Kada galima nutraukti žemės nuomos sutartį parduodant žemę?

Šiame straipsnyje aptarsime valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimo sąlygas Lietuvoje, remiantis Žemės įstatymo nuostatomis ir teismų praktika. Taip pat panagrinėsime, kas turi įtakos žemės nuomos sutarčių nutraukimui ir kokios yra nuomininkų bei nuomotojų teisės.

Valstybinės Žemės Nuomos Sutarties Bendrosios Nuostatos

Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams.

Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.

Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.

Valstybinės Žemės Nuomos Aukcionas

Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus įstatyme nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.

Kai aukciono būdu išnuomotas valstybinės žemės sklypas (jo dalis) nepradėtas naudoti pagal paskirtį, nėra pradėti rengti statinių ir kitos veiklos projektai ar nėra pradėtos vykdyti kitos aukciono sąlygos, valstybinės žemės nuomos teisė neperleidžiama, siekiant pakeisti sutarties šalį ar sutarties atsisakyti, valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkas kreipiasi dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo.

Aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės nuomos sutartis nenutraukiama. Šiuo atveju, perleidus valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos teisę, keičiant sutarties šalį ir sudarant susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos aukciono būdu sutarties pakeitimo, kitos šios sutarties sąlygos nekeičiamos.

Toks valstybinės žemės sklypas (jo dalis) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininko pageidavimu gali būti jam parduodamas šio įstatymo 11 straipsnio 12 dalyje nustatytomis sąlygomis.

Valstybinės Žemės Nuoma Be Aukciono

Yra atvejų, kai valstybinė žemė gali būti išnuomojama be aukciono. Tai apima situacijas, kai:

• Žemė užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti.
• Žemė reikalinga pelno nesiekiančiam juridiniam asmeniui, įgijusiam atsinaujinančių išteklių energijos bendrijos ar piliečių energetikos bendrijos statusą.
• Įsiterpęs žemės plotas, neviršijantis 0,04 ha (vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijose) arba 0,5 ha (kitose teritorijose), išnuomojamas besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.
• Vykdant žemės reformą, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai kaimo gyvenamojoje vietovėje išnuomojami be aukciono.

Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, jis išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai juo naudojasi. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar jo įgaliotas valstybės tarnautojas sudaro nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių kaimo gyvenamųjų vietovių teritorijose, sąrašą. Meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius sudaro nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių miestelių teritorijose, sąrašą.

Asmenys prašymus išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus teikia vieną mėnesį nuo nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašo paskelbimo Žemės informacinėje sistemoje ir Nacionalinės žemės tarnybos ar savivaldybės interneto svetainėje dienos, jeigu per šį laikotarpį nepateikiamas nė vienas prašymas, - iki pirmojo prašymo pateikimo dienos.

Nuomos Mokesčio Nustatymas

Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka.

Valstybinės žemės sklypą (jo dalį) išnuomojant be aukciono statiniams, nurodytiems įstatyme, eksploatuoti ar atsinaujinančių išteklių energetikos plėtros projektams įgyvendinti, savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus.

Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.

Aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokestis nemažinamas ir nuo jo neatleidžiama.

Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutartyje numatoma valstybinės žemės nuomotojo pareiga savo lėšomis perskaičiuoti aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokesčio dydį, kai šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertė, nustatyta nuomos sutarties sudarymo metu, tampa mažesnė už šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertę, apskaičiuotą atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, kalendoriniais metais.

Sutarties Nutraukimas Prieš Terminą

Valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas (išskyrus įstatyme nurodytus atvejus).

Sprendimas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą dėl statinių ar įrenginių nenaudojimo pagal jų tiesioginę paskirtį priimamas, jeigu per nustatytą 2 metų laikotarpį valstybinės žemės nuomininkas nepašalina nustatytų žemės nuomos sutarties pažeidimų.

Žemės Naudojimo Paskirties ir Būdo Keitimas

Valstybinės žemės nuomininkams svarbu įvertinti galimybes keisti nuomojamo valstybinio žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Visų pirma, reikėtų įvertinti, ar galiojanti nuomos sutartis numato atitinkamas teises.

Atsižvelgiant į pasikeitusį reglamentavimą, svarbu įsitikinti, kad nuomos sutartyje numatyta galimybė pakeisti žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą į pageidaujamą. Pastebima, kad praktikoje ne visos po pakeitimų įsigaliojimo sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys numato visus įstatymo reikalaujamus aspektus, pasigendama nuorodų, į kokią pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą gali būti keičiama individualiu atveju.

