Nekilnojamojo turto mokestis yra diskriminacinis, nes iš daugelio vertingų daiktų apmokestinimui pasirenkamas šis vienas. Toks išskyrimas nėra ekonomiškai pagrįstas, o lemtas istorinių aplinkybių, jog šis turtas yra oficialiai registruojamas bei sunkiai nuslepiamas. Apmokestinimui neabejotinai būtų patrauklūs ir kiti daiktai, jei tik jie būtų taip tvarkingai apskaitomi, kaip nekilnojamasis turtas. Istorijoje būta faktų kai apmokestinti langai, barzdos, kiti apčiuopiami objektai.
Turto turėjimas niekuomet neatspindėjo ir neatspindi pajėgumo mokėti mokesčius - tokias galimybes parodo tik žmogaus pajamos. Jei ankstesniais šimtmečiais pajamų nebuvo įmanoma apčiuopti - dabartinė situacijas yra iš esmės kitokia. Plačiai naudojamas turtingųjų ir prabangos apmokestinimo argumentas yra pasenęs ir neatitinkantis tikrovės. Nekilnojamo turto turi ir jį paveldėję ar atgavę žmonės, ir įsigiję turtą iš skolintų lėšų. Kita vertus, pasiturintys žmonės gali turėti kitokių formų turto (pvz. finansinio, investicinio), tačiau visai neturėti nekilnojamo turto, ir tai nebūtų apmokestinta. Nekilnojamojo turto mokestis nebūtų efektyvi priemonė socialinei atskirčiai mažinti, nes nekilnojamojo turto vertė neatspindi turto turėtojų socialinės padėties.
Paveldėtą prabangioje vietoje esantį nekilnojamąjį turtą turintys žmonės turėtų mokėti šį mokestį, net jei jie būtų nepasiturintys, o daug turto kitokia nei nekilnojamasis turtas forma turintys asmenys šio mokesčio neturėtų mokėti, jeigu jų nekilnojamasis turtas nėra brangus. Apmokestinimo objektas yra turtas, tačiau turtas pats savaime nekuria pajamų. Situacija, kuomet asmuo turi turto, tačiau ne visuomet - pajamų - yra ypač būdinga Lietuvai, kur nekilnojamojo turto įsigijimas tradiciškai buvo laikomas saugiausia investicija infliacijos ir bankų nestabilumo kontekste. Įvestas mokestis skaudžiai paliestų turto turinčius gyventojus, kurie yra mažiausiai apsaugoti ir susiduria su didelėmis problemomis krizės metu. Prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį sumažintų turto atsipirkimą, tačiau žmogaus grynoji palūkanų norma dėl to nepasikeistų, todėl sumažėti turėtų nekilnojamojo turto vertė. Be to, turto vertė mažėja dar ir dėl to, kad atsirastų daugiau norinčių jį parduoti, o būsto paklausa sumažėtų, nes mokestis reikštų papildomus su būsto nuosavybe susijusius kaštus.
Mokesčio Perkėlimas Nuomininkams
Teigiama, jog nekilnojamojo turto mokesčio nemokėtų mažas ar vidutines pajamas gaunantys gyventojai, nes būtų taikomas neapmokestinamas minimumas arba būtų apmokestinamas tik antras gyventojų turimas nekilnojamas turtas. Tačiau jei žmogus turi daugiau nei vieną butą paprastai jis šį butą nuomoja, o jį nuomojasi tie, kurie apskritai neturi jokios nuosavybės. Nekilnojamojo turto mokestis būtų taikomas nuosavybei, o ne žmogui kuriam ji priklauso, todėl turto savininkas šį mokestį perkeltų nuomininkui. Nors rinkos kaina yra veikiama pasiūlos ir paklausos, mokesčiai visuomet apmokestintą prekę pabrangina. Kokią mokesčio dalį nuomotojas galėtų perkelti nuomininkui priklauso nuo rinkos aplinkybių.
Labai tikėtina, kad rinkoje esant palankioms aplinkybėms turto savininkas padidintų nuomos kainą, taip nekilnojamo turto mokesčio naštą perkeldamas neturintiems jokio nekilnojamo turto. Toks mokesčio perkėlimas (tax incidence) sąlygoja, kad tikrasis mokesčio mokėtojas būtų ne turto savininkas, kurį siekiama apmokestinti, o kitas asmuo.
