Ar Galima Užstatyti Garažą Bankui: Sąlygos ir Aspektai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) pirkimas dažnai finansuojamas banko paskola, todėl nemaža dalis būstų yra įkeisti bankui kaip paskolos grąžinimo garantija. Dėl šios priežasties parduodant tokį turtą kyla klausimas: ar galima jį parduoti, jei jis vis dar įkeistas bankui? Trumpas atsakymas - taip, bet procesas turi tam tikras specifines sąlygas, kurių reikia laikytis.

Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kaip vyksta įkeisto turto pardavimas, kokių veiksmų reikia imtis ir kokių kliūčių galima tikėtis. Taip pat panagrinėsime, kokias paskolas galima gauti įkeičiant ne tik būstą, bet ir kitą nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, garažą.

Kas Yra Būsto Įkeitimas?

Būsto įkeitimas yra viena iš pagrindinių sąlygų, kai bankas suteikia būsto paskolą. Tai reiškia, kad būstas tampa banko užstatu, užtikrinančiu, jog paskola bus grąžinta. Jeigu paskolos gavėjas nevykdo savo įsipareigojimų, bankas turi teisę parduoti įkeistą turtą ir atgauti skolą.

Įkeisto būsto savininkas išlieka teisėtas turto savininkas, tačiau turto disponavimas - pavyzdžiui, pardavimas - tampa labiau ribotas.

Ar Galima Parduoti Įkeistą Būstą?

Taip, įkeistą būstą galima parduoti, tačiau tik su banko sutikimu. Pardavimo procesas vyksta laikantis tam tikrų taisyklių, kurios užtikrina, kad bankas galės atgauti visą arba dalį negrąžintos paskolos sumos.

Bankas, gavęs informaciją apie planuojamą pardavimą, išduoda sutikimą ir pateikia reikalavimus, kurie turi būti įvykdyti prieš ar po sandorio užbaigimo.

Kokios Paskolos Tinka Garažui Įkeisti?

Vartojimo paskola namams tinka tiems, kas nori įsigyti butą, sodybą, sodo sklypą, garažą, sandėliuką ar panašų turtą. Ja taip pat galima pasinaudoti tais atvejais, kai didžiąją lėšų dalį norimam įsigyti būstui pirkėjas jau turi, tačiau jam trūksta kelių ar keliolikos tūkstančių eurų sumos iki galutinės kainos, ar pritrūkstama papildomų lėšų būsto įsirengimui.

Specialistas pastebi, kad vartojimo paskolos gavimo sąlygos yra kiek lankstesnės, o taip pat pats procesas vyksta greičiau, nei siekiant gauti atskirą finansinę paramą, skirtą būsto paskolai gauti. Vartojimo paskolos suma gali siekti iki 20 tūkst. eurų, o išsimokėjimo trukmė - iki 10 metų. Norint gauti šią paskolą, nereikia įkeisti nekilnojamojo turto, todėl procesas yra santykinai trumpas - per interneto banką ar telefono programėlę užpildote paraišką, bankas patikrina pateiktą informaciją ir, jei atitinkate visus kriterijus, pasirašius sutartį, pinigai į sąskaitą išmokami iš karto. Šiais pinigais galite laisvai disponuoti.

Svarbu paminėti, kad sutartyje numatoma sąlyga, jog per 90 dienų įsigytas nekilnojamojo turto objektas turi būti įregistruotas kliento vardu.

Kokios Sąlygos Taikomos?

Tiesa, pašnekovas primena, kad nors šių dviejų paskolų tipai yra kiek skirtingi, tačiau vis tiek išlieka viena iš pagrindinių sąlygų - kiekvienu atveju įvertinama, ar klientas, siekiantis gauti finansinę pagalbą, pajėgs sumokėti mėnesinę įmoką. Tiek vienos, tiek kitos paskolos atveju vertinamos kliento galimybės mokėti mėnesio įmokas, kuomet bendra visų įsipareigojimų suma neturėtų būti didesnė nei 30-40 proc. asmens ar šeimos pajamų. Vartojimo paskolos namams atveju pradinio įnašo nereikia.

Kokios Pagrindinės Būsto Paskolos Sąlygos?

Žmonės, norintys gauti finansinę paramą būstui įsigyti, turi žinoti, kad bankai atkreips didelį dėmesį į tris pagrindinius reikalavimus, kuriuos itin svarbu atitikti. Kitu atveju prašymas gauti paskolą gali būti atmestas.