Taigi prieš inicijuojant žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo keitimo procedūras, reikėtų įvertinti, ar valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro sąlygas pageidaujamiems pakeitimams, jeigu ne - visų pirma reikėtų inicijuoti atitinkamus sutarties pakeitimus.

Sutarties Laisvės Principas ir Jo Ribojimai

Civiliniame kodekse įtvirtintas vienas esminių civilinių teisinių santykių principų - sutarties laisvės principas, kuris leidžia šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip nustatyta sutartyje, tačiau gali būti pakeičiamos arba nutraukiamos.

Kai viena šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius, todėl gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone (net jeigu tai ir nėra įtraukta į sutarties sąlygas). Vadinasi, sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai.

Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tam tikrų aplinkybių viena iš šalių sąžiningai ar nesąžiningai siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino (pvz., nuomotojas gauna geresnį pasiūlymą iš kito asmens ir šią žemę yra suinteresuotas išnuomoti už didesnę kainą), ar pakeisti jau pasirašytos terminuotos nuomos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos (pvz., nuomotojas siekia padidinti nuomos mokestį, pakeisti nuomos terminą).

Nepaisant to, jog valstybė iš esmės nesikiša į privačių asmenų sudaromus sandorius ir jų sąlygas (su tam tikromis išimtimis - jeigu sandoriai neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, gerai moralei ir visuomenės interesams, ar kitais būdais susitariama dėl sandorių, kurie Civilinio kodekso tvarka laikomi negaliojančiais), tačiau Civiliniame kodekse įtvirtintos tam tikros nuostatos, skirtos nuomininko apsaugai.

Esminis Sutarties Pažeidimas: Teisinis Vertinimas

Tuomet teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas (pažeidimas, kurį nuomotojas nurodo kaip pagrindą, dėl kurio nutraukiama nuomos sutartis) laikytinas esminiu sutarties pažeidimu ir ar toks tariamas pažeidimas iš tiesų buvo.

Teismų praktikoje išaiškinta, kad analizuojant, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, visų pirma, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievolės praradimą. Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti.

Teismų Praktika

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) yra pažymėjęs, kad tais atvejais, kai remiantis valstybinės žemės nuomos sutartyje numatyta galimybe keisti nuomojamo valstybinės žemės sklypo paskirtį, būdą šis pakeičiamas ir, turint galiojantį statybą leidžiantį dokumentą, rekonstruojamas žemės sklype esantis statinys bei pakeičiama jo paskirtis, nuomos sutartis keistina, kad ji atitiktų asmens nuosavybės teise turimo valstybinės žemės sklype esančio statinio paskirtį, o ne nutrauktina.

LAT nutartyje vadovavosi kilusio ginčo metu galiojusiomis teisės aktų nuostatomis ir nors 2022 m. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos nuomos sutarties sąlygas. Be kita ko, teismas vertino, ar yra aplinkybių, kurios leistų pagrįstai manyti, kad nuomininkas ateityje tinkamai nevykdys nuomos sutarties.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje. Naujojo savininko nurodyta aplinkybė, kad nuomininkas galimai neatsiskaitė su juo už kito žemės sklypo nuomą, dėl ko jis buvo priverstas kreiptis į teismą, nesudaro pagrindo spręsti, kad nuomininkas pažeis ir šią nuomos sutartį. Aplinkybė, kad nuomininkas nepriėmė naujojo savininko pasiūlymo bei pakartotinio pasiūlymo keisti nuomos sutarties sąlygas taip pat neatitinka iš anksto numatomo esminio sutarties pažeidimo požymio.

Rekomendacijos ir Teisinis Reglamentavimas

Žemės nuomos sutartys, kaip minėta, dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduotina joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį. Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos pilietis bei užsienio fiziniai ir juridiniai asmenys.

Privačios ir valstybinės žemės teisinis reglamentavimas yra skirtingas. Lietuvos Aukščiausiasis teismas, aiškindamas valstybinės žemės nuomos teisinius santykius yra nurodęs, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas, kuris riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos, tuo tarpu privačios žemės nuomos santykiams būdingas sutarčių laisvės principas, kuris suteikia galimybę sandorio šalims susitarti dėl sutarties sąlygų.