Turto Vertės Nustatymo Problemos
Didžiausia problema taikant šį mokestį - apmokestinamosios turto vertės nustatymas. Apmokestinamajai vertei nustatyti naudojami administraciniai turto vertinimo metodai. Pastarųjų pasirinkimas yra nedidelis, kiekvienas metodas turi rimtų trūkumų. Net ir „rinkos kainos“ nustatymas pagal vidutinę sandorių vertę ar pasitelkiant nepriklausomus vertintojus, yra ydingas dėl neišvengiamo subjektyvumo ir brangumo. „Rinkos kainos“ metodas neatitinka savo esmės ir pavadinimo, nes tikroji rinkos kaina išaiškėja tik parduodant konkretų turtą konkrečiam pirkėjui, konkrečiu laiko momentu.
Draudimo tikslais kai kuriais atvejais prasminga taikyti atstatomosios vertės metodą, kai skaičiuojama, kiek kainuotų objektą pastatyti „dabar“. Tačiau apmokestinti turtą pagal vertę, kiek jis kainuotų pastatyti „dabar” yra neprasminga, nes „dabar” jo tokio niekas ir nestatytų. Paskutinis nekilnojamojo turto masinis vertinimas buvo atliktas 2007 m. Nuo to laiko, nekilnojamojo turto kainos smuko apie 25 - 40 proc. Nepriklausomai nuo vertinimo metodo, rinkos vertės nustatymas pagal 2007 m. (t.y. Visi administraciniai turto vertinimo metodai lemia, kad realusis mokesčio tarifas kiekvienam turtui skiriasi nuo įstatymo nustatytojo, mokesčių našta tampa labai diferencijuota.
Galiausiai, nesant objektyvaus vertės mato, neišvengiama piktnaudžiavimų ir subjektyvaus vertinimo. Vertinimo subjektyvumo gali būti išvengiama tik taikant įsigijimo vertės metodą, t.y. apmokestinant tą vertę, už kurią turtas buvo įsigytas ir ją indeksuojant (diskontuojant). Šiuo atveju, atkrenta būtinybė turtą vertinti - turto vertė turi būti tiesiog užfiksuota. Tačiau šis metodas yra kritikuotinas, nes reikėtų nustatyti turto indeksavimo (diskontavimo) kriterijus, o tai vėlgi vestų prie sudėtingo ir tikrovės neatitinkančios vertės nustatymo. Apibendrinant, galima pasakyti, jog nėra tokio vertės nustatymo metodo, kuris atitiktų paskirtį - įvertinti turtą apmokestinimo tikslais.
Jeigu nekilnojamojo turto mokestis būtų skaičiuojamas pagal turto plotą, valdžia turėtų nuo sovietinių laikų nematytą teisę nustatyti, kokia yra vienam žmogui reikalingo ploto norma, o „perteklinis“ plotas būtų apmokestintas. Tai reiškia, kad valstybė turėtų teisę kištis į žmonių gyvenimus ir nustatinėti, kas ta norma yra. Kiek ploto žmogui reikia, nusistato pats gyventojas, rinkdamasis savo būstą.
Kėsinimasis Į Privačią Nuosavybę
Nekilnojamojo turto mokesčio idėja yra pasikėsinimas į privačios nuosavybės pagrindus ir prieštarauja nuosavybės neliečiamumo principui, kadangi apmokestinamas pats nuosavybės turėjimas. Toks mokestis iškreiptų žmonių motyvacijas bei skatintų išlaidavimą - užuot pasirūpinę gyvenamuoju būstu, baimindamiesi potencialaus apmokestinimo, žmonės išleistų santaupas kitiems tikslams.
