Kaip Priduoti Namą 100% Baigtumui: Reikalavimai, Dokumentai ir Procedūros

Nekilnojamojo turto vystytojams siūlant įsigyti nebaigtą statyti būstą, pirkėjams dažnai kyla klausimų dėl statybų baigtumo lygio ir jo įregistravimo. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia būsto baigtumo procentas, kokie darbai turi būti atlikti, kad būtų galima įregistruoti 100% baigtumą, ir kokie dokumentai reikalingi šiam procesui.

Kas yra būsto baigtumas?

Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų.

Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas.

Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu. Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Kaip apskaičiuojamas baigtumo procentas?

Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.

Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.

Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.

Ką reiškia 80 proc. baigtumas?

Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.

Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.

Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

Svarbūs aspektai

• Pastato ir būsto baigtumas: Vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
• Reikalavimai ir terminai: Dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo).
• Gyvenimas nebaigtame būste: Pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.

Galimos pasekmės

• Lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.
• Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras.

Būsto finansavimas

• Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui.
• Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu.

Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.

Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos.

Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti.

Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.

Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Kaip priduoti butą kaip 100% baigtą?

Visų pirma - turi būti užbaigtas ir priduotas bei įregistruotas pats namas, o tik tada bus galima įregistruoti baigtą butą. Bute turi būti bent jau kriauklė, palangės (su langais, be abejo) ir grindų danga (laminatas, linoleumas ir pan.), durų gali nebūti.

Žingsniai norint įregistruoti 100% buto baigtumą:

1. Namo baigtumas: Visų visų pirmiausia, pats pastatas, kuriame yra butas, turi būti priduotas kaip 100% baigtumo, jei to nėra, buto 100% prisiduoti negalėsite.
2. Kadastro duomenų byla: Asmuo, norintis pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto buto kadastro duomenis (100% baigtumas), Registrų centro teritoriniam padaliniui kartu su prašymu turi pateikti atnaujintą buto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, kurioje užfiksuotas 100% baigtumas.
3. Nekilnojamojo turto registras: Nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas baigtas statyti gyvenamasis namas.
4. Prašymo pateikimas: Prašymą pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daiktą turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu. Prašymą asmuo gali paduoti pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą. Prašymą asmuo gali paduoti asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.

Dokumentai, reikalingi norint įregistruoti 100% buto baigtumą:

Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti baigtą statyti statinį ir nuosavybės teises į jį, bet kuriame teritoriniame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu turi pateikti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius, statybos užbaigimą patvirtinančius dokumentus, nurodytus Statybos įstatymo 28 straipsnyje, priklausomai nuo statinio kategorijos.

• Statybos leidimas
• Statinio projektas (ir techninis, ir darbo projektai)
• Kadastro duomenų bylos
• Požeminių inžinerinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos
• Statinio geodezinė nuotrauka
• Pastato energinio naudingumo sertifikatas
• Pažyma apie statinio atitiktį projektui
• Pastatų garso klasifikavimo protokolas (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams)

Kur kreiptis?

Pirmiausia Jums reikia kreiptis į matininkus, kad padarytų Jūsų kotedžo 100% baigtumo kadastrinių matavimų bylą. Užbaigus statinio statybos darbus, turi būti atlikti kadastriniai matavimai, parengta nekilnojamojo daikto (namo ir butų) kadastro duomenų byla ir surašoma deklaracija apie NAMO statybos užbaigimą.

Tik įregistravus 100% baigtą namo statybą VĮ "Registrų centras", registruojami butai. Deklaracija turi būti tvirtinama Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos teritoriniame padalinyje.

Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja statybos techninis reglamentas STR 1.11.01:2010 „Statybos užbaigimas".

Deklaracijos apie statybos užbaigimą pateikimas

Kartu su užpildyta deklaracija, tam kad ją patvirtintų Statybos inspekcijoje, šiai institucijai turite pateikti:

• Statybos leidimą;
• Statinio projektą (ir techninį, ir darbo projektus);
• Kadastro duomenų bylas;
• Požeminių inžinerinių tinklų kontrolines geodezines nuotraukas;
• Statinio geodezinę nuotrauką;
• Pastato energinio naudingumo sertifikatą;
• Pažymą apie statinio atitiktį projektui;
• Pastatų garso klasifikavimo protokolą (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams).

Jei namo savininkų yra daugiau nei vienas, visiems savininkams reikia pasiruošti jungtinės veiklos sutartį, kurioje atsispindi, kokia žemės sklypo ir jame esančių priklausinių dalis kuriam savininkui priklauso, tuomet šioje sutartyje numatyti, kuris savininkas pasirašys deklaraciją apie statybos užbaigimą.

