Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Buto paskirtis ir tipai
Prieš įsigyjant būstą, svarbu suprasti, kas tai yra butas ir kokios jo savybės. 20 a. bùtas - skirtingos paskirties patalpų grupė gyvenamajame name nuolat gyventi, paprastai vienai šeimai. Bute yra gyvenamųjų kambarių, pagalbinių, dažnai ir vasaros patalpų.
- Gyvenamieji kambariai: svetainė (bendrasis kambarys), valgomasis, darbo kambariai (kabinetas, biblioteka), miegamieji; jų plotų suma sudaro buto gyvenamąjį plotą.
- Pagalbinėmis patalpomis laikoma virtuvė, prieškambaris, sanitarinės patalpos (tualetas, vonia, dušas, skalbykla); jų plotų suma - buto pagalbinių patalpų plotas.
- Gyvenamųjų ir pagalbinių patalpų plotų suma sudaro bendrąjį buto plotą.
- Vasaros patalpos - balkonai, lodžijos, verandos, terasos.
Tačiau, kaip teigia žinomas posakis, „Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi“, nes tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos. Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų (viešbučiai, parduotuvės, biurai) segmentą).
Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Tačiau pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Pagrindinis kriterijus - sklypas Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Pavyzdžiui, nėra kur įrengti vaikų žaidimų aikštelių, nepakanka vietų automobiliams, aukštesni užstatomo ploto ir intensyvumo reikalavimai - visa tai, anot NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, gali lemti, kad „tame pačiame pastate dalis patalpų būna gyvenamosios, o dalis - įvairios kitos paskirties“. Tačiau pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto. Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma. Dėl tos pačios priežasties nuo įprastų butų nesiskiriančios patalpos formaliai įregistruojamos kaip negyvenamosios paskirties ir tada, kai jos įrengiamos gamybinės paskirties žemėje konvertuojant buvusias gamyklų teritorijas.
Kadangi formaliai negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriami „būstai“ neretai būna šiek tiek pigesni už analogiškus butus tame pačiame projekte, tad jie galbūt gali dominti žurnalo „Investuok“ skaitytojus ir labiau patyrusius investuotojus, dažniausiai perkantiems tokias patalpas nuomai. Jie deda ant svarstyklių mažesnę įsigijimo kainą, papildomus mokesčius ir skaičiuoja, kokios grąžos gali tikėtis.
| Savybė | Gyvenamosios patalpos | Negyvenamosios patalpos |
|---|---|---|
| Paskola | Bankai gali suteikti iki 85% būsto vertės siekiančią paskolą | Bankai finansuoja iki 70% turto vertės, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui |
| PVM tarifas šildymui | Taikomas 9% lengvatinis PVM tarifas | Lengvata galima tik įrodžius, kad patalpose iš esmės yra gyvenama |
| Infrastruktūra | Būtina automobilių saugykla, želdynai, vaikų žaidimo ir sporto aikštelės, poilsio vietos neįgaliesiems ir vyresniems žmonėms | Reikalavimai nekeliami arba yra gerokai mažesni |
| Plotas | Nustatyti minimalūs gyvenamosios paskirties patalpų plotai | Minimalūs ploto reikalavimai nenustatyti |
Buto vieta
Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų. Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai. Be abejo, tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti.
Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą. Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose. Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.
Kiti svarbūs aspektai
- Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė.
- Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
- Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
Visi jums reikalingi butų paieškos patarimai.
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Dokumentai, kuriuos reikia patikrinti:
- Naujausias VĮ „Registro centro“ išrašas.
- Savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/adresas/vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
Jeigu perkate kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
Patarimai prieš perkant:
- Pasidomėkite, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose.
- Įvertinkite buto būklę ir atliktus remonto darbus.
- Patikrinkite, ar butas nėra kampinis.
- Įsitikinkite, kad buto išplanavimas atitinka Jūsų poreikius.