Visos gyventojų pajamos apmokestinamos, todėl nekilnojamojo turto mokestis turėtų būti sumokėtas iš jau apmokestintų pajamų. Be to, gyventojų turtas yra įsigytas iš jau apmokestintų pajamų. Tokiu būdu pajamos būtų apmokestinamos kelis kartus. Nekilnojamojo turto vertę nulemia ir žemė, ant kurios tas turtas stovi, todėl įvedus nekilnojamojo turto mokestį, ta pati žemė būtų apmokestinta dvigubai. Mokesčio idėja būtų kuriama pajamų apmokestinimo piramidė, kurios vienas iš tikslų - užmaskuoti tikrąjį mokesčių naštos dydį.
Teigiama, kad gyventojų nekilnojamojo turto mokestis suvienodintų įmonių ir gyventojų apmokestinimo sąlygas. Šios sąlygos negali būti vienodos, kadangi įmonė turtą naudoja veiklai, tuo tarpu asmuo - dažniausiai gyvenimui. Įmonės mokamus mokesčius gali atskaityti iš gaunamų pajamų, tuo tarpu visos gyventojų pajamos yra apmokestintos bruto.
Mokestis taptų valstybės reguliavimo ir urbanistinės inžinerijos įrankiu, taikant skirtingus tarifus įvairiuose rajonuose žmonės taptų segreguojami pagal jų pajamas ir socialinę padėtį. Neteisingai teigiama, jog mokestis pagelbėtų sunaikinti neprižiūrėtus, apleistus pastatus. Priešingai, mokestis tokiais paverstų šiandien prižiūrėtus namus, daug pastatų apskritai nebūtų pastatyta. Dalis apleistus pastatus turinčių ir „neefektyviai“ juos naudojančių gyventojų šio mokesčio išvengtų: paprastai tokio turto turi asmenys, turintys teisę į įvairias socialines pašalpas ir lengvatas, tad tikėtina, jog jiems būtų suteikta ir nekilnojamojo turto mokesčio lengvata. Naujai statomi namai būtų tokie, jog mokesčių našta slėgtų kuo mažiau, t.y.
Vyriausybės programoje įtvirtinta nuostata didinti būsto prieinamumą šeimoms, ypač auginančioms vaikus ir turinčioms mažas pajamas. Taip pat žadama parengti jaunų šeimų, auginančių vaikus, apsirūpinimo būstu programą. Jeigu gyventojas turėtų mokėti nekilnojamojo turto mokestį už būstą, pirktą kreditu, apmokestinta būtų ne tik būsto dalis, už kurią gyventojas jau sumokėjo - apmokestinta būtų ir turto dalis, už kurią dar mokama paskola ir paskolos palūkanos. Nekilnojamojo turto mokestis baustų gyventojus už naudojimąsi kreditų sistema, o būsto turėjimas šiems gyventojams taptų dar brangesniu.
Stabilumas yra vienas iš mokesčių sistemos principų, kurį šio mokesčio įvedimas pakirstų: ankstesnės Vyriausybės suteikė paskatas įsigyti būstą (būstą įsigiję asmenys turėjo gyventojų pajamų mokesčio lengvatą), jie nusprendė įsigyti būstą nesant nekilnojamojo turto (taigi, ir būsto paskolų) apmokestinimui. Nekilnojamojo turto mokestis diskredituotų valstybės šeimų rėmimo politiką, skatintų gyventi po kelis vieno kambario bute. Asmenys, turintys išlaikytinių (vaikų, senelių, neįgalių ar bedarbių šeimos narių ir kt.) paprastai gyvena didesniame būste, nei vieniši žmonės. Nekilnojamojo turto mokestis reikštų, kad apmokestinamas būtų ir vaiko, ir senelių kambarys.
Nekilnojamojo turto mokestis yra vienas ydingiausių mokesčių, kurio įvedimui tinkamo laikmečio nėra. Šio mokesčio blogybės yra daug didesnės, nei potencialiai didesnės savivaldybių biudžetų pajamos. Įvairių lengvatų įvedimas reikštų, kad apmokestinamojo turto ir biudžeto pajamų būtų nedaug, tačiau administravimo kaštai santykinai dideli, todėl nekilnojamojo turto mokesčio administravimo veiksmingumas, lyginant su kitais mokesčiais, būtų žymiai mažesnis.