Galų gale, Jums reikia užsipildyti deklaraciją apie statybos užbaigimą, nuskenuoti minėtus dokumentus, pateikti prašymą Statybos inspekcijos teritoriniam skyriui patvirtinti deklaraciją apie statybos statybos užbaigimą, pasinaudojant IS "Infostatybą".

Kai bus įvertinti Jūsų pastato parametrai ir deklaracija bus patvirtinta, tuomet galėsite 100% baigtumą registruoti VĮ "Registrų centras".

Svarbu žinoti

• Asmuo, norintis pakeisti (paviešinti) nekilnojamojo daikto (šiuo atveju - buto) kadastro duomenis Nekilnojamojo turto registre turi paduoti prašymą dėl nekilnojamojo daikto kadastro duomenų pakeitimo (iki prašymo teikimo turi būti patikslinta nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla, kurioje užfiksuotas 100 proc. baigtumas).
• Kai Nekilnojamojo turto registre įregistruotas baigtas (100% baigtumas) gyvenamasis namas, papildomų dokumentų, patvirtinančių buto suformavimą, pateikti nereikia, jei bute nebuvo atliekami jokie statybos darbai po namo kadastro duomenų bylos parengimo ir statybos užbaigimo akto išdavimo.
• Pastato statybos užbaigimo aktas yra pagrindas įregistruoti ir buto 100% baigtumą.

Kas yra 100 proc. projekto baigtumas?

Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą.

100 proc. baigtumui, norint priduoti (registruoti) pastatą, turi būti sudėtos net durys butuose, kur tai yra numatyta. Taip pat turi būti grindų ir sienų apdaila, tai, kas yra numatyta pagal projektą, pertvaros ir pan. rozetės, kriauklė, klozetas san. mazge ir pan.

„Dušo, jeigu jis yra pastatomas ir bet kada atvežamas, keičiamas dalykas, kaip ir virtuvės kriauklės, kuri yra įmontuojama į baldus, tikrai gali nebūti, tačiau visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai turi būti atvesta. Turi būti viskas, kas turi būti įrengiama įrengimo metu.

Kalbant apie sienų ir grindų apdailą, vėlgi, viskas pagal projektą. Jeigu mes įrodome, kad šitos betoninės grindys yra interjero detalė, atitinka projektą, kaip šiuolaikiniai loftai, galima ir daryti.

85 proc. baigtas pastatas tikrai yra nepritaikytos gyvenimui patalpos, nes jose nėra nei laidų, nei rekuperacijos. 100 proc. baigtose patalpose visa tai turi būti padaryta“, - paaiškina teisininkas ir priduria, kad kalbant apie apšvietimą, turi būti įsukta bent jau lemputė, sudėtos rozetės, šviesos jungikliai ir pan.

Namo pridavimas: dokumentų sąrašas

Pastačius vieno ar dviejų butų gyvenamąjį namą namo pridavimas vykdomas statytojui surašant statybos užbaigimo deklaraciją, kurią turi patvirtinti statybų inspekcija. Tačiau vien deklaracijos nepakanka. Reikia suruošti (ir net suderinti su kitomis institucijomis) visą pluoštą dokumentų. Ir tik tada tikėtis, kad inspekcija patikrinus viską ką reikia išduos savo patvirtinimą.

Dokumentų sąrašą reglamentuoja šis įstatymas. Skirtingiems statybos objektams reikalingų dokumentų apimtys skiriasi:

• Deklaracija, kurios rekvizitai patvirtinti Inspekcijos viršininko įsakymu;
• Statinio projektas: techninis projektas ir darbo projektas, techninis darbo projektas arba supaprastintas statinio projektas. Jei techninio projekto, techninio darbo projekto arba statinio supaprastinto projekto, pagal kuriuos buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas, sprendiniai nebuvo keičiami ir statybą leidžiantis dokumentas buvo išduotas naudojantis IS „Infostatyba“, techninis projektas, techninis darbo projektas arba supaprastintas projektas nepateikiami.
• Statinio (-ių) kadastro duomenų byla (-os);
• Požeminių inžinerinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos;
• Besiribojančių žemės sklypų savininkų (valdytojų) rašytiniai sutikimai pagal Reglamento 7 priedą;
• Reglamento 6 priede nurodyti rašytiniai pritarimai statinio projektui;
• Žemės sklypo su statiniais geodezinės nuotraukos (tuo atveju, kai statinių kadastro duomenų bylose nėra nurodyti atstumai nuo statinių iki sklypo ribų ir statinių aukštis);
• Turinčio statytojo teisę asmens paprastos rašytinės formos įgaliojimas pateikti prašymą - tuo atveju, jei prašymą pateikia įgaliotas asmuo;
• Statinio paveldėjimo teisės liudijimas (kai prašymą pateikia paveldėtojas);
• Pastatų garso klasifikavimo protokolai (kai privalomi);
• Pastatų energinio naudingumo sertifikatai (kai privalomi);
• Elektroninė laikmena su prie prašymo patvirtinti deklaraciją pridedamų dokumentų įrašais (teikiant prašymą patvirtinti deklaraciją tiesiogiai);
• Rangovo garantinio laikotarpio prievolių įvykdymo dokumentas, t. y. draudimo bendrovės išduoto laidavimo draudimo rašto (kartu su jo apmokėjimą įrodančia dokumento kopija), mokėjimo atidėjimą patvirtinančio dokumento arba kredito įstaigos garantijos kopija, užtikrinanti rangovo garantinio laikotarpio prievolių įvykdymą (jei toks užtikrinimas privalomas pagal Statybos įstatymą [8.3]).
• Statybos proceso dalyvių privalomuosius draudimus patvirtinančių dokumentų kopijos, t. y. statinio projektuotojo, statinio projekto (jo dalies) ekspertizės rangovo (jei paslaugų tiekimo sutartis su statinio projekto (jo dalies) ekspertizės rangovu pasirašyta po 2016 m. gruodžio 31 d.), statinio statybos techninio prižiūrėtojo civilinės atsakomybės, statinio statybos, rekonstravimo, remonto, atnaujinimo (modernizavimo), griovimo ir kultūros paveldo statinio tvarkomųjų statybos darbų ir civilinės atsakomybės (jei statybos darbai pradėti po 2016 m. gruodžio 31 d., jei statybos darbai pradėti iki 2016 m. gruodžio 31 d. - rangovo civilinės atsakomybės) privalomųjų draudimo liudijimų (polisų), atitinkančių Lietuvos Respublikos teisės aktus, kopijos (jei privalu draustis pagal Statybos įstatymą).

Reikalingi Dokumentai Namo Pridavimui

Namo pridavimo procedūroms reikalingų dokumentų susirinkimas gali užtrukti. Tai priklauso nuo to, kiek greitai darbuosis matininkai, energetinio vertinimo ekspertas ir kiek jau turite susirinkę dokumentų. Jums reikės:

• Pastato projekto
• Statybos leidimo
• Pastato kadastrinės bylos
• Pastato geodezinio plano
• Sklypo inžinerinių tinklų geodezinio plano
• Pastato energetinio vertinimo sertifikato
• Pažymos iš Energetikos inspekcijos (dėl elektros įvado ir skydelio)
• Mokėjimo kvito už deklaracijos apie statybos užbaigimą išdavimą

Visi šie dokumentai turi būti nuskanuoti originalo spalva, pasirašyti el. parašu to asmens, kuris pateiks prašymą. Prašymas teikiamas per IS "Infostatyba". Prašymo nagrinėjimui yra skiriamos 10 d. d. Kai gausite deklaraciją apie statybos užbaigimą, nukeliausite į Registrų centrą ir užregistruosite savo baigtą statyti namą.

Papildomi Dokumentai ir Procedūros

Visų faktinę padėtį atspindinčių dokumentų (kadastrinių matavimų bylos, inžinierinių tinklų išpildomųjų ir pastato geodezinių nuotraukų, energetinio naudingumo sertifikato ir kt.) parengimas užbaigus statybas užtrunka apie mėnesį. Jei reikia atnaujinti žemės sklypo kadastrinius matavimus pasikeitus našumui (pastačius pastatą), tam kad statinys ir nuosavybės teisės į jį galėtų būti registruojamos Registrų centre, procesas gali užtrukti ir kelis mėnesius. Ypač tuo atveju, jei žemės sklypo kadastriniai matavimai buvo atlikti dar senojoje matavimų sistemoje.

Namo Pridavimo Kaina ir Terminai

Reikiamų dokumentų namo pridavimui gamyba, prašymo nagrinėjimas Statybos inspekcijoje apie 3-4 mėnesius viso trunka.

Dažniausiai Užduodami Klausimai ir Atsakymai

Šiame skyriuje pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su namo pridavimu.

Tikimės, kad šis straipsnis padėjo jums geriau suprasti namo pridavimo procesą Lietuvoje. Namo pridavimas yra svarbus etapas, užbaigiant statybos procesą. Šiame straipsnyje aptarėme, kokie dokumentai reikalingi, kokie gali būti sunkumai ir kaip juos išspręsti. Taip pat panagrinėjome įvairias situacijas, susijusias su namo pridavimu, nuo sodo namelių iki daugiabučių.

tags: #kas #turi #buti #pastatyta #norint #priduoti