• Pradinis įnašas: Siekiant gauti būsto paskolą, svarbu sukaupti pradinį įnašą, kuris padengtų bent 15 proc. būsto vertės arba kainos, atsižvelgiant į mažesnę sumą. Norint įsigyti sklypą, kuriame artimiausiu metu planuojamas statyti namas, gali reikėti bent 35 proc. ar didesnio įnašo, priklausomai nuo sklypo vertės, likvidumo ir kitų aspektų. Beje, yra atvejų, kai gali būti taikomas ir mažesnio pradinio įnašo reikalavimas, pavyzdžiui, klientui keičiant turimą būstą į naują, o pirmąjį įsipareigojant parduoti per sutartą laiką, taip pat klientui gavus paskolą su valstybės garantija.
• Pajamų tvarumas: Bankas ar kitas kredito davėjas, vertindamas mėnesio pajamas, turi vertinti ne mažiau kaip 6 paskutinių mėnesių tvarių pajamų vidurkį ir ilgalaikį pajamų tvarumą. Dėl paskolos besikreipiančio asmens pajamų dalis, skiriama visiems turimiems įsipareigojimams padengti, įskaitant ir būsto paskolą, negali būti didesnė nei 40 proc. gaunamų pajamų. Jei paskolą būstui ima šeima, kredito davėjas privalo vertinti abiejų sutuoktinių pajamas ir finansinius įsipareigojimus.
• Kredito istorija: Bankai ir kiti kredito davėjai duomenų bazėse vertina informaciją apie turimas paskolas ir įsipareigojimų vykdymą, taip pat sąskaitų apmokėjimą laiku. Kiekvienas finansavimo teikėjas tam tikriems jūsų kredito istorijos aspektams gali teikti šiek tiek skirtingą reikšmę, tačiau laiku įvykdyti įsipareigojimai ir nevėluojamos apmokėti sąskaitos pagerins kredito reitingą bei padidins galimybę gauti finansavimą.

Kokias Dar Sąlygas Būtina Įvykdyti?

Individuliai veiklai neužkerta kelio gauti finansinę pagalbą. Kaip ir dirbantys asmenys pagal darbo sutartį, taip ir individualios veiklos vykdytojams taikomos tokios pat paskolų gavimo sąlygos. Tiesa, tam, kad viskas vyktų sklandžiai, privalu pateikti papildomus dokumentus, kurie pagrįstų gaunamo uždarbio tvarumą.

Klientai, gaunantys pajamas pagal individualios veiklos sutartis, turi tas pačias galimybes gauti finansavimą, kaip ir kiti. Jie turi pateikti papildomus dokumentus, kurie padėtų geriau įvertinti kliento pajamų tvarumą ir gebėjimą vykdyti įsipareigojimus ateityje. Įprastai vertinamos pajamos, gautos per dviejų pastarųjų metų laikotarpį. Banko patirtis rodo, kad pagal individualią veiklą dirbančių ir dėl paskolos besikreipiančių klientų situacijos būna gana skirtingos, todėl kiekvienas atvejis vertinamas individuliai. Šiuo atveju geriausias būdas išsiaiškinti savo galimybes - užpildyti paraišką dėl būsto paskolos ar kreiptis konsultacijos į banko specialistus.

Kokios Paskolos Gavimo Rizikos?

Siekiantiems įsigyti išsvajotą NT objektą, viena svarbiausių misijų - galimos rizikos įvertinimas. Specialistas dar kartą primena, kad ne tik bankas, bet ir patys gyventojai privalo pasverti visas įmanomas rizikas, ar jie būs pajėgūs išmokėti visą gautą paskolą per numatytą laikotarpį.

Klientas pirmiausia pats turėtų įvertinti, kad pageidaujama paskola jam netaps našta ir paskolos įmokas jis ar ji bus pajėgus mokėti visą paskolos laikotarpį. Kliento pajėgumą vykdyti ilgalaikius įsipareigojimus įvertins ir bankas. Mes, „Swedbank“ specialistai, rekomenduojame finansinių įsipareigojimų vykdymui skirti apie 30 proc. pajamų ir pasilikti šiek tiek daugiau erdvės, jei asmeninė ar finansų rinkos situacija pasikeistų. Pavyzdžiui, kaip rodo finansų rinkų praeitis, šiuo metu žemumose esanti palūkanų norma gali kilti, dėl to galėtų išaugti ir su kintamomis palūkanomis susietos būsto paskolos mėnesio įmokos.

Kokie Veiksmai Būtini Norint Parduoti Įkeistą Būstą?