Nekilnojamojo turto mokestis dažnai vaizduojamas kaip priemonė kovoti su turto kainų burbulais. Nekilnojamojo turto kainų augimui įtakos turėjo augantys kreditų ištekliai, pingančios paskolos. Valstybės vykdomas būsto kreditų skatinimas taikant gyventojų pajamų mokesčio lengvatą taip pat turėjo įtakos būsto paklausai ir kainų augimui. Tai, kad nekilnojamojo turto mokestis nėra tinkama priemonė kovoti su burbulais patvirtina faktas, jog nekilnojamojo turto kainų burbulų fenomenas reiškėsi ir ten, kur nekilnojamojo turto mokestis taikomas (JAV, Didžiojoje Britanijoje, Ispanijoje ir kt.). Šiose šalyse centriniai bankai nustatinėjo žemas kreditų palūkanas, o valstybės politika koncentravosi ties būsto prieinamumo visiems didinimu.
Mokestis yra neteisingas, kadangi sąlygotų ne proporcingą pajamų apmokestinimą, o fragmentišką, priklausomai nuo to, kas taptų tikruoju mokesčio mokėtoju. Nekilnojamo turto mokestis savo esme negalėtų užtikrinti mokesčių mokėtojų lygybės, kadangi įmonė ir asmuo nekilnojamu turtu naudojasi skirtingais pagrindais ir tikslais, įmonių pajamos nebūtų apmokestinamos.
Globos Namų Auklėtinės Istorija
Globos namuose augusią mergaitę bandę apgauti nekilnojamojo turto spekuliantai turėjo pasitraukti iki išsvajotojo sandėrio likus tik žingsniui, nes nepilnametės stojo ginti pašaliniai ir jos net nepažįstantys žmonės, rašo „Lietuvos žinios“. Vilnietės Audronės Biekšienės vieno kambario bute Žirmūnuose šviesu ir jauku, ant vaikiško kilimėlio-dėlionės žvitriai trepsi jos vienų metukų dukrelė, o juodas katinas ilga palange vaikštinėja tarsi šaligatviu. Butas atrodo erdvus ir šviesus ne todėl, kad prieš kelis dešimtmečius statytame blokiniame name būtų įrengtas ypatingas būstas jaunai šeimai. Priešingai, šis butas prieš keletą metų pusvelčiui turėjo atitekti nekilnojamojo turto spekuliantams, sumaniusiems apgauti ir taip gyvenimo nuskriaustą paauglę. Net nesulaukę, kada bus pasirašyti buto pardavimo dokumentai, iš naivios septyniolikmetės jie paėmė raktus ir puolė griauti sienų, kad galėtų kuo greičiau čia įrengti odontologijos kabinetą. Būtent todėl išilgai sujungtos virtuvės ir kambario langų einanti palangė neįprastai ilga, o butas atrodo toks šviesus. Visai nedaug trūko, kad nepilnametei Audronei dar 1993 metais, kai jai buvo šešeri, atitekęs velionės močiutės Vaclovos Lastovskajos butas taptų odontologijos kabinetu, o mergaitė atsidurtų gatvėje.
Tačiau profesionalų sumanytą planą sugriovė Audronės draugo Romualdo, vėliau tapusio jos vyru, tėvas Jonas Biekša. Išgirdęs, kad Katalikių moterų sąjungos mergaičių prieglaudoje gyvenanti sūnaus mergina turi butą, kuris keistais sandėriais ruošiamas parduoti, vyriškis Kaune surado advokatą, sutikusį nemokamai apginti nepilnametę. Kaunietis advokatas Bronius Varsackas 2005 metais surašė raštą, kurį išsiuntė dviem adresais - Generalinei prokuratūrai ir Vaiko teisių apsaugos kontrolieriaus įstaigai. Jis rašė, kad 1987 metų rugsėjo 16 d. 2004 metų rugpjūtį antstolis A.Bublys butą areštavo dėl skolų už komunalines paslaugas, o dar anksčiau mergaitę pradėjo lankyti Katalikių moterų sąjungos rėmėjas Virgaudas Žala ir jo atstovas Marius Aušiūra, siūlantys parduoti butą - kad būtų sumokėtos skolos. 2004 metais skolos už komunalines paslaugas siekė 8 tūkst. litų. Skolas galima buvo sumokėti ir nepardavus buto, o išnuomojus jį keleriems metams ir iš nuompinigių mokant skolas. Tačiau Katalikių moterų sąjungos Vaikų ir jaunimo paramos centro direktorės, iš pradžių Audronė Aškelavičienė, o vėliau Regina Rekešienė nesugalvojo nieko kito, kaip tik parduoti butą. Ir kaip galima pigiau. Vieno kambario buto kaina sename Žirmūnų daugiabutyje 2004 metais buvo apie 100 tūkst. litų. Turint omenyje, kad buto langai išeina į pagrindinę Žirmūnų gatvę, yra pirmame aukšte, jame galima įrengti komercines patalpas, kaina galėjo būti ir didesnė. Tačiau globėjos nesivargino ieškodamos geriausio varianto, kad pardavus vieną butą mergaitei liktų lėšų nusipirkti kitam. Joms tiko V.Žalos pasiūlyta kaina - 60 tūkst. litų. R.Rekešienei rūpėjo tik kaip įtikinti Audronę, kad ši pasirašytų dokumentus. Ir tai pavyko.