Privačios žemės nuomos terminas nustatomas sandorio šalių susitarimu. Valstybinės žemės nuomos atveju nuomos terminas negali viršyti devyniasdešimt devynerių metų ribos. Šalys turi teisę sudaryti ir neterminuotą nuomos sutartį. Lietuvos Aukščiausias teismas dėl žemės nuomos sutarties termino pasibaigimo ir neterminuotos nuomos sutarties konstatavo, kad pagrindas žemės nuomos sutarčiai pasibaigti yra nuomos termino suėjimas, taigi po žemės nuomos sutarties termino suėjimo tolesnis naudojimasis žeme nustatytomis nuomos sąlygomis nedaro tokios sutarties neterminuotos. Faktinis naudojimasis žeme be juridinio pagrindo, suteikiančio tokią teisę, nesukuria teisėto naudotojo statuso.

Nuomos mokesčio dydis, jei nuomojama žemė yra privati, nustatomas sandorio šalių valia, valstybinės žemės nuomos mokesčio dydis reglamentuojamas atitinkamuose teisės aktuose.

Žemės nuomininkas turi teisę subnuomoti žemės sklypą, tačiau tokia teisė turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje. Subnuomotojas neturi teisės keisti žemės nuomos sutartyje numatytų žemės nuomos sąlygų ar reikalavimų. Žemės ūkio paskirties žemės nuomoti kitai paskirčiai negu numatyta žemės nuomos sutartyje negalima. Subnuomos sutarčiai galioja visi reikalavimai taikomi ir įprastai žemės nuomos sutarčiai.

Žemės nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo jo lėšomis tvarkyti sklypo melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jei žemės savininkas nevykdo šios pareigos, nuomininkas gali vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Jei žemės savininkas nevykdo remonto, o atitinkamų institucijų remontas pripažintas būtinu, nuomininkas turi teisę atlikti remontą savo lėšomis ir vėliau teismo tvarka išsiieškoti išlaidas, patirtas remonto metu.

Žemės nuomininkui taip pat gali būti atlygintos išlaidos, patirtos gerinant žemės ūkio paskirties žemę, jei tai numato žemės nuomos sutartis arba kai šalys iš anksto susitaria dėl planuojamų darbų pobūdžio, masto ir išlaidų. Civilinis kodeksas numato nuomininko galimybę gauti kompensaciją už nuomos laikotarpiu jo pastatytus pastatus, statinius ar įrenginius, jeigu tai buvo numatyta sutartyje.

Jeigu pasibaigus nuomos sutarčiai pastatai nuosavybės teise lieka nuomininkui, jis įgauną teisę žemės servituto nustatymui, tačiau tokia galimybė, turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje arba papildomame rašytiniame susitarime. Pastatai, kurie buvo pastatyti pažeidžiant sutartyje numatytas sąlygas, turi būti nugriauti paties nuomininko, to nepadarius, žemės sklypo savininkas gali įvykdyti pats nuomininko lėšomis arba, jei pastatai atitinka visus reikalavimus, įgyti nuosavybės teisę į juos.

Mirus žemės nuomininkui, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams. Įpėdiniai gali atsisakyti priimti šias teises ir pareigas, tačiau tokiu atveju privalo atlyginti nuomotojui atsiradusius nuostolius. Jei žemės nuomininkas juridinis asmuo reorganizuojamas, teisės ir pareigos pereina po reorganizavimo atsiradusiam juridiniam asmeniui.

Nuomininkas turi teisę gauti informaciją iš nuomotojo apie numatomą žemės sklypo perleidimą, įkeitimą ar kitokį teisių į jį suvaržymą. Nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Jei nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, nuomotojui apie tai turi būti pranešta ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, jei kitokios paskirties žemė - ne vėliau kaip prieš du mėnesius. Jei nuomotojas nevykdo savo pareigų susijusių su žemės sklypo inžinerinių įrenginių remontu, nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį nesilaikydamas nurodytų terminų.

Žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Žemės naudojimas ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį sudaro du savarankiškus žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindus.

Kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas. Esminė minėtos nuomininko teisių garantijos sąlyga - nuomininkas nuomos sutartį privalėjo vykdyti tvarkingai pagal sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.

Pagrindiniai žemės nuomos sutarties aspektai:

Žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindai:

• Žemės naudojimas ne pagal sutartį.
• Nuomininko įsipareigojimų nevykdymas.
• Nuomotojo atsisakymas vykdyti remonto darbus.

Nuomininko teisės nutraukus sutartį:

• Kompensacija už patirtas išlaidas (jei numatyta sutartyje).
• Pirmumo teisė sudaryti naują sutartį pasibaigus terminui (jei sutartis vykdė tinkamai).

tags: #kas #turi #nutraukti #zemes #nuomos #sutarti