Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai Lietuvoje apmokestinami įvairiais mokesčiais, įskaitant pridėtinės vertės mokestį (PVM) ir gyventojų pajamų mokestį (GPM). Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindinius PVM ir GPM aspektus, susijusius su NT sandoriais, taip pat aptarsime ES Teisingumo Teismo sprendimus, turinčius įtakos šiai sričiai.
PVM ypatumai
Pagal PVM įstatymą, nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Kada atsiranda prievolė mokėti PVM pardavus nekilnojamąjį turtą?
Jums šalies teritorijoje pardavus nekilnojamąjį turtą atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju ir mokėti PVM, jei pajamos iš vykdomos ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršytų 45 000 eurų.
PVM prievolės atsirastų pardavus:
- Žemę, kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis.
- Žemę statyboms.
- Naujus pastatus ar statinius bei jų dalis.
PVM prievolių neatsirastų pardavus:
- Žemę, kuri nėra skirta statyboms ir žemę, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis.
- Senus pastatus ar statinius bei jų dalis.
Jei Jūs, neįsiregistravęs PVM mokėtoju, parduosite aukščiau nurodytą PVM neapmokestinamą nekilnojamąjį turtą, tai gautas atlygis netraukiamas į 45 000 eurų sumą, kurią viršijus reikia registruotis PVM mokėtoju, todėl PVM prievolių neatsirastų.
PVM įstatymas gyventojams dėl nekilnojamo turto sandorių nėra labai aiškiai apibrėžtas. Mokesčių inspekcija teigia: „Kiekvienas atvejis nagrinėjamas atskirai, įvertinant eilę aplinkybių.
Pateikiame Jums kelias gaires, kai nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas PVM:
- Perka ir (ar) parduoda žemės sklypus, pastatus ir kt.
- Įsigyja (perka, paveldi, atkuria nuosavybę) žemės ūkio paskirties žemę.
- Nusiperka iš kito gyventojo teisę susigrąžinti žemę atstatant nuosavybės teises į ją.
- Paveldi žemės ūkio paskirties žemę.
PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM.
Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu.
VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2012, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 10 metų.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite.
Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.
Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.
Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.
O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000?
Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Nekilnojamo turto nuoma ir GPM
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą.
Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.
Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.
Pavyzdžiui, butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.
Žemiau esančioje lentelėje apibendrinamos pagrindinės PVM ir GPM apmokestinimo sąlygos perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą:
| Mokestis | Apmokestinimo sąlygos | Pastabos |
|---|---|---|
| PVM | Pajamos iš ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėn. viršija 45 000 EUR. Apmokestinamas žemė su naujais pastatais, žemė statyboms, nauji pastatai. | |
| GPM (pardavus NT) | NT parduodamas anksčiau nei po 10 metų nuo įsigijimo, arba gyvenamoji vieta nedeklaruota 2 metus. | Galima išvengti, jei per 12 mėn. perkamas kitas būstas. |
| GPM (nuoma) | Pajamos iš NT nuomos. | Galima išvengti įsigyjant verslo liudijimą. |
ES Teisingumo Teismo sprendimas byloje C-56/21Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (Teisingumo Teismas, ESTT) paskutinę šių metų birželio mėnesio dieną paskelbė sprendimą byloje C-56/21, Arvi ir ko (ARVI) prieš Valstybinę mokesčių inspekciją prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, kurioje buvo išnagrinėtas Mokestinių ginčų komisijos (Komisija) pateiktas prašymas priimti prejudicinį sprendimą.
Šis prašymas pateiktas nagrinėjant ginčą dėl pasinaudojimo teise pasirinkti nekilnojamojo turto, parduodamo apmokestinamajam asmeniui, kuris pardavimo momentu nebuvo įregistruotas kaip pridėtinės vertės mokesčio (PVM) mokėtojas, apmokestinimą ir teisės į pirkimo PVM atskaitą įgyvendinimo.
Teisingumo Teismas savo sprendime išdėstė poziciją dėl trijų Komisijos pateiktų klausimų.
Atsakydamas į antrąjį ir trečiąjį Komisijos klausimus, Teisingumo Teismas išdėstė, kad nedraudžiami nacionalinės teisės aktai ir praktika, pagal kuriuos nekilnojamojo turto pardavėjas privalo patikslinti už šį turtą sumokėto pirkimo PVM atskaitą po to, kai buvo atsisakyta jam pripažinti teisę pasirinkti apmokestinti šį pardavimą, nes pirkimo momentu pirkėjas nebuvo įregistruotas PVM mokėtoju, t. y. netenkino sąlygų, numatytų tam, kad pardavėjas galėtų pasinaudoti šia teise.
Teismas taip pat pridūrė, kad kompetentingos institucijos neturi atsižvelgti į pirkėjo atliekamą nekilnojamojo turto naudojimą.,,Teisingumo Teismas palaikė formaliuoju požiūriu paremtą generalinės advokatės poziciją. Ji reiškia, kad verslui pardavus su PVM ,,seną“ nekilnojamąjį turtą ne PVM mokėtojui, šio turto pirkimo PVM atskaita privalo būti tikslinama (,,atstatyta”) tarsi būtų parduota be PVM. Ir visai nesvarbu, kad pirkėjas buvo pateikęs prašymą registruotis PVM mokėtoju ir netrukus buvo juo įregistruotas, ir kad įsigytą turtą pirkėjas toliau naudoja PVM apmokestinamoje veikloje.
Iš esmės panašiai ESTT buvo išaiškinta kitose bylose, kai buvo apskaičiuotas PVM nuo neapmokestinamųjų nepasirenkamų sandorių.
Apibendrinant, nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje yra apmokestinami PVM ir GPM, o mokesčių prievolės priklauso nuo įvairių faktorių, tokių kaip turto amžius, naudojimo paskirtis ir pardavėjo statusas. Svarbu atidžiai išanalizuoti kiekvieną situaciją atskirai ir pasikonsultuoti su specialistais, siekiant užtikrinti teisingą mokesčių apskaičiavimą ir išvengti galimų problemų su mokesčių inspekcija.