Mergaitė neįžvelgė klastos, kai 2004 metų rugsėjį Vilniaus miesto 17-ame notarų biure pas notarę Liudmilą Mackevičienę pasirašė preliminarią sutartį. Ja mergaitė įsipareigojo per mėnesį iš Juozapo ir Liongino Žalų, kuriems atstovavo V.Žala, už 60 tūkst. litų nusipirkti butą Didlaukio g. 40, bt. 4. Sutartyje aptarta sąlyga, kad pardavėjai atsisakę parduoti butą grąžins pirkėjai 100 litų avansą ir sumokės 100 litų baudą. 49. Jai turėjo būti išmokėtas 20 tūkst. litų avansas skoloms apmokėti. Nepilnametė įsipareigojo, kad atsisakiusi parduoti būstą turės sugrąžinti gautą 20 tūkst. litų avansą ir dar sumokėti 20 tūkst. litų baudą. Sukčiai sugalvojo paprastą planą - nepardavę mergaitei buto prarastų tik 100 litų. O ši būtų priversta jiems parduoti savo butą, nes neturėtų kaip sumokėti milžiniškos baudos. Žadėtojo 20 tūkst. Panašiai klostėsi ir kitos tų pačių globos namų auklėtinės reikalai, kuriuos tvarkė tas pats V.Žala, pelnęs ypatingą pasitikėjimą Katalikių moterų sąjungoje. „Mano vaikinas nuolat sakydavo, kad tas Virgis atrodo nepatikimai, o aš tvirtinau, kad netiesa, jis geras, - dabar savo naivumu stebisi Audronė. - Virgis pasakojo, kad turi dukrą paauglę, ji gerai mokosi, o jis rūpinasi, kad dukra mokslus toliau tęstų kur nors užsienyje. Gražiai pasakojo ir apie žmoną. Aš tikėjau, kad toks geras žmogus neapgaus ir manęs. O vėliau išgirdau, jog jis neturi žmonos, tik sugyventinę, o ir vaikas ką tik gimęs. Tada prisiminiau ir keistą Virgio elgesį. Jei tardavomės susitikti kartu su advokatu, būtinai atvykdavo anksčiau, kol dar nebuvo advokato.
„2005 metų rugsėjo mėnesį man turėjo sukakti 18 metų, tuomet nustotų galioti anksčiau R.Rekešienei suteikti įgaliojimai parduoti butą, - pasakojo dabar savarankiškai gyvenanti Audronė. - Todėl vasaros pabaigoje man vis buvo nešami dokumentai, kad pasirašyčiau juos. Vienas tokių, kad sutikau, jog bute vyktų remontas, nors jis pradėtas nė neklausiant mano leidimo. Kadangi aš vasarą nevažiavau su kitomis globotinėmis į vasarnamį, o įsidarbinau, manęs net į darbą neleido reikalaudami pasirašyti popierius. Kai atsisakiau, direktorė R.Rekešienė man pradėjo grasinti, kad apskųs mane vaiko teisių apsaugos kontrolierei. Kad toks pokalbis su J.Biekša tikrai įvyko, patvirtino ir pati R.Rekešienė paaiškinime Vaiko teisių kontrolierei Rimantei Šalaševičiūtei. Paaiškėjus, kad tas pats V.Žala užsiiminėjo ir kitos auklėtinės turto pardavimu, dėl ko turėta medžiagos policijos komisariate, vyriškis atsidūrė belangėje. Advokato ir prokurorų dėmesys padėjo Audronei išsaugoti butą. 2005 metų rugsėjo viduryje jai sukako 18 metų. Laimei, ne į gatvę, kaip būtų atsitikę, jei paauglė su globėjų pagalba būtų pardavusi būstą. „Teko kviesti policiją, kad atrakintų buto duris, nes raktų neatgavau, - pasakojo Audronė. - Patekę į vidų viską fotografavome - buvo išgriautos sienos, nuimti vamzdžiai, nebuvo net kanalizacijos. Vienas betonas. Išgriovė ir išorines virtuvės ir kambario sienas į balkoną. Mums patiems teko viską remontuoti. Išeidama iš prieglaudos gavau kelių tūkstančių litų pašalpą, ją skyriau skoloms sumokėti. Mano vaikinas pasiėmė paskolą, kuria visos skolos buvo padengtos, liko dar šiek tiek remontui. Galiausiai liko erdvus butas, vietoje išgriautos virtuvės sienos įrengėme barą, o sandėliuke - miegamąjį. Ir tikrai jaunai šeimai trūksta begalės dalykų. Virtuvėje - tik dujinė viryklė ir spintelė, trūksta baldų ir būtiniausių buities reikmenų. Bet visa tai niekai, kai Audronės veidas kaskart sušvinta ištarus vyro vardą, o greta laksto sveika ir graži dukrelė.
„Puikiai atsimenu merginą iš Vilniaus, - kiek pamąstęs atsakė Kėdainių miesto apylinkės teisme teisėju dabar dirbantis B.Varsackas. - Mane ji susirado per pažįstamus. Atsimenu, viską padarėme iki galo, butą pavyko išsaugoti. Susitikus Vilniuje ji buvo labai linksma ir nuoširdžiai man padėkojo. Šioje istorijoje labiausiai mane papiktino ir davė stimulą dirbti jos globėjų elgesys. Prisimindamas šį įvykį galiu patvirtinti seniai žinomą tiesą: mūsų įstatymai yra geri, tik reikia visiems jų laikytis. „Aš kartais pagalvoju, kad jei ne advokatas, būčiau neturėjusi nei buto, nei žadėtojo bendrabučio, nieko. Gal būtų man pervedę dalį pinigų, kuriuos būčiau išleidus buto nuomai ar dar kam nors. Liūdna, kad tai mergaitės, kurią turėjo ginti ir saugoti ne tik globėjai, bet ir valstybė, pirmoji gyvenimo patirtis.
Rūta SKATIKAITĖ 15min rašė, kad nekilnojamojo turto plėtotojai dažnai parduoda butus daugiabučiuose, kuriems statyti dar neturi leidimo. Iš potencialių pirkėjų paimamas rezervacinis mokestis, o vėliau jie kviečiami pasirašyti notarines sutartis. Tačiau, regis, atsirado gudruolių, kurie sumanė iš tokios praktikos pasipelnyti. „Nekilnojamasis turtas, iš vienos pusės, yra ta sritis, kurią kiekvienas iš mūsų suprantame. Kaip viskas vyksta? Š.Taručio teigimu, tokių spekuliantų taikiniu tampa vystytojai, kurie siūlo sąlyginai nedideles rezervacijas. Pirminėje projektų stadijoje šie žmonės ateina pas plėtotojus ir rezervuoja ne vieną, o kokius 10-15 būstų iškart. „Šiandien pirminėje rinkoje kainos auga maždaug 7-8 proc. Jeigu projektavimo pradžioje iš brėžinių rezervuoju būstą už 500 eurų, o jo vertė, pavyzdžiui, 100 tūkst. eurų, tai po metų, tikėtina, mano turto vertė sieks apie 107 tūkst. Spekuliantai, tarkim, investuoja 5 tūkst. eurų ir rezervuoja 10 butų. Palaiko metus ir pradeda pardavinėti butą su gera rezervacija. Tikėtina, kad per tą laiką butas pabrango 7 tūkst., o spekuliantas jį pasiūlo nusipirkti, pavyzdžiui, už 103 tūkst. Jis siūlo perimti gerą butą už gerą kainą, bet paprašo 3 tūkst. eurų komisinio mokesčio ir tokiu būdu gauna 6-7 kartus didesnę grąžą nuo vieno buto“, - sistemą paaiškino Š.Tarutis.
2026-ieji metai artėja greitai, o nekilnojamojo turto rinkoje tvyro nemažai klausimų, lūkesčių ir prognozių. Pirkėjai svarsto, ar verta skubėti, o pardavėjai - kaip sėkmingai išnaudoti rinkos pokyčius savo naudai. Šiame straipsnyje apžvelgsiu, ko tikėtis ateinančiais metais, kokios jėgos formuos rinką ir kodėl jau šiandien verta ruoštis sprendimams. Kalbėsiu remdamasis realiais pastebėjimais dirbant su kasdieniais pardavimais ir pirkėjų elgsena - būtent tai leidžia tiksliau suprasti, kas iš tiesų vyksta rinkoje ir kokia kryptimi judėsime. Panagrinėkime svarbiausias tendencijas ir pabandykime numatyti, kas laukia 2026-aisiais.Vertinant šiandienines tendencijas, nekilnojamojo turto analitikai, ekonomistai ir NT brokeriai vieningai sutaria dėl vieno - labai tikėtina, kad butai brangs 2026 metais. Tam yra kelios aiškios priežastys, kurias rinkos dalyviai mato jau dabar. Pirmiausia, šiuo metu aktyvėja naujos statybos butų rezervacijos ir matomas augantis susidomėjimas projektų pradžioje, dėl tikėtino kainų kilimo ateityje. Antra, rinkoje aiškiai juntama pasiūlos mažėjimo tendencija, kuri visuomet lemia kainų kilimą. Trečia, atlyginimų augimas tiesiogiai veikia statybos savikainą, o tai reiškia, kad butų brangimas tampa neišvengiamas. Sudėjus visus faktorius, NT kainos 2026 metais turi tvirtą pagrindą judėti į viršų.
Vienas iš didžiausių papildomos paklausos veiksnių - pensijų fondų lėšos, kurias dalis gyventojų planuoja atsiimti ir investuoti į turtą. Dirbdamas NT pardavimuose matau, kad tie žmonės, kurie jau dabar yra tikri dėl pinigų atsiėmimo, aktyviai rezervuoja butus naujos statybos projektuose. Vystytojai šiai grupei siūlo ypač patrauklias sąlygas - rezervaciją už 1 eurą ar simbolinius 1000 eurų, su galimybe likusią sumą išskaidyti vėliau (kai bus atsiimti pensijų fondo pinigai). Tokios galimybės skatina dar didesnį susidomėjimą. O kai rezervacijų daugėja, rinkodaros logika paprasta - kylant paklausai, kyla ir kainos. Todėl pensijų fondų pinigų įtekėjimas į rinką yra vienas iš ryškiausių signalų, kad butai brangs 2026 metais.
Šiandien, dar tik įpusėjus lapkričiui, butų pasiūla rinkoje yra pastebimai sumažėjusi. Investuotojai dažnai skundžiasi, kad „nebėra ką pirkti“ - arba kaina neadekvati, arba būklė prasta, arba grąža nebeatitinka lūkesčių. Tai nereiškia, kad turto nėra, tačiau pasirinkimo tikrai mažiau nei prieš porą metų. Jei ši tendencija išliks ir vadinamasis butų „sandėlis“ Vilniuje toliau trauksis, pardavėjai turės visas galimybes kelti kainas. Svarbu suprasti, kad ne visi parduodami butai šiandien yra verti prašomų sumų, tačiau sumažėjusi pasiūla automatiškai suteikia pardavėjams pranašumą. Dėl šios priežasties natūralu tikėtis, kad NT kainos 2026-aisiais kils dar labiau.