Norint parduoti įkeistą būstą, reikia atlikti šiuos žingsnius:

1. Kreipkitės Į Savo Banką: Pirmas žingsnis - kreiptis į banką, kuriame būstas įkeistas, ir informuoti apie planus parduoti turtą. Bankas paprašys pateikti šią informaciją:
   • Pirkimo-pardavimo sutarties projektą arba Preliminariąją pirkimo- pardavimo sutartį su pirkėju.
   • Turto vertinimo ataskaitą, jei tokia yra reikalinga.
   • Informaciją apie paskolos likutį.
   Bankas, įvertinęs turimą informaciją, išduos sutikimą parduoti turtą ir nurodys, kokias sąlygas turite įvykdyti.
2. Banko Leidimo Gavimas: Bankas išduoda oficialų leidimą parduoti turtą. Leidime nurodomos svarbios sąlygos, tokios kaip:
   • Paskolos likutis, kurį reikia padengti iš pardavimo pajamų.
   • Mokėjimo tvarka, t. y., kokią sumą pirkėjas turi pervesti tiesiai bankui.
   • Galimas naujas įkeitimas, jei pirkėjas perka būstą su paskola ir ketina naudoti tą patį būstą kaip užstatą.
3. Pirkėjo Apmokėjimas ir Paskolos Grąžinimas: Įprastai pirkėjas dalį arba visą būsto kainą perveda tiesiai bankui, kad būtų padengtas paskolos likutis. Tik padengus įsipareigojimus, bankas atšaukia įkeitimą ir pirkėjas gali įregistruoti nuosavybės teisę į Nekilnojamąjį turtą.

Svarbūs Aspektai ir Dažniausios Problemos

Pardavimo Suma Mažesnė Už Paskolos Likutį

Jeigu parduodamo turto kaina yra mažesnė už negrąžintą paskolos sumą, procesas tampa sudėtingesnis. Tokiu atveju pardavėjas turi grąžinti likusią paskolos dalį iš savo lėšų arba derėtis su banku dėl galimos skolų restruktūrizacijos.

Pirkėjo Sprendimas Finansuoti Pirkimą Paskola

Jei pirkėjas taip pat perka turtą su paskola, naujasis bankas turės įtraukti šią informaciją į sandorį. Tokiu atveju gali prireikti papildomų veiksmų koordinuojant abiejų bankų reikalavimus.

Tinkamo Pirkėjo Paieška

Įkeisto turto pardavimas gali užtrukti ilgiau, nes reikia rasti pirkėją, kuris sutinka su banko sąlygomis ir procedūromis. Kai kurie pirkėjai gali atsisakyti tokio sandorio dėl papildomo sudėtingumo.

Kaip Bankai Apsaugo Savo Interesus?

Bankai dažniausiai reikalauja, kad visi sandorio dalyviai - pirkėjas, pardavėjas ir notarai - laikytųsi aiškiai nustatytų taisyklių. Taip bankas užtikrina, kad paskola bus grąžinta arba bent jau sumažinta iki tokio lygio, kuris nekelia papildomos rizikos.

Kai kuriais atvejais bankas gali net neleisti parduoti turto, jei pardavimo sąlygos neatitinka jų reikalavimų arba jei pardavimo suma yra per maža.

Patarimai Pardavėjams ir Pirkėjams

• Pardavėjams:
  • Visada iš anksto informuokite banką apie planuojamą pardavimą.
  • Pasirūpinkite, kad turto dokumentai būtų tvarkingi.
  • Savo sandorio partnerius (pirkėją ir notarą) supažindinkite su banko reikalavimais.
• Pirkėjams:
  • Jei perkate įkeistą turtą, iš anksto pasidomėkite banko procedūromis ir įsitikinkite, kad esate pasirengę laikytis nustatytų sąlygų.
  • Jei perkate su paskola, bendradarbiaukite su savo banku, kad užtikrintumėte sklandų sandorį.

Reikalingų Dokumentų Sąrašas

Reikalingų dokumentų sąrašas:

• Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
• Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
• Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
• Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
• Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
• Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.

Mokesčiai Po Pardavimo

Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo. GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų. Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.

NT Brokerio Paslaugos Parduodant Butą

Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc.

Veiksmai Parduodant Įkeistą Turtą

Parduoti įkeistą butą yra įmanoma, tačiau tai reikalauja papildomo dėmesio ir bendradarbiavimo su banku. Tinkamai pasiruošus ir laikantis visų nustatytų sąlygų, procesas gali būti gana sklandus. Svarbiausia yra iš anksto informuoti banką, aiškiai apibrėžti pardavimo sąlygas ir įsitikinti, kad visi dokumentai yra tvarkingi.

Šaltiniai:

• Swedbank informacija
• LR įstatymai

tags: #ar #galima #uzstatyti #bankui #garaza