balkonų Naudojimo Taisyklės

Nors balkonai laikomi privačia erdve, jie nėra gyventojų nuosavybė, todėl būtina laikytis tam tikrų taisyklių.

Balkonuose negalima rengti vakarėlių, nederėtų kepti kepsnių, o nuo šių metų pradžios - ir rūkyti, jei tam prieštarauja bent vienas namo gyventojas. Taip pat nerekomenduojama balkonuose kaupti ar laikyti daiktų (nenaudojamų baldų, vaikų žaislų, likusių statybinių medžiagų, automobilių padangų ir kt.), kurie gali darkyti gyvenamojo namo estetinę išvaizdą.

Svarbu: Balkonų naudojimas turi būti saugus ir nepažeisti kitų gyventojų interesų. Reikia vengti veiksmų, kurie gali kelti pavojų ar darkyti namo išvaizdą.

Ką Dar Svarbu Žinoti Apie Balkonų Naudojimą:

• Kepsninės: Balkonuose, lodžijose, erkeriuose, terasose ir ant pastatų stogų draudžiama naudoti kietojo kuro (anglimis ar malkomis kūrenamas) kepsnines, šašlykines ir rūkyklas. Elektrinį grilių galima naudoti. Dujiniai griliai galėtų būti naudojami ne aukštesnių kaip 2 aukštų pastatų balkonuose.
• Triukšmas: Gyvenamosiose vietose vakare (nuo 19 val. iki 22 val.) ir naktį (nuo 22 val. iki 7 val.) draudžiamas šauksmai, švilpimas, garsus dainavimas arba grojimas muzikos instrumentais, kai tai trikdo asmenų ramybę, poilsį ar darbą.
• Augalai: Puošiant balkoną augalais labai svarbu žiūrėti, kad juos laistant ar tręšiant vanduo ar kiti skysčiai netekėtų ant kaimynų balkonų, langų, namo sienų ar kitų pastato elementų.
• Laukiniai gyvūnai: Balkonuose draudžiama šerti bepriežiūrius, bešeimininkius laukinius gyvūnus ir paukščius, taip pat mėtyti maistą, jo likučius iš balkonų, per langus ar pan.

Bendrijos Teisės ir Pareigos

Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai.

Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

„Kiek projekte yra būstų su balkonais, labai priklauso nuo galimybės tuos balkonus suprojektuoti konkrečioje miesto dalyje, taip pat nuo paties projekto koncepto ir sprendinių, kuriuos kuria architektas. Būna atvejų, kai gaunamas leidimas balkonus konstruoti tik vienoje namo pusėje, arba kai kuriose miesto vietose, pavyzdžiui, senamiestyje, balkonai gali būti išvis neleidžiami“, - komentuoja R.

„Realco“ pardavimų vadovė pataria renkantis būstą atkreipti dėmesį, ar balkono, lodžijos plotas nėra įskaičiuotas į bendrą buto kvadratūrą, nes tokių atvejų pasitaiko, kai siūloma įsigyti būstą su įstiklintu balkonu ar lodžija. Teisiniuose reglamentuose nurodoma, kad įstiklinti balkonai ir lodžijos yra įskaitomi į gyvenamosios patalpos pagalbinį nenaudingąjį plotą.

R. Meškelė pastebi, kad balkonų, lodžijų ar terasų pirkėjai pageidauja nepriklausomai nuo būsto segmento. „Lyginant senesnius projektus su dabar statomais, balkonai didėja nežymiai, o labiausiai pasikeitė jų forma - balkonai tapo gilesni. Dažniausiai aukštesnės klasės būstuose balkonai būna didesni, bet tai nėra taisyklė. Gyventojai nori, kad balkone būtų ne tik patogu pastovėti, bet ir pakankamai erdvės pastatyti staliuką ar kokį kitą baldą. Tai daugiabutyje gyvenančių žmonių privati erdvė lauke, kuri yra labai vertinama“, - sako J.

Architektas P. Čepaitis džiaugiasi, kad pamažu baigiasi savavališka balkonų įstiklinimo mada ir atkreipia dėmesį, kad nereikia tapatinti balkono ir lodžijos, kuri visuomet būna dengta. „Ryškėja teigiama tendencija, kad pirkėjai naudojasi tokiomis erdvėmis, kokias nusipirko. Tokiais balkonais, kokie buvo plėtotojo ir architekto vizijoje. Žinoma, kad lauko baldai, kėdės, kilimas, staliukai yra sveikintini. Džiugu, kad balkonai neperdažomi ar neklijuojamos plėvelės ant stiklinių turėklų.

Be tinkamų baldų parinkimo, balkonui jaukumo suteikia tinkamas apšvietimas. Prieš projektuodami fasadą, apšvietimą įvertina architektai. „Apšvietimas turi būti funkciškas, kad šviesos pakaktų ir temstant, nereikėtų galvoti apie papildomą šviestuvą. Jeigu kiekvienas balkonas turės skirtingą šviestuvų dizainą, apšvietimo intensyvumą ir spalvą, tai visam pastatui suteiks nereikalingo chaoso“, - apšvietimo įtaką įvertina P. Čepaitis.

Architektas pritaria ir augalų auginimui balkone. „Tikėtina, kad šiltėjant žiemoms balkonų išnaudojimas vis labiau ilgės. Jeigu balkonas yra architektūriškai įkomponuotas į fasado nišą, vėjo, tiesioginių kritulių mažiau. Tokią žiemą kaip ši, ten galima pasistatyti šildytuvą ir ilsėtis bei skaityti knygą“, - sako P. Čepaitis.

Svarbu prisiminti, kad balkonas yra ne tik privati erdvė, bet ir pastato dalis, kurios priežiūra ir naudojimas turi atitikti tam tikrus reikalavimus. Laikantis šių reikalavimų, galima užtikrinti ne tik savo, bet ir aplinkinių saugumą bei komfortą.

Pagrindiniai aspektai, kuriuos reikia žinoti apie balkonus:

• Balkonas nėra privati nuosavybė, bet naudojimosi teisė priklauso buto savininkui.
• Balkonų stiklinimui reikalingas leidimas.
• Balkone draudžiama kaupti daiktus, kurie darko pastato estetinę išvaizdą.
• Balkonų priežiūros ir remonto išlaidos paskirstomos pagal galiojančius įstatymus.

tags: #kieno #nuosavybe #balkonas