Būsto pirkimas yra vienas didžiausių finansinių sprendimų gyvenime, todėl svarbu gerai apgalvoti kiekvieną žingsnį. Nesvarbu, ar tai pirmas būstas, ar jau turite patirties, procesas reikalauja daug apsvarstymų ir kompromisų.
Vienas iš pirmųjų etapų - buto rezervavimas, kuris leidžia pirkėjui tam tikrą laiką apsispręsti dėl pirkimo. Šiame straipsnyje aptarsime buto rezervavimo terminus, susitarimus ir svarbius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį.
Asmeninių finansų gidas. Būsto draudimas
Buto Rezervavimo Esmė
Nereikėtų painioti buto rezervavimo susitarimo su preliminariąja sutartimi dėl buto pirkimo. Pastaroji sudaroma jau po rezervavimo susitarimo, kai pirkėjas apsisprendžia pirkti statomą butą. Būtent preliminariosios sutarties pagrindu yra sumokamas avansas už perkamą butą, dar kartais vadinamas “pradiniu įnašu”.
Buto rezervavimo susitarimai sudaromi dar tik renkantis patinkančius butus: statybos kompanija susidomėjusiam klientui suteikia tam tikrą laikotarpį apsispręsti, ar jis norės pradėti išsirinktojo buto pirkimo procedūrą. Paprastai šis laikotarpis svyruoja nuo 7 iki 20 dienų.
Savo ketinimų rimtumui įrodyti pirkėjo prašoma sumokėti pardavėjams nedidelį depozitą (kuris priklausomai nuo buto svyruoja apie 1000 - 3000 litų). Tuomet pirkėjas gauna pažadą, kad rezervuotas butas kurį laiką nebebus siūlomas kitiems asmenims.
Jeigu Nepirksiu…
Sudarydamas buto rezervavimo susitarimą, be kitų dalykų, pirkėjas turėtų pasidomėti, kas įvyks, jeigu jis nuspręs nepirkti išsirinkto buto. Šiuo atveju svarbu atkreipti dėmesį į du pagrindinius aspektus:
- ar sumokėtas rezervavimo mokestis (dar kartais vadinamas „depozitu“) bus sugrąžintas be jokių atskaitymų;
- ar bus reikalaujama sumokėti baudą arba papildomą užmokestį (be jau sumokėto depozito) už pavėlavimą informuoti apie savo apsisprendimą arba už kitokį panašų pažeidimą.
Logika sakytų, kad paprastai sumokėta rezervavimo suma minėtais atvejais turi būti sugražinta pilnai, be jokių atskaitymų ar baudų. Tačiau pirkėjai turėtų prisiminti, kad keičiantis situacijai rinkoje, statybos kompanijos dažnai ima siūlyti ir griežtesnes sąlygas.
O Jeigu Neparduos…
Kitas, ne mažiau svarbus klausimas buto pirkėjui - ar statybos kompanija privalo parduoti rezervuotą butą būtent jam. Deja, dažniausiai šiuo metu susitarimai sudaromi taip, kad statybos kompanija pardavusi rezervuotą butą kitam asmeniui beveik nieko nepraras (pirkėjas šiuo atveju turės tik teorinę galimybę reikalauti nuostolių atlyginimo).
Be jokios abejonės, labai svarbi šiais atvejais yra statybos kompanijos reputacija. Dauguma jų nenorės rizikuoti savo geru vardu dėl šiek tiek pelningesnio sandorio. Tačiau tuomet pirkėjas turėtų žinoti, kad rezervavimo susitarimas faktiškai gali būti prilygintas tik paprastam žodiniam pasižadėjimui ir moraliniam įsipareigojimui.
Ieškant išeities galima svarstyti keletą alternatyvų: ar pirkėjui būtinai reikalingas rezervavimo susitarimas; galbūt tikslinga sumažinti rezervavimo, arba apsisprendimo terminą; taip pat neverta pamiršti, kad visada galima korektiškai derėtis.
Dažnai išgirsime skeptikus sakant, kad šiuo metu naujų gerų butų paklausa labai didelė, todėl bet kokie komentarai, o tuo labiau raginimai pakeisti sutartis pardavėjo bus kategoriškai atmesti. Tačiau praktikoje, kiekvienos derybos yra individualus procesas, jose būtinas savo ir statybos kompanijos galimybių žinojimas, todėl net ir labai trumpą laiko tarpą vykstančių derybų baigtį gali nulemti tinkamas pirkėjo pasiruošimas.
Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai
Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Todėl ypač dažnai sulaukiu klausimo, kokie yra tie, pagrindiniai, buto pirkimo žingsniai?
Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.
- Aiškiai apibrėžkite savo poreikius. Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
- Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui. Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Apsvarstykite papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos. Pasitarkite su NT brokeriu.
- Nusistatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
- Apmąstykite, kiek laiko ieškosite. Ar norite statyti patys?
- Įvertinkite esamo būsto pardavimo poreikį. Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
- Naudokitės profesionalų pagalba. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą, nes pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės.
- Įsitikinkite, kad būstas atitinka pagrindinius reikalavimus. Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Patikrinkite dokumentus. Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Pasidomėkite paskolos galimybėmis. Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Aptarkite galutinę kainą ir sąlygas. Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.
- Suderinkite sąlygas su banku. Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
- Pasirašykite pirkimo-pardavimo sutartį. Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Finansinės Galimybės ir Paskolos
Taigi, pirmasis žingsnis prasideda nuo to, kiek lėšų galite skirti būsto įsigijimui, ar bankas suteiks jums būsto paskolą, kai sumokėsite pradinį įnašą. Patiems apskaičiuoti finansines galimybes šiuo atveju gali būti nelengva užduotis.
Kitas svarbus žingsnis - paskolos paraiška. Pirmasis apsilankymas banke reikalingas tik visai informacijai apie paskolos gavimą surinkti, o dabar, kai jau esate apsisprendę dėl būsto, reikia pateikti paraišką. Tai galite padaryti nuvykę į banko skyrių arba pildyti paraišką internetu.
Tam, kad sandoris būtų įvykdytas pilnai, yra privalomas turto įkeitimas bankui (hipoteka), atliekamas notarų biure. Tokiu būdu yra užtikrinamas būsto paskolos grąžinimas.
Žinoma, pirmą kartą perkant nuosavą būstą gali kilti daugybė klausimų: kaip dalintis turtą, ar reikalingos papildomos bendraskolininkų sutartys ir kiti dokumentai, kokiam laikui derėtų įsipareigoti - į visus šiuos klausimus geriausiai atsakys patyręs konsultantas, kuris taip pat padės pasirinkti tinkamą EURIBOR, patars dėl kintamųjų ir fiksuotųjų palūkanų bei kitų svarbių faktorių.
Banke išsiaiškinę finansinius klausimus, leiskitės į paieškas. Na, tikriausiai jau prieš tai, užmetėte akis, į šiuo metu esančius būsto pasirinkimus, o jų tikrai nemažai. Išsirinkti tą vienintelį, gali tapti tikru iššūkiu. Svarbu, išsiaiškinti savo poreikius, bei - pagalvoti apie ateitį. Nuspręsti, norite buto ar namo, kotedžo, o gal jaukaus sodo namelio. Būstą pirksite jau įrengtą, ar su daline apdaila, o gal viską nuspręsite statyti nuo 0.
Būsto Nuomos Sutartis
Mokslo metų pradžia siejama su būstų nuomos rinkos bumu - nuomotojai, dėl gaunamų užklausų kiekio, turi galimybę rinktis būsimus gyventojus net iš kelių variantų. Įprastai nuomotojo (asmens, siūlančio būstą) ir nuomininko (asmens, ieškančio būsto) interesai sudarant nuomos sutartį skiriasi.
Nuomotojas siekia išnuomoti jam priklausantį būstą kuo brangiau ir kuo geresnėmis sąlygomis, tuo tarpu nuomininko interesas yra išsinuomoti būstą kuo mažesne kaina ir kuo palankesnėmis jam sąlygomis.
Būsto nuomos sutartis nėra būtinybė, t.y. esant tam tikroms įstatyme nurodytoms sąlygoms, gyvenamasis būstas gali būti išnuomojamas ir žodžiu. Visgi, rašytinės būsto nuomos sutarties sudarymas leidžia išvengti galimų ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko, arba, jiems kilus - juos išspręsti žymiai paprasčiau.
Svarbiausi Nuomos Sutarties Punktai:
- Sutarties šalių identifikavimas - nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis. Atkreiptinas dėmesys, kad sudarant nuomos sutartį nuomininkui yra svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis nuomojamo būsto savininkas, kadangi įstatymas numato, kad sudaryti būsto nuomos sutartį gali tik nekilnojamojo turto savininkas.
- Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka - ši sutarties sąlyga nuomotojui ir nuomininkui iš esmės yra pati svarbiausia, todėl nuomos sutartyje būtina aiškiai nurodyti:
- nuomos mokesčio dydį (pinigų sumą);
- mokėjimo formą - (mokama grynais pinigais, ar banko pavedimu (tokiu atveju būtina nurodyti banko sąskaitą, į kurią bus pervedamas nuomos mokestis));
- mokėjimo periodiškumą, t.y. kas kiek laiko ir iki kada turi būti sumokėtas nuomos mokestis, pavyzdžiui, kas mėnesį, iki einamojo mėnesio paskutinės dienos.
- Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka - nuomos sutartyje būtina nurodyti kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą, t.y. pats nuomininkas, ar nuomotojas.
- Užstato (depozito) sumokėjimas - sudarant nuomos sutartį nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą), kuris yra kaip garantija nuomotojui, kad nuomininkui padarius žalą nuomojamame būste, ar laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, nuomotojas galėtų visiškai ar iš dalies padengti savo patirtus nuostolius.
- Nuomos sutarties terminas - nuomos sutartis gali būti terminuota, kuomet būstas nuomojamas tam tikrą sutartyje apibrėžtą laiko tarpą, pavyzdžiui, 1 metus, ir neterminuota, kuomet būstas yra nuomojamas neterminuotą laiko tarpą. Šalys yra laisvos pasirinkti nuomojamo būsto sutarties terminą. Visgi, yra rekomenduotina sudaryti terminuotą nuomos sutartį, kadangi aiškus nuomos sutarties termino pabaigos žinojimas yra naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, nes tai leidžia sutarties šalims iš anksto planuoti savo būsimus veiksmus ateityje, susijusius su gyvenamuoju būstu.
- Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos - sudarant būsto nuomos sutartį būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuris gali būti surašomas kaip atskiras dokumentas, arba įtraukiamas į sudaromą nuomos sutartį.
- kartu su būstu perduodamus baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus.
- skaitliukų rodmenis, pavyzdžiui, elektros, šilto ir karšto vandens parodymus.
Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre. Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių.
Pavyzdžiui, nuomos sutarties išviešinimas garantuoja nuomininkui, kad keičiantis išnuomoto būsto savininkui nuomos sutartis liks galioti, t.y., kad naujasis būsto savininkas neturės teisės nutraukti nuomos sutarties, teigdamas, kad jo ir nuomininko nesieja jokia sutartis.
Tuo tarpu nuomotojui nuomos sutarties įregistravimas gali būti naudingas išvengiant atsakomybės dėl žalos atlyginimo, kurią sukėlė nuomininkas. Pavyzdžiui, jeigu nuomos sutartis yra įregistruota ir nuomininkas aplieja žemiau esantį būstą, padarytą žalą nukentėjusiam asmeniui tiesiogiai turės atlyginti pats nuomininkas, o ne nuomotojas, kadangi išviešinus nuomos sutartį nuomininkas yra laikomas oficialiu būsto valdytoju, t.y.
Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį. susijusias su nekilnojamuoju turtu.