Tik tos turto klasės tinkamos investavimui, kurių vertė laikui bėgant auga dėl fundamentalių ekonominių veiksnių. NT kainos istoriškai auga dėl įvairių priežasčių - ekonomikos augimo, urbanizacijos ir miestų raidos, populiacijos pokyčių. Bet svarbiausia NT savybė, paverčianti šią turto klasę puikiu investiciniu instrumentu - turimą turtą galima išnuomoti ir gauti nuomos pajamas.
Šiame įraše pateikiama informacija neretai remsis mano seniau išsakytomis mintimis, kurių detalesnį pagrindimą galite rasti senesniuose įrašuose.
Daugumos asmenų gyvenančių Lietuvoje supratimą apie NT kainas formavo kelių dešimtmečių laikotarpis po nepriklausomybės atkūrimo, kuomet NT kainos beveik visą laiką augo. Kaip rašiau įraše “NT kainų istorija Lietuvoje”, 1995-2021 m. nominalios NT kainos Lietuvoje kilo 6,8 proc. Pastarųjų dešimtmečių kainų kilimui Lietuvoje būta svarių priežasčių. Realus vidutinis darbo užmokestis augo 4,3% per metus, Lietuva iš sovietinės respublikos išsivystė į pakankamai modernią demokratiją, įstojo į NATO ir ES.
Tačiau, kaip pastebima paskutiniais metais, finansializacija turi ribas, o palūkanų normos turi dugną. Bet net ir 1995-2021 m. laikotarpiu ne visose šalyse NT turtus atnešė, štai Japonijoje realios kainos krito po -1,89% per metus ! Šį pastebėjimą puikiai iliustruoja ne kelerių paskutinių dešimtmečių duomenys, bet ilgesnio laikotarpio duomenys. Ką visa šia informacija noriu pasakyti, tai jog investuojant į NT nevertėtų tikėtis nuolatinio realių kainų augimo.
NT Kainų Augimo Lūkesčiai ir Niūansai
Tačiau net ir šis vieno procento realių NT kainų augimo lūkestis tėra vidurkis, po kuriuo slepiasi daugybė svarbių niuansų. Tikėtis panašaus 1% NT kainų augimo Elektrėnuose, nes kažkur tiek kainos istoriškai augo Berlyne, būtų naivu, nes menkai tikėtina, jog užkampyje kainos augs tokiu pačiu tempu kaip svarbiausiuose miestuose. NT kainos gali kristi gerokai žemiau naujos statybos kaštų, jeigu tiesiog nėra jokios paklausos, nėra kam tuose pastatuose gyventi. Galiausiai, bendras miesto vidurkis slepia įvairių rajonų kainų pokyčių tendencijų skirtumus. Reikia įvertinti faktą, kad būstas sensta, būtina skirti lėšų priežiūrai ir remontui siekiant išlaikyti esamą būklę.
NT Priežiūros ir Remonto Kaštai
Įvairių tyrimų nuomone, atsižvelgus į kokybinius būsto pokyčius, renovacijos ir išlaikymo kaštus, NT kainos augo nuo 0,5 proc. iki 2 proc. Remiantis istoriniais duomenimis, akivaizdu, kad pirkti ir laikyti NT - tragiška investicija. Na, bet butuką nuomai turiu, tai bent šia tema galiu pasireikšti.
INDEMO Apžvalga: Kaip Investuoti į Nekilnojamąjį Turtą su 15,1% Metine Grąža 👀
Nuomos Pajamos ir Grąža
Žymaus The Rate of Return on Everything tyrimo duomenimis, 1870-2015 metų laikotarpiu įvairiose šalyse nominali grąža iš būsto nuomai siekia apie ~10% per metus, kas yra artimas nominaliam akcijų rinkų rezultatui. Bendra reali grąža, atėmus infliaciją, truputėlį mažesnė, vidutiniškai apie 7,25%. Ką sužinojau neseniai, tai apie kitą labai įdomų tyrimą (The Rate of Return on Real Estate: Long-Run Micro-Level Evidence), kuris ne rekonstravo senus teorinius duomenis, bet nagrinėja, kiek praktikoje uždirbo į gyvenamosios paskirties būstą nuomai ilgus dešimtmečius investuojantys UK universitetų neliečiamojo kapitalo fondai (angl.
Nėra per daug įkvepianti istorija, skatinanti investuoti į NT ? Kodėl toks prastas rezultatas ? Ekonomistų prognozės vertos lygiai tiek pat, kiek aiškiaregės Vandos naujų metų įžvalgos. Paskutinių kelių dešimtmečių duomenimis, vidutinė infliacija euro zonoje siekia ~2%. Šis scenarijus atitinka įvairių pasaulio išsivysčiusių valstybių svarbiausių miestų istorinius vidurkius. Kaip minėta, realios NT kainos Lietuvoje 1995-2021 m. augo 3,2% per metus.
Grąžos Skaičiavimai
Remiantis šiomis prielaidomis paskaičiavau tikėtiną gyvenamosios paskirties būsto nuomai grąžą. Kiek realūs šie skaičiavimai, ar jie atitinka realybę ? Betgi ne visi objektai Vilniuje nuomojami su 5% nuomos pajamingumu. Tačiau neverta pamiršti, jog grąža sudaryta iš nuomos pajamų ir turto kainų pokyčių.
INVL Skaičiavimai ir NT Diversifikacinė Nauda
Remiantis INVL skaičiavimais, 1996-2021 m. būstas nuomai uždirbo 14,1% grąžą. Visgi, svarbu nepamiršti NT diversifikacinės naudos. Yra didžiulis skirtumas tarp finansinių turto (obligacijos, P2P, akcijos) ir realaus turto. Aišku, kaip sakoma, “generals are always prepared to fight the last war“.
Šiame įraše pateikiama informacija nėra ir neturėtų būti suprantama kaip investavimo rekomendacija. Straipsnyje pateikiama informacija yra bendro informacinio pobūdžio ir neturėtų būti naudojama investavimo sprendimams priimti. Autorius nėra kvalifikuotas investavimo konsultantas ir neturi licencijos teikti investavimo rekomendacijoms. Pateikiama informacija yra nekomercinio pobūdžio. Pateikiama informacija yra nekomercinio pobūdžio. Tinklapio autorius neturi jokių sąsajų su finansinių priemonių leidėjais, negauna jokių reklamos ar partnerystės (